（2016）渝05民终2193号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-05-26
案件名称
重庆佳宇建设（集团）有限公司与重庆圣元物业服务有限公司占有排除妨害纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆圣元物业服务有限公司,重庆佳宇建设（集团）有限公司
案由
占有排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终2193号上诉人（原审被告）重庆圣元物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区新牌坊一路101号江龙大厦B幢10-4。法定代表人蔡文元，总经理。委托代理人杨琥，重庆市九龙坡区谢家湾法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）重庆佳宇建设（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪直港大道17号。法定代表人潘崇明，董事。委托代理人张菊，重庆兴瑜律师事务所律师。上诉人重庆圣元物业服务有限公司（以下简称圣元物业）与被上诉人重庆佳宇建设（集团）有限公司（以下简称佳宇建司）占有排除妨害纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2015年11月19日作出（2015）九法民初字第03470号民事判决。圣元物业不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年4月5日，圣元物业与重庆市九龙坡区协能枫馨丽园业主委员会签订《协能枫馨丽园小区物业服务合同》，双方约定：由重庆市九龙坡区协能枫馨丽园业主委员会委托圣元物业就位于重庆市九龙坡区华园路3号的协能?枫馨丽园小区进行物业管理服务；物业服务费以包干制的方式按月收取，其中住宅1.2元／月／平方米，车库80元／月／个。2013年5月8日，重庆市九龙区房屋管理局出具九物备（2013）第19号《物业服务合同备案证明》，确认对圣元物业与重庆市九龙坡区协能枫馨丽园业主委员会签订的物业服务合同进行备案的事实。2012年2月17日，一审法院作出（2011）九法民执字第02239号《执行裁定书》，裁定冻结重庆协能房地产开发有限公司在圣元物业的全部应收款（包括本案讼争车库的停车费用）。并于同日向圣元物业送达《协助执行通知书》，要求圣元物业在一审法院未解除冻结前，不能将上述款项支付给重庆协能房地产开发有限公司。之后，一审法院解除该冻结。圣元物业陈述，虽然收到法院送达的《协助执行通知书》，但所收取的车库停车费用一直由圣元物业保管，并未作为执行案款也未支付给重庆协能房地产开发有限公司。2013年8月5日，重庆市第五中级人民法院作出（2011）渝五中法民执字第31-2号《执行裁定书》，裁定将位于重庆市九龙坡区九龙园区华园路3号枫馨丽园负一层面积为3462.13平方米的车库作价476.2616万元，抵偿给佳宇建司以清偿该车库原所有权人（重庆协能房地产开发有限公司）所欠佳宇建司的债务。2013年12月31日，重庆市国土资源和房屋管理局颁发105房地证2013字第27339号《重庆市房地产权证》，将讼争车库的权利人登记为佳宇建司。2014年7月18日，佳宇建司向圣元物业发出《工作联系函》，该函件载明：枫馨丽园负一层的车库共计车位78个，已于2014年1月1日起属于佳宇建司公司的产业，所有收益均属佳宇建司公司收取。请圣元物业公司于近日将2014年1月1日起的车库收入以表格明细传送至佳宇建司，核算清楚后双方结清此帐；从2014年7月1日起，负一层所有车位暂按每个300元／月的标准进行收费，物管按规定扣除相应管理费，若有法院代扣的收益，需出示相关函件，其余收入由佳宇建司正常收取。如已缴纳年费的用户，今年暂不加收费用，但贵司需出具年费用户的明细清单；请圣元物业尽快与佳宇建司完成工作交接，并支付车库收益款。2014年7月30日，圣元物业向佳宇建司发出《关于对重庆佳宇建设（集团）有限公司的接房通知暨工作回函》，该函件载明：圣元物业已于2014年7月18日获悉佳宇建司取得枫馨丽园负一层78个车位的产权，请佳宇建司携带产权证书、购房发票、大修基金发票、业主身份证明等相关手续到小区物管处办理接房、移交、建档等手续；圣元物业收到佳宇建司发出的《工作联系函》，圣元物业同意按办理正式交接后的时间移交车库相关资料和其他，移交后双方可协商车库管理模式并签订物业服务合同。因圣元物业收到法院的相关文书，按照规定在未得到相关部门的书面文件前或正式移交前不与任何单位结算，且移交之前车库的收益支出是圣元物业与开发商、相关政府部门之间协商的事，请佳宇建司理解。一审审理中，双方一致确认以下事实：2014年1月1日之后，讼争车库一直由圣元物业管理，由圣元物业统一控制设置在车库出入口的车辆出入门禁系统，并由圣元物业确定车位的承租人、租金标准以及收取租金；双方没有办理车库的移交手续，佳宇建司未向圣元物业缴纳车位管理费。圣元物业举示其自行制作的2014年1月至12月《车库收费表》，拟证明在此期间车库租金的收取情况。佳宇建司否认该表格的真实性，认为圣元物业确定的车位租金明显低于市场价，不能以此计算损失赔偿金额。该表格中罗列了承租车位的车牌号，月租金标准由250元至300元不等。一审法院认为，登记是不动产物权公示的方式，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案佳宇建司是讼争车库登记的所有权人，对该车库依法享有占有、使用、收益和处分的权利。圣元物业虽是讼争车库所在小区的业主委员会选聘的物业服务单位，应当根据其与小区业主委员会签订的《协能枫馨丽园小区物业服务合同》的约定对小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，但圣元物业在进行物业管理、服务时不得侵害佳宇建司的合法物权。佳宇建司取得讼争车位的物权后，仍然是由圣元物业确定车位的承租人、租金标准以及收取租金，圣元物业的该行为妨碍了佳宇建司行使对车库的占有、使用和收益的权利，圣元物业应当立即停止该行为，将讼争车库交付给佳宇建司。而圣元物业在小区车库的出入口统一设置车辆出入门禁系统并进行控制是进行物业管理、服务的方式，佳宇建司要求圣元物业不再控制该门禁系统不利于圣元物业对小区的统一管理和服务，对此不予支持。侵害物权，给权利人造成损害的，权利人可以请求损害赔偿。圣元物业确定车位的承租人、租金标准以及收取租金的行为在佳宇建司取得车位所有权之日即构成侵权，而该侵权行为直接导致佳宇建司丧失享有讼争车库使用价值和收益的权利，因此，圣元物业应当向佳宇建司承担损害赔偿的责任。至于损害赔偿标准问题，虽然圣元物业举示了《车库收费表》证明车库租金的收取情况，但佳宇建司对此并未予以认可，圣元物业也没有举示其他证据予以佐证，且圣元物业确认的租金标准明显低于市场行情，各个车位租金之间存在较大价差也不符合常理，对圣元物业陈述的车库租金收取情况，不予采信。佳宇建司主张按照每个车位每月300元的标准计算损失并未超出同地段车位的市场出租价，对此予以支持。2014年1月1日至佳宇建司起诉之日即2015年2月28日的期间共计14个月，讼争车库共计78个车位，按照每个车位每月租金300元计算损失共计为327600元，扣除佳宇建司同意抵扣的每个车位每月的物业管理费用80元，圣元物业应当赔偿佳宇建司的损失为240240元，但佳宇建司仅主张197304元及其利息，对此予以尊重。综上，判决如下：“一、被告重庆圣元物业服务有限公司于本判决生效之日起3日内将位于重庆市九龙坡区九龙园区华园路3号枫馨丽园负一层面积为3462.13平方米的车库（共计车位78个）交付给原告重庆佳宇建设（集团）有限公司；二、被告重庆圣元物业服务有限公司于本判决生效之日起5日内赔偿原告重庆佳宇建设（集团）有限公司2014年1月1日至2015年2月28日的期间的损失197304元，并从2015年2月28日起，以197304元为基数，按照中国人民银行规定的商业银行同期同档贷款基准利率向原告支付利息直至上述款项付清之日止；三、驳回原告重庆佳宇建设（集团）有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为2163元，由被告重庆圣元物业服务有限公司承担。”圣元物业不服该判决，上诉要求改判。其主要上诉理由是：上诉人没有侵权行为，其与业主委员会建立合同关系，上诉人没有权利与资格交接房屋。被上诉人应当与业主委员会进行交接。一审计算的损失费用不合实际，没有考虑空置情况，租金也没有一审计算的那么多，上诉人实际收费仅13万余元。被上诉人不同意上诉人的请求，认为一审主张的费用符合实际调查情况。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。上诉人实施物业服务时，该房屋已经属于被上诉人所有，因此该房屋的占有收益权利属于被上诉人，上诉人无权对该房屋占有与收益。上诉人将该房屋进行出租，应当将出租所得返还给所有权人，并及时将房屋返还所有权人。上诉人并没有提供原始财务凭证与完整的租赁情况记录，一审按照市场情况主张占有损失并无不当。上诉人的上诉理由不成立，原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4326元，由上诉人重庆圣元物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡智勇代理审判员 夏兴芸代理审判员 芦明玉二〇一六年四月十二日书 记 员 黄献丽 来自：