（2015）怀民初字第5700号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-11-04
案件名称
赵进添等诉北京永昌世纪商贸有限公司租赁合同纠纷一案
法院
北京市怀柔区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵进添,陈志忠,叶国兴,北京永昌世纪商贸有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第八条
全文
北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀民初字第5700号原告赵进添，男，1969年5月5日出生。原告陈志忠，男，1973年8月4日出生。原告叶国兴，男，1965年9月15日出生。委托代理人蒋宏普，北京智深律师事务所律师。委托代理人于洋,北京智深律师事务所实习律师。被告北京永昌世纪商贸有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇村西丰宁县供销合作社怀柔转运站。法定代表人刘永红，总经理。委托代理人于昌跃，男，1980年2月8日出生，该公司职员。委托代理人李玉清，北京市星元律师事务所律师。原告赵进添、陈志忠、叶国兴与被告北京永昌世纪商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张贵珅独任审判，公开开庭进行了审理。三原告的委托代理人与被告北京永昌世纪商贸有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵进添、陈志忠、叶国兴诉称，2013年11月22日，原、被告双方签订了“租赁合同”。双方约定：原告承租被告位于怀柔区庙城镇271号院内除第一排六间平房及东侧两个大仓库之外的场地及房屋，租赁用途为“建材类仓储”；租赁期限自2014年1月1日起至2022年12月31日止共计九年；租金每年80万元人民币；每两年递增5%，保证金人民币5万元；被告有义务提供乙方即原告办理工商注册的相关证明手续，积极作为乙方创造良好的经营环境，不得无故干扰乙方合法正常的生产经营等。合同签订后，被告将租赁场地及房屋交付给原告使用至今。2014年12月18日原告缴纳第二年租金80万元。2015年7月起，怀柔区庙城镇人民政府，“以疏解北京非首都核心功能，清理整治低端业态”为由对原告承租场地所经营的建材仓储经营活动进行关停整治，造成原告无法正常经营。经向有关部门查询后，原告得知：被告出租给原告的场地内的仓储用房，绝大部分为非法建筑，面积约占比例90%。为此，原告多次找被告协商解决上述问题，请求终止双方租赁关系，双方所签订的“租赁合同”应依法认定无效合同。但被告拒绝终止双方租赁合同，故请求人民法院依法判令原、被告终止履行租赁合同，自原告腾退全部承租物后无须在支付租金，原、被告互不承担违约责任；本案诉讼费由被告承担。被告北京永昌世纪商贸有限公司辩称，首先导致原告现在无法正常经营的是政府行为的干预，同被告无关，不应该由被告承担损失。其次，原告所说的非法建筑，我们不认同。首先合同中约定的房屋都是正规的批示手续，是合法建筑。其他的建筑，都是为了仓储功能建造的临时建筑。并且也不是被告所建，以前该地点为丰宁转运站时期就有了，系历史原因形成的。现在政府为了功能治理，才认定为非法建筑，也不是被告的原因造成。最后，封闭市场的行为也是政府先封闭了，然后才有消防不合格这一说法。因此，我们认为双方的合同合法有效，应该继续履行。经审理查明，2013年11月22日，原告赵进添、陈志忠、叶国兴与被告北京永昌世纪商贸有限公司双方签订了租赁合同，合同约定：“……租赁区域用途：用于建材类仓储。租赁区域：被告将位于庙城271号院内土地及房租赁给原告使用。（其中第一排六间平房及东侧两个大仓库保留自用，其它归原告使用）租赁期限：自2014年1月1日至2022年1月31日共计九年。租金以每年80万元人民币起，每两年按5%方式递增。每年12月20日之前一次性缴纳。租赁期间原告需一次性支付被告房屋租赁保证金5万元。……”位于庙城271号院内土地及房屋原系丰宁转运站所有，后被告北京永昌世纪商贸有限公司购买，现所有权人为被告。京怀国用（2009出）第0087号土地证记载怀柔区庙城镇庙城271号土地使用面积为12802.79平方米，所有权人为北京永昌世纪商贸有限公司。地类（用途）仓储。X京房权证怀字第0163**号房屋产权证登记怀柔区庙城镇庙城271号房屋套内建筑面积614.9平方米。房屋所用权人北京永昌世纪商贸有限公司。登记日期为2012年4月18日。房屋登记表显示，3幢（号）砖木结构房屋，建筑面积231.7平方米、4幢（号）砖木结构房屋，建筑面积61.8平方米、5幢（号）砖木结构房屋，建筑面积12.1平方米、6幢（号）砖木结构房屋，建筑面积41.3平方米、7幢（号）砖木结构房屋，建筑面积116.2平方米、8幢（号）砖木结构房屋，建筑面积151.8平方米。2013年11月22日，被告将位于庙城271号院内土地及房（第一排六间平房及东侧两个大仓库除外）租赁给原告使用，原告于2013年11月30日、2014年12月18日分别向被告交纳租金80万元，2013年11月30日，原告向被告交纳保证金5万元。另，位于庙城271号院内实际情况经本院勘察与核对，院内南面临墙为一排彩钢房，现已拆除。院内东面偏北为砖瓦房被告未出租，留作自用。院内东面偏南为原告租赁后自行搭建的彩钢结构棚子。院内场地中间的三排房屋，除南排房屋中间6间为被告自用外，其余的南排房屋、中间排彩钢结构房屋、北排砖瓦结构房屋，被告均租赁给原告。院内场地西面偏北部的彩钢结构棚子，场地北面约为2000多平方米钢结构仓库被告亦均租赁给原告。在原、被告双方约定的全部租赁物中，庙城271号院内土地进行了权属登记。房屋除登记表标明的6幢房屋进行产权登记外，院内其他建筑物未进行相关所有权登记。另，2014年，原告承租后除部分建筑物自用外，其余建筑物又转租给他人，共同经营建材买卖等业务，且逐渐形成了建材销售的市场。原、被告双方均知晓该事实。经北京市怀柔区公安消防支队对庙城271号院内建材市场消防安全情况进行检查，发现该场所缺少前期相关消防机构出具的审批验收等相关手续，且在经营过程其防火、耐火等级、消防设施、使用设备等也存在相当大的消防安全隐患。2015年7月6日，庙城镇人民政府向丰宁转运站院内各商户发出告知书，因庙城271号院内经营场所存在消防隐患且未通过消防部门的验收审核，暂时采取必要的措施停止该经营场所经营。目前消费者和其他闲杂人员不能进入庙城271号院内，且部分商户已腾退，现原告及部分商户仍未腾退。因此三原告诉至法院要求解除合同。上述事实，有原、被告的当庭陈述、相关书证等相关证据等在案佐证。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、法规，不得损害社会公共利益。本案中，综合原、被告诉争的意见，案件涉及三个焦点。原、被告双方签订的租赁合同的效力问题2013年11月22日，原告赵进添、陈志忠、叶国兴与被告北京永昌世纪商贸有限公司双方签订了租赁合同，系双方真实意思表示。但是双方约定的租赁标的物为庙城271号院内土地及房，包括院内京怀国用（2009出）第0087号土地证登记的12802.79平方米土地、在该土地上建造的在X京房权证怀字第0163**号房屋产权证登记的建筑面积为614.9平方米的6幢砖木结构房屋以及其他建筑物（约3000余平方米）。首先，关于庙城271号院内12802.79平方米土地以及在该土地建造的面积为614.9平方米的6幢砖木结构房屋，均有相关产权权属证书证明被告北京永昌世纪商贸有限公司为合法使用权人或所有权人。且该部分租赁也未违反相关法律、法规，故该部分租赁合同有效。而关于庙城271号院内无产权权属登记的其他建筑物，被告未能在法庭辩论终结前提交建设工程规划许可证或者相关部门批准其建设的事实。故，该部分合同应属于无效合同。二、原、被告双方签订的租赁合同有效部分是否应该解除根据相关司法解释的规定，所租赁的房屋违反法律、法规等关于房屋使用条件强制规定的情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院予以支持。本案中，原告赵进添等三人于2013年11月22日承租被告所有的庙城271号院内部分土地及房屋。后原告又将自己租赁的部分租赁物转租给其他人。原告同其他租户均在此地进行建材经营活动。原告三人与其他租户各自的自发经营行为，在事实上逐步形成了人员聚集的建材销售市场。被告对上述情况亦知晓并默认原告及其他租户租赁庙城271号院内场地或房屋进行进行建材经营，进而逐渐发展成为人员密集的市场这一事实。按照消防法相关规定，作为公众聚集场所的市场在投入使用前必须通过相关职能部门的审核验收，具备相应的消防安全设施，符合规定的消防安全标准。但涉案的庙城271号院内市场因未经消防审核验收而被封闭，导致原告租赁房屋及场地客观上的使用受限，原告起诉要求解除合同的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。三、原、被告双方签订的租赁合同无效和解除后损失的确定在本案中，被告明知部分建筑物未取得相关规划许可与原告签订房屋租赁合同，主观上存在过错；原告在签订合同时亦未尽到审慎的审查义务，主观亦有过错。因此，因合同无效造成的损失，应当由双方共同分担。对于双方合同有效部分解除造成的损失。本院认为造成合同解除的原因，主要为涉案的庙城271号院内形成人员密集的建材市场后，原、被告双方均怠于履行自己相关的消防义务，未进行相应的消防验收审批和采取有效的消防措施从而消除消防隐患。因此原、被告双方对合同的解除均存在过错，造成的损失，亦应当因由双方共同承担。同时，在双方签订的租赁合同被认定为无效和解除后，原告也失去继续占有租赁物的合法理由。因此，在合同被认定无效和解除后至原告腾退出全部租赁物期间内，原告应支付被告租赁物的使用费。因合同无效和解除的原因，双方均有过错，损失亦有双方合理分担，故上述期间原告的使用费亦应按照双方签订租赁合同时约定的租金，即按照2192元/天的标准进行计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条之规定，判决如下：原告赵进添、陈志忠、叶国兴与被告北京永昌世纪商贸有限公司于二○一三年十一月二十二日签订的租赁合同中约定的租赁物中无产权权属证明的部分无效；租赁合同其余部分解除。二、原告赵进添、陈志忠、叶国兴于二○一六年一月一日至其腾退全部承租物期间，按照每日二千一百九十二元标准给付被告北京永昌世纪商贸有限公司使用费(于房屋腾退完毕七日内支付)。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三十五元由被告北京永昌世纪商贸有限公司负担。（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 张贵珅二〇一六年四月十二日书 记 员 高 旭 关注公众号“”