（2015）矿商初字第156号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-08-24
案件名称
张翠兰、刘永宏租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
大同市矿区人民法院
所属地区
大同市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张翠兰,刘永宏
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
山西省大同市矿区人民法院民 事 判 决 书（2015）矿商初字第156号原告（反诉被告）张翠兰。委托代理人杜云飞，山西五峰律师事务所律师。被告（反诉原告）刘永宏。委托代理人武燕，山西得民律师事务所律师。原告（反诉被告）张翠兰与被告（反诉原告）刘永宏租赁合同纠纷一案，本院受理后。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜云飞、被告刘永宏及其委托代理人武燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翠兰诉称，原告于2013年7月30日与北京军区房地产管理局大同房地产管理处签订一份《军队房地产租赁合同》原告承租了位于大同市矿区平泉路自建房。合同期限为2013年8月1日至2014年7月30日。合同到期后双方未签订书面合同，口头约定如果因军队政策等原因军队房管部门可要求原告随时腾房。原告于2014年1月1日将该房屋转租于被告，未签订书面合同，当时口头约定租期三年，如军队房管部门要求腾房则被告必须腾房，现军队要求腾房，被告迟迟不予腾房，现在被告依然占用该房屋。请求判令，1、请求判令解除原、被告租赁合同，被告立即腾出房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。原告张翠兰为支持其主张的事实，向本院提交了如下证据：证据一、军队房地产租赁许可证一份，证明本案诉争房屋作为原告来说有合法的出租权；证据二、军队房地产租赁合同一份，证明原告对本案诉争房屋有合法的出租权；证据三、文件一份，证明出租方上级有关部门的通知，部队要收回本案诉争房屋进行拆迁，我们与被告产生租赁合同纠纷。被告刘永宏辩称，首先原告在诉状中所说的未签订合同和约定随时腾房的情况与事实不符。原、被告于2014年1月1日订立合同，租金总共为225000元，每年75000元。2013年11月28日被告已经一次性将225000元现金支付给原告，双方签订了书面合同，现在合同未到期，原告要求被告腾房不符合法律规定，严重损害了被告的合法权益。原告以部队要求腾房为由要求被告腾房，被告没有见到部队下发的文件，而且部队要求腾房也不是法律规定的必须腾房的情况，要求驳回原告的诉讼请求。另外，合同签订日期是2013年11月28日，但是日期写的是2014年1月1日，现在房屋是被告使用。被告刘永宏为支持其主张的事实，向本院提交了如下证据：1、租赁合同一份，证明原、被告的租赁关系，租赁时间是2014年1月1日到2017年1月1日，合同未到期；2、照片（11张）一份，证明原告所说不是事实，同样租赁本诉原告房子的现在装修营业，并没有拆迁；3、有收据一份，证明缴纳租赁费225000元。反诉原告刘永宏诉称，反诉原告与反诉被告于2013年11月28日签订房屋租赁合同，反诉原告租赁反诉被告坐落在大同市矿区平泉街同和火锅北侧2号、3号门面房，租期为三年即从2014年1月1日至2017年1月1日。合同第六条约定：“张翠兰因房屋权属瑕疵或非法出租房屋导致本合同无效时，应赔偿所有损失。”现因反诉被告与军队所签合同期限为一年，而与反诉原告签订的租赁合同期限为三年，反诉原告花费10万元装修费用，因双方所签合同期限未到，双方被告应返还因合同未到期期间的租赁费。1、请求反诉被告赔偿反诉原告因装修所花费的装修费10万元并退还反诉原告房屋租金31250元（算了五个月的房租）；2、反诉费用由反诉被告承担。反诉原告刘永宏为支持其主张的事实，向本院提交了如下证据：1、装修合同和收条一份，证明反诉原告装修花10万元；2、反诉原告和其他三个租户的通话录音光盘一张，证明反诉被告同时租给其他人房屋，并给其他业主免5个月房租。反诉被告张翠兰辩称，一、反诉原告要求我们赔偿他的装修费以及退还剩余租金，我们认为合同继续履行就不存在赔偿和退还的问题，这个首先是建立在解除合同的基础上，才涉及赔偿和退还的问题，所以证明反诉原告同意解除合同。二、反诉原告认为要求我们退还装修费依据相关的条款，首先对合同的真实性我需要下去落实，即使是真实性的，也没有法律依据，合同的第五、六条有规定，即使解除合同也是退还租金没有赔偿装修费用的规定，我们也不存在非法出租导致合同无效，所以不存在赔偿问题。租金可以退还，但也是建立在我落实的情况下。庭审质证中，被告对原告证据1、2即军队房地产租赁许可证、军队房地产租赁合同没有异议；证据3文件是复印件，无原件，且该证据没有相关的关于拆迁的通知，不能证明部队要求拆迁房屋。原告对被告证据的质证意见为:证据1、3即租赁合同和收条需要落实合同的真实性，如果原告本人说没有这份合同，则要求笔迹鉴定；证据2即照片说明不了任何问题，真实性也有异议，与本案没有关联性。反诉被告对反诉原告所举证据的质证意见为：证据1即装修合同和收条不认可，反诉原告租赁房屋不是从2014年1月1日开始租赁的，之前反诉原告就已经租赁了房屋，也已经装修了，2013年11月是换了合同，具体的租赁时间不知道，需要落实。反诉原告无法证实他什么时间装修的，证人未出庭作证；对证据2即通话录音也是证人证词，这些人是不是其他租户不知道，即使是其他租户，反诉被告给免了5个月房租，也不代表必须给反诉原告免房租。本院对双方均不持异议的证据予以采用。庭审后，本院对原告张翠兰进行了询问，张翠兰认可与刘永宏曾签订房屋租赁合同，租赁期间为2014年1月1日至2017年1月1日，年租金为75000元，共收取刘永宏租赁费225000元。故本院对被告所举的租赁合同及收条予以采信。经审理查明，原告于2013年7月30日与北京军区房地产管理局大同房地产管理处签订一份《军队房地产租赁合同》原告承租了位于大同市矿区平泉路自建房。合同期限为2013年8月1日至2014年7月30日，合同到期后双方未签订书面合同。2013年11月28日，张翠兰与刘永宏签订房屋租赁合同，合同的主要内容为：张翠兰将位于本区同和火锅北侧2号、3号房屋出租给刘永宏；租赁期间为2014年1月1日至2017年1月1日；年租金为75000元，三年的租赁费225000元；政府或部队征用该房屋导致合同无法继续履行，张翠兰在接到房屋拆迁通知后，必须在三日内无条件退还刘永宏剩余的房屋租金；张翠兰因房屋产权瑕疵或非法出租导致合同无效，应赔偿刘永宏所有损失。合同签订当日，被告刘永宏交付原告张翠兰房屋租赁费225000元。现原告以军队要求腾房为由诉至本院成讼。本院认为，原、被告所签房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规规定，应为有效。合同签订后双方均如约履行了各自的合同义务，现原告以军队口头通知要求腾房为由主张解除合同，因原告所举证据不能证实其诉请的合同解除条件已成就，故本院对原告的诉讼请求不予支持，双方应继续履行合同。如在合同履行期间，房屋所有权人确要实施拆迁，被告应立即归还租赁房屋，原告亦可另行主张权利。因合同继续履行反诉原告反诉的相关事实亦不复存在，故本院对反诉原告的诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告张翠兰的诉讼请求；二、驳回反诉原告刘永宏的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），反诉费2196元（反诉原告已预交），均由原告张翠兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 张卫东人民陪审员 吕 洁人民陪审员 郭丽琴二〇一六年四月十二日书 记 员 韩轶群 更多数据：搜索“”来源：