（2016）鲁11民终244号

裁判日期: 2016-04-12

公开日期: 2016-06-28

案件名称

于建军与俞日发房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省日照市中级人民法院

所属地区

山东省日照市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

俞日发,于建军,李冉,郑丽琨,惠笑彦

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省日照市中级人民法院民事判决书(2016)鲁11民终244号上诉人（原审被告）：俞日发，男。委托代理人：刘丽丽，山东海洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于建军，男。委托代理人：卢运章，山东理达寰球律师事务所律师。原审第三人：李冉，男。原审第三人：郑丽琨，女。原审第三人：惠笑彦，男。三位原审第三人的委托代理人：丁世超，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。上诉人俞日发因与被上诉人于建军、原审第三人李冉、郑丽琨、惠笑彦房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第3816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：于建军于2008年在日照市东港区海曲东路北水晶花园购得沿街楼两处，其具体坐落于水晶花园36#0单元106.206号和水晶花园36#0单元107.207号。2011年5月8日，于建军、俞日发签订了《房屋租赁合同》，合同约定：于建军将上述两套涉案房屋租赁给俞日发（合同中将36#0单元106.206号写为36#0单元108.208号）；租赁期限自2011年5月8日至2016年5月8日；第一年的租金为19万元，先交费后使用，第二年的租金递增5%，第三年递增8%，自2014年后，每年递增10%；合同第二条第二款第三项约定承租人擅自将房屋转租、转让或他借的，出租方可以解除合同、收回房屋；合同第十条约定：未经出租方同意，承租方严禁对房屋的设计结构进行调整或装修，违者一切经济损失由承租方承担赔偿；第十一条约定：合同到期承租方要把房屋保持原样交付给出租方（包括承租方装修部分），如有损坏，按市场价格赔偿。合同签订后，俞日发依约租赁了于建军的房屋经营海产品至2015年4月份。2015年4月22日，俞日发将涉案房屋中的水晶花园36#0单元106、206号房屋（合同中书写为0单元108.××号）租赁给李冉、郑丽琨使用并签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为2015年5月8日至2021年5月7日；第一、二年租金均为19万元，2017年5月8日至2019年5月7日，每年递增5%，2019年5月8日至2021年5月7日，每年递增8%；合同第十条约定：未经出租方同意，承租方严禁对房屋的设计结构进行调整或装修，违者一切经济损失由承租方承担赔偿；第十一条约定：合同到期承租方要把房屋保持原样交付给出租方（包括承租方装修部分），如有损坏，按市场价格赔偿。合同签订后，俞日发将上述房屋交付给李冉、郑丽琨经营医疗诊所。2015年4月26日，俞日发将涉案房屋中的水晶花园36#0单元107、207号房屋租赁给惠笑彦使用并签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为2015年5月8日至2021年5月7日；第一、二年租金均为142660元，2017年5月8日至2019年5月7日，每年递增5%，2019年5月8日至2021年5月7日，每年递增8%；合同第十条约定：未经出租方同意，承租方严禁对房屋的设计结构进行调整或装修，违者一切经济损失由承租方承担赔偿；第十一条约定：合同到期承租方要把房屋保持原样交付给出租方（包括承租方装修部分），如有损坏，按市场价格赔偿。合同签订后，俞日发将上述房屋交付给惠笑彦经营婴儿用品。因于建军诉称不知道俞日发将涉案房屋租赁给第三人，2015年8月22日，于建军向李冉、惠笑彦发出《搬房通知》，该通知的内容为：“因租房人（俞日发）不遵守合同约定，擅自将房主的房屋（门面房）转租给第三人，造成房屋租赁合同失效。特兹告知第三方，限7天搬出房屋。如果不搬出房屋，房主将按（俞日发）所交房租款的30%收违约金。”2015年9月2日，于建军再次向李冉、惠笑彦发出了《通知》，该通知的内容：“因租房人（俞日发）不遵守合同约定，擅自将房主的房屋（门面房）转租给第三人，造成房屋租赁合同失效。特兹告知第三方，限6天搬出房屋。如果到期不搬出房屋，房主自己雇人给搬出房屋，造成的全部费用由俞日发承担。”李冉、惠笑彦均在上述《搬房通知》、《通知》上签字。原审认定上述事实的证据有当事人当庭陈述、于建军提交的房产证、房屋租赁合同、搬房通知等。原审法院认为：于建军与俞日发签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且双方均已履行了四年，该合同有效。合同签订后，双方均应严格按照合同履行。俞日发在合同期内未征得于建军同意的情况下，就将涉案房屋租赁给李冉、郑丽琨、惠笑彦使用，违反了双方《房屋租赁合同》第二条第二款第三项关于承租人不得擅自将房屋转租、转让或他借的约定，而且俞日发与第三人签订的《房屋租赁合同》中的期限已至2021年5月7日，已经大大超出了于建军、俞日发签订的房屋租赁合同中约定的最终期限至2016年5月8日，不但存在违约行为，而且也存在无权处分的行为，故应予解除。根据合同法规定，合同解除的时间应以通知到达对方时解除，本案中，于建军起诉前仅通知了第三人，未通知俞日发，故应自于建军起诉后，起诉状副本送达俞日发时合同解除，即2015年9月15日起解除。第三人在未经过于建军同意的情况下转租了房屋，也负有搬出涉案房屋的义务。于建军诉求，理由正当，应予支持。俞日发辩称于建军在转租时知情、默许，但于建军对此不予认可，且未提交证据证实，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，原审判决：一、于建军与俞日发于2011年5月8日签订的关于日照市东港区海曲东路水晶花园36#0单元107.207号和该单元108.208号（房产证中登记为106.2**号）房屋的《房屋租赁合同》自2015年9月5日起解除；二、李冉、郑丽琨于判决生效之日起三十日内将日照市东港区海曲东路水晶花园36#0单元108.208号（房产证中登记为106.2**号）房屋腾空并将该房屋交付给于建军；三、惠笑彦于判决生效之日起三十日内将日照市东港区海曲东路水晶花园36#0单元107.207号房屋腾空并将该房屋交付给于建军。案件受理费4100元，减半收取2050元，由俞日发负担。上诉人俞日发不服原审判决上诉称：原审判决认定事实不清。1、被上诉人将涉案房屋出租给上诉人后，上诉人又将其转租给惠笑彦使用，惠笑彦已租赁使用三年多，被上诉人多次来往日照，对上诉人转租涉案房屋给惠笑彦使用知情，且上诉人也口头告知了被上诉人转租事宜。在2015年4月初，上诉人与被上诉人协商涉案房屋续租事宜时，惠笑彦也在场参与商谈租赁价格。因此，被上诉人对上诉人转租一事不仅知情而且是默许的，不存在上诉人违反合同约定的情形，被上诉人无权解除合同。2、在一审庭审时，上诉人陈述于2012年5月8日已将涉案房屋转租给惠笑彦用于经营婴儿用品，惠笑彦对此予以认可，一审判决对此事实未予采信。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，请求二审依法发回重审或改判。被上诉人于建军答辩称：对上诉人的上诉意见及请求不予认可。原审第三人李冉、郑丽琨答辩称：请求维持原判。原审第三人惠笑彦答辩称：请求法庭查明事实，判令上诉人与被上诉人继续履行房屋租赁合同。本院经审理查明：上诉人提交被上诉人和上诉人签订的租赁期限到2021年5月8日的房屋租赁合同复印件一份。上诉人主张原件被被上诉人撕毁。用于证明上诉人跟李冉、郑丽琨、惠笑彦签的合同并没有超出原房屋租赁的期限。合同上的电话是于建军之妻的电话。被上诉人质证认为，该合同系复印件，即使属实，也不影响本案上诉人违约事实的认定，上诉人不应转租涉案房屋。原审第三人李冉、郑丽琨、惠笑彦质证认为，上诉人提交的房屋租赁合同复印件与上诉人和三第三人签订的房屋租赁合同具有一定的伴随性关联性，但基于提交的是复印件，三第三人对合同真实性不予质证。被上诉人于建军提交一审庭审后上诉人给被上诉人发短信的截图一份。说明上诉人已经承认自己的过错，请求继续租赁涉案房屋，被上诉人未同意。上诉人质证认为，对短信的真实性无异议，但是被上诉人应提交短信原件，当时发该短信的主要目的是为了解决争议。原审第三人李冉、郑丽琨、惠笑彦质证认为，对短信真实性无异议，但内容不了解。上诉人庭后提交照片一宗，用于证明被上诉人已继续对外出租涉案房屋。对该证据，被上诉人及原审第三人李冉、郑丽琨、惠笑彦未予质证。二审查明的其他事实和证据与原审查明的相同。本院认为：上诉人与被上诉人签订了涉案两套房屋的租赁合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，系合法有效的合同，双方均应按合同约定履行。根据合同约定，上诉人作为承租方在未经出租方即被上诉人同意的情况下不得擅自转租涉案房屋，上诉人在承租涉案房屋后又将涉案房屋转租给原审第三人李冉、郑丽琨、惠笑彦使用，上诉人主张被上诉人明知此事而未提出异议，视为认可其转租行为，但未提供证据证明被上诉人对转租一事知情，上诉人构成违约，其提交的期限到2021年5月8日的房屋租赁合同系复印件，且签订日期为2016年5月8日，被上诉人亦不予认可，对该证据，本院不予采信。其提交的照片不能证明确系涉案房屋，且照片中显示的房屋出租事宜与本案非属同一法律关系，本院不予审理。原审认定上诉人违反合同约定并无不当，根据合同约定，因上诉人未经被上诉人同意擅自转租，被上诉人有权解除合同，原审判令解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同符合合同约定，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由上诉人俞日发负担。本判决为终审判决。审　判　长　张　琳代理审判员　李　云代理审判员　汤　阳二〇一六年四月十二日书　记　员　赵小璐来源：百度搜索“”