（2015）南铁民初字第783号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-10-24
案件名称
黄振红与广西同济大药房（连锁）有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁铁路运输法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄振红,广西同济大药房（连锁）有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十五条
全文
南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）南铁民初字第783号原告黄振红。委托代理人杨势芳，广西广来律师事务所律师。委托代理人何君妮，广西广来律师事务所实习律师。被告广西同济大药房（连锁）有限责任公司。法定代表人俞云辉，该公司董事长。委托代理人陆高，系该公司员工。原告黄振红与被告广西同济大药房（连锁）有限责任公司（以下简称“同济公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月24日受理后，依法适用简易程序，由审判员蓝丹丹独任审判，书记员宋卫科担任记录，于2016年2月25日公开开庭审理。原告黄振红的委托代理人杨势芳、被告同济公司的委托代理人陆高均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄振红诉称，2011年6月4日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同》，约定将自己位于南宁市科德路2号翰林雅筑9-3号商铺（建筑面积为87.93平方米）出租给被告经营使用，租赁期限从2011年6月5日起至2016年5月4日止。根据双方签订的《商铺租赁合同》第三条的约定：“1、第一年、第二年租金为100元／㎡.月。2、第三年租金为130元／㎡.月。3、第四年租金为140元／㎡.月。4、第五年租金为151元／㎡.月。5、每月租金按每平方米单价乘建筑面积计算，租金不包含税金，物业费。合同第四条第二款约定：租金按季缴纳，于当季首月5日前交付（若该交付日期为节假日的则顺延至节假日后的第一个工作日）当季的租金。乙方必须依约缴纳租金，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金的1‰／天”。合同签订后，起初被告尚能按时交纳且自行按时缴纳物业费。但自2013年4月6日起开始被告陆续拖欠原告租金，也未能按合同约定缴交商铺的物业、水电费。经原告多次催促，2015年1月16日，被告向原告出具付款计划书，确认2015年2月15日前支付当时尚欠的租金132998.2元。但截至2015年11月份，被告都没有付清，并继续拖欠之后的租金及物业。2015年11月10日，原告向被告发出《关于要求支付拖欠租金等款项的通知》，并委托广西广来律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在收到通知三日内向我方付清尚欠租金、违约金，并结清相关的物业费、水电费，否则原告有权解除合同。被告已于2015年11月11日签收《通知》及《律师函》。但被告在收到通知后并未交付租金及违约金，也没有结清物业、水电费。2015年11月15日，原告向被告送达解除合同通知函，被告也已经于2015年11月15日收到。截止2015年11月15日，双方签订的《商铺租赁合同》解除。之后原告继续多次发函要求被告搬离租赁商铺。经原告多次催促，被告于2015年12月11日确认2015年12月12日搬离租赁商铺，并确认截止2015年12月12日尚欠的租金为187893.5元，尚欠的物业费为1104.6元，逾期交付的租金按双方的合同约定计算。2015年12月12日，被告搬离租赁商铺。原告认为被告行为损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认双方于2011年6月4日签订的《商铺租赁合同》于2015年11月15日解除；2、被告向原告支付尚欠的租金人民币187893.5元；3、被告支付原告违约金（即合同中所述“滞纳金”）（从被告逾期支付租金之日，以尚欠租金为基数，每日按千分之一计算，计算至被告付清全部租金之日）；4、被告支付原告物业费1104.6元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。被告同济公司辩称，双方在2015年12月11日签订的《租赁房屋交接确认书》中确认了被告拖欠租金的具体数额，但并未约定有被告要支付违约金，故被告不应支付违约金。对原告陈述的其他事实和其他诉讼请求无异议。经审理查明，2011年6月4日，原告黄振红作为甲方（出租方）与被告同济公司作为乙方（承租方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于南宁市科德路2号翰林雅筑9-3号商铺，建筑面积87.93平方米；租期从2011年6月5日至2016年5月4日；租金第一、二年为100元／㎡／月，第三年为130元／㎡／月，第四年为140元／㎡／月，第五年为151元／㎡／月，每月租金按每平方米单价乘建筑面积计算，租金不包含税金、物业费；租金按季支付，于当季首月5日前支付当季的租金，乙方必须依约缴纳租金，如有拖欠，甲方有权向乙方加收违约金，违约金为实欠租金的1‰／天；合同签订之日起3日内，乙方应缴纳房屋租赁押金人民币17586元，合同终止或中途解除并办清终止合同手续后，乙方无违约行为，甲方即将押金一次性退还乙方（不计利息）。合同还约定了双方的其他权利、义务等事项。合同签订后，被告按合同约定支付了房屋租赁押金17586元。原告也将房屋交付给被告使用。2013年4月开始，被告陆续拖欠原告租金，也未按时交纳物业、水电费。经原告多次催促，被告于2015年1月16日出具一份《付款计划》，确认尚欠原告租金共计132998.2元，并确认将于2015年2月15日前支付上述欠款。但至2015年11月上述欠款被告仍未支付完毕，原告遂于2015年11月9日向被告发出《关于要求支付拖欠租金等款项的通知》，通知被告：“贵公司应于收到本通知书之日起3日内向我方付清尚欠租金、违约金293328.98元，并结清相关的物业费、水电费。”原告还于同日向被告发出《律师函》，《律师函》的内容与《关于要求支付拖欠租金等款项的通知》基本一致。2015年11月11日，被告员工陆高在回执上签字，确认收到该通知和律师函。2015年11月14日，原告又向被告发出《解除合同通知书》，主要内容为：“1、解除我方与贵公司于2011年6月4日签订的《商铺租赁合同》；2、我方收取贵公司的押金17586元不予退还；3、合同解除后请贵方按照《通知》的内容付清尚欠租金、违约金，并结清相关物业费、水电费，搬离承租商铺。”2015年11月14日，被告员工陆高在回执上签字，确认收到该《解除合同通知书》。2015年11月18日，原告向被告发出《搬离承租房屋通知函》，该通知函主要内容为：“贵公司已于2015年11月14日签收该《通知》（指《解除合同通知书》）。故双方签订的《商铺租赁合同》已于2015年11月14日解除。鉴于双方的合同已经解除，为了减少双方的损失，请贵公司尽快搬离租赁商铺南宁市科德路2号翰林雅筑9-3号房”2015年11月19日，被告员工陆高在回执上签字，确认收到该《搬离承租房屋通知函》。2015年12月11日被告给其员工陆高出具《授权委托书》，委托陆高处理南宁市科德路2号翰林雅筑9-3号商铺的租赁及搬迁事宜。同日，原、被告签订一份《租赁房屋交接确认书》，确认被告将涉案商铺归还原告的日期为2015年12月12日，“截止2015年12月12日，乙方尚欠的租金为187893.5元，物业费为1104.6元，逾期支付租金产生的滞纳金根据双方的合同约定计算。”被告于2015年12月12日搬离该商铺后仍未支付所欠租金及物业费，原告遂诉至法院。另查明，被告2013年4月5日至2013年7月5日应付租金26379元至2013年8月10日才支付；2013年7月6日至2013年10月5日应付租金34292.7元至2013年10月31日才支付26379元，7913.7元未支付；2013年10月6日至2014年1月5日应付租金34292.7元至2014年1月30日才支付；2014年1月6日至2014年4月5日应付租金34292.7元至2014年10月25日才支付；2014年4月6日至2014年7月5日应付租金34292.7元未支付；2014年7月6日至2014年10月5日应付租金36930.6元未支付；2014年10月6日至2015年1月5日应付租金36930.6元至2014年11月14日才支付10000元，至2014年11月20日才支付10000元，至2015年5月20日才支付16930元；2015年1月6日至2015年4月5日应付租金36930.6元未支付；2015年4月6日至2015年7月5日应付租金36930.6元至2015年6月19日才支付26379元，其中10551元未支付；2015年7月6日至2015年10月5日应付租金39823.29元至2015年8月20日才支付8000元，其中31823.29元未支付；2015年10月6日至2015年12月12日应付租金29441.04元未支付。以上事实，有《商铺租赁合同》、《付款计划》、《关于要求支付拖欠租金等款项的通知》、《律师函》、《解除合同通知书》、《搬离承租房屋通知函》、《租赁房屋交接确认书》、《授权委托书》、快递单、《南宁市商品房买卖合同》、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告于2011年6月4日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告依约将商铺交付给被告使用，被告也应依约支付相应的租金、物业及水电费用。原告要求被告支付尚欠的租金187893.5元及物业费1104.6元。被告所欠的物业费，在被告2015年12月11日签署的《租赁房屋交接确认书》中双方已予以确认，在庭审中被告对所欠租金和物业费的数额也无异议，但原告所缴纳的房屋租赁押金17586元原告并未主张应被告违约不予退还，也未在所欠租金中扣除，庭审中，被告同意将已缴纳的房屋租赁押金抵扣尚未支付的租金，因此被告所欠原告租金的数额应为170307.5元，故被告应支付原告租金170307.5元及物业费1104.6元。关于原告要求确认双方所签《商铺租赁合同》于2015年11月15日解除的问题。双方的租赁合同自2011年6月4日开始签订生效，被告从2013年4月6日开始有逾期支付租金的行为直至原告起诉，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。且原告于2015年11月14日向被告邮寄送达《解除合同通知书》，被告于同日确认收到该通知书，并于次日将回函邮寄原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故原、被告之间签订的《商铺租赁合同》于2015年11月14日解除。关于原告要求被告支付违约金的问题。被告辩称因双方在《租赁房屋交接确认书》中并未约定有被告要支付违约金，故被告不应支付违约金。本院认为，原、被告双方在合同中约定“租金按季支付，于当季首月5日前支付当季的租金，乙方必须依约缴纳租金，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金的1‰／天”，而双方在2015年12月11日签署的《租赁房屋交接确认书》中也写明“逾期交付租金产生的滞纳金根据双方的合同约定计算。即原、被告双方在租赁合同及房屋交接确认书中双方均有滞纳金的约定，里面所说滞纳金的性质即为违约金，但被告在庭审中认为该违约金的标准过高，要求本院予以调整。违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院认为，守约方向违约方主张违约金应当以其遭受的实际损失为基础，并以不超过实际损失的30%为限。承租人逾期支付租金，给出租人造成的实际损失主要是其应收租金的利息收益。故被告提出双方合同约定违约金过高请求予以调整，本院予以支持。结合本案具体情况，并根据公平及诚实信用原则，本院将被告应向原告支付违约金的计算方法调整为原告应收租金的利息收益的1.3倍，且利息以原告每期所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率分段计算。其中因被告于合同签订时已支付房屋租赁押金17586元，解除合同后原告并未返还被告，开庭时被告表示愿以该押金抵扣其所欠租金，本院酌情抵扣被告2015年10月6日至2015年12月12日应付租金29441.04元中的17586元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、确认原告黄振红与被告广西同济大药房（连锁）有限责任公司2011年6月4日签订的《商铺租赁合同》于2015年11月14日解除。二、被告广西同济大药房（连锁）有限责任公司支付原告黄振红租金170307.5元及物业费1104.6元，共计171412.1元；三、被告广西同济大药房（连锁）有限责任公司支付原告黄振红违约金（1、以应付租金26379元为基数从2013年4月5日起至2013年8月10日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；2、以应付租金34292.7元为基数从2013年7月6日起至2013年10月31日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付，以租金7913.7元为基数从2013年7月6日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；3、以应付租金34292.7元为基数从2013年10月8日起至2014年1月30日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；4、以应付租金34292.7元为基数从2014年1月6日起至2014年10月25日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；5、以应付租金34292.7元为基数从2014年4月6日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；6、以应付租金36930.6元为基数从2014年7月6日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.3倍计付；7、以应付租金36930.6元为基数从2014年10月8日起至2014年11月14日止，以应付租金26930.6元为基数从2014年11月15日起至2014年11月20日止，以应付租金16930元为基数从2014年11月21日起至2015年5月20日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；8、以应付租金36930.6元为基数从2015年1月6日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；9、以应付租金36930.6元为基数从2015年4月6日起至2015年6月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；以应付租金10551元为基数，从2015年6月20日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；10、以应付租金39823.29元为基数从2015年7月6日起至2015年8月20日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计付；以应付租金31823.29元为本金，从2015年8月21日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.3倍计付；11、以应付租金11873.04元为本金，从2015年10月8日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.3倍计付）；四、驳回原告黄振红的其他诉讼请求。本案案件受理费5648元，减半收取2824元（原告已预交），由原告黄振红负担324元，被告广西同济大药房（连锁）有限责任公司负担2500元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费5648元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，帐号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。审判员 蓝丹丹二〇一六年四月十二日书记员 宋卫科 更多数据：