（2016）冀0306民初311号

裁判日期: 2016-04-12

公开日期: 2016-10-25

案件名称

黄俊久与陈志英、林治强租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

抚宁县人民法院

所属地区

抚宁县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄俊久,陈志英,林治强

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国担保法》：第十九条，第二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

河北省秦皇岛市抚宁区人民法院民事判决书（2016）冀0306民初311号原告：黄俊久。委托代理人：刘志军，河北海立律师事务所律师。委托代理人：姬鑫良，河北海立律师事务所律师。被告：陈志英。委托代理人：叶晓群，北京市智舟律师事务所律师。被告：林治强。原告黄俊久与被告陈志英、林治强租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法由审判员邸会来适用简易程序，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告黄俊久委托代理人姬鑫良、被告陈志英及其委托代理人叶晓群到庭参加了诉讼，被告林治强经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄俊久诉称，2012年7月30日，原告与被告陈志英签订《合同书》，合同约定：原告将坐落于山海关南关大街7-1号（原兴盛购物广场项目）地下商场出租给陈志英使用；租期为12年，自2013年1月7日至2025年1月7日；租金为120万元，以后每年在上一年度租金的基础上递增6%；租金支付方式为每年的11月7日前上打租；在合同履行期间承租方（陈志英）违约，按照剩余租期租金总和的50%向原告缴纳违约赔偿金，合同终止；在租赁期间每年的11月7日一次性交齐下一年度的租金，逾期（包括未足额交齐）视为违约；出现争议由抚宁县人民法院管辖；合同还约定了双方的权利义务等内容。协议签订后，租金数额原、被告按照第一年租金为86万元，以后每年在上一年度租金的基础上递增4%的方式履行。2015年11月17日，原告与被告陈志英签订《协议书》一份，约定由于承租方原因未能在2015年11月7日前交纳2016年度租金967383元，经协商2016年租金分三次交清，2016年1月7日前交纳租金30万元，2016年4月7日前交纳租金20万元，2016年7月7日前将剩余款项交清；无论哪一期，如果承租方不能按照本补充协议约定按时交齐租金，租赁合同解除；主合同终止按照主合同约定的条款各自主张权利。被告林志强提供担保。2016年1月7日，被告陈志英未能将30万元租金交纳给原告，故被告陈志英构成违约，原告有权解除租赁合同。原告提起诉讼，诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告的租赁关系；2、请求依法判令被告将租赁房屋腾出并交付原告；3、请求依法判令被告支付租金535088元（租金数额以被告实际交付房屋日期为准）；4、请求依法判令被告给付原告违约赔偿金267544元。违约赔偿金按照合同约定是剩余租期租金总和的50%，计算出的数额是5118807元，显然过高，所以原告主动调整违约金数额，按照被告陈志英在原告起诉之日尚欠原告租金535088元的50%等于267544元计算；5、被告承担诉讼费用。诉讼请求的第一项、第二项要求第一被告履行，第三项、第四项要求二被告共同履行。被告陈志英辩称，对原告诉状中第二页陈述的第一年租金86万元，以后按每年在上一年基础上递增4%的方式履行无意见；陈志英与另一被告不是共同承租人，不存在共同责任问题；原告虽然对违约金进行了调整，但调整后的违约金仍然过高，根据法律规定违约金应该不高于实际损失30%，本案中原告没有提供实际损失的数据，无法计算出违约金数额；不同意解除合同交付场地的原告请求，同时也希望能与原告调解，所以向法庭请求给予调解宽限期，以便于被告与原告充分协商调解。被告林治强在法定答辩期限内未作答辩。原告为支持其主张提交如下证据：1、2012年7月5日秦皇岛市抚宁明星房地产开发有限公司与原告黄俊久签订的协议书一份。证明秦皇岛市抚宁明星房地产开发有限公司委托黄俊久经营山海关南关大街7-1号（原兴盛购物广场项目）地下商场；2、2012年7月30日原告黄俊久与被告陈志英签订的合同书一份。证明合同约定了租赁物的坐落、租期、租金、租金支付方式、违约责任、管辖、双方的权利义务等内容，签订后原告、被告按照第一年租金86万元以后每年递增4%的方式履行，其他双方均按照合同书履行；3、2015年11月17日原告黄俊久与被告陈志英签订的协议书一份。证明2016年1月7日被告陈志英未能将30万元租金交纳给原告，被告陈志英构成违约，所以原告有权依据该协议书解除租赁合同，被告林治强为该合同提供担保，所以被告林治强应当承担所欠租金及违约赔偿金的给付责任。被告陈志英经对上述证据质证发表如下质证意见：对证1无异议；对证2真实性无异议，但该份合同书已经被2012年7月31日合同所废，是个无效合同；对证3无异议，只是不同意根据该合同书解除合同、交付场地。被告陈志英为支持其主张提交如下证据：2012年7月31日合同复印件，证明2012年7月30日合同无效。原告经对上述证据质证发表如下质证意见：因为是复印件，所以真实性不能确定，庭下需要跟原告核实，被告提交的该份合同与原告提交的证据2只是在租金的数额上略有不同，其他内容基本一致，所以双方应该按照合同约定履行相关合同义务。经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：被告陈志英对原告提交的证1、3没有异议，本院予以确认；被告陈志英对原告证2的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。被告陈志英提交的证据虽系复印件，但经庭下与原告核实，原告无异议，该证具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。经审理查明，2012年7月5日秦皇岛市抚宁明星房地产开发有限公司与黄俊久签订协议书一份。约定秦皇岛市抚宁明星房地产开发有限公司委托黄俊久经营管理其所有的山海关南关大街7-1号（原兴盛购物广场项目）地下商场。2012年7月30日黄俊久（甲方）与陈志英（乙方）签订合同书一份。合同约定：甲方将坐落于山海关南关大街7-1号（原兴盛购物广场项目）地下商场出租给乙方使用；租期为12年，自2013年1月7日至2025年1月7日；2013年1月7日至2014年1月6日为第一个年度，租金120万元，以后每年在上一年度租金的基础上递增6%；租金支付方式为合同签字3日内乙方向甲方交履约保证金10万元，2012年11月7日前上打租将第一年租金足额交齐（含履约保证金），以后每年11月7日前交齐下一年度租金；合同期满甲方向乙方移交设施设备必须能够运行，在租赁期间乙方投资增加的设施设备可以独立拆除移走的归乙方所有，附着于建筑物不能拆除的无偿归甲方所有，甲方不给予补偿；在合同履行期间乙方违约，按照剩余租期租金总和的50%向甲方交纳违约赔偿金，合同终止，甲方另行处置。甲方由于追求更高的经济目的而违约，甲方按照剩余租期租金总和的50%向乙方交纳违约赔偿金，合同终止，甲方另行处置；在租赁期间每年的11月7日一次性交齐下一年度的租金，逾期（包括未足额交齐）视为违约；出现争议由抚宁县人民法院管辖。合同书签订后，2012年7月31日，黄俊久与陈志英又签订合同书一份。双方对租金部分进行了重新约定，即第一年租金为86万元，以后每年在上一年度租金的基础上递增4%，其他约定与2012年7月30日的合同书一致；同时约定双方此前于2012年7月30日所签合同书无效。合同签订后，黄俊久将租赁物交付陈志英使用，陈志英按约定交纳了2013、2014年度的租金，2015年欠租金235088元，2016年度租金967383元未能在2015年11月7日前交纳。2015年11月17日，黄俊久与陈志英签订协议书一份。约定由于承租方原因没有按协议交纳租金，经协商双方达成补充协议：1、2016年租金967383元分三次交清，2016年1月7日前交纳租金30万元，2016年4月7日前交纳租金20万元，2016年7月7日前将剩余款项交清。2、2015年度欠交的租金235088元于2016年11月7日前交清。3、本补充协议租金如果按时交齐主合同继续生效，陈志英同时交纳2017年租金。不论哪一期，如果承租方不能按照本补充协议约定按时交齐租金，或者虽按本补充协议约定租金交齐，2017年度租金不能如期交纳，租赁合同解除。4、主合同终止按照主合同约定的条款各自主张权利，陈志英投入的装修、设备等按照主合同约定到期的处理方式处理。林志强在合同担保人处签名，为陈志英提供担保。2016年1月7日，被告未按补充协议约定将30万元租金交纳给原告，原告提起诉讼。起诉后，被告向原告交纳租金100000元。本院认为，黄俊久与陈志英于2012年7月31日签订的合同书及黄俊久与陈志英、林治强于2015年11月17日签订的补充协议书均系双方真实的意思表示，合法有效。在陈志英欠付2015年度租金235088元、2016年度租金967383元的情况下，双方达成补充协议后，陈志英未按照补充协议的约定履行给付租金义务，构成违约，原告有权按照协议约定要求解除租赁合同并要求被告承担违约责任。合同约定在合同履行期间陈志英违约，按照剩余租期租金总和的50%向黄俊久交纳违约赔偿金，原告认为过高主动调整为按至起诉之日陈志英尚欠原告租金535088元的50%即267544元给付，本院予以支持。对被告陈志英原告调整后的违约金仍过高的辩解，本院不予支持。被告林治强在2015年11月17日补充协议书的担保人处签名，为陈志英提供保证担保，根据担保法的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任；连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，故被告林治强应对陈志英的合同义务承担连带责任。对陈志英的林治强没有共同责任的辩解，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄俊久与被告陈志英于2012年7月31日签订的合同书；二、被告陈志英于本判决发生法律效力后十日内将租赁物坐落于山海关南关大街7-1号（原兴盛购物广场项目）地下商场腾出并交付原告黄俊久；三、被告陈志英于本判决发生法律效力后十日内给付原告黄俊久2015年度租金235088元，给付原告2016年1月7日至租赁物交付之日按日租金2650.36元（2016年度租金967383元365天）计算的租金（扣除已付租金100000元）；四、被告陈志英于本判决发生法律效力后十日内给付原告违约赔偿金267544元；五、被告林治强对上述第三、四判项承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10480元，减半收取5240元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员　邸会来二〇一六年四月十二日代书记员　李明月微信公众号“”