（2016）湘1202民初349号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-06-20
案件名称
原告陈胜华与被告钟小文房屋租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈胜华,钟小文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》：第三十条第一款
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初349号原告陈胜华，男，汉族，1978年10月2日出生。委托代理人刘维（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。被告钟小文，男，汉族，1979年3月30日出生。原告陈胜华与被告钟小文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案受理。依法由审判员向和平适用简易程序于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告陈胜华及其委托代理人刘维到庭参加诉讼，被告钟小文经本院传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈胜华诉称：2015年4月26日，原告应被告要求将其位于怀化市鹤城区中坡公园大门旁边的三间仓库出租给被告使用，双方签订了一份《仓库租赁合同》，约定每月租金900元，按季度提前一个月交纳。截止2015年12月，被告应交纳第四季度租金2700元，原告多次找被告催收，被告一直以没有钱推诿。原告认为被告已违约，依照合同法规定，《仓库租赁合同》应终止，被告应将房屋返还给原告；如果《仓库租赁合同》无效，被告也应将房屋返还给原告。原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉请求判令：1.原、被告所签订《仓库租赁合同》的权利义务终止，被告立即返还原告仓库三间；2.被告支付原告仓库租金1650元及赔偿违约损失2700元；3.被告支付原告水电费132元。被告钟小文辩称，因为原告的妻子催房租时的态度让被告不舒服，被告就没有付第四季度租金。经审理查明：2013年12月，陈胜华在怀化市鹤城区中坡公园大门口附近（瑞丰园小区正后方）开始修建一栋三层楼房（一楼有房屋四间），该房于2014年6月份竣工，但至今未取得土地使用证和规划许可证，也没有取得房屋所有权证。2015年4月26日，陈胜华（甲方）与钟小文（乙方）签订了一份《仓库租赁合同》，约定：甲方将上述三层楼房的一楼三间房屋（仓库）出租给乙方，每月租金900元，按季度提前一个月交纳；签合同时乙方支付押金1000元，押金不能抵冲房租；租赁期限2015年4月26日至2020年4月25日；乙方应按时交纳租金和水电费，如果甲方催促后超过7日还不交纳费用，合同终止失效，甲方有权收回房屋；等等。合同签订的当天，钟小文支付了陈胜华押金1000元及第一个季度租金2700元；2015年7月，钟小文支付了第二个季度租金2700元；2015年10月，钟小文支付了第三个季度租金2700元；在催要第四个季度（2016年1月25日至2015年4月25日）租金时，钟小文与陈胜华的妻子发生冲突，故酿成纠纷诉至本院。本案在审理过程中，钟小文于2016年3月23日以转账方式给陈胜华支付了租金2500元。上述事实，有下列证据证明：原告出示的《仓库租赁合同》原件一份、调解笔录一份及当事人陈述。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此规定，陈胜华与钟小文订立《仓库租赁合同》将未取得建设工程规划许可证而修建的房屋出租给钟小文，该《仓库租赁合同》为无效合同；合同无效后，因该无效合同取得的财产应当予以返还。钟小文因上述无效合同取得的三间仓库占有使用权应当返还陈胜华，陈胜华因合同取得的租金、押金等应当返还钟小文；但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陈胜华有权向钟小文主张使用房屋期间的占用费，具体标准可以参照合同约定的租金标准。由于钟小文按照合同约定租金标准已支付陈胜华租金至2016年4月中旬，承租人支付的租金与应当向出租人支付的房屋使用费基本相当，不存在明显不公平的情形。故本院对陈胜华要求钟小文返还所租仓库三间的诉讼请求予以支持，对支付租金的诉讼请求不予支持。由于陈胜华与钟小文订立的《仓库租赁合同》无效，则该合同的所有条款对双方自始均无约束力，因此，陈胜华请求按照该合同第一条、第四条的约定，判决《仓库租赁合同》的权利义务终止，本院不予支持。陈胜华主张存在水电费损失132元及其他损失2700元，但由于陈胜华未提供证据证明，且钟小文也没有承认陈胜华存在该两项损失；故本院不予采信，对陈胜华要求钟小文支付水电费132元及其他损失2700元也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款之规定，判决如下：一、被告钟小文于本判决生效之日起二十日内返还原告陈胜华位于怀化市鹤城区中坡公园大门口附近（瑞丰园小区正后方）一栋三层楼房的一楼仓库三间；二、驳回原告陈胜华的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告陈胜华负担13元，被告钟小文负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员 向和平二〇一六年四月十二日代理书记员 张 茜附判决依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。 搜索“”