（2016）苏02民终256号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-08-01
案件名称
ＸＸ、殷瑞芳与无锡市浩华红木家具有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸ,殷瑞芳,无锡市浩华红木家具有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终256号上诉人（原审原告）ＸＸ。上诉人（原审原告）殷瑞芳。委托代理人蒋惠亚，江苏菱方圆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）无锡市浩华红木家具有限公司，住所地宜兴市官林镇工业集中区A区。法定代表人宗旭，该公司总经理。委托代理人杨沈强，宜兴市飞扬法律服务所法律工作者。上诉人ＸＸ、殷瑞芳因与被上诉人无锡市浩华红木家具有限公司（以下简称浩华家具公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2015）宜官民初字第446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：浩华家具公司所有的座落于宜兴市官林镇新官东路63号的房屋共5间5层坐南朝北，建筑面积计19179.53平方米，2012年8月17日办理产权登记，权证号为宜房权证官林字第××号，房屋规划用途为工交仓库。该房屋原系浩华家具公司的红木家具经营场所，该幢房屋后边（南面）为浩华家具公司的钢结构厂房，无产权登记。ＸＸ、殷瑞芳欲租赁浩华家具公司该幢房屋东面3间（其中第3间的大部分）一楼约2000平方米的房屋及后面约1000平方米的钢结构房屋（共计3000平方米）开办健身会所。2013年8月1日，浩华家具公司与ＸＸ、殷瑞芳签订房屋场地租赁合同1份。该合同约定：一、浩华家具公司将其所有的座落于宜兴市官林镇新官东路63号的浩华红木家具城一楼大部分、钢结构房部分面积3000平方米，按附图为准，出租给ＸＸ、殷瑞芳。二、租期10年，期满后ＸＸ、殷瑞芳优先续租。从2013年11月1日起至2016年10月31日止，租金每年68万元，3年后按每年6％提加租金，租期租金每年支付，分别在每年度开始后15天内一次性付清。三、房屋租金的税金及规费均有ＸＸ、殷瑞芳承担。四、ＸＸ、殷瑞芳必须合法经营，开办健身会所的证照齐全，并作为合同的附件。五、租赁期内，ＸＸ、殷瑞芳应保证合法使用该处房产及场地，ＸＸ、殷瑞芳有未经浩华家具公司同意转租、转借承租场地、拖欠房租1个月以上、未交纳按约定应当由ＸＸ、殷瑞芳交纳的各项费用等9种行为，浩华家具公司有权解除合同，收回出租场地。六、租赁期间，浩华家具公司承担以下义务：租赁期内不将上述房产及场地租与第三方；合同期满后浩华家具公司如终止继续租赁，应在期满前3个月通知ＸＸ、殷瑞芳，合同期内浩华家具公司因其他原因终止合同与ＸＸ、殷瑞芳协商解决；如因房屋性质未能领取营业执照，ＸＸ、殷瑞芳的一切损失由浩华家具公司承担。七、ＸＸ、殷瑞芳租赁期间及经营活动中发生的所有债权债务ＸＸ、殷瑞芳自行承担，与浩华家具公司无关；ＸＸ、殷瑞芳承租的房产装修方案应征得浩华家具公司同意后方可进行装修，租赁期满，除设备设施外，硬件装修保持完好，无偿移交浩华家具公司。合同对其他事项也作了约定。2013年10月14日工商部门核准嘉美健身会所开业，投资人为ＸＸ。2014年3月11日嘉美健身会所向消防大队申报嘉美健身会所内部装修工程消防设计图纸及资料，嘉美健身会所在该设计图纸中明确装修面积1832平方米，同年3月26日，消防大队出具嘉美会所内部装修工程消防设计备案检查合格的意见，同年12月26日，消防大队向嘉美健身会所颁发公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该证确认嘉美健身会所营业使用面积1676平方米。之后，嘉美健身会所经营场所进行了装修，并开张营业。2014年11月1日，ＸＸ与浩华家具公司又签订补充协议1份。该补充协议约定：甲方浩华家具公司，乙方ＸＸ。乙方承租浩华家具公司经营场地于2014年11月1日年度到期，就乙方实际经营问题，经协商订立补充协议如下：一、年租金68万元，浩华家具公司同意乙方分期支付，即2014年11月18日前支付35万元，2015年5月1日前支付30万元，余款3万元用健身卡抵清。乙方使用浩华家具公司的电费，每月10号前结清。二、承租方必须按时交纳房地租金及用电费用，如逾期超过一星期，出租方有权收回出租场地，浩华家具公司不承担由此造成的任何责任和损失；如乙方在1周年中途退出租用场地，应支付清当年1年的租金68万元。三、乙方如在下年度前有退租意向，应提前2个月用书面方式告知浩华家具公司。四、原承租人殷瑞芳在总租用场地设办公商务用房约100平方米左右同意取消，现承租人为ＸＸ1人。五、原合同租用期10年，如乙方不到期退场，双方互不追究因此造成的任何损失，但每期不得少于1周年期。殷瑞芳在该补充协议上签名并注明中证人。后嘉美健身会所未办理消防安全检查手续，擅自扩大营业面积约1000平方米，用于游泳健身，2015年5月13日，消防大队作出行政处罚决定书，责令嘉美健身会所扩大营业部分停产停业，并处罚款3万元。同月15日嘉美健身会所向消防大队交纳罚款3万元。同年7日27日，宜兴市卫生局为嘉美健身会所颁发游泳场（馆）、美容店的卫生许可证。之后，嘉美健身会所停止经营活动，同年6月9日，ＸＸ、殷瑞芳诉至法院。原审中，ＸＸ、殷瑞芳与浩华家具公司均确认承租方为ＸＸ、殷瑞芳。ＸＸ、殷瑞芳明确诉讼请求为：1、要求解除双方于2013年8月1日签订的房屋场地租赁合同及双方于2014年11月1日签订的补充协议；2、赔偿因停止经营活动导致会员转会损失45万元；3、租赁房屋内的装修装饰残值及设施器械的残值暂定205万元，具体以评估为准，并申请评估；4、要求浩华家具公司承担诉讼费用。ＸＸ、殷瑞芳主张因浩华家具公司的钢结构房屋无房屋权证属非法建筑，受到消防大队的停业处罚，导致嘉美健身会所无法正常营业。为不终止对会员的正常服务，已将其中312名会员转入官林国际酒店健身会所，由官林国际酒店健身会所对该部分会员剩余服务内容提供服务，其一次性向官林国际酒店健身会所支付服务费45万元。为此，ＸＸ、殷瑞芳提供了嘉美健身会所312名会员的创始会员协议及对应的会员缴费收据、凭证，官林国际酒店健身会所入会章程，嘉美健身会所与官林国际健身会所签订的转会协议与结算书、向官林国际健身会所交纳45万元的收条，312名会员剩余服务时间的清单。经审查查明，嘉美健身会所转会的312名会员均已向嘉美健身会所一次性缴纳了会员年费，嘉美健身会所停业后，对该部分会员共有金额150多万元的剩余服务时间或项目尚未服务完毕，嘉美健身会所将该部分会员尚未服务完毕的服务内容转由官林国际酒店健身会所继续服务，经协商该剩余服务内容，官林国际酒店健身会所同意收取服务费用45万元，该费用由嘉美健身会所支付。浩华家具公司质证认为嘉美健身会所将金额150万元的剩余服务内容转让由官林国际酒店健身会所服务仅需支付45万元，嘉美健身会所没有损失。对ＸＸ、殷瑞芳提供的转会协议书及损失45万元的真实性不认可。ＸＸ、殷瑞芳主张租赁房屋内的装修装饰残值及其购买用于嘉美健身会所的健身设施、器械的残值，并申请对该残值进行鉴定。为此，ＸＸ、殷瑞芳提供了嘉美健身会所的装饰工程预算总价及器材明细清单，证明装饰工程预算383万元，并购置了健身设施、器材，要求浩华家具公司按评估确认的损失金额赔偿。浩华家具公司对该证据的真实性及举证目的均不认可。对ＸＸ、殷瑞芳的鉴定申请，法院未予准许。ＸＸ、殷瑞芳主张嘉美健身会所经营场所大门被浩华家具公司加锁关闭，停止经营。浩华家具公司不认可，并主张嘉美健身会所停业并自行关门上锁，后会员、派出所均又加了锁，浩华家具公司未在嘉美健身会所的大门上加锁。ＸＸ、殷瑞芳对此主张也未能提供证据证明。以上事实，有房屋场地租赁合同、补充协议、嘉美健身会所312名会员的创始会员协议及对应的会员缴费收据、凭证，官林国际酒店健身会所入会章程，嘉美健身会所与官林国际酒店健身会所签订的转会协议与结算书、向官林国际酒店健身会所交纳45万元的收条，312名会员剩余服务时间的清单、装饰工程预算总价及器材明细清单、消防安全检查合格证、消防设计备案检查意见书、卫生许可证、行政处罚决定书等证据及庭审笔录在卷佐证。原审法院认为：ＸＸ、殷瑞芳与浩华家具公司签订的房屋场地租赁合同及补充协议，约定将浩华家具公司约2000平方米的房屋出租给ＸＸ、殷瑞芳经营健身会所，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。ＸＸ、殷瑞芳要求解除房屋租赁合同及补充协议中该部分的房屋租赁关系，不符合合同约定及法律规定，现浩华家具公司同意解除，不违反法律规定，法院予以准许。合同解除后，ＸＸ、殷瑞芳应当将出租房屋返还浩华家具公司，因合同解除导致的损失由ＸＸ、殷瑞芳承担，浩华家具公司要求ＸＸ、殷瑞芳返还出租房屋的主张法院予以支持，浩华家具公司明确合同解除致其造成的损失另行主张权利，符合法律规定，法院予以准许。另，双方在合同中约定将浩华家具公司约1000平方米无产权证的钢结构厂房租赁给ＸＸ、殷瑞芳，虽是双方的真实意思表示，因庭审中浩华家具公司未能提供合法的建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，该部分厂房的租赁无效，因无效合同导致的损失，由有过错的一方赔偿。ＸＸ、殷瑞芳提出浩华家具公司出租的钢结构厂房属违章建筑合同无效，导致其损失，浩华家具公司存在过错，应承担其损失，浩华家具公司不认可。法院认为，ＸＸ、殷瑞芳租赁浩华家具公司约2000平方米的房屋及约1000平方米的钢结构厂房开设健身会所进行经营活动应依法向相关行政主管部门办理各类审批或取得相关行政许可，且嘉美健身会所属公众聚集场所，根据《中华人民共和国消防法》规定，在投入使用、营业前应向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中，嘉美健身会所也履行了相关申请审批手续，并取得相关行政许可，在嘉美健身会所的装修工程设计中对有证面积中的1832平方米房屋进行了消防安全设计及申请消防安全检查，且在通过消防安全检查后开业运行，经营中，嘉美健身会所在钢结构厂房内开设健身游泳项目。之后，嘉美健身会所将该钢结构厂房用于游泳健身，因使用前未申请消防安全检查，并在未通过消防大队消防安全检查的情况下，即将该钢结构厂房用于游泳健身项目，属非经消防安全检查、许可擅自扩大经营面积，违反了《中华人民共和国消防法》的规定，消防大队责令其扩大面积的经营项目停业合法有据。法院认为，导致扩大部分面积停止营业的原因是ＸＸ、殷瑞芳非经许可擅自在扩大经营面积范围内开设游泳健身项目所致，责任在ＸＸ、殷瑞芳、嘉美健身会所，由此停业产生的后果由ＸＸ、殷瑞芳、嘉美健身会所负担。在此情况下，嘉美健身会所自行停止了整个会所的所有经营活动，法院认为，嘉美健身会所系独立法人，有权独立处理自己的经营活动，其自行停止所有经营项目，导致的损失由其自行承担，与浩华家具公司无关。ＸＸ、殷瑞芳主张嘉美经营会所被浩华家具公司加锁而停止经营，浩华家具公司不认可，ＸＸ、殷瑞芳也未提供证据证明，其该主张的事实，法院不予采信。ＸＸ、殷瑞芳提出租赁合同约定如因房屋性质未能领取营业执照公司，ＸＸ、殷瑞芳的一切损失由浩华家具公司承担，因本案中ＸＸ、殷瑞芳已办理了营业执照，不存在因房屋性质导致不能领取营业执照的事实，ＸＸ、殷瑞芳主张的该事实法院不予采信。综上事实，ＸＸ、殷瑞芳要求浩华家具公司赔偿的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。故法院对ＸＸ、殷瑞芳要求对租赁房屋的装修残值、添置的健身设施、器械的残值进行鉴定的主张无实际意义，法院未予准许。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、五十二条第一款第(五)项、第五十八条、第九十四条第一款第（一五）项，《中华人民共和国消防法》第十五条第一款、第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除ＸＸ、殷瑞芳与浩华家具公司于2013年8月1日签订的房屋场地租赁合同及于2014年11月1日签订的补充协议。二、ＸＸ、殷瑞芳于判决发生法律效力之日起10日内将座落于宜兴市官林镇新官东路63号的房屋中一楼东面3间（其中第3间的大部分）及后面（南面）的钢结构房屋的出租房屋（按实际出租时交付的房屋为准）返还浩华家具公司。三、驳回ＸＸ、殷瑞芳的其他诉讼请求。案件受理费26800元，由ＸＸ、殷瑞芳负担。ＸＸ、殷瑞芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审程序不合法。一审不同意其评估申请，违反法定程序，相关事实尚未查清，实属不当。二、一审认定事实不清，责任认定前后矛盾。双方确认健身会所曾经试营业，则健身会所的装潢装修已经完毕。对租赁合同的整体性合同目的审查不清。租赁合同明确约定面积约3000平方米，也给予了680000元的租金。而被上诉人交付的房屋只有1832平方米有产权证，其余1200平方米系违章建筑，无法取得产权证和办理消防安全检查手续，其因此受到了消防部门的处罚，造成了停产停业的损失，整个会所的经营无法正常进行，其合同目的必然落空。一审武断地将一个完整的合同分拆成两部分，再分别以两部分进行独立的法理推论，从而导致错误的判决。健身会所的营业执照是由被上诉人帮助办理的。根据合同约定的真实意思表示，该场地所设立的经营机构的营业执照应是3000平方米的营业面积，而非抽象化的概念意义上的营业执照。而事实上，被上诉人帮助申领的营业执照，其营业面积也是约定面积的二分之一，合同中约定的营业执照的内涵在此发生了根本性的变化。综上，一审对租赁合同约定的真实意思表示、合同目的和条文内容的理解陷入了断章取义、形式主义的错误泥潭，割裂了事物内在的有机联系和整体性，最终做出了错误的判决。请求二审撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人浩华家具公司辩称：上诉人停业整顿是自己没有按实申报并超面积扩大经营范围的原因造成的，其不应承担相应损失。一审认定事实清楚、适用法律正确。请求法院驳回上诉，维持原判。二审查明事实与原审法院已查明事实一致。本院认为：ＸＸ、殷瑞芳与浩华家具公司签订的房屋场地租赁合同，约定浩华家具公司将浩华红木家具城一楼大部分、钢结构房部分面积约3000平方米租赁给ＸＸ、殷瑞芳，因其中约1000平方米为无产权证的钢结构厂房，浩华家具公司在一审终结前未能提供合法的建设手续，一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，认定该部分厂房的租赁合同无效，并无不当。故ＸＸ、殷瑞芳上诉认为一审对租赁合同的整体性合同目的审查不清的意见，本院不予采纳。嘉美健身会所在装修工程设计中对1832平方米有证面积房屋进行了消防安全设计及申报，在通过消防验收后开业运行，由此可以推定嘉美健身会所对所承租的房屋有证面积和无证面积情况是知晓的，故ＸＸ、殷瑞芳上诉所称嘉美健身会所的营业执照是由浩华家具公司帮助办理和营业面积应是3000平方米的意见，缺少事实依据，本院不予采信。因无效合同导致的损失，由有过错的一方赔偿。嘉美健身会所因将无产权证的钢结构厂房用于游泳健身，违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定，受到消防大队责令停业处罚。因此，ＸＸ、殷瑞芳在经营嘉美健身会所时非经许可擅自扩大经营面积范围开设游泳健身项目，对于无法通过消防验收的风险损失应当由其自行承担。一审在ＸＸ、殷瑞芳主张浩华家具公司存在过错并要求赔偿证据不足的情况，认为无需再对涉案租赁房屋的装修残值、添置的健身设施、器械的残值进行鉴定，未准许ＸＸ、殷瑞芳的评估鉴定申请，并无不妥。故对ＸＸ、殷瑞芳上诉称一审程序违法的意见，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26800元，由上诉人ＸＸ、殷瑞芳负担。本判决为终审判决。审判长 潘华明审判员 孙 宏审判员 杜伟建二〇一六年四月十二日书记员 杨 志 来自：