(2016)粤1881民初191号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2017-05-31
案件名称
罗娇娣与刘厚维房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
英德市人民法院
所属地区
英德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗娇娣,刘厚维
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法(2007年)》:第九条,第十条,第三十二条,第三十八条;《中华人民共和国合同法》:第一百一十条;《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》:第九条;《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第一款,第五条第一款
全文
广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1881民初191号原告罗娇娣,女,,汉族,高要市人,住广东省高要市。。委托代理人:李文方,广东浈阳律师事务所律师。委托代理人:刘虹,广东浈阳律师事务所律师。被告:刘厚维,男汉族,身份证住址为广东省英德市,现住广东省英德市。委托代理人:朱志辉,广东粤邦律师事务所律师。原告罗娇娣诉被告刘厚维房屋买卖合同纠纷一案,本案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗娇娣的委托代理人李文方、被告刘厚维委托代理人朱志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗娇娣诉称:原被告于2014年5月12日签订了《购房协议》,约定原告向被告购买其位于广东省英德市西牛镇桥西市场鸿运居C栋2楼房屋,总价187900元,原告已实际使用该房屋,并由被告负责办理房产证。但是被告至今办理房屋产权证的义务,现诉请由被告立即履行办理房屋产权证的义务。被告刘厚维答辩称:第一、本案涉案房屋为非商品房,不适用商品房司法解释;第二、被告正在履行办理房产证的义务,已向英德市西牛镇国土所、西牛镇政府提交了相关材料,具体出证时间由国家行政管理部分决定;第三、购房协议中未约定具体办证时间,被告不存在违约行为。经审理查明,被告刘厚维以案外人郭亚巨、刘水泉、郭伟彬、郭伟明的名义,向英德市西牛镇规划建设管理所申请并颁发建设用地规划许可证,开发建设位于英德市××农林路的“鸿运居”房屋建设项目。原被告于2014年5月12日签订了《购房协议》,约定原告向被告购买其位于广东省英德市西牛镇桥西市场鸿运居C栋2楼房屋,总价187900元,原告已实际使用该房屋,并由被告负责办理房产证。原告依约向被告交付了购房款,并已实际入住该房屋,但是至今未能办妥房产证。另查明,2016年2月17日,英德市西牛镇人民政府出具证明,证实涉案土地不符全土地利用总体规划,目前正在申请办理土地调规之中。庭审中,经本院释明,涉案合同可能效力及履行不能等情形,但是原告方依然坚持原诉讼请求。上述事实,有原告提供的购房协议、收款收据、用水证、发票、收据、被告提供的建设用地规划许可证、证明及到庭当事人的法庭陈述等证据证实,本院依法予以确认。本院认为:原被告签订《购房协议》,由原告支付价款向被告购买房屋,原被告之间成立房屋买卖合同关系,因此,本案属于房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定,原被告的房屋买卖合同行为涉及土地使用权的转让。根据第九条“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让”、第十条“土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效”的规定,未取得土地使用权证及符合土地利用总体规划的土地使用权转让行为,属于无效行为。因此,涉案房屋买卖合同有效的前提之一是涉案土地必需为国有土地。尽管被告提供的《建设用地规划许可证》载明涉案土地为国有土地,但是《中华人民共和国城乡规划法》第三十八规定,颁发《建设用地规划许可证》的行政主体为城市、县人民政府城乡规划主管部门,本案中《建设用地规划许可证》的颁发机构为镇规划所,不符合民事证据的合法性,且对土地属性的确定部门为土地管理部门的职责,所以《建设用地规划许可证》不能作为认定涉案土地属性的依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”、第五条“在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定,原告未能提供证据证实涉案土地为国有土地,对合同效力的举证责任未完成,现原告在未完成合同生效证明的前提下提出基于合同成立生效而要求被告履行办理房产证的诉讼请求,应承担举证不能的不利后果。同时,被告提供的西牛镇政府出具的《证明》证实,涉案土地不符合土地利用总体规划,属于法律禁止转让的情形,原被告之间的《购房协议》违反了法律法规的强制性规定,应属于无效合同。即便抛开涉案合同的效力,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让的规定,涉案房屋买卖合同亦无法履行,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定:法律上或者事实上不能履行的非金钱债务,当事人不能要求继续履行。现原告经本院充分释明后,仍坚持原诉讼请求,因此,对原告的诉讼请求,因证据不足、理由不充分,本院依法予以驳回。综上,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、第十条、第三十二条、第三十八条第六项、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定,判决如下:驳回原告罗娇娣的诉讼请求。本案受理费减半收取2029元,由原告罗娇娣负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 蓝文聪二〇一六年四月十二日书记员 蓝秋菊 更多数据: