（2015）易民一初字第342号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-05-12
案件名称
陈永辉、陈丽娟诉招秀萍、李竺晋、王翠英、王慧嫔租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
易门县人民法院
所属地区
易门县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈永辉,陈丽娟,招秀萍,李竺晋,王翠英,王慧嫔
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条
全文
云南省易门县人民法院民 事 判 决 书（2015）易民一初字第342号原告（反诉被告）陈永辉。原告（反诉被告）陈丽娟。二原告（反诉被告）之委托代理人师伟，代理权限：特别授权。二原告（反诉被告）之委托代理人孙紫薇，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）招秀萍。被告（反诉原告）李竺晋。被告（反诉原告）王翠英。被告（反诉原告）王慧嫔。上列四被告（反诉四原告）之委托代理人王朝卓，代理权限：特别授权。原告陈永辉、陈丽娟诉被告招秀萍、李竺晋、王翠英、王慧嫔租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日受理后，被告招秀萍、李竺晋、王翠英、王慧嫔于2015年9月1日向本院提起反诉。本案依法适用普通程序进行审理，因案件复杂，审理期限经批准延长90天，并于2015年09月28日在本院第二审判法庭公开开庭进行了审理。陈丽娟及陈永辉、陈丽娟的委托代理人师伟，招秀萍、李竺晋、王翠英、王慧嫔及其委托代理人王朝卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈永辉、陈丽娟诉称，陈永辉、陈丽娟系姐弟，双方共同出资于2008年9月16日取得易门县龙泉街道办水桥6组小凹子林地一宗，面积52.6亩，但权利人登记为陈永辉。2010年2月5日，陈永辉、陈丽娟将此林地租赁给招秀萍等四人经营使用，并签订《果园出租合同》，约定租赁期限为2010年3月1日至2025年2月28日止，前五年租金每年18600元，以后每年递增租金5000元。第一年租金于签订合同时一次性付清，以后每年12月31日前付清租金，可继续使用。合同第二条2项约定，租期内不得损坏园内的任何设施及房屋，如有损坏照价赔偿，配合甲方（陈永辉、陈丽娟）管理维护好园内、路上边的天然林地及林下资源，不得砍伐，违者，每棵交给甲方500元的育林费。合同签订后，2014年12月31日，招秀萍等四人应支付下年度的租金，但招秀萍等四人于2014年12月28日支付了2013年拖欠的租金，2014年3月1日开始的租金至今未付。事后，经了解，招秀萍等四人在租赁期间将果园转租他人经营，因管理不善，果园长期荒芜，导致围墙多处被损坏，需修复费3000元；云南松被砍26棵，造成13000元损失；屋内部分物品被盗，价值4000元；水管被毁损，导致无饮用水，需5000元修复费。财产损失合计25000元。陈永辉、陈丽娟多次向招秀萍等四人索要租金，也交涉要求恢复果园原状或赔偿相应损失，但招秀萍等四人相互推诿。招秀萍等四人已经拖欠租金达7个月，陈永辉、陈丽娟已尽了合同催告，足以达到合同解除情形。请求判决：1、解除陈永辉、陈丽娟与招秀萍、李竺晋、王翠英、王慧嫔于2010年2月5日签订的《果园出租合同》；2、由招秀萍、李竺晋、王翠英、王慧嫔给付2014年3月1日至2015年7月份的租金26467元；3、由招秀萍、李竺晋、王翠英、王慧嫔赔偿租赁期间造成的财产损失25000元；4、由招秀萍、李竺晋、王翠英、王慧嫔承担本案诉讼费。陈永辉、陈丽娟针对其主张，向法院提交了以下证据：1、陈永辉、陈丽娟的身份证复印件二份，证明其的身份情况。2、林权证复印件一份，证明易门县龙泉街道办水桥村6组小凹子林地一宗、面积52.6亩，林权证号易林证字（2008）第2504002694号，林权证登记所有权权利人为陈永辉。3、《果园出租合同》复印件一份，证明2010年2月5日，陈永辉、陈丽娟将此林地租赁给招秀萍等四人经营使用。4、徐某某、王某某出具的证明及森林防火责任书一份，证明陈永辉、陈丽娟多次到养鸡场找招秀萍等人，但都没有找到，养鸡场一直出于荒芜状态。对陈永辉、陈丽娟提交的证据，招秀萍等四人质证认为，对陈永辉的身份证复印件没有异议，对陈丽娟的身份证复印件不认可，陈丽娟没有诉讼主体资格；对林权证，证明了林权的所有人是陈永辉，陈丽娟不具备诉讼主体资格；对《果园出租合同》的真实性、合法性、关联性没有异议；对徐某某、王某某出具的证明及森林防火责任书，证据的三性不认可。总之，陈永辉、陈丽娟的证据没有一份证据证明招秀萍等四人存在违约，也没有任何一份证据能支持陈永辉、陈丽娟的诉讼请求。招秀萍、李竺晋、王翠英、王慧嫔庭审中答辩称，请求驳回陈永辉、陈丽娟的全部诉讼请求。理由：第一、合同解除权属于私立救济权，法院对合同是否解除不应当受理，更不能直接判决。根据合同法的规定，解除合同应该通知合同当事人，但陈永辉、陈丽娟从来没有通知过，所以应该驳回。第二、林权的登记人是陈永辉，招秀萍等四人不知道陈丽娟是否出资购买林地，所以陈丽娟不具备诉讼主体资格。第三、招秀萍等四人不存在违约，承包果园建盖鸡场是用于养鸡。2010年的租金已被陈永辉免除，2011、2012年的租金已现金支付，2013、2014年的租金通过转账支付，招秀萍等四人不存在拖欠租金的情况，陈永辉也没有催讨过。第四、陈永辉、陈丽娟要求支付财产损失费25000元是不存在的，招秀萍等四人没有损坏围墙、水管。招秀萍等四人承租的林地只是52亩林地中的一部分，合同中也没有约定要帮助维修围墙、水管，招秀萍等四人从来没有砍伐过松木，是陈永辉、陈丽娟自己砍伐的，东西被盗是其他人盗的，招秀萍等四人也有损失。同时，招秀萍、李竺晋、王翠英、王慧嫔提出反诉称，《果园出租合同》约定，陈永辉、陈丽娟将果园出租给招秀萍等四人使用，租赁土地用途为建盖规模养鸡场养鸡，租期15年，从2010年3月1日起至2025年2月28日止。合同签订后，招秀萍等四人出资建盖了养鸡设施，并按合同约定每年按时支付租金。2015年1月，在养鸡间隙期间，陈永辉、陈丽娟擅自进入租赁场地，强行将招秀萍等四人的工人赶走。2月，招秀萍等四人打算进入租赁场地开始新一批的养殖，发现鸡场大门锁被更换，鸡场被陈永辉、陈丽娟占用并养了些鸡，出租的土地上种上了玉米、黄豆、辣椒等农作物，一幢鸡舍已被损坏，鸡活动场地大门处水泥地板被挖烂。陈永辉、陈丽娟占用鸡舍及出租的场地至今，期间，招秀萍等四人多次找陈永辉、陈丽娟商量，但其置之不理。招秀萍等四人无法进入鸡场养鸡，造成了重大经济损失。请求判令：1、驳回陈永辉、陈丽娟的诉讼请求；2、陈永辉、陈丽娟继续履行2010年2月5日签订的《果园出租合同》；3、陈永辉、陈丽娟支付2015年1月1日至2015年9月10日租赁场地占用费15555.60元；4、陈永辉、陈丽娟支付因违约造成的经济损失240000元；5、陈永辉、陈丽娟修复违约占用租赁场地期间损坏的鸡舍及水泥地板；6、本案诉讼费由陈永辉、陈丽娟承担。庭审中，招秀萍等四人将第1、2项诉讼请求变更作为答辩意见；将第3项诉讼请求变更为：陈永辉、陈丽娟将租赁场地返还给招秀萍、李竺晋、王翠英、王慧嫔使用，支付自2015年1月1日起至2015年9月10日租赁场地费用15555.6元和自2015年9月10日以后的场地占用费按每天65元计算至归还场地之日。第4、5、6项请求不变。针对招秀萍等四人的反诉，陈永辉、陈丽娟答辩称，双方签订的合同约定了租金的支付方式，但招秀萍等四人一直延迟支付租金，造成了违约，损失应该由招秀萍等四人承担。招秀萍等四人反诉的理由、事实不成立，请求驳回反诉请求。招秀萍等四人针对其答辩及反诉主张，向法院提交了以下证据：1、招秀萍等四人的身份证复印件，证明招秀萍等四人的主体资格及身份情况。2、《果园出租合同》一份，证明招秀萍等四人与陈永辉，陈丽娟之间签订合同，租赁场地养鸡的客观事实。3、云南省行政事业性收费通用收款收据，证明招秀萍等四人因租赁场地养鸡依法共同缴纳植被费46406元后，依法建盖养鸡场的事实。4、收条、转账凭证、结婚证五份，证明招秀萍等四人一直以来按照合同约定依法履行支付租金的义务，其中2011年的租金为2011年3月20日以现金方式支付，2012年的租金于2012年4月30日以现金方式支付，2013年的租金于2013年4月11日以转账的方式支付，2014年的租金于2014年12月28日支付，招秀萍等四人不存在违约的事实。5、个体工商户营业执照，证明招秀萍等四人租赁场地以后办理营业执照依法经营的事实。6、电费收费专用发票一份，证明2015年6月，招秀萍等四人仍然在缴纳电费履行合同的客观事实。7、照片36张，证明：陈永辉、陈丽娟强行将招秀萍等四人的工人驱赶出租赁场地后，更换了大门锁，并雇人在租赁场地看守，其行为已构成违约；陈永辉、陈丽娟损坏了鸡舍房顶及养鸡活动场地的事实；陈永辉、陈丽娟家一直以来都在租赁场地范围内养蜜蜂的事实；陈永辉、陈丽娟雇佣人在租赁场地养狗，在养鸡房养鸡、养鸭，系陈永辉、陈丽娟违约的事实；陈永辉、陈丽娟砍伐树木堆放的事实；陈永辉、陈丽娟雇佣人将租赁场地挖刨后种上庄稼的事实。8、协议书、收据、收条、送货单、付款证明单、清单、发票等证据，证明招秀萍等四人与陈永辉、陈丽娟签订合同后，基于陈永辉、陈丽娟会将合同履行完毕的信赖投资150万余元建盖养鸡场，现陈永辉、陈丽娟不但违约，还无理要求解除合同，其无理诉求将给招秀萍等四人造成重大经济损失的客观事实。针对招秀萍等四人提交的证据，陈永辉、陈丽娟质证认为：对第1、2组证据没有异议；第3组证据与本案没有关系，系复印件，不认可；第4组证据予以认可，招秀萍等四人从2011年开始就存在拖欠租金的事实，对合同履行是消极的，2015年的租金至今未付；第5组证据因为没有出具原件，不认可；第6组证据予以认可，证明招秀萍等四人在使用林地但没有支付租金，持续侵权；第7组证据不认可，照片上的人不认识，是不是招秀萍等四人找来的人不清楚，林地里面的蜜蜂是陈永辉、陈丽娟家养的，照片也显示林地由招秀萍等四人一直在使用，持续侵权；第8组证据不认可，本案诉争的是合同，该证据与本案无关。为查明案件事实，本院到涉案林地勘查照片12张，以证明涉案林地的现状。双方质证后未提出异议。本院认为，陈永辉、陈丽娟提交的证据与招秀萍等四人提交的证据，本院收集的证据，来源合法，能证明本案相关案件事实，应予以作为认定案件事实的依据。根据采信的证据及双方的自认，认定案件事实如下：位于易门县龙泉街道办水桥6组地名小凹子的林地一宗、面积52.6亩，于2008年9月林地使用权人登记为陈永辉。2010年2月5日，作为甲方的陈永辉、陈丽娟与作为乙方的招秀萍、李竺晋、王翠英、王慧嫔签订《果园出租合同》，合同主要约定：一、甲方职责：1、甲方将位于易门县龙泉镇水桥村委会瓦家箐旁即小凹子果园出租给乙方使用。出租的范围为园内道路下面至鱼塘边的果园、房屋、厕所及农地由乙方管理使用，允许乙方由5户人在果园内投资建盖规模养鸡场，发展养鸡业；2、园内的围墙、大门和水、电、路设施设备；3、配合乙方管理好出租的场地及设施设备。4、果园租期15年，从2010年3月1日至2025年2月28日止。租期满后如乙方继续租用，在同等条件下甲方优先租给乙方。二、乙方职责：1、果园租金，第一年至第五年租金18600元，以后每年递增租金5000元，第六年至第十年租金23600元，第十一年至第十五年租金28600元，租金按年给付，第一年租金于签订合同时一次性付清，以后每年12月31日前付清租金，可继续使用。2、配合甲方管理维护好园内所有设施设备及房屋（包括围墙、大门、园内外的水、电、路及鱼塘），租期内不得损坏园内的任何设施及房屋，如有损坏照价赔偿；配合甲方管理维护好园内路上边的天然林地及林下资源，不得砍伐，违者，每棵交给甲方500元的育林费。3、乙方在租用果园内建盖规模养鸡场必须到土地、环保等相关部门办理土地、环评等手续，否则后果自负。4、果园出租后的一切费用，包括产业发展基础设施建设、水、电、路设施建设费及水、电费等全部由乙方承担。5、未经甲方许可，乙方不得将果园转让（或另租）给他人使用。三、违约责任；甲乙双方任何一方违反合同条款，必须依法承担相应违约责任（政府征用除外）。《果园出租合同》签订后，陈永辉、陈丽娟将果园交付给招秀萍等四人经营管理，招秀萍等四人在果园内建盖了鸡舍及相关设施，进行肉鸡养殖。2014年下半年，招秀萍等四人欲将果园转租他人未果。其间，陈永辉、陈丽娟免除了招秀萍等四人应付的2010年3月至2011年2月的租金，招秀萍等四人向陈永辉、陈丽娟给付了2011年至2014年共计四年的租金。2015年始，陈永辉、陈丽娟聘人对果园进行管理并更换了大门锁，并在招秀萍等四人承租的场地内种植玉米等农作物，招秀萍等四人因此未能对承租的场地等进行经营管理。据此，双方发生纠纷并诉至法院解决。经多次调解，双方未能达成一致意见。本院认为，本案案由立案时确定为土地租赁合同纠纷，根据案件事实，案由应为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，陈永辉、陈丽娟与招秀萍等四人签订的《果园出租合同》，不违反法律规定，为有效合同，双方当事人应当恪守，但双方当事人并未约定合同期限届满前一方可以解除合同的条件。本案招秀萍等四人虽有将果园转租他人未果的情形，也未尽到配合陈永辉、陈丽娟管理好果园内天然林、林下资源、围墙、供水设施的义务，但不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形，陈永辉、陈丽娟未因招秀萍等四人的行为而获得合同解除权。所以，陈永辉、陈丽娟要求解除其与招秀萍等四人于2010年2月5日签订的《果园出租合同》的诉讼请求不能成立。根据招秀萍等四人所举证据，能够证明2014年度的租金已经支付；非因招秀萍等四人的同意，自2015年起，陈永辉、陈丽娟以自己的行为排除了招秀萍等四人对所租场地的经营管理权，故陈永辉、陈丽娟要求招秀萍等四人给付2014年至2015年7月的租金的诉讼请求本院不予支持。此外，双方在合同中虽然约定招秀萍等四人有配合陈永辉、陈丽娟管理维护好园内树木、设施的义务，但损害后果发生时，该约定不具有归责于招秀萍等四人一方的唯一性，属约定不明确；且陈永辉、陈丽娟未提供充分的证据证明损害后果的存在及损失的具体数额。故陈永辉、陈丽娟要求招秀萍等四人赔偿损失25000元的请求，本院不予支持。招秀萍等四人基于《果园出租合同》，取得了约定时间内及约定范围内的土地、设施的使用权。但在租赁期限内，陈永辉、陈丽娟阻止招秀萍等四人对租赁物进行经营管理的行为，违背了诚实信用的民事法律原则。所以，招秀萍等四人要求陈永辉、陈丽娟返还占用场地并支付占用费的反诉请求及费用的计算方式和标准有理有据，本院予以支持。招秀萍等四人要求陈永辉、陈丽娟支付造成的经济损失240000元、修复占用期间损坏的鸡舍及水泥地板的请求，缺乏证据，本院不予支持。对招秀萍等四人提出合同是否解除法院不应直接裁判的答辩，根据合同法的规定，本院只确认解除合同的效力。对招秀萍等四人提出林权的登记人是陈永辉，陈丽娟不具备诉讼主体资格的答辩，本院经审查，陈永辉，陈丽娟为《果园出租合同》一方当事人，其主体适格。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、陈永辉、陈丽娟与招秀萍、李竺晋、王翠英、王慧嫔签订的《果园出租合同》继续履行，由陈永辉、陈丽娟于判决生效之日起十五日内将约定的果园内场地交由招秀萍、李竺晋、王翠英、王慧嫔继续经营管理。二、由陈永辉、陈丽娟于判决生效之日起十五日内支付招秀萍、李竺晋、王翠英、王慧嫔2015年1月1日起至2015年9月10日租赁场地占用费15555.60元和自2015年9月10日起场地占用费按每天65元计算至归还场地之日止。三、驳回陈永辉、陈丽娟的诉讼请求。四、驳回招秀萍、李竺晋、王翠英、王慧嫔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1087元，由陈永辉、陈丽娟负担；反诉案件受理费2567元，由陈永辉、陈丽娟负担156元，招秀萍、李竺晋、王翠英、王慧嫔负担2411元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长 郭成仁审 判 员 张 蕊人民陪审员 陈天一二〇一六年四月十二日书 记 员 杜天星 来自