（2015）兴民初字第8738号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-05-30
案件名称
李月霞与马学军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市兴庆区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李月霞,马学军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民初字第8738号原告李月霞，女，1963年10月13日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区青铜峡市。委托代理人任欲晓，宁夏永合律师事务所律师。委托代理人张淑琴，宁夏永合律师事务所律师。被告马学军，男，1975年12月12日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区银川市贺兰县（该身份信息由原告提供）。原告李月霞与被告马学军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告李月霞的委托代理人任欲晓、张淑琴到庭参加诉讼，被告马学军经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，公告期限届满未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月8日，原、被告签订银川清真美食文化城商铺租赁合同一份，合同约定，原告将位于银川市兴庆区两间营业房（建筑面积263.03平方米）出租给被告使用。租期为三年，自2013年8月23日至2016年8月23日，第一年租金128000元于合同签订后五日内支付，第二年租金134400元于2014年7月23日支付，第三年租金141120元于2015年7月23日支付，如被告拖欠租金，原告自合同约定的应付租金之日起，给予被告7天宽限期，从第8天开始每天按照实欠租金的1%加收滞纳金。被告擅自将房屋转租、转让或转借及拖欠租金累计达30天，原告可以及时终止合同，收回商铺，被告须向原告赔偿违约金300000元。截止目前，被告仅支付了第一年租金及第二年部分租金30000元，剩余租金未支付。为此，原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告签订的商铺租赁合同，被告返还原告租赁商铺；二、被告向原告支付2014年8月23日至2015年8月23日的租金104400元、2015年8月24日至2016年8月23日的租金141120元（租金主张至房屋返还之日）；三、被告支付逾期付款违约金49272元（按年利率24%计算，主张至租金付清之日）；四、本案诉讼费、公告费由被告承担；原告为证明其诉讼主张向法庭提交以下证据：证据一、银川清真美食文化城商铺租赁合同一份，证明目的：1.2013年12月18日，原告与被告签订银川清真美食文化城商铺租赁合同，原告将位于银川市两间建筑面积为263.03㎡的营业房出租给被告使用；2.合同约定租赁期为三年（从2013年8月23日至2016年8月23日），第一年租金为128000元，付款时间为合同签订后5日内；第二年租金为134400元，付款时间为2014年7月23日；第三年租金为141120元，付款时间为2015年7月23日；3.合同约定被告拖欠租金累计达30天的，原告有权解除合同。证据二、中国建设银行银行卡客户交易查询/打印单一份，证明2015年4月20日，被告向原告支付第二年部分租金30000元。证据三、银川清真美食文化城涉案两间营业房房屋所有权证两份、银川市房屋权属档案查询单两份，证明此两间营业房属李月霞单独所有，房屋所有权证号为房权证兴庆区字第××号、20××39号。证据四、户籍信息一份、律师函一份、快递单两份，证明2015年12月3日，宁夏永合律师事务所根据被告的户籍信息地址，给被告发出律师函，但因被告电话关机、地址不详等原因快递被退回。证据五、照片三张，证明租赁物的实际现状，房屋被锁，上面张贴转让通知。被告马学军未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，原告系银川涉案两间营业房所有权人，2013年12月8日，原、被告签订银川清真美食文化城商铺租赁合同一份，合同载明：“出租方（以下简称甲方）：李月霞，承租方（以下简称乙方）：马学军，第一条、甲方出租的商品营业房，坐落地址：银川市北京东路新月广场西侧银川清真美食文化城，建筑面积263.03㎡，第一年租金为128000元、第二年租金为134400元、第三年租金为141120元；第二条租赁期限，租期三年，自2013年8月23日起至2016年8月23日止。乙方有下列情形之一的，甲方可以即时终止合同，收回上述出租商铺，乙方须向甲方赔偿违约金叁拾万元整：1、乙方擅自（包括乙方以承包、合伙或委托经营名义及其它未经甲方同意而实施的行为）将出租商铺转租、转让或转借的；3、乙方拖欠租金累计达30天的；第三条、租金和租金交纳期限：1、经双方协商，甲方同意乙方租金每年一结，租期、付款期限及金额约定如下：第一年：租金为人民币128000元，租期为2013年8月23日至2014年8月23日，付款时间为（空白）年（空白）月（空白）日。第二年：租金为人民币134400元，租期为2014年8月23日至2015年8月23日，付款时间为2014年7月23日。第三年：租金为人民币141120元，租期为2015年8月23日至2016年8月23日，付款时间为2015年7月23日；2、乙方于合同签订五日内支付第一期租金；3、乙方必须按照合同约定向甲方按时、足额缴纳租金。如拖欠租金，甲方自合同约定应付租金之日起，给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按照实欠租金的1%加收滞纳金；第五条、租赁房屋的用途，甲方按照《银川清真美食文化城市场经营管理办法》规定有权终止合同，收回已出租商铺，并不退还已收租金，乙方还须向甲方赔偿违约金人民币叁拾万元整”。合同签订后，被告支付了第一年租金128000元及第二年部分租金30000元，剩余租赁费未支付。为此，原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告称租赁房屋实际为6#3、4号，合同中误写为6#4、5号。2015年12月，原告去催要租金时店面已经关门，商铺被锁，原告无法进入，商铺玻璃上张贴转让通知，但被告未通知原告其要转让房屋，之后被告的电话一直无法接通。上述事实，有原告提交的银川清真美食文化城商铺租赁合同、中国建设银行银行卡客户交易查询/打印单、银川清真美食文化城营业房房屋所有权证、银川市房屋权属档案查询单、户籍信息、律师函、快递单、照片及原告当庭陈述在案为凭，经本院审查核实，具备证据的客观性、合法性、关联性，可以采信。本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，原、被告应按约定履行合同义务。合同约定被告拖欠租金累计达30天，原告可以终止合同，收回商铺。现被告欠付租金已达30天以上，依据合同约定，原告有权解除合同，故本院对原告要求解除商铺租赁合同的诉讼请求予以支持。被告欠付2014年8月23日至2015年8月23日租金104400元，被告应予支付。合同解除后被告若仍占用商铺不予返还，仍应继续支付房屋使用费，按照双方约定的2015年8月23日至2016年8月23日租金标准计算，故本院支持原告自2015年8月24日起至被告实际返还商铺之日按每年141120元计算的租金（使用费）。商铺租赁合同约定被告违约须向原告赔偿违约金300000元，该违约金过高，现原告自愿按年利率24%主张违约金，本院予以确认。合同约定被告于2014年7月23日支付2014年8月23日至2015年8月23日的租金，被告未按期支付租金，按合同约定宽限7天，故应从2014年8月1日起计算违约金，故本院支持原告104400元租金自2014年8月1日起至实际支付之日按年利率24%计算的违约金。合同约定被告于2015年7月23日支付2015年8月23日至2016年8月23日的租金，被告未按期支付租金，按合同约定宽限7天，故应从2015年8月1日起计算违约金，因原告主张2015年8月23日之后的租金至商铺实际返还之日，故本院支持原告2015年8月23日之后租金（自2015年8月24日起至被告实际返还商铺之日按每年141120元计算）自2015年8月1日起至实际支付之日按年利率24%计算的违约金。被告马学军经本院传票传唤未到庭，视为对其答辩、举证质证、辩论等诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李月霞与被告马学军签订的银川清真美食文化城商铺租赁合同；二、被告马学军自本判决生效之日起七日内将位于银川市涉案两间营业房返还原告李月霞；三、被告马学军自本判决生效之日起七日内支付原告李月霞2014年8月23日至2015年8月23日租金104400元，并支付自2015年8月24日起至实际返还商铺之日止按每年141120元计算的租金（使用费）；四、被告马学军自本判决生效之日起七日内支付原告104400元租金自2014年8月1日起至实际支付之日按年利率24%计算的违约金，并支付2015年8月23日之后租金（自2015年8月24日起至被告实际返还商铺之日按每年141120元计算）自2015年8月1日起至实际支付之日按年利率24%计算的违约金。如果被告马学军未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5822元、公告费300元，共计6122元，由被告马学军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 徐敏超人民陪审员 马永年人民陪审员 孙秀丽二〇一六年四月十二日书 记 员 王馨妍附：相关适用法律法规《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”