（2016）豫13民终159号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-06-06
案件名称
赵亚东与河南鹰奥置业有限公司、李晓丽商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省南阳市中级人民法院
所属地区
河南省南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南鹰奥置业有限公司,赵亚东,李晓丽
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫13民终159号上诉人（原审被告）河南鹰奥置业有限公司。法定代表人李晓丽，任该公司经理。委托代理人委托代理人田永勋，河南宛英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵亚东。委托代理人刘永志、高照祥，河南宛信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李晓丽。上诉人河南鹰奥置业有限公司（以下简称鹰奥公司）与被上诉人赵亚东、李晓丽商品房买卖合同纠纷一案，邓州市人民法院院作出（2014）邓法民初字第1894号民事判决，鹰奥公司不服，向本院提起上诉，本院作出（2015）南民一终字第00491号民事裁定，撤销原判、发回重审。邓州市人民法院重审后，作出（2015）邓法民重字第38号民事判决，鹰奥公司提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鹰奥公司的委托代理人田永勋、被上诉人赵亚东的委托代理人刘永志、高照祥，被上诉人李晓丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：鹰奥公司成立于2010年10月18日，公司性质为有限责任公司，法定代表人为李晓丽，李晓丽同时为公司股东之一。2011年，鹰奥公司投资建设御花园358临街门面楼，其印制的宣传彩页显示开发商为河南鹰奥置业，项目地址位于邓州市一环新党校南50米。邓州市御花园3#5#8#售房部系当时鹰奥公司设置的宣传售房和签订协议场所，该项目现更名为“御花园·御苑”，御花园·御苑1#即为临街门面楼。2011年1月28日，赵亚东在御花园3#5#8#售房部与李晓丽签订了御花园358小区订房协议，协议为格式条款协议书，协议的首位部“甲方”位置有李晓丽本人签名，“乙方”位置由赵亚东签名，落款日期上加盖有“邓州市御花园3#5#8#售房部专用章”印章。该协议约定：付款性质（分期付款）……门面房：门面房位于壹楼，南数第壹间，面积3.517=59.5㎡，单价11000元／㎡，金额伍拾玖万伍仟元整（595000.00）。首付金额叁拾万元整（300000.00）。乙方应向甲方交纳房款总额为伍拾玖万伍仟元整……，并约定了房权证办理、质量保证、违约责任等其他条款。协议签订当天赵亚东支付约定房款300000元，李晓丽出具了收据，收据上李晓丽本人签名，并加盖有“邓州市御花园3#5#8#售房部专用章”印章。该门面楼于2014年7月22日取得邓（NO.FYSZD）房预售证第2014012号商品房预售许可证，该项目整体土地使用权证编号为邓城国用（2013）第119号。原审法院认为：鹰奥公司于2010年10月依法成立，李晓丽为该公司法定代表人。赵亚东所持有的订房协议，有法定代表人李晓丽的签名，并加盖了“邓州市御花园3#5#8#售房部专用章”印章。民法通则第38条规定“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人”，第43条规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，李晓丽作为鹰奥公司的法定代表人可以代表公司行使职权，其行为后果应由鹰奥公司承担，故李晓丽与赵亚东签订的协议对鹰奥公司有约束力。鹰奥公司辩称公司未对李晓丽授权签订协议故该行为与其无关，与合同法第50条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”的规定不符，其辩称不予采信。双方签订的协议具有当事人名称，约定了房屋的基本状况、面积差异的处理，价款、付款方式及付款时间，交付条件，证件办理，质量保证，违约责任等，具备了商品房买卖合同的主要内容，赵亚东已按约定支付了相应的款项，故应当认定为商品房买卖合同。且本案所涉房产已依法取得了商品房预售许可证。据此，赵亚东与鹰奥公司签订的协议不存在合同无效的法定情形，应认定为有效，赵亚东要求鹰奥公司继续履行御花园358小区订房协议应予支持。因原告赵亚东未付清购房款，故其要求鹰奥公司交付房屋，暂无法支持，可由双方在合同履行过程中协商解决。关于赵亚东要求鹰奥公司赔偿因延迟交付房屋的损失等请求，因未提供证据证明其损失的具体数额，故本案不做处理。据此，原审法院判决：一、被告河南鹰奥置业有限公司自本判决生效后继续履行2011年1月28日原告赵亚东与被告李晓丽签订的御花园358小区订房协议；二、驳回原告赵亚东的其他诉讼请求。案件受理费9750元，保全费2950元，由被告河南鹰奥置业有限公司负担。鹰奥公司上诉称：上诉人并未授权被上诉人李晓丽销售商品房，李晓丽作为自然人也不具备商品房开发及预售资质，故协议主体应为李晓丽且该协议属无效协议。协议对重大事项约定不明，原审判决继续履行不当。赵亚东辩称：原判正确，请求二审法院维持原判。李晓丽辩称：同意上诉人意见。本院查明的事实与原审一致。本院认为：法人的法定代表人代表法人行使职权，该职权系依照法律或者法人组织章程规定自然取得，无需法人的另行授权。被上诉人李晓丽的身份系上诉人鹰奥公司的法定代表人，有权代表上诉人鹰奥公司签订售房协议，且协议约定的房产也确系上诉人鹰奥公司所开发，故应认定被上诉人李晓丽与被上诉人赵亚东签订协议的行为属职务行为，其后果由上诉人鹰奥公司承担。双方协议对部分内容约定不明，可另行协商补充，并不影响协议的效力。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9750元，由上诉人河南鹰奥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘建华审判员 王 妮审判员 李 舸二〇一六年四月十二日书记员 陈 斌 搜索“”