（2016）粤01民终2593号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-05-24
案件名称
陈建辉与从化市建宏实业有限公司商品房预售合同纠纷2016民终2593二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈建辉,从化市建宏实业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终2593号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈建辉，住广州市从化区。委托代理人：李建，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：从化市建宏实业有限公司，住所地广州市。法定代表人：李健文，该公司总经理。委托代理人：胡海源，广东流溪律师事务所律师。委托代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。上诉人陈建辉因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2015）从法房初字第238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年11月23日，陈建辉与从化市建宏实业有限公司（以下简称建宏公司）签订《协议书》约定：陈建辉购买建宏公司所开发的德怡花某自编A幢首层商铺，101、102、103号配套夹层3间，商铺面积100.45㎡，夹层面积100.45㎡，购房款为1538000元，如2011年12月30日不能交商铺给陈建辉使用，则陈建辉按20元／㎡价出租给建宏公司等。2010年12月18日，陈建辉（乙方、买方）与建宏公司（甲方、卖方）签订三份《广州市商品房买卖合同》（合同编号分别为：201012160058、201012160175、201012160201），该三份商品房预售合同说明记载：3.签订本合同前，乙方（买方）应对商品房项目的规划充分了解，可登录“规划在线”网站（http：／／www.upo.gov.cn）查询规划公示图；甲方（卖方）应向乙方（买方）出示建设项目修建性详细规划或建设工程设计方案的总平面规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图等有关证书、证明文件。10.本合同说明部分，乙方（买方）确认已经阅读。陈建辉已在该商品房预售合同说明上签名。上述三份合同第二条约定项目建设依据：《建设用地规划许可证》从规地证（2009）35号，《建设工程规划许可证》从规建证（2010）12、13、14、15、16、17号，《国有土地使用权证》从国用（2010）第00008号，《建设工程施工许可证》440112201006250051。第四条约定合同标的物基本情况：房屋地址从化市城郊街旺城开发区南区德怡花园A座101、102、103房，建筑面积分别为33.48平方米、34.34平方米、32.63平方米，以上共100.45平方米，用途为商业，层高4.7米，结构为商铺0厨1卫，封闭阳台0个，非封闭阳台0个。第七条约定按第二种计算方式计算该商品房价款，按建筑面积计算房价，每平方米6500元，总金额分别217620元、223210元、212095元。第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2013年10月1日前将房屋交付原告使用。甲方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十五条约定，房屋交付时的有关资料。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼等。第十六条约定：乙方应在收到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件，应一次性提出异议。甲方在收到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不答复及处理的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。第十八条约定面积确认和面积差异处理：选择本合同第七条第二种计算方式计算该商品房价款的，双方自行约定处理方式如下：按从化市国土资源和房屋管理局的实测面积多退少补。第二十一条约定产权登记：乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。上述合同附件七本合同补充协议11.甲、乙双方按本合同第十八条的约定处理乙方所购商品房面积的误差，乙方应当在接到甲方处理该商品房面积误差的书面通知书之日起15日内，与甲方签订结算书，并按本合同第七条约定的该商品房单价据实结算，乙方逾期未签署该结算书或逾期结算的，每逾期一日按该商品房应补款项的万分之五向甲方支付违约金，同时甲方办理或交付房地产权证的时间相应顺延。2010年12月20日，陈建辉与建宏公司签订三份《购买商铺附加协议》，约定陈建辉向某公司购买的商铺配套有夹层，该商铺夹层建筑面积与商铺首层基本相符，不再进行现场测量面积，该夹层所有权和使用归陈建辉，但不办房产证，建宏公司配送入户天燃气（天燃气工程价值约2800元／户）等。2013年8月16日，案涉商铺所在楼房已取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2013年9月6日，建宏公司向从化市国土资源和房屋管理局申请案涉房屋房地产权属确认。涉案3个商铺的产权证明书，记载位于从化市城郊街下横南路67号（即101号铺）建筑面积为68.63平方米、69号（即102号铺）建筑面积69.15平方米、71号（即103号铺）建筑面积67.42平方米，合共205.2平方米。2015年5月4日，陈建辉向某公司送达通知函，称其在合同约定的办证期间内多次要求建宏公司办理房地产权证，但建宏公司至今仍未办理构成违约等。2015年6月2日，陈建辉向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.建宏公司立即为其所购买的房屋办理房地产权证，案涉房产为：从化市城郊街旺城开发区南区德怡花苑A座101、102、103房；2.建宏公司支付逾期未办理房产证所产生的违约金（逾期未办房产证的违约金以总价款1538000元为基数，以《广州市商品房买卖合同》约定的0.05%／天为标准，从2013年1月1日计至办妥房产证当日为止，现暂计至2015年6月1日共计677489元）；3.建宏公司立即为陈建辉办理配送入户天然气；4.案件诉讼费由建宏公司承担。建宏公司向原审法院提起反诉，请求判令：1.陈建辉补交实测建筑面积大于合同约定面积款27950元（按面积4.3㎡，单价：6500元／㎡计算）给建宏公司；2.陈建辉补交位于从化市城郊街下横南路67、69、71号的夹层面积款153900元（按面积102.6㎡，单价：1500元／㎡计算）给建宏公司；3.反诉诉讼费用由陈建辉承担。在本案原审审理过程中，建宏公司承认陈建辉已支付房款153.8万元，也于2011年12月30日实际使用涉案房屋，但表示双方认可的交付时间应为合同约定的2013年10月1日。证人何某、吴某（均是建宏公司员工）证明陈建辉曾联系建宏公司要求办理房地产权证，但由于面积有争议，陈建辉不同意补交差价，故建宏公司拒绝办理房地产权证。另陈建辉确认建宏公司提交的产权证书的地址为要求办理房地产权证的地址，并要求按产权证明书显示的面积（含夹层面积）办理房地产权证。对于陈建辉要求建宏公司办理配送入户天然气的请求，双方达成了建宏公司将已收取天然气费用8400元退回给陈建辉的协议。经原审法院调查，广州市从化区国土资源和房屋管理局回复称：从化市城郊街下横南路67号建筑面积为68.63平方米有夹层，夹层面积和首层面积各34.315平方米；69号建筑面积69.15平方米，有夹层，夹层面积和首层面积各34.575平方米；71号建筑面积67.42平方米，有夹层，夹层面积和首层面积各33.715平方米。另上述商铺的首层和夹层属于一个基本单位，需将首层和夹层合并确权登记。如需分割登记，建宏公司需要取得规划、消防、房屋安全鉴定等相关部门同意的文件后再向该局申请办理房屋分割手续。陈建辉要求办理上述包括商铺和夹层的房地产权证。建宏公司则表示鉴于不可分割，同意一并办理房地产权证。原审法院认为：一、关于办理房地产权证问题。根据陈建辉与建宏公司签订的三份商品房预售合同说明的记载，陈建辉应知道可登录“规划在线”网站（http：／／www.upo.gov.cn）查询规划公示图，建宏公司应向陈建辉出示建设项目修建性详细规划或建设工程设计方案的总平面规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图等有关证书、证明文件，结合商品房预售合同对合同标的物基本情况房屋的描述，可以确定商品房预售合同出售的是铺位，总面积是100.45平方米，并不包括夹层，但双方签订的《协议书》约定陈建辉购买商铺配套夹层3间，商铺面积100.45㎡，夹层面积100.45㎡。另双方签订三份《购买商铺附加协议》约定陈建辉向某公司购买的商铺配套有夹层，该夹层所有权和使用归陈建辉，但不办房产证。上述约定均可以证明陈建辉在向某公司购买商铺时，应当知道商铺夹层未经规划许可且同意建宏公司不办房产证。对于陈建辉购买价值超近160万元的商铺，陈建辉应当对上述约定的条款尽到注意义务。后建宏公司因不能通过验收而补办了涉案商铺夹层报建手续，使商铺夹层成为了合法建筑，由于陈建辉已支付了该商铺夹层的对价，依双方协议该夹层所有权归陈建辉所有，且现在又具备办证条件，对于商铺而言，办理房地产权证是双方约定的建宏公司应承担的合同义务，对于夹层而言，是合同法规定的建宏公司应负担的合同义务。虽建宏公司主张陈建辉未支付面积差价款，但鉴于现在同意一并办理商铺及夹层的房地产权证，故对于陈建辉要求建宏公司办理涉案商铺及夹层的房地产权证的请求，予以支持。鉴于商铺与夹层不可分割，故应参照商品房预售合同的约定由建宏公司为陈建辉办妥产权登记，并将房地产权证交付陈建辉。二、陈建辉应否补交房款问题。双方签订的商品房预售合同约定房款按从化市国土资源和房屋管理局的实测面积多退少补。而双方签订三份《购买商铺附加协议》约定陈建辉向某公司购买的商铺配套有夹层，该商铺夹层建筑面积与商铺首层基本相符，不再进行现场测量面积，但上述并不能推断出房款无需按从化市国土资源和房屋管理局的实测面积多退少补的结论，陈建辉由此主张不再进行多退少补的理据不足，原审法院不予采纳。由于双方签订的《协议书》约定商铺和夹层购房总款为1538000元，商品房预售合同约定商铺每平方米6500元，总面积100.45平方米，故商铺房款为652925元，余下的为夹层房款885075元，按双方约定的夹层面积100.45平方米计算，夹层每平方米的单价为8811.1元。根据从化市国土资源和房屋管理局的复函，商铺面积为102.605平方米，夹层面积为102.605平方米，故商铺房款为666932.5元，夹层房款为904062.92元。根据双方多退少补的约定，陈建辉就商铺应补交房款14007.5元、夹层应补交房款18987.92元，以上共32995.42元。建宏公司要求陈建辉补交实测建筑面积大于合同约定面积款27950元，（按面积4.3㎡，单价：6500元／㎡计算），虽其主张误差面积统一按商铺单价计算有误，但只主张陈建辉补交面积差价款27950元，原审法院予以支持。另建宏公司要求陈建辉补交夹层面积款153900元（按面积102.6㎡，单价：1500元／㎡计算）无合同依据，故原审法院不予支持。三、建宏公司应否支付逾期办证违约金问题。1、逾期办证违约金的开始时间问题。陈建辉主张涉案商铺已于2011年12月30日实际交付，且该时间为协议约定的交付日期，故办证时间从2011年12月31日起算。建宏公司则认为虽应陈建辉使用需要于2011年12月30日先行交付，但双方确定的交付时间为合同约定的2013年10月1日前，办证时间从2013年10月2日起算。原审法院认为，虽2010年10月23日签订的协议书约定建宏公司应于2011年12月30日将商铺交付陈建辉使用，但其后双方于2010年12月18日签订的商品房预售合同约定了建宏公司应当具备的交房条件，以及应于2013年10月1日前将商铺交付陈建辉使用，并在商铺交付之日起210个工作日内到房地产登记机构办妥产权登记，并将房地产权证交付陈建辉。双方签订的协议在前，交付商铺的时间明确为2011年12月30日，但在协议上并未约定办证时间。双方签订的合同在后，双方对交房条件及办证时间作出了约定，如办证时间从交付日即2011年12月30日的次日起计算，则双方在之后的合同中不可能仍将交付时间定为2013年10月1日前，应直接明确交付时间为2011年12月30日前。综上，原审法院认定办理房地产权证的时间应从2013年10月2日起算，在210个工作日内交付房地产权证。2.建宏公司应否支付逾期办证违约金问题。陈建辉称其在合同约定的办证期间内多次要求建宏公司办理房地产权证。证人何某、吴某（两人均是建宏公司员工）证明陈建辉曾要求建宏公司办理房地产权证，但陈建辉不同意补交面积差价，故建宏公司拒绝办理。在建宏公司早已取得涉案商铺的产权证明书，以及陈建辉多次要求办证的情况下，建宏公司不通知陈建辉补交面积差价有违常理，结合陈建辉的陈述、证人何某和吴某的证人证言，可推断双方因是否补交商铺及夹层面积差价存在争议导致未能办理房地产权证。在陈建辉未补交商铺面积差价款的情况下，根据商品房预售合同附件七本合同补充协议的约定，建宏公司交付房地产权证的时间相应顺延。故建宏公司至今未将房地产权证交付陈建辉，并不构成违约。现陈建辉要求建宏公司支付逾期办证违约金理据不足，不予支持。四、入户天然气问题。双方在庭审过程中达成了建宏公司将已收取天然气费用8400元退回给陈建辉的协议，原审法院予以确认。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，于2015年10月18日作出判决：一、从化市建宏实业有限公司自判决发生法律效力之日起90日内办妥位于从化市城郊街下横南路67号（建筑面积为68.63平方米）、69号（建筑面积69.15平方米）、71号（建筑面积67.42平方米）的房地产权证，并将上述房地产权证交付给陈建辉，办证税费按相关规定各自负担；二、陈建辉自判决发生法律效力之日起10日内支付商铺及夹层面积差价款27950元给从化市建宏实业有限公司；三、从化市建宏实业有限公司自判决发生法律效力之日起10日内返还安装天燃气费用8400元给陈建辉；四、驳回陈建辉的其他诉讼请求；五、驳回从化市建宏实业有限公司的其他反诉请求。本诉受理费12261元，由陈建辉负担。反诉费1968元，由陈建辉负担249元，从化市建宏实业有限公司负担1719元。判后，上诉人陈建辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院没有依据事实与法律依法认定建宏公司逾期办理房产权证，与事实不符，严重侵害了陈建辉的合法权益。建宏公司在开庭前从未向陈建辉提及有关面积差补差额事宜，原审法院以此判定房产证办理的时间相应顺移，不符合事实，建宏公司一直以陈建辉未补齐每平方米1500元的差价为由拒不为陈建辉办理房产证，此每平方米1500元的差价没有合同依据。二、陈建辉在庭审之前从未听建宏公司提及过也从未收到过建宏公司任何形式的关于补交4.3平方米的面积款的情况。原审也明确建宏公司没通知陈建辉，然而简单推断“有违常理”并不追究建宏公司的过失责任。并且，要求陈建辉补缴该面积差价格与《购买商铺附加协议》约定不符。双方《购买商铺附加协议》明确约定“商铺夹层建筑面积与商铺首层基本相符，不再进行现场测量面积”，即双方约定对商铺面积及夹层面积不再测量，对于实际面积与约定面积的差异，双方应各自承担风险；三、原审法院错误认定办证时间从2013年10月2日起计算，该认定与事实情况不符。因为双方对于商铺的交付已作出明确约定，时间为2011年12月30日，因此，办证时间应自实际交付之日210个工作日完成；四、原审法院将诉讼费判归陈建辉承担，明显不公，认定错误。请求法院判决：1、撤销原审判决第二项、第四项；2、建宏公司支付逾期未办理房产证所产生的违约金暂计人民币677489元（逾期未办房产证的违约金以总价款153.8万为基数，以《广州市商品房买卖合同》约定的0.05％／天为标准，从2013年1月1日计至办妥房产证当日为止，现暂计至2015年6月1日共计人民币677489元）；3、陈建辉无须向某公司支付商铺及夹层面积差价款人民币27950元；4、全部诉讼费用由建宏公司承担。被上诉人建宏公司答辩称：请求驳回陈建辉的上诉，并支持建宏公司反诉的第2项请求。本案二审庭审中，陈建辉表示愿意补交面积差相应的房款。并明确其上诉请求是将上诉状列明的上诉请求第1项更改为撤销原审判决第四项，撤销上诉状诉讼请求的第3项，其他不变。本院认为：陈建辉与建宏公司签订的《协议书》《广州市商品房买卖合同》及《购买商铺附加协议》系双方当事人自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案二审双方争议的焦点是建宏公司应否支付逾期办证违约金的问题。建宏公司认为导致逾期办证的原因在于陈建辉不同意补交面积差价，陈建辉则认为是由于其拒绝建宏公司要求其补交夹层面积款1500元／㎡的要求所导致。对此本院认为，从证据的角度，证人何某、吴某的证言证明了建宏公司的主张，陈建辉并未提供相关证据证实自己的主张，另结合本案案情，建宏公司在已具备办证条件，且陈建辉多次要求办证的情况下，不通知陈建辉补交面积差价不合常理，原审法院采信建宏公司的主张并无不当。从公平合理的角度，合同约定了夹层面积无需办证，由于客观原因，现夹层面积必须一起办证，建宏公司为此付出了相应的对价，陈建辉亦因此可以取得包括夹层在内全部商铺面积的产权登记，已超出合同原约定的办证范围，陈建辉因此受益。至于建宏公司二审请求支持其反诉第2项请求的问题，鉴于其并未提起上诉，本院二审不作处理。关于涉案商铺的交付时间问题。双方在《协议书》中约定的交房时间为2011年12月30日，但在其后签订的《广州市商品房买卖合同》中将交房时间约定为2013年10月1日，应视为双方对交房时间的变更。综上所述，陈建辉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉受理费5287元，由陈建辉负担；反诉费1968元，由陈建辉负担302元，从化市建宏实业有限公司负担1666元。二审案件受理费10574元，由陈建辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡粤海代理审判员 曹佑平代理审判员 闫 娜二〇一六年四月十二日书 记 员 王 健