（2015）象民初字第2558号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-07-25
案件名称
桂林汉江物业服务有限公司与何章荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市象山区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桂林汉江物业服务有限公司,何章荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2015）象民初字第2558号原告桂林汉江物业服务有限公司，住所地广西桂林市。法定代表人吴兴建，该公司总经理。诉讼代理人谭永有，广西象山律师事务所律师。诉讼代理人唐敏红，广西象山律师事务所实习律师。被告何章荣。诉讼代理人唐锦琳，广西桂山律师事务所律师。原告桂林汉江物业服务有限公司与被告何章荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日受理后，依法组成由钱越担任审判长，人民陪审员陈春燕、钱宇萍参加的合议庭，于2016年2月16日公开开庭审理了本案，代书记员蒋莉秦担任记录。原告桂林汉江物业服务有限公司的诉讼代理人谭永有、唐敏红，被告何章荣的诉讼代理人唐锦琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂林汉江物业服务有限公司诉称，原告与被告于2014年10月31日签订《北斗商区食品批发街商铺租赁协议书》，约定：原告出租给被告的商铺位于桂林市环城南二路38号旅批-北斗商区8栋一层1、2号两间门面，建筑面积70.77平方米，租期从2014年11月1日至2017年10月31日止，每月租金4600.1元，每月8号前以现金或者存入银行账号形式交付给原告，签订协议之日起物业服务费每月直接交给物业服务公司，租赁期间，被告缴纳产生的各项税费、水电费及各项公摊水电、垃圾费，被告逾期交付租金的，除补交租金外并按所欠金额每逾期一天计收千分之六的滞纳金。被告自2015年4月1日起没有按照合同约定支付租金，无正当理由拒不交纳租金近7个月。原告多次上门催缴，电话催缴，被告仍不交纳租金。原告于2015年6月24日、2015年7月8日、2015年9月14日、2015年10月8日分四次发出书面催款通知书，被告仍未交纳所欠租金。根据双方签订的租赁合同的约定，被告的行为已构成违约。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院请求：1判令依法解除原、被告于2014年10月31日签订的《北斗商区食品批发街商铺租赁协议书》；2、判令被告向原告支付从2015年4月1日至2015年10月15日拖欠的租金29900.7元及滞纳金20797.1元，共计50697.7元；3、判令被告立即交还所承租的商铺，还应赔偿自2015年10月16日至商铺交还之日期间的房屋占有使用费（按租赁合同约定的每月租金计算），被告在交还商铺时应据实结清所欠水电费、物业费等；4、本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、营业执照复印件、机构代码证复印件、法人代表人证明复印件，拟证实原告的主体资格；2、房屋租赁协议复印件2份、房屋所有权证复印件2分、授权委托书一份，拟证实诉争的门面业主是罗文清、温红梅，原告是受二位业主的委托出租门面的；3、2014年10月31日原、被告签订的《北斗商区食品批发街商铺租赁协议书》，拟证实原、被告之间的租赁关系；4、被告交纳租金的收据复印件5张，拟证实被告从2015年4月开始欠租的；5、催款通知书4份及决定终止合同、收回商铺通知书，拟证实原告向被告催要租金的情况；6、被告的身份证复印件，拟证实被告的身份情况；7、水电费发票，拟证实原告帮被告垫付水电费的事实。被告何章荣辩称，原告无权租赁门面，其与被告签订的租赁合同为无效合同。由于被告租赁房屋是交纳了保证金，故不应再支付租金和滞纳金，即使要交滞纳金，原告滞纳金的计算方式也过高，请法院予以减少。被告不交租开始，原告就应按合同办事，但原告一直没有处理，扩大的损失，原告也有责任。被告对其辩解在举证期内提供的证据有：2015年6月24日原告送达的催款通知书，拟证实被告只收到这一份催款通知书。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、6无异议，对证据5，认为被告只收到了2015年6月24日的催款通知书，其余没有见过；对证据7，认为和本案无关联性，水电费是北斗置业有限公司缴纳的不是原告缴纳的。原告对被告提供的证据无异议。本院结合原、被告的举证和质证，认证如下，对双方无异议的证据，本院予以确认。对双方有异议的证据，本院作为认定案件事实的参考依据。结合全案证据，本院确认以下法律事实：位于桂林市环城南二路38号旅批-北斗商区8栋一层1、2号两间门面系罗文清、温红梅共有，二人于2014年9月26日将上述两间商铺租给本案的原告，并同意原告可以转租这两间商铺。2014年10月31日，原告将这两间商铺转租给被告，双方签订《北斗商区食品批发街商铺租赁协议书》，载明：原告将位于桂林市环城南二路38号旅批-北斗商区8栋一层1、2号两间商铺出租给被告，两间门面建筑面积共70.77平方米，租期从2014年11月1日至2017年10月31日止，每月租金4600.1元，每月8号前以现金或者存入银行账号形式交付给原告，签订协议之日起物业服务费每月直接交给物业服务公司，租赁期间，被告缴纳产生的各项税费、水电费及各项公摊水电、垃圾费，被告逾期交付租金的，除补交租金外并按所欠金额每逾期一天计收6‰的滞纳金，原告收取被告17000元作为租赁保证金。协议书签订后，原告交付了商铺给被告使用，被告交纳了17000元的租赁保证金给原告。从2015年4月1日起，被告不再向原告交纳租金，原告分别于2015年6月24日、7月8日、9月14日、10月8日向被告发出催款通知书，第一、二份催款通知书系雷玉萍代签，第三份通知书没有人签收，第四份系被告签收。被告签收催款通知书后仍不支付租金。至2015年10月15日，被告共拖欠原告租金29900.7元（2015年4月-9月每月4600.1元，2015年10月15日2300.1元），故原告诉至法院。本院认为，原告经桂林市环城南二路38号旅批-北斗商区8栋一层1、2号两间商铺业主的同意将这两间商铺转租给被告，转租关系成立，本院予以认可。原告与被告于2014年10月31日签订的《北斗商区食品批发街商铺租赁协议书》合法有效，本院予以确认。原、被告应按照该协议履行各自的权利义务。原告已经按照该协议的约定，交付商铺给被告使用，被告应按照约定向原告支付租金及相关费用，但被告未按约定按时支付租金，导致原告的合法权益受损，故应承担违约责任。根据租赁协议书的约定，如果被告拖欠租金累计达三十天，原告有权终止协议，收回商铺，现被告至原告起诉之日止拖欠租金达7个月，原告有权终止与被告签订的《北斗商区食品批发街商铺租赁协议书》，并收回商铺。故原告要求解除与被告2014年10月31日签订的《北斗商区食品批发街商铺租赁协议书》，要求被告返还所承租的商铺，合法有效本院予以支持。被告并赔偿原告自2015年10月16日起至商铺返还之日期间的房屋占有使用费（按每月4600.1元计算）原告和被告签订的《北斗商区食品批发街商铺租赁协议书》约定的租赁期于2017年10月31日到期。被告从2015年4月1日开始拖欠租金后至原告起诉时一直未与原告协商门面租赁协议终止的事宜，按照协议书的约定应向原告补交拖欠的租金，故原告要求被告支付拖欠近7个月的租金29900.7元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告认为原告要求被告支付的滞纳金过高，本院认为被告违约作为惩罚的每日6‰滞纳金计算标准过高，本院酌情予以减少。本院确认滞纳金的计算以被告每月分别拖欠的租金数为基数，按照年利率24%计付，从2015年4月1日计算至2015年10月15日共计2254元（2015年4月598元、5月506元、6月414元、7月322元、8月230元、9月138元、10月46元）。原告要求被告在交还商铺时据实结清所欠水电费、物业费等的诉讼请求，本院认为原告提供的水电费、物业服务费只是截止到起诉前的，之后的的上述费用还在发生，在本案审理时由于水电费、物业服务费还不确定，原告可以在被告返还门面时计算出总的水电费、物业服务费，再另行主张权利，故本案不予处理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告桂林汉江物业服务有限公司与被告何章荣于2014年10月31日签订的《北斗商区食品批发街商铺租赁协议书》；二、被告何章荣支付拖欠原告桂林汉江物业服务有限公司的租金29900.7元并支付滞纳金2254元；三、被告何章荣在本判决生效之日起十日内将位于桂林市环城南二路38号旅批-北斗商区8栋一层1、2号两间商铺返还给原告桂林汉江物业服务有限公司；四、被告何章荣应按每月4600.1元赔偿给原告桂林汉江物业服务有限公司从2015年10月16日起至将于桂林市环城南二路38号旅批-北斗商区8栋一层1、2号两间商铺返还给原告之日止的房屋占有使用费；五、驳回原告桂林汉江物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3668元（原告已预交），由被告负担2800元，原告自行负担868元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3668元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 钱 越人民陪审员 陈春燕人民陪审员 钱宇萍二〇一六年四月十二日代书 记员 蒋莉秦 来源：