（2016）鄂28民终202号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-07-02
案件名称
邹远富与邵太君房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邹远富,邵太君
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂28民终202号上诉人（原审原告、反诉被告）邹远富。委托代理人（一般代理）匡衡，湖北首义律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）邵太君，公司职员。委托代理人（特别授权）耿志宏，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人邹远富为与上诉人邵太君房屋租赁合同纠纷一案，不服利川市人民法院（2015）鄂利川民初字第01276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日立案受理后，由审判员郜帮勇担任审判长、审判员吴卫、王朝友依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人邹远富、邹远富的委托代理人匡衡与上诉人邵太君、邵太君的委托代理人耿志宏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。邹远富在一审中诉称，2011年10月6日，邹远富与邵太君签订《房屋租赁合同》，约定将邹远富所有的房屋杨柳村3组6号出租给邵太君。合同签订后，邵太君向邹远富交了前两年租金共190000元，却拒不交纳第3年的租金。合同约定邵太君每年10月18日前一个月支付下年租金，现早已逾期。请求法院判令邵太君给付邹远富房屋租金140000元及违约金100000元。庭审中，邹远富表示其诉讼请求金额不变，但认为双方之间的租赁合同于2014年7月28日解除，因此主张邵太君交付2013年10月18日至2014年7月28日的房租并且赔偿2014年7月28日至合同期满的房租损失，共计140000元。邵太君在一审中辩称并反诉称，邵太君、邹远富双方签订的租赁合同，已由恩施州中级人民法院判决解除，已解除的合同不能继续履行，双方当事人无理由再主张违约金，请求法院驳回邹远富的诉讼请求。《房屋租赁合同》签订后，邵太君按约定履行了合同。之后，邵太君与邹远富的租赁合同纠纷，经利川市人民法院及恩施州中级人民法院作出判决，确定合同有效且被法院终审判决解除。解除了的合同自始解除，没有履行的终止履行，已经履行的部分应当恢复原状，邹远富应当退还邵太君已经交付的两年房屋租金共计190000元。邹远富提交虚假材料，导致邵太君营业执照被吊销无法从事餐馆经营活动，过错在邹远富。请求法院判令：1、邹远富立即返还邵太君房租人民币190000元；2、邹远富支付邵太君违约金人民币100000元。针对邵太君的反诉邹远富答辩称，一、租赁合同有效，因此邹远富有权收取邵太君的房屋租金。邵太君已实际使用房屋两年，无权要求返还前两年的租金190000元。二、房屋租赁合同没有给邵太君约定特定用途，邵太君营业执照被吊销与邹远富没有关系。三、邵太君不按合同履行义务，私自解除合同，应由邵太君向邹远富给付违约金100000元。四、反诉费用应该由反诉人邵太君承担。请求驳回反诉人邵太君的反诉请求。原审查明，2011年10月6日，邵太君为开办农家乐餐馆，与邹远富签订《房屋出租合同》，约定将邹远富所有的位于杨柳村三组6号的房屋、场地、停车场出租给邵太君。房屋租赁期限为2011年10月18日至2014��10月18日；第一年租金为50000元，第二、三年租金分别为140000元；租金交纳期限为每年10月18日前，以现金方式支付；若一方在对方没有违反合同的情况提前解除合同，应赔偿违约金100000元。2012年3月31日，邵太君向利川市工商局申请办理名称为“香隆渔港”的餐馆营业执照，申请经营场所为杨柳村三组。邹远富向邵太君提供了自己与出租房屋相邻的位于利川市东城街道办事处长堰村10组的房屋土地使用证，邵太君以此土地使用证办理了工商营业执照、食品卫生许可证、税务登记证等相关证件，各证件所登记的经营场所均为利川市长堰村十组。邵太君在邹远富出租的房屋及场所内开办“香隆渔港”餐馆，共交纳了两年的租金190000元。因邵太君营业执照申报核准场所与实际经营场所不符，邵太君在收到利川市工商局《行政处罚告知书》后未及时予以整���，2013年9月28日，利川市工商局吊销了邵太君“香隆渔港”的营业执照。邵太君遂于2013年10月1日向邹远富邮寄《解除合同通知书》，要求解除《房屋出租合同》，邹远富于同日签收。2013年10月22日，邵太君向法院提起诉讼，请求判令解除《房屋出租合同》，并由邹远富补偿其所开支的房屋装饰装潢及相关设施费用，赔偿其可得利益即营业收益。利川市人民法院于2014年7月28日作出（2013）鄂利川民初字第02311号民事判决书，判决第一项为“解除邵太君与邹远富签订的《房屋出租合同》”。邹远富、邵太君对法院判决不服，提起上诉。恩施州中级人民法院作出（2014）鄂恩施中民终字第00838号民事判决书，“因邵太君实际经营场所与工商营业执照申报核准场所不一致，邵太君开办的餐馆在经营期间被利川市工商行政管理局吊销营业执照，致邵太君此后无法继续经营，租赁合同目的不能实现，合同实际终止履行…”，判决维持利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第02311号判决第一项，同时，“因邹远富与邵太君对损失的造成具有同等过错，…确定双方各自承担50%的责任…”判决邹远富补偿邵太君房屋装饰装修残值损失146691.50元。从邵太君向邹远富发出解除合同通知书到租赁合同期满，邵太君未再使用出租房屋开办餐馆，邹远富也没有收回出租房屋另行处置。原审认为，本案争议的焦点在于：1、《房屋出租合同》于何时解除。2、房屋租金如何支付。3、双方应否向对方给付违约金。一、关于《房屋出租合同》于何时解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”邵太君因其营业执照被吊销，于2013年10月1日向邹远富发出解除合同通知书，解除合同通知书于同日到达邹远富。此后邵太君又向人民法院起诉要求解除合同，利川市人民法院“因原告的工商营业执照被依法吊销，合同无法继续履行，致使原告的合同目的无法实现”，判决解除合同。恩施州中级人民法院因“邵太君开办的餐馆在经营期间被利川市工商行政管理局吊销营业执照，致邵太君此后无法继续经营，租赁合同目的无法实现”，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决维持了利川市人民法院第一项解除合同的判决。结合（2013）鄂利川民初字第02311号及（2014）鄂恩施中民终字第00838号民事判决书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，邹远富与邵太君签订的《房屋租赁合同》解除之日为2013年10月1日。二、关于房屋租金如何支付。邵太君认���解除的合同自始解除，没有履行的终止履行，已经履行的部分应当恢复原状，因此要求邹远富退还其已经交付的前两年房屋租金共计190000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。自2011年10月18日至2013年10月1日合同解除之日，邹远富履行了交付租赁房屋的合同义务，邵太君在此期间使用邹远富的出租房屋开办“香隆渔港”餐馆，应当履行给付房屋租金的义务，已经给付的在此期间的租金，不应要求退还。邵太君因其营业执照被吊销，于2013年10月1日发出解除合同通知后未再使用出租房屋开办餐馆，也没有再履行给付第三年房屋租金的义务，但因邵太君在邹远富解除合同异议权利消灭前又向人民法��起诉，此后至法院判决生效前，该出租合同是否解除尚处于不确定的状态，因此自2013年10月2日起至2014年10月18日合同期满时止，邵太君未再使用出租房屋开办餐馆，邹远富也没有收回出租房屋另作他用，双方因为解除合同纠纷致租赁房屋闲置。而法院判决解除邹远富与邵太君的房屋出租合同，非因邹远富单方的根本违约，而是因为邹远富与邵太君双方同等的过错致使合同目的无法实现，从而解除合同。因此，邹远富在判决生效前未将出租房屋另作他用，是在合同未被确定解除的情况下履行了出租方的义务，因合同解除而造成其在2013年10月2日至2014年10月18日期间的租金损失，应由双方根据过错责任共同承担。根据双方的同等过错，确定双方按照合同约定的房屋租金价格，各自承担50%的责任。综上，对邵太君要求邹远富退还前两年房屋租金的反诉请求，支持由邹远富退还邵太君自2013年10月2日至2013年10月18日止的房屋租金6520.55元（140000元÷365天×17天）；对邹远富要求邵太君给付房屋租金和赔偿解除合同后的租金损失共计140000元的诉讼请求，支持由邵太君补偿邹远富自2013年10月2日至2014年10月18日的房屋租金损失73260.27元（（140000元÷365天×17天＋140000元）×50%）。三、关于双方是否应向对方给付违约金。双方在合同中约定：“…甲方（乙方）在对方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为违约，负责赔偿违约金100000元”。邹远富在邵太君办理营业执照时，为其提供与杨柳村三组房屋相邻的长堰村十组的房屋权属证书，致使邵太君以此虚假材料办理营业执照，对邵太君营业执照被吊销，合同目的不能实现，以致法院判决解除合同具有过错，因此对邹远富要求邵太君给付违约金100000元的诉讼请求，不予支持。邵太君以邹远富提供的其他房屋权属证书申办工商营业执照，又在收到行政处罚告知书后未及时整改，对合同解除具有同等过错。因此对邵太君要求邹远富给付违约金100000元的诉讼请求，亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二、第二百二十六条之规定，判决如下：一、邹远富退还邵太君自2013年10月2日至2013年10月18日期间的租金人民币6520.55元。二、邵太君补偿邹远富自2013年10月2日至2014年10月18日期间的租金损失人民币73260.27元。三、驳回邹远富的其他诉讼请求。四、驳回邵太君的其他反诉请求。以上应付款项，互相抵消后由邵太君向邹远富给付人民币66739.72元，于本判决生效之日起十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付���钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，依法减半收取2450元，由邹远富负担1634.25元，邵太君负担815.75元。反诉案件受理费5650元，依法减半收取2825元，由邵太君负担2800元，邹远富负担25元。邹远富不服一审判决，向本院上诉称，原审法院法律关系定性错误，邹远富与邵太君签订的房屋租赁合同只约定邹远富提供房屋给邵太君使用，并没有约定要配合邵太君进行其他营业性登记，邹远富提供相应的房屋场地后，义务就已经履行完毕，并不存在邵太君所称合同目的无法完成。至于邵太君称开办农家乐的经营目的与双方的合同无任何关联，请求二审法院撤销原判，改判邵太君承担房屋租赁费及赔偿金24万元。邵太君答辩称，邹远富的上诉没有事实和法律依据，依法应当驳回。邵太君不服一审判决向本院上诉称：一、一审违背了“一事不再审”的原则，双方因房屋租赁纠纷已经利川市人民法院、恩施州中级法院两审终审，双方的争议已解决，利川市人民法院再次审理该房屋租赁纠纷违背了“一事不再审”的原则。二、原审法院对《房屋出租合同》解除时间认定错误，原审法院一方面认为邵太君发出解除合同通知即2013年10月1日合同解除，另一方面又认定“该出租合同是否解除尚处于不确定的状态”，前后矛盾。三、一审法院违反法律明确规定，妄下判决。《中华人民共和国合同法》第17条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行。”一审法院在合同解除后还依据合同判决房屋后续租金，显属不当。邵太君在营业执照被吊销后没有使用房屋，不应再支付租金，也没有任何证据证实邵太君干扰过邹远富继续出租。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判，并判令邹远富承担本案全部诉讼费用。邹远富答辩称，邵太君的上诉理由不符合事实和法律规定，请求二审法院予以驳回。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，原判查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，邵太君起诉邹远富房屋租赁合同纠纷一案中，邵太君于2014年11月21日向本院申请对涉案房屋装修价值进行鉴定，本院于同日明确告知双方鉴定期间涉案房屋需保持现状，但并未禁止邹远富进行出租使用。本院认为，本案双方于2011年10月6日签订的《房屋出租合同》的效力及解除问题已经本院（2014）鄂恩施中民终字第00838号民事判决进行了认定，并已生效产生了法律效力，《房屋出租合同》已经解除，现双方争议的是合同解除具体时间以及房屋租��支付问题。关于《房屋出租合同》解除的具体时间问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条有明确规定：“当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”（2014）鄂恩施中民终字第00838号民事判决认定因邵太君的工商营业执照被吊销，致使合同目的无法实现，故邵太君请求解除《房屋出租合同》予以支持，即邵太君享有法定解除权。依据上述法律规定，邵太君于2013年10月1日将解除合同通知书送达邹远富时，双方签订的合同解除。故一审认定的合同解除时间正确，《房屋出租合同》于2013年10月1日解除。关于房屋租金支付问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中自2011年10月18日至2013年10月1日，邹远富按照合同约定提供了房屋，邵太君也已经使用涉案房屋开办农家乐，双方均按照合同约定履行了各自的合同义务。在邵太君已经使用涉案房屋的客观情况下，一审参照原《房屋出租合同》的约定，认定邵太君应支付该期间的房屋使用费用并无不当。故邵太君要求全部退还前两年的房租不应予以支持，只能退还合同解除后邵太君尚未使用期间的房租，即2013年10月2日至2013年10月18日期间的房屋租金。邹远富起诉要求邵太君支付2013年10月18日至2014年10月18日的房屋租金损失，经审查，邵太君因营业执照被吊销于2013年10月1日给邹远富发出解除合同通知书后，就再未使用涉案房屋，同时将涉案房屋钥匙移交予邹远富，在邹远富拒收房屋钥匙后邵太君又将涉案房屋钥匙交给利川市人民法院。因双方产生纠纷，致邵太君提起诉讼，虽该期间房屋客观上处于闲置状态，但该闲置产生的损失非因合同解除所致，在合同解除后邹远富完全有权使用、处分该房屋，其拒收房屋钥匙导致房屋闲置很显然属其自身原因所致。一审法院在认定《房屋出租合同》于2013年10月1日解除的情况下，又以邹远富对合同解除提出异议，双方处于诉讼期间，认定原合同是否解除处于不确定的状态，属认定事实错误。在邵太君未实际使用涉案房屋的情况下，一审法院按照原《房屋出租合同》的约定判决邵太君支付邹远富合同解除后部分房租损失显属不当。邹远富称诉讼期间因房屋需进行装修价值鉴定而不能出租，经审查，2014年11月21日邵太君申请对涉案房屋装修价值进行鉴定，本院告知邹远富保持涉案房屋现状，但并未限制邹远富使用和出租，且此时已超出原《房屋出租合同》约���的房屋租赁期2014年10月18日一个多月，邹远富完全可以领取钥匙在保持房屋现状情况下使用，故其要求赔偿房租损失于法无据。关于邵太君提出的“一事不再审”问题。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，当事人已经提起诉讼的事项再次起诉的，只有在两次诉讼的当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同的情况下才构成重复起诉，邵太君起诉邹远富一案与本案虽诉讼标的相同，均为房屋租赁合同纠纷，但两案的诉讼请求不一样，前一案邵太君请求是解除合同并由邹远富补偿房屋装修等相关损失，而本案是邹远富起诉租金损失，故本次起诉非重复起诉，不符合“一事不再审”的情形，邵太君该上诉理由不能成立。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，经合议庭评议，依照《中华人��共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，判决如下：一、维持利川市人民法院（2015）鄂利川民初字第01276号民事判决书第一项，即邹远富退还邵太君自2013年10月2日至2013年10月18日期间的租金人民币6520.55元，于本判决生效之日起十日内给付。二、维持利川市人民法院（2015）鄂利川民初字第01276号民事判决书第四项，即驳回邵太君的其他反诉请求。三、撤销利川市人民法院（2015）鄂利川民初字第01276号民事判决书第二项、第三项。四、驳回邹远富的诉讼请求。一审案件受理费4900元减半收取2450元，由邹远富负担，反诉案件受��费5650元减半收取2825元，由邵太君负担2800元，邹远富负担25。二审案件受理费8222元，由邵太君负担2825元，邹远富负担5397元。本判决为终审判决。审判长 郜帮勇审判员 王朝友审判员 吴 卫二〇一六年四月十二日书记员 张晶晶 来自