（2015）港北民初字第3000号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-10-24
案件名称
广西农垦房地产开发有限公司与贵港市盈辉贸易有限公司、贵港市家和居国际建材家居广场有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
贵港市港北区人民法院
所属地区
贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西农垦房地产开发有限公司,贵港市盈辉贸易有限公司,贵港市家和居国际建材家居广场有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第八十四条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区贵港市港北区人民法院民 事 判 决 书（2015）港北民初字第3000号原告广西农垦房地产开发有限公司。法定代表人罗永魁，该公司董事长。委托代理人陆如积，广西君望律师事务所律师。被告贵港市盈辉贸易有限公司。法定代表人闭晓菊，该公司总经理。被告贵港市家和居国际建材家居广场有限公司，（原天隆购物中心）法定代表人闭晓菊，该公司总经理。以上二被告共同委托代理人韦荣武，广西正大五星律师事务所覃塘分所律师。以上二被告共同委托代理人黄云昊，广西通华律师事务所律师。原告广西农垦房地产开发有限公司与被告贵港市盈辉贸易有限公司（以下简称“盈辉公司”）、贵港市家和居国际建材家居广场有限公司���以下简称“家和居公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月11日受理后，依法组成由代理审判员刘卉担任审判长，人民陪审员覃旭、骆泽昌参加的合议庭，于2015年11月9日公开开庭进行了审理。书记员张蓝月担任法庭记录。原告的委托代理人陆如积、二被告的共同委托代理人韦荣武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西农垦房地产开发有限公司诉称，2012年12月30日，原告与广西同盛商务有限公司（以下简称“同盛公司”）、被告盈辉公司就原告位于贵港市××大道的天隆购物中心租赁事宜签订了《协议书》，协议约定终止2009年5月20日原告与同盛公司签订的《房屋租赁合同》，由原告与盈辉公司签订原天隆购物中心的租赁协议，盈辉公司代替同盛公司偿还其拖欠原告的房屋租金400万元，其中在签订合同当日由盈辉公司支付给原告200万元租金，在2013年4月30日前盈辉公司支付原告200万元租金，并约定如果盈辉公司逾期支付租金给原告，应向原告支付所欠租金日万分之五的违约金。当天，原告即与盈辉公司签订了《房屋租赁合同》。合同约定，原告将原天隆购物中心的房屋租赁给盈辉公司，租赁期限为20年，自2013年元月1日至2032年12月31日止。其中2013年元月1日至2022年12月31日租金按每两年递增8%计。2013年元月1日至2013年4月30日是盈辉公司装修房屋期间，原告不收取盈辉公司的房屋租金。2013年5月-12月的租金为1080000元，2014年的租金为1620000元，2015年至2016年每年度租金为1749600元。以上租金按年收取，采取先付款后使用的原则，2013年的租金盈辉公司必须在当年的5月5日前一次性交清，其余年度的租金必须在当年的元月五日前一次性交清。并约定盈辉公司逾期支付，除应补交所欠租金外，还应向原告支付所欠租金��分之五的违约金。合同签订后，盈辉公司于2013年1月5日替同盛公司支付了房屋租金200万元和支付了房屋租赁保证金100万元给原告，原告亦按照该租赁合同约定交付了房屋。2013年5月22日，盈辉公司的法定代表人闭晓菊注册成立了被告家和居公司，从此盈辉公司和家和居公司对原告的原天隆购物中心的房屋共同经营管理和使用，但两被告至今未按合同约定支付租金，经原告多次催缴，被告仍拒绝按约定支付租金，并长期占用该房屋。根据《房屋租赁合同》第八条8-1项约定，拖欠租金超过3个月，原告有权解除合同，该楼房中的所有不动产（包括装修部分）全部归原告所有，押金不予退还。现盈辉公司已拖欠原告租金超过3个月，原告有权解除合同，并要求被告按约定支付房屋租金6449600元及相应的违约金。为维护原告合法利益，现诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与���告盈辉公司于2012年12月30日签订的《房屋租赁合同》，两被告归还座落于贵港市××大道（原天隆购物中心）的房屋给原告；2、两被告连带向原告支付拖欠的房屋租金6449600元及违约金2647560.80元（租金从2013年5月1日计至2015年12月31日，违约金每天按所欠租金按日万分之五暂计至2015年7月31为2647560.80元），以后的租金及违约金计至付清之日止；3、本案诉讼费由两被告承担。庭审后，原告补充提交租金及违约金计算明细表，变更并明确违约金暂计至2015年12月31日应为2400978元，违约金分为四段计算：第一段以租金2000000元为基数，从2013年5月1日起暂计至2015年12月31日止，共975天，违约金为2000000元×0.0005／天×975天=975000元；第二段以租金1080000元为基数，从2013年5月6日起暂计至2015年12月31日止，共970天，违约金为1080000元×0.0005／天×970天=523800元；第三段以租金1620000元为基数，从2014年1月6日起暂计至2015年12月31日止，共725天，违约金为1620000元×0.0005／天×725天=587250元；第四段以租金1749600元为基数，从2015年1月6日起暂计至2015年12月31日止，共360天，违约金为1749600元×0.0005／天×360天=314928元。被告盈辉公司、家和居公司辩称，1、原告没有法定及约定的解除租赁合同的事由，双方的房屋租赁合同不应解除；2、双方的租赁合同签订后，原告所交付的房屋并不符合合同约定的房屋要求，被告为使房屋符合使用要求，对消防、水电进行了整改，导致被告不能如期装修开业，双方的租金起算点应从开业时即2014年3月22日起计算，而不应从2013年5月1日起计算；3、由于原告交付的房屋不符合合同约定，原告违约在先，因此被告不应支付违约金；4、两被告的法定代表人及公司注册地址虽相同，涉案房屋也由家和居公司在使用，但不能证明盈辉公司是以家和居公��的名义在经营使用涉案房屋，家和居公司是受盈辉公司委托管理该家居广场的，两被告是不同的主体，根据合同的相对性原则，不应要求家和居公司承担连带责任。并就上述抗辩意见，当庭提交如下证据：1、盈辉公司与广西雄达消防工程有限公司于2013年3月29日签订的《安装工程合同》1份、贵港市港北公安消防大队于2013年12月27日颁发的《消防安全检查合格证》1份，证明原告交付的房屋消防设施不合格，导致盈辉公司要重新整改，延误了开业时间；2、盈辉公司与广西电网公司贵港供电局于2013年8月12日签订的《供用电合同（临时用电）》1份，证明由于原告交付的房屋不符合用电要求，导致盈辉公司需要向供电局申请用电；3、两被告与57户商户签订的《商铺租赁合同书》，证明家和居广场目前的经营状况，盈辉公司为使家和居广场能够正常运营对商铺做了较大优惠，加大了被告方的成本投入，违约金计算的时间和金额都应减少。针对两被告提出的抗辩意见及提交的证据，原告诉称，原告与同盛公司、盈辉公司签订的《协议书》已约定涉案房屋按现状移交给盈辉公司，移交前同盛公司已对涉案房屋装修得差不多了，盈辉公司在此基础上继续装修，原告与盈辉公司签订的《房屋租赁合同》中约定装修期4个月免租，这一期间包括了消防整改的时间，时间足够，而用电的问题合同约定是由盈辉公司负责的，被告主张原告迟延交房违约在先的依据不足，对被告当庭提交的《安装工程合同》的真实性不予认可，同时认为《商铺租赁合同书》与本案无关。经审理查明，2009年5月20日，原告与同盛公司签订《房屋租赁合同》，将原告所有的位于贵港市××大道北、港北交通局西侧的天隆购物中心租赁给同盛公司使用。2012年12月30日，原告与同盛公司、被告盈辉公司三方签订《协议书》，约定：原告与同盛公司签订的《房屋租赁合同》于2012年12月31日终止；原告与盈辉公司另行协商签订天隆购物中心的租赁协议；同盛公司拖欠原告的房屋租金4000000元由盈辉公司代为偿还，其中2000000元于签订合同当日支付给原告，另外2000000元于2013年4月30日前支付给原告，逾期支付的，应向原告支付所欠租金日万分之五的违约金；2013年1月1日起，同盛公司应将原告的房屋及其租赁期间对该房屋的装修物、已安装的消防、空调、电梯等设施交盈辉公司管理。同日，原告与盈辉公司签订《房屋租赁合同》，约定：盈辉公司承租原告所有的天隆购物中心，包括购物中心周边的停车场等配套设施；租赁期限为20年，自2013年1月1日至2032年12月31日止；租赁押金为1000000元，于合同签订当日支付，合同期满后，如盈辉公司欠交租金的，原告有权直接从押金中抵扣；2013年1月1日至2022年12月31日租金按每两年递增8%计，2013年1月1日至2013年4月30日盈辉公司装修房屋期间，原告不收取房租，2013年（5-12月）的租金为1080000元、2014年的租金为1620000元、2015年、2016年每年度的租金为1749600元、2017年至2018年每年度的租金为1889568元，租金按年收取，2013年的租金须在2013年5月5日前一次性向原告交清，其余年度的租金须在当年的1月5日前一次性向原告交清；盈辉公司收到原告发出的进场装修通知书即视为交付了租赁物，交付的租赁物应具备通水、通电的条件（如未开通，原告协助申报开通，办理及安装费用由盈辉公司承担），盈辉公司按其经营需要，自主设计并装修商场硬件设施（消防、空调、电梯及经营需要的其他附属设施），原告应无偿协助盈辉公司办理营业所营业所需的工商、税务、规划、环���、消防、卫生、通讯、设计、施工及其他国家规定的申报手续或经营执照；盈辉公司逾期支付租金的，除应补交所欠租金外，还应向原告支付所欠租金日万分之五的违约金，如盈辉公司拖欠租金超过3个月，原告有权解除合同，该楼房中的所有不动产（包括装修部分）全部归原告所有，押金不予退还。上述协议书及租赁合同签订后，盈辉公司于2013年1月5日按约代同盛公司向原告偿还拖欠的租金2000000元，并向原告支付租赁押金1000000元。2013年5月22日，家和居公司成立，盈辉公司委托家和居公司对外出租天隆购物中心的商铺并进行日常管理，天隆购物中心至此也更名为家和居国际建材家居广场经营至今，目前由57户商户分别承租，而盈辉公司未再向原告支付房屋租金，也未按约代同盛公司向原告偿还剩余所欠的租金2000000元。原告催收无果，遂诉至本院，请求解除与盈辉���司签订的《房屋租赁合同》并要求盈辉公司支付所欠的租金及违约金，起诉状于2015年9月29日送达盈辉公司签收。另查明，原告广西农垦房地产开发有限公司前身为广西贵港市西江房地产开发有限公司，2013年6月17日变更为广西贵港市西江绿城房地产开发有限责任公司，2014年5月20日变更为广西农垦房地产开发有限公司。被告盈辉公司表示目前建材市场运转正常，解除其与原告的租赁合同由原告接手就可以了，不需要追加次承租人为本案第三人；被告家和居公司均明确表示原告与次承租人不存在合同关系，不需要申请追加次承租人为本案第三人；原告明确表示不同意追加次承租人为本案第三人，原告承诺如依法解除原、被告签订的房屋租赁合同后，原告会同次承租人友好协商签订房屋租赁合同，将房屋予以出租，以维护各方的合法权益。以上事实有原、被告的陈述及原告提交的《房屋租赁合同》、《协议书》、企业法人营业执照、组织机构代码证、企业变更通知书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、全国企业信用信息公示系统网上查询单、被告提交的《商铺租赁合同书》、送达回证等证据证实，足以认定。本院认为，原告与被告盈辉公司签订的《协议书》、《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方产生法律拘束力。《协议书》约定盈辉公司分两期代同盛公司向原告偿还同盛公司所欠原告的房屋租金4000000元，盈辉公司仅按约向原告偿还了其中的2000000元，另有2000000元偿还时间为2013年4月30日前，盈辉公司逾期未付，应承担违约责任，故原告要求盈辉公司支付同盛公司尚欠原告的2000000元房屋租金并从2013年5月1日开始支付违约金，合法有据，本院予以支持。按《协议书》及《房屋租赁合同》的约定，自2013年1月1日起，原告所有的房屋由同盛公司交付给盈辉公司使用，原有同盛公司对房屋的装饰物、已安装的消防、空调、电梯等设施一并交付给盈辉公司管理，原告在2013年1月1日至2013年4月30日盈辉公司装修房屋期间免收租金，并协助盈辉公司办理开通水电、消防等的相关手续，上述条件下盈辉公司足以完成对租赁房屋的装修改造，且《房屋租赁合同》中也明确消防、空调、电梯及经营需要的其他附属设施的设计装修由盈辉公司负责，盈辉公司提交的《消防安全检查合格证》、《安装工程合同》、《供用电合同（临时用电）》仅能证明盈辉公司设计装修消防、用电的情况，并不能证明盈辉公司开业延期系由于原告违约交付房屋所致，故盈辉公司应按约自2013年5月1日起向原告支付房屋租金，2013年的��金约定应于2013年5月5日前支付，其余年度的租金约定应于当年1月5日支付，盈辉公司违约至今未向原告支付过租金，按照《房屋租赁合同》第八条8-1中的约定如拖欠租金超过3个月，原告有权单方解除合同，按照法律的规定，合同自通知到达对方时解除，因此本案《房屋租赁合同》解除的时间依法确定为原告起诉状送达被告盈辉公司之日，即2015年9月29日。《房屋租赁合同》解除后盈辉公司应向原告返还租赁房屋，合同解除后至实际搬离租赁房屋前，盈辉公司应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付占有使用费。此外，双方对逾期支付租金约定有违约金，现盈辉公司逾期不支付租金，原告有权按照合同约定要求被告支付违约金。综上，原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求被告盈辉公司返还租赁房屋、支付租金及违约金，合法有据，本院予以支��。盈辉公司尚欠原告的房屋租金合计为6003811.51元（其中代同盛公司支付的租金为2000000元，2013年度的租金为1080000元，2014年度的租金为1620000元，2015年1月1日至2015年9月29日的租金为1749600元÷365天×272天=1303811.51元），盈辉公司已向原告支付的押金1000000元用以抵扣上述租金，因此，被告盈辉公司应向原告支付的租金5003811.51元，2015年9月30日起至实际搬离之日止，应按合同约定的租金标准支付占有使用费。被告家和居公司受被告盈辉公司的委托，实际管理并对外出租涉案的房屋，为避免当事人累诉，便于履行，被告家和居公司作为受托人，有义务协助被告盈辉公司将所承租的房屋返还给原告，故原告请求两被告归还座落于贵港市××大道（原天隆购物中心）的房屋给原告，本院予以支持。盈辉公司提出的原告无解除合同的事由以及原告交付的房屋不符合约定，违约在先，盈辉公司不应支付违约金的抗辩主张，无证据予以证明，本院不予采信。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第八十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告广西农垦房地产开发有限公司与被告贵港市盈辉贸易有限公司于2012年12月30日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月29日予以解除；二、被告贵港市盈辉贸易有限公司、被告贵港市家和居国际建材家居广场有限公司向原告广西农垦房地产开发有限公司返还所租赁的房屋（即位于贵港市金港大道马草江西侧港北交通局旁的家和居国际建材家居广场）；���、被告贵港市盈辉贸易有限公司向原告广西农垦房地产开发有限公司支付房屋租金5003811.51元（租金计至2015年9月29日，2015年9月30日起参照合同约定的租金标准支付占有使用费至实际搬离之日止），并支付违约金（违约金按日万分之五的利率分为四部分计算：第一部分以2000000元为基数，从2013年5月1日起计至2013年5月4日止为4000元=2000000元×0.0005／天×4天；第二部分以3080000元为基数，从2013年5月5日起计至2014年1月4日止为377300元=3080000元×0.0005／天×245天；第三部分以4700000元为基数，从2014年1月5日起计至2015年1月4日止为857750元=4700000元×0.0005／天×365天；第四部分以5003811.51元为基数，从2015年1月5日起计至本判决确定的履行期届满之日止）；四、驳回原告广西农垦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费187286元，由被告贵港市盈辉贸易有限公司负���。以上应付款项，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费187286元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘 卉人民陪审员 覃 旭人民陪审员 骆 泽 昌二〇一六年四月十二日书 记 员 张蓝�� 来自