（2015）东一法龙民一初字第50号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-09-07
案件名称
东莞市天润物业服务有限公司茶山分公司与袁锡坚、杨彬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市天润物业服务有限公司茶山分公司,袁锡坚,杨彬,袁镇宇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第七十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条，第四十二条第一款，第四十四条，第四十五条第一款
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法龙民一初字第50号原告东莞市天润物业服务有限公司茶山分公司，住所地：东莞市。负责人祝译佳，总经理。委托代理人邝子光，广东臻善律师事务所律师。委托代理人戴宏传。被告袁锡坚，男，汉族，住广东省东莞市石龙镇九龙，身份证号码：×××1333。被告杨彬，女，汉族，住址同上，身份证号码：×××1348。被告袁镇宇，男，汉族，住址同上，身份证号码：×××133X。上述三被告的委托代理人李国忠，广东名道律师事务所律师。上述三被告的委托代理人李倩雯。原告东莞市天润物业服务有限公司茶山分公司与被告袁锡坚、杨彬、袁镇宇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员尹玉英适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市天润物业服务有限公司茶山分公司的委托代理人邝子光、戴宏传，被告袁镇宇及三被告的委托代理人李国忠，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市天润物业服务有限公司茶山分公司诉称，原告系东莞市茶山镇新世纪丽江豪园小区的物业服务企业，被告系该小区丽水湾6号的业主。双方为物业管理服务关系，期间双方已签订了《物业服务合同》、《业主公约》，约定原告向被告提供物业管理服务，代收代缴水费等，被告向原告支付物管费，并约定逾期交纳的需支付每日千分之一的滞纳金。因新世纪丽江豪园一直沿用2002年时的物业管理服务收费标准，至今已十多年，早已难满足当前小区管理需要。为改善物业管理，2012年11月26日，原告向小区业主发出了《关于调整物业管理服务收费标准进行表决的通知》，拟上调物业管理服务收费标准，其中被告别墅的收费将按建筑面积计，从2.2元／月．平方米上调至2.8元／月．平方米。2012年11月26日至2013年1月期间，原告已通过按户发放表决票形式就上调物业管理收费标准一事向业主征询意见，进行表决。截至2013年1月11日，同意上调物业管理费的占建筑面积的52.97%，占业主人数的55.53%。原告认为，原告已按约定提供物业服务的相关义务，但被告现在无故长期拖欠物管费，其行为已严重违反了双方的物业管理约定，构成严重违约，故提起诉讼，请求判令：1、被告按上调后的物业管理收费标准，立即向原告支付拖欠丽水湾06号的物业管理费56487.76元、滞纳金35339.02元、水费2656.5元、生活垃圾处理费301.07元、污水处理费1290.34元、有偿请修费610元（以上费用均从2013年2月计至被告实际支付之日止，现暂计至2016年3月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。被告袁锡坚、杨彬、袁镇宇辩称，1、物业管理费的计算没有依据，滞纳金没有合同依据，原告诉请的滞纳金也过高。即使存在滞纳金，原告损失也不超过银行同期贷款利率。被告多次主动交物管费，但原告变更标准，双方产生异议，原告拒绝按原标准收取物管费，就算收取滞纳金，也应当是按多出来的物管费0.6元每平方米收取。2、同意支付拖欠的水费、生活垃圾处理费、污水处理费、有偿请修费等。3、根据原告提交的物业管理协议，签署生效日期是2014年3月1日，物管费新标准也应从2014年3月1日开始实行。4、原告的诉求应当基于已经发生的事实，未发生的应当另行主张。经审理查明，东莞市新世纪丽江豪园是由东莞市新世纪丽江豪园商住开发有限公司开发的楼盘。被告袁锡坚、杨彬、袁镇宇系新世纪丽江豪园丽水湾6号房屋的业主，该房屋在买卖合同中约定的建筑面积为530.9平方米。一直以来，该小区内住宅房屋的管理服务费按建筑面积每月每平方米2.2元收取。之后，原告于2012年11月26日向新世纪丽江豪园一至五期的业主公布了《关于调整物业管理服务收费标准进行表决的通知》，拟自2013年1月1日始，将物业管理服务收费标准调整为：高层2.4元／平方米﹒月；别墅2.8元／平方米﹒月；……并将按户发放表决票向广大业主征询意见。2013年1月14日，原告就表决统计结果进行公布并张贴了《关于调整物业管理服务收费标准表决过半公告》，参与投票的人数及其房屋建筑面积均超过小区商品房使用人数及建筑面积的一半，其中同意按新标准收费的人数占商品房使用人的55.53%，同意按新标准收费的使用人所占有的房屋建筑面积占全区面积的52.97%。2013年1月28日，原告向全体业主发出了《关于调整物业服务收费标准的通知》，因调整物业服务费意见的征询工作达到了“占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”等要求，故从2013年2月1日起，物业管理费标准将按照调整后的新标准执行，即别墅为2.8元／平方米﹒月，高层为2.4元／平方米﹒月……之后，东莞市新世纪丽江豪园第二届业主委员会于2013年11月29日经东莞市房产管理局核准备案，任期至2015年7月4日止。2014年3月1日，东莞市新世纪丽江豪园第二届业主委员会与本案原告东莞市天润物业服务有限公司茶山分公司签订了《物业服务合同》，约定将新世纪丽江豪园一至四期委托本案被告进行物业管理，合同期限从2014年3月1日起至2015年7月1日止。还约定了高层住宅的管理服务费按建筑面积每月每平方米2.4元收取，别墅的管理服务费按建筑面积每月每平方米2.8元收取，每月20日前交纳当月物管费，若业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金。本案庭审时，原、被告双方确认，被告自2013年2月起未向原告支付案涉房屋的物业管理费，且未向原告缴付案涉房屋的水费、生活垃圾处理费、排污费以及代收请修费，其中2013年2月至2016年3月的水费是2656.5元、生活垃圾处理费301.07元、污水处理费1290.34元、有偿请修费610元。由于被告拖欠多月的管理费等，原告多次向三被告催收，还于2014年11月向被告邮寄了催收管理费等的律师函。另查，东莞市天润物业服务有限公司属于二级资质物业管理企业。被告袁锡坚曾签订一份《业主公约》，约定业主不按规定缴交管理服务费用等的，处以每日千分之一的滞纳金。另，本案庭审时，原、被告双方确认，目前案涉小区尚未选出第三届业主委员会，在案涉《物业服务合同》到期后，尚未续签新的物业服务合同。上述事实有《商品房买卖合同》、《物业服务合同》、《茶山镇新世纪丽江豪园第二届业主委员会备案通知书》、《关于调整物业管理服务收费标准进行表决的通知》、《关于调整物业管理服务收费标准表决过半公告》、《关于调整物业服务收费标准的通知》、表决票、欠费明细、律师函以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告袁锡坚、杨彬、袁镇宇系新世纪丽江豪园丽水湾6号房屋的业主，就案涉房屋原告为其代垫的2013年2月至2016年3月的水费、生活垃圾处理费、污水处理费、有偿请修费等共计4857.91元，被告予以确认，那么被告应向原告返还。而针对物业管理费问题，两被告在享受原告提供物业服务的同时，理应支付相应的对价。本案双方争议的焦点在于：两被告自2013年2月1日起，应否按新的物业管理费标准即别墅为2.8元／平方米﹒月，向原告缴交相应的物管费。下面围绕这争议焦点进行分析。对于2013年2月至2014年2月期间的缴费标准问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”及第二款“……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，在本案中，在小区第二届业主委员会成立之前，原告已就提高物业管理费标准向小区业主进行征询，而且参与投票的人数及其房屋建筑面积均超过小区商品房使用人数及建筑面积的一半，其中同意按新标准收费的人数占商品房使用人的55.53%，同意按新标准收费的使用人所占有的房屋建筑面积占全区面积的52.97%，原告亦已将表决结果进行公示，故原告可按新的标准向被告收取物业管理费。因此，被告在2013年2月至2014年2月期间仍应按2.8元的标准向原告交纳物业管理费。对于2014年3月至2015年6月期间的缴费标准问题。本院认为，由于此时案涉楼盘的第二届业主委员会已成立，并在2014年3月1日与本案原告东莞市天润物业服务有限公司茶山分公司签订了《物业服务合同》，约定将新世纪丽江豪园一至四期委托本案原告进行物业管理，合同期限从2014年3月1日起至2015年7月1日止，还约定了别墅的管理服务费按建筑面积每月每平方米2.8元收取，这业主委员会的决定是对所有业主具有约束力的，因此，从2014年3月1日起，被告须按2014年3月1日的《物业服务合同》约定的缴费标准缴交物业管理费，即针对案涉别墅，是按每月每平方米2.8元计付的。对于2015年7月至2016年3月期间的缴费标准问题。本院认为，在新一届业委会与物管公司签订新的物业服务合同前，业主仍应按原标准缴纳物管费，即仍按每月每平方米2.8元计付。综上，三被告应按建筑面积每平方米2.8元的标准向原告补交2013年2月至2016年3月的物业管理费，即每月为530.9平方米×2.8元／平方米=1486.52元，共计1486.52元×38月=56487.76元。关于被告未缴交物业管理费导致的滞纳金问题。因被告曾签署过的《业主公约》以及第二届业委会与物业公司签订的物业合同均对逾期付款违约金约定为日千分之一，故原告诉请被告支付逾期缴纳物管费的滞纳金有合同依据，本院予以支持。但被告主张按照合同约定的标准收取滞纳金过高，但未提供相关证据佐证，综合考虑原告的损失以及案涉合同对滞纳金的约定，本院酌定对本案滞纳金的计算仍按日千分之一计算，但应以本金为限。综上，结合原告主张每月物管费的滞纳金从下月1日起计算，即被告应支付的2013年2月1日至2016年3月31日的物业管理费的滞纳金，分别以1486.52元为本金，从下月1日开始，按日千分之一计至本金付清之日止，并均以本金为限。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、第四十四条、第四十五条的规定，判决如下：一、被告袁锡坚、杨彬、袁镇宇应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市天润物业服务有限公司茶山分公司支付新世纪丽江豪园丽水湾6号房屋2013年2月至2016年3月的水费、生活垃圾处理费、污水处理费、有偿请修费等共计4857.91元；二、被告袁锡坚、杨彬、袁镇宇应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市天润物业服务有限公司茶山分公司支付新世纪丽江豪园丽水湾6号房屋2013年2月至2016年3月的物业管理费56487.76元；三、被告袁锡坚、杨彬、袁镇宇应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市天润物业服务有限公司茶山分公司支付新世纪丽江豪园丽水湾6号房屋2013年2月至2016年3月物业管理费的滞纳金（每月物业管理费分别以1486.52元为本金，从下月1日开始，按日千分之一，计至本金付清之日止，并均以本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费516.22元（原告已预交），由被告袁锡坚、杨彬、袁镇宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 尹玉英二〇一六年四月十二日书记员 张桂兴附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和适用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收欠款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 来源：百度搜索“”