（2015）菏牡民初字第3781号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2017-01-03
案件名称
吴桂兰与杨登敬、杨瑞献等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
菏泽市牡丹区人民法院
所属地区
菏泽市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴桂兰,杨登敬,杨瑞献,山东菏泽市正厦房地产开发有限公司,菏泽市牡丹区住房和城乡建设局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第七十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十四条
全文
山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2015）菏牡民初字第3781号原告：吴桂兰，居民。委托代理人：丁平，山东曹州律师事务所律师。被告：杨登敬，居民。被告：杨瑞献，居民。被告：山东菏泽市正厦房地产开发有限公司法定代表人：王福波，总经理。委托代理人：苏奉池，河南卓衡律师事务所律师。被告：菏泽市牡丹区住房和城乡建设局法定代表人：吕宏峰，局长。委托代理人：仝效臣，该局工作人员。委托代理人：董鹏，山东诚维律师事务所律师。原告吴桂兰与被告杨登敬、杨瑞献、山东菏泽市正厦房地产开发有限公司、菏泽市牡丹区住房和城乡建设局确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告吴桂兰及其委托代理人丁平、被告杨登敬、杨瑞献、山东菏泽市正厦房地产开发有限公司（以下简称正厦公司）委托代理人苏奉池、菏泽市牡丹区住房和城乡建设局（以下简称牡丹区住建局）委托代理人董鹏及仝效臣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴桂兰诉称：涉案被征收拆迁的房产是我与被告杨登敬的夫妻共同财产，有土地使用证、房权证为证。2014年8月3日菏泽市牡丹区住房保障和房产管理局作为征收部门，委托正厦公司拆迁安置，被告杨登敬、杨瑞献未征得我同意，擅自向上述两个部门出具《评估报告增加产权人姓名流程单》、《杨登敬声明》、《杨瑞献、杨登敬声明》、《杨瑞献、杨登敬保证书》、《仓房社区居民委员会证明》、《房屋征收产权调换协议书》，将本属于我与杨登敬夫妻共有的财产，通过所谓的“增加产权人”的方式，非法变更为被告杨登敬、杨瑞献共同拥有的财产。牡丹区住建局是涉案房地产的征收部门，正厦公司是受牡丹区住建局的委托具体负责实施的安置单位，也是与被告杨瑞献、杨登敬签订房屋征收产权协议书的相对主体，为维护我的合法权益，请求人民法院1、依法确认2014年8月3日被告杨登敬、杨瑞献向向被告牡丹区住建局、正厦公司出具的《评估报告增加产权人姓名流程单》、《杨登敬声明》、《杨瑞献、杨登敬声明》、《杨瑞献、杨登敬保证书》、《仓房社区居民委员会证明》及与被告签订的《房屋征收产权调换协议书》无效。2、依法判令涉案征收、产权调换、安置的权益（包括调换营业房、安置费）归吴桂兰、杨登敬共有。涉案费用由被告负担。被告杨登敬、杨瑞献辩称：1、涉案房产的确属于杨登敬与吴桂兰夫妻共同所有。2、房地产征收拆迁时，是我们二人具体办理的，原、被告双方包括整个家庭确实没有商量增加产权人杨瑞献，也没有将协议的签订情况通知吴桂兰。3、因杨登敬不认识字，所有手续都是杨瑞献私自办理的，杨登敬也不知道协议和声明的内容。4、因为征收拆迁，现家庭矛盾重重，严重影响了家庭和睦，我们同意原告的诉请，也愿意配合法庭和正厦房地产公司、牡丹区住建局重新签订《房屋征收产权调换协议书》，同意征收拆迁权益归杨登敬、吴桂兰共同所有。被告正厦公司辩称：我公司不是被征收房屋的征收部门，是征收部门菏泽市牡丹区住建局受托人。我公司与本案无法律上的利害关系，不应是本案适格被告。被告牡丹区住建局辩称：一、我局与被告杨登敬、杨瑞献签订的《房屋征收产权调换协议书》等材料为合法有效，应依法驳回原告的诉讼请求。因牡丹区2012-5号地块旧城区改造项目的需要，需征收东城大堤以东、规划八一路以南、太原路以西、规划永昌路以北范围内的房屋，在该项目实施前，在征收范围内对征收补偿等相关事宜进行了公告，此后对征收范围内的房屋进行了入户丈量、评估。菏泽市牡丹区东城办事处仓房社区居民委员会出具了杨登敬、杨瑞献为被征收房屋所有权人的证明，杨登敬、杨瑞献又出具了增加产权人的声明和保证书，我局在2014年8月3日与杨登敬、杨瑞献签订《房屋征收产权调换协议书》，原告对杨登敬、杨瑞献签订《房屋征收产权调换协议书》等材料是明知的，并且被告杨登敬、杨瑞献此后也领取了相关费用。因此《房屋征收产权调换协议书》等材料合法有效，应依法驳回原告的诉讼请求。二、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十一条：“行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：(二)土地、房屋等征收征用补偿协议;”《房屋征收产权调换协议书》系行政协议，属于行政诉讼的受案范围，不属于民事案件的受案范围，因此应依法驳回原告的起诉。综上所述，请人民法院依法审理，作出公正判决。原告吴桂兰为证明自己的主张向本院提交以下证据：证据一、结婚证、户口簿证明：原告吴桂兰与被告杨登敬系夫妻关系。户口簿证明吴桂兰与杨登敬是一家人，户主是杨登敬、家庭成员吴桂兰。证据二、菏国用（98）字第1343号国有土地使用证证明：土地使用者是杨登敬、涉案被征收土地归原告吴桂兰与被告杨登敬夫妻共同使用。证据三、菏房权证牡字第××号房屋所有权证证明：涉案被征收房屋产权归原告吴桂兰与被告杨登敬夫妻共同所有。证据四、牡丹区2012-6号地块（天荷御园）项目征收被征收房屋验收合格证（复印件）证明：涉案被征收房屋户主为杨登敬根本不是杨登敬与杨瑞献共有。证据五、《评估报告增加产权人姓名流程单》、《杨登敬声明》、《杨瑞献、杨登敬声明》、《杨瑞献、杨登敬保证书》、《仓房社区居民委员会证明》（以上为复印件）、《房屋征收产权调换协议书》。证明：1、二被告未经房屋产权人同意，擅自增加产权人杨瑞献，侵犯了原告吴桂兰的合法权益。2、《评估报告增加产权人姓名流程单》连真正的产权人是谁都未弄清，声明杨瑞献虚报自己是被征收房产所有权人，要增加杨登敬为共有人，明显与土地证、房产证不符，进而证明被告正厦公司以及被告牡丹区住建局没有认真审核、社区、证明人胡乱盖章、签字，该流程单不真实、不客观，依法应确认无效。3、《杨登敬声明》根据该表的格式，应由被增加人填写，这里需要说明的是涉案房地产本身就归杨登敬、吴桂兰所有和使用，杨登敬不是被增加人，该声明也不具备法律效力，依法应确认无效。4、《杨瑞献、杨登敬声明》杨瑞献不是房屋被征收范围内的被征收户；原、被告家庭从未商议将涉案房地产产权人姓名变更为杨登敬、杨瑞献；据了解杨登敬不识字，根本不知道声明的内容，印证该声明侵犯原告的合法权益，应确认无效。5、《杨瑞献、杨登敬保证书》涉案被征收房地产属于原告吴桂兰与被告杨登敬夫妻共同所有和使用，根本不是杨瑞献的产权，该保证书内容不真实、不客观。6、《仓房社区居民委员会证明》不真实、不客观，如果产权属于杨瑞献、杨登敬所有，也就没有必要增加产权人。7、被征收人不是杨瑞献，被告正厦公司以及被告牡丹区住建局依据虚假的、没有任何法律效力所谓声明、保证书、社区证明与杨登敬、杨瑞献签订的《房屋征收产权调换协议书》是无效的，不具备法律效力，依法应确认无效。被告杨登敬对原告所举证据的质证意见为：对证据的真实性及证明目的均无异议。被告杨瑞献对原告所举证据的质证意见为：对证据的真实性及证明目的均无异议。被告正厦公司对原告所举证据的质证意见为：1、对原告所举原件的真实性无异议，对复印件不发表质证意见。2、《评估报告增加产权人姓名流程单》是被告牡丹区住建局的单方行政行为，《房屋征收产权调换协议书》是行政合同应由人民法院行政审判庭确认其是否有效或者撤销。3、其他质证意见同被告牡丹区住建局。被告牡丹区住建局对原告所举证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，原告未提供户口本索引。对证据二、三真实性无异议。该两份证据中登记的所有权人和使用权人均为杨登敬。对证据四、五真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议，原告对被告杨登敬、杨瑞献与我单位签订涉案协议是明知的，而且从2014年8月3日被告杨登敬、杨瑞献的声明中可以看出在签订涉案协议时，其家庭内部商议过。结合原告提交的证据二、三可以看出我单位与被征收房屋的所有人杨登敬签订涉案协议不存在法律规定的无效事由。被告牡丹区住建局为证明自己的主张向本院提交以下证据：证据一、2014年8月3日《房屋征收产权调换协议书》。证据二、2014年7月24日《房地产评估报告》、2014年8月3日《评估报告增加产权人姓名流程单》。证据三、2014年8月3日声明2份。证据四、2014年8月3日菏泽市牡丹区东城办事处仓房社区居民委员会证明。证据五、2014年8月3日杨登敬、杨瑞献出具的保证书。证据六、2014年8月11日房屋征收补偿资金兑付通知书。证据七、（2015）菏牡民初字第968-2号协助执行通知书、民事裁定书。证明：因牡丹区2012-5号地块旧城区项目的需要，我局需对被告杨登敬、杨瑞献房屋进行征收，并在征收范围内进行了公告，原告对被告杨登敬、杨瑞献与我局签订房屋征收产权调换协议书等相关材料是明知的，因此原告要求确认房屋征收产权调换协议书无效，无事实根据和法律依据。原告对被告牡丹区住建局所举证据的质证意见为：1、对证据一至六真实性无异议，该证据恰恰证明我所提交证据四、五的真实性。2、对被告的证明目的有异议，涉案房地产是属于杨登敬与吴桂兰共同所有产权也是其二人，根本没有共有人杨瑞献，否则被告也不可能提供《评估报告增加产权人姓名流程单》。3、对于协议的签订被告杨登敬、杨瑞献所做的声明仓房社区所出具的证明原告均不知晓。4、增加被告杨瑞献为共有人并未征得原告同意，也不是原告家庭共同商量的结果。对证据七真实性没有异议，但是我不知情。从该组证据恰恰证明由于被告之间所签订的补偿协议导致吴桂兰与杨登敬的共同权益被查封，侵犯了我的合法权益。被告杨登敬对被告牡丹区住建局所举证据的质证意见为：同原告质证意见。被告杨瑞献对被告牡丹区住建局所举证据的质证意见为：同原告质证意见。被告正厦公司对被告牡丹区住建局所举证据的质证意见为：真实性及证明目的均无异议。根据原、被告提交的证据及质证意见，本院确认以下法律事实：原告吴桂兰与被告杨登敬于1971年5月6日登记结婚。2002年1月23日被告杨登敬在菏泽市永丰路266号取得房院一处，土地证号为：菏国用（98）字第13**号，房权证号为：菏房权证牡字第××号。该房院被菏泽市牡丹区住房保障和房产管理局（以下简称牡丹区房管局）征收，评估报告编号为菏正评报第9-39号。2014年8月3日被告杨瑞献、杨登敬向牡丹区房管局出具《评估报告增加产权人姓名流程单》，该流程单主要内容为：评估报告编号9-39，原报告产权人姓名杨瑞献，增加产权人姓名杨登敬，事由共同共有，声明因为增加产权人而产生的一切经济、民事责任由原产权人及增加后的产权人负责。同日被告杨登敬向牡丹区房管局出具《声明》一份，声明载明：“（由被增加人填写）我叫杨登敬我自愿与杨瑞献共同所有位于牡丹区2012-6号块地（天荷御园片区）旧城区改建房屋征收范围内（评估报告编号：菏正评报第9-39号）的房地产权，今后如产生与该房产有关的法律责任及债权债务纠纷，一切后果我自愿承担。特此声明。声明人：杨登敬2014年8月3日”。同日被告杨瑞献、杨登敬向牡丹区房管局出具《声明》一份，声明载明：“（由产权人填写）我叫杨瑞献，我叫杨登敬，我们系父子关系。我们是牡丹区2012-6号块地（天荷御园片区）旧城区改建房屋征收范围内的被征收户（评估报告编号：菏正评报第9-39号）。因家庭原因，经我们商议，我们自愿将牡丹区2012-6号块地（天荷御园片区）旧城区改建房屋征收范围内的房地产产权人姓名变更为杨瑞献、杨登敬共同所有，变更后的产权人所签署的姓名我均予认可。对于回迁结算、安置费的领取等问题由我们自行协商。由此所产生的一切后果及法律责任我们自愿全部承担。该房产权属无争议，无债权债务纠纷。特此声明。声明人杨瑞献、杨登敬2014年8月3日”。同日菏泽市牡丹区东城办事处仓房社区居民委员会、李天刚向牡丹区房管局出具《证明》一份，证明主要内容为，兹有座落在菏泽市牡丹区东城办事处仓房社区房地产院落一处（属于天荷御园项目征收范围），丈量编号9-39，土地面积162.34㎡，建筑面积282.76㎡，该房产归我社区居民杨瑞献、杨登敬所有。如出现问题和纠纷，我本人承担一切法律责任和经济责任（加盖菏泽市牡丹区东城办事处仓房社区居民委员会印章，李天刚在证明上书写了姓名）。同日被告杨瑞献、杨登敬向牡丹区房管局出具《保证书》一份，保证书载明：“我叫杨瑞献身份证号：××、杨瑞献身份证号：××。在菏泽市牡丹区东城办事处杨庄社区丁庄自然村有房地产院落一宗，该院落座落在天荷御园项目房产征收范围内，丈量编号：9-39号），土地面积162.34㎡，建筑面积282.76㎡，该房地产（未办理房屋所有权证）属于我本人所有，产权清晰、家庭无纠纷、四邻无争议。如出现问题或纠纷，我本人承担一切法律责任和经济责任。特此保证。保证人：杨瑞献、杨登敬2014年8月3日”。同日牡丹区房管局（征收部门，甲方）与杨登敬、杨瑞献（被征收人，乙方）、正厦公司（受甲方委托安置单位开发商，丙方）签订《房屋征收产权调换协议书》一份，协议主要内容为，甲方征收上述涉案房地产，乙方自愿选择的房权调换房屋位置在丙方开发建设的天荷御园项目范围内。牡丹区房管局现变更为牡丹区住建局。本院认为，涉案房产属原告吴桂兰和被告杨登敬夫妻共同财产，涉案房院被征收，征收方为被告牡丹区房管局，开发商为正厦公司，被征收人应为原告吴桂兰和被告杨登敬。被告杨登敬、杨瑞献擅自与被告牡丹区住建局签订《房屋征收产权调换协议书》，侵犯了原告吴桂兰的权利，损害了原告吴桂兰的权益，《房屋征收产权调换协议书》依法应认定无效。原告要求依法判令涉案征收、产权调换、安置的权益（包括调换营业房、安置费）归吴桂兰、杨登敬共有，属另一法律关系，本院不予审理。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、2014年8月3日被告杨登敬、杨瑞献与被告山东菏泽市正厦房地产开发有限公司、菏泽市牡丹区住房和城乡建设局签订的《房屋征收产权调换协议书》无效。二、驳回原告吴桂兰其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告杨瑞献、杨登敬负担，被告杨瑞献、杨登敬负连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长 马远峰审 判 员 辛本玲人民陪审员 裴柏华二〇一六年四月十二八日书 记 员 葛新磊 关注公众号“”