（2015）浙金民终字第1644号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-11-11
案件名称
于正法与季拥民房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于正法,季拥民
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第五十一条，第五十八条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙金民终字第1644号上诉人（原审原告、反诉被告）于正法。委托代理人（特别授权）王小明，浙江八婺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）季拥民。委托代理人（特别授权）徐海建，浙江金ＸＸ律师事务所律师。上诉人于正法为与被上诉人季拥民房屋租赁合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2015）金婺汤民初字第76号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告（反诉被告）于正法起诉称，其为办驾驶培训学校与季拥民于2014年8月28日和10月31日签订了《租赁协议书》及《租赁合同》各一份，季拥民将金华经济开发区金西分区汤溪镇广场路18号武警衢州支队的房产转租给我经营使用。季拥民故意隐瞒真实情况，使我错误地与其签订协议及合同，具体表现为：1、季拥民明确告知转租是经过产权人即武警支队同意的，季拥民与武警支队签订的《租赁合同》第十条第一款第四项第二目明确说明不得擅自转租，如要转租需向支队营房股备案，但合同最后一页武警支队营房部门意见是空白的，因此证明季拥民的转租实际未经产权人同意；2、租赁土地面积存在欺诈，季拥民与武警支队签订合同承租房屋面积只有248平方米，我与季拥民签订租赁协议是1万多平方米，正式签订的租赁合同中没有明确面积；3、租期存在欺诈，季拥民与武警支队签订合同租期为3年，但其转租给我签订租赁合同租期达到6年，超出其从武警支队租赁的3年期限；4、租金存在欺诈，季拥民与武警支队签订合同是年租金5万元，但其转租给我年租金是25万元；5、保证金存在欺诈，季拥民向武警支队缴纳保证金2000元，但我向季拥民缴纳保证金为30000元；6、双方签订的《租赁合同》第一条约定，合同签订后季拥民应提供其与武警支队签订的合同复印件一份，但其未提供。季拥民的欺诈行为造成我重大损失，要求判令：1、撤销双方于2014年8月28日和10月31日签订的租赁协议及租赁合同；2、返还租金25万元、保证金3万元，赔偿损失52225元，合计332225元；3、由季拥民承担本案诉讼费。原审被告被告（反诉原告）季拥民辩称，双方分别于2014年8月28日、10月31日签订了租赁协议和租赁合同属实，但均是在双方平等自愿的基础上签订的，我同意解除合同，但未欺诈于正法，请求驳回于正法的诉讼请求。反诉原告季拥民反诉称，2014年7月30日，我与武警衢州支队签订了房地产租赁合同，租赁了该支队位于汤溪镇广场路18号的房产，后我将该房产转租给于正法，于正法未经我及武警衢州支队的同意，擅自砍伐了租赁范围内的树木，我因此支付了39000元的赔偿金，要求判令：于正法恢复原状并赔偿损失39000元。在庭审中，季拥民变更诉讼请求为要求于正法恢复原状或赔偿损失39000元。反诉被告于正法辩称，季拥民反诉所称不属实，我未在本案涉诉租赁场地内砍伐过树木，季拥民支付的赔偿款39000元无事实依据，应驳回其反诉请求。原审法院经审理后查明：武警浙江省总队衢州支队对位于金华市经济技术开发区汤溪镇广场路18号（又名中山路100号）的营房及场地（四周有围墙）享有所有权。2014年7月30日、8月1日，武警浙江省总队衢州支队将该处全部营房及场地分为三份合同标的分别出租给季拥民及案外人郑某、施荣军。2014年7月30日，季拥民与武警浙江省总队衢州支队签订了《武警部队房地产租赁合同》（即武浙〈2014〉014823号合同）一份，约定：武警浙江省总队衢州支队（出租方，甲方）将位于浙江省金华市汤溪镇中山路100号的房屋建筑面积248平方米出租给季拥民（承租方，乙方）使用；租赁用途：办公用房；租赁期限自2014年8月1日起至2017年7月31日止；年租金为人民币伍万元整；自合同签订后十日内，乙方向甲方支付保证金2000元；乙方不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经武警部队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施；乙方不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背合同约定的前提下，乙方应向武警部队基建营房部门备案后实施；妥善养护租赁房产范围内的花草、树木；合同还约定了双方的其它权利义务及合同的解除、违约责任等条款。同日，案外人郑某与武警浙江省总队衢州支队签订了《武警部队房地产租赁合同》（即武浙〈2014〉014824号合同）一份，合同约定武警衢州支队将位于浙江省金华市汤溪镇中山路100号的房屋建筑面积283平方米出租给郑某，合同的约定内容除年租金为人民币70000元外，其它内容与季拥民与武警衢州支队签订租赁合同一致。2014年8月1日，案外人施荣军与武警浙江省总队衢州支队签订了《武警部队房地产租赁合同》（即武浙〈2014〉014825号合同）一份，合同约定武警衢州支队将位于浙江省金华市汤溪镇中山路100号的房屋建筑面积175平方米出租给施荣军，合同的约定内容除年租金为人民币30000元外，其它内容与季拥民与武警衢州支队签订租赁合同一致。2014年8月2日，案外人郑某、施荣军分别与季拥民签订了《转租协议》一份，将其从武警衢州支队租来的房屋转租给季拥民，租期以与武警衢州支队签订的合同实际为期限。2014年8月28日，原告（反诉被告）于正法与被告（反诉原告）季拥民签订了《租赁协议书》一份，双方就武警衢州支队位于汤溪镇××营房及场地租赁事宜进行了约定。2014年10月31日，双方再次签订一份《租赁合同》，合同约定：季拥民（出租方，甲方）将位于金华市经济开发区汤溪镇的武警衢州支队的房产，租赁给于正法（承租方，乙方）使用，面积以部队提供的土地使用证及实际面积为准，合同签订后，甲方将提供其与部队签订的合同复印件一份；租赁用途：办公、培训（含驾驶培训）；租赁期限暂定2期（以甲方与部队签订起、止日期为实际期限），每期3年，第一期第一年（10个月）自2014年10月1日起至2015年7月30日止，第二年自2015年8月1日起至2016年7月30日止，第三年自2016年8月1日起至2017年7月30日止，以此类推；租金总额（不包括水、电、暖、气、设备、物业等费用）第一年10个月租金人民币二十五万元（￥250000元），第二、三年租金人民币三十万元（￥300000元）。第二期年租金人民币三十五万元（￥350000元）；乙方向甲方支付保证金30000元；租赁期内，乙方需要扩建房产、仓库、固定设施及维修、改造，乙方应先提供规划图纸，须由甲方向武警部队营房股报备审批，同意后方可施工；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经武警部队主管部门批准并由武警部队营房股出具书面同意书后实施；不得擅自将所承租的房地产转租；妥善养护租赁房产范围内的花草、树木；本合同牵涉到其他协议，以本协议为准；合同还约定了双方的其它权利义务及合同的解除、违约责任等条款。合同签订后，季拥民依约将位于金华经济开发区汤溪镇的武警衢州支队围墙内的房屋、场地交付给于正法使用。2014年11月12日，季拥民将其与于正法签订的《租赁合同》向武警衢州支队营房股备案。几天后，武警衢州支队得知其位于金华经济开发区汤溪镇营房、场地内的树木被砍伐，立即派人到现场对砍伐行为予以阻止。2014年12月29日，季拥民支付给武警衢州支队汤溪营房树木补偿款39000元。另查明，武警衢州支队同意将其在汤溪镇××营房、场地由季拥民转租给原告于正法开办驾校。案外人郑某、施荣军同意将其从武警衢州支队租赁来的汤溪镇营房、场地由季拥民转租给于正法用于开办驾校。原审法院认为，本案的争议焦点是季拥民是否在与于正法签订合同过程中存在恶意欺诈、故意隐瞒真实情况，使于正法做出了错误的意思表示而签订了《租赁合同》。于正法认为被告存在以下欺诈行为：1、季拥民未经产权人即武警衢州支队备案、同意，将涉案租赁物转租给我，属无权转租，是欺诈行为；2、季拥民与武警支队签订合同承租房屋面积只有248平方米，我与季拥民签订租赁协议是1万多平方米，租赁土地面积存在欺诈；3、季拥民与武警支队签订合同租期为3年，但季拥民与我签订租赁合同租期达6年，超出其从武警支队租赁的3年期限，属欺诈行为；4、季拥民与武警支队签订合同是年租金5万元，但季拥民转租给我年租金是25万元，属欺诈行为；5、季拥民向武警支队缴纳保证金2000元，但我向季拥民缴纳保证金为30000元，属欺诈行为；6、季拥民在合同签订后未按约向我提供其与武警支队签订的合同复印件一份，属欺诈行为。关于季拥民是否在上述六方面存在恶意欺诈于正法的主观故意，分析如下：首先，对于正法主张的第1项理由，事实查明，双方签订《租赁合同》后，季拥民已向武警衢州支队备案，武警衢州支队同意而且未阻止于正法开办驾校，于正法的此项理由与事实不符，不予采纳。其次，对第2项理由，事实查明，武警衢州支队将其在汤溪镇××营房、场地出租给季拥民、案外人郑某、施荣军等三人，案外人郑某、施荣军又将承租的营房、场地转租给季拥民，由季拥民将全部营房、场地再次转租给于正法，且已交付给于正法使用，于正法已实际占有使用了武警衢州支队在汤溪镇××营房、场地，于正法已按合同取得涉案租赁物的使用权，于正法的此项理由不能成立，不予采纳。第三，对第3项理由，事实查明，双方于2014年8月28日签订的《租赁协议书》上约定租赁期限是6年，但2014年10月31日再次签订的《租赁合同》上约定的租赁期限明确暂定2期（以季拥民与部队签订起、止日期为实际期限）每期3年，同时特别约定，牵涉到其他协议，以本协议为准。因此，双方应以2014年10月31日签订的《租赁合同》为准，约定的租期应认定为3年，而非6年，于正法的此项理由不能成立，不予采纳。第四，对第4、5项理由，原审法院认为，租赁合同与转租合同约定的租金、保证金不一致是正常的市场行为，年租金及履约保证金是合同当事人自愿协商达成一致的结果，于正法的此项理由不能成立，不予采纳。第五，对第6项理由，双方签订《租赁合同》第一条约定，合同签订后，季拥民将向于正法提供其与部队签订的合同复印件一份。该约定是合同成立后被告按合同履行的一项义务，并非合同签订前的义务，于正法的此项理由不能成立，不予采纳。综上所述，于正法在与季拥民签订《租赁合同》时，明知租赁物系武警浙江省总队衢州支队的房产，于正法是基于相信季拥民有权转租的前提下与其签订了《租赁合同》，事实也是如此，季拥民在取得武警衢州支队、郑某、施荣军的同意后，有权将涉案租赁物转租给于正法使用。按照商业习惯，合同双方当事人，提供合同标的的一方负有对合同标的合法占有、有权处分等先合同义务，但并不负有签订合同前告知接受标的一方关于合同标的的取得方式、价值、成本等义务。季拥民对涉案租赁物在与于正法签订合同前已合法占有、有权处分，其未告知涉案租赁物是由其与案外人共同租得、租金、租期、保证金等内容，并未使于正法做出错误的意思表示而签订了《租赁合同》。双方经协商自愿达成租赁合同，是双方真实意思表示，季拥民按约交付、于正法也已按约实际占用使用合同约定的租赁物，租赁物产权人及其它权利人也未对于正法占有使用租赁物提出异议，故于正法的合同目的已实现，于正法未提供充足证据证明其受季拥民欺诈、诱使做出错误意思表示而签订了合同，故双方签订的《租赁合同》合法有效，于正法的诉讼请求证据不足，不予支持。对反诉部分，季拥民要求于正法支付树木补偿款39000元，该款是季拥民与武警衢州支队协商后支付给该支队的树木补偿款，于正法未参与协商，季拥民提供的证据不足以证明被砍伐树木的数量、单价及树木的实际价值，故季拥民要求于正法支付树木补偿款39000元的反诉请求证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条第一款、第二百二十四条之规定，判决：一、驳回原告于正法的诉讼请求。二、驳回反诉原告季拥民的诉讼请求。本诉案件受理费6284元（原告于正法已预交），由原告于正法负担；反诉案件受理费775元（反诉原告季拥民已预交），由反诉原告季拥民负担。宣判后，于正法不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误，上诉人与被上诉人的转租合同未经武警衢州支队备案同意且其已阻止转租行为；被上诉人将超出248㎡的房地产标的物以1万多㎡转租给上诉人；被上诉人与武警衢州支队租赁合同时间为3年，而与上诉人签订的转租合同期限为2期，每期3年，超过被上诉人与武警衢州支队的合同签订期限；被上诉人与上诉人的合同租金、保证金畸高；案外人郑某、施荣军同意将其从武警衢州支队租赁的营地、场地由被上诉人转租给上诉人用于开办驾校的事实不存在。以上行为足以证明被上诉人在与上诉人签订转租合同时存在欺诈行为。二、原审证据审查程序违法，证人证言应当出庭作证，原审被上诉人的证人邵某、郑某、施荣军等证人证言未经出庭不予采信，但上诉人的证人刘某要求出庭作证而不予采信；原审变更简易程序为普通程序违法，原审有违当事人意思自治原则，因为被上诉人在原审中明确同意解除转租合同。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人季拥民答辩称：一审认定事实清楚，采信证据是充分的，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，原审认定的“武警衢州支队同意将其在汤溪镇××营房、场地由季拥民转租给原告于正法开办驾校”有误，本院不予认定，纠正为季拥民已向武警衢州支队汇报转租给于正法开办驾校的情况，武警衢州支队要求季拥民提供详细的场地改造方案和房屋维修方案并经武警衢州支队同意后才能实施，季拥民未向武警衢州支队提交相应方案。2015年8月7日，武警衢州支队以“未按合同约定履行义务导致大量树木被砍、卫生无人清理”为由解除与季拥民的房地产租赁合同。其他事实原审法院认定正确，本院予以确认。本院认为，上诉人认为被上诉人存在欺诈的其他几点理由，原审法院已经进行了详述，本院在此不再赘述。针对上诉人认为转租合同未经衢州武警支队同意的理由，根据原审法院向武警衢州支队做的询问笔录中表明，被上诉人虽然已将转租行为向武警衢州支队汇报，但武警衢州支队要求季拥民提供详细的场地改造方案和房屋维修方案并经武警衢州支队同意后才能实施，被上诉人截至衢州武警支队合同解除仍未提交相应方案。武警衢州支队虽然以“未按合同约定履行义务导致大量树木被砍、卫生无人清理”为由解除了与季拥民的房地产租赁合同，但不能据此认定武警衢州支队同意被上诉人的转租行为，应当认定武警衢州支队尚未同意被上诉人的转租行为。根据被上诉人与衢州武警支队签订的《武警部队房地产租赁合同》约定“乙方不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背合同约定的前提下，乙方应向武警部队基建营房部门备案后实施”，故被上诉人的转租行为应当首先得到衢州武警支队同意并备案，本案在未取得衢州武警支队同意的情况下，被上诉人转租行为属于无权处分，上诉人与被上诉人的《租赁合同》仍处于效力待定状态。在效力待定状态下，上诉人以起诉的形式要求解除合同，应当视为催告被上诉人和衢州武警支队明确表态是否同意转租，但衢州武警支队在明知上诉人擅自转租之后迟迟未做明确表态，且其又于2015年8月7日解除了其与被上诉人的《武警部队房地产租赁合同》，故上诉人在起诉时有权要求撤销合同。但上诉人在2014年10月1日-2015年4月18日期间实际占有使用涉案房屋，上诉人应当支付该期间房屋使用费16.5万元。对于2015年4月18日-7月30日的租金，根据合同撤销的原因及双方过错程度予以分摊。对于导致合同撤销的双方过错，本院认为，被上诉人作为转租人，其应当保证转租物的权利完整，保证房屋所有权人同意转租行为，故应当由被上诉人承担合同撤销的主要责任。但上诉人明知被上诉人是转租人，其未尽到对于房屋所有权人是否同意转租的审查义务，也需要适当承担相应责任。本院酌定被上诉人返还上诉人剩余租金的60%，即8.5万*60%=5.1万元。现合同已撤销，保证金3万元应当返还。故被上诉人共应当返还上诉人8.1万元。原审裁判程序合法，上诉人认为原审程序违法的上诉理由，本院不予采信。综上，上诉人上诉合理部分，本院予以支持；原审认定事实和实体处理存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持金华市婺城区人民法院（2015）金婺汤民初字第76号民事判决第二项；二、撤销金华市婺城区人民法院（2015）金婺汤民初字第76号民事判决第一项及诉讼费部分；三、撤销季拥民与于正法于2014年10月31日签订的《租赁合同》；四、季拥民于本判决生效十日内返还于正法租金5.1万、保证金3万元，合计8.1万元。五、驳回于正法的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6284元，由于正法负担4752元，由季拥民负担1532元；反诉案件受理费775元，由季拥民负担。二审案件受理费6284元，由于正法负担4752元，由季拥民负担1532元。本判决为终审判决。审 判 长 宋文茹审 判 员 陈旻尔代理审判员 黄 晖二〇一六年四月十二日代书 记员 崔立娜 百度搜索“”