（2015）嘉善民初字第1881号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-06-02
案件名称
张小英与嘉兴都汇置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉善县人民法院
所属地区
嘉善县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张小英,嘉兴都汇置业有限公司,中国农业银行股份有限公司嘉善县支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国物权法》：第二十条第一款，第一百八十条第一款，第一百八十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉善民初字第1881号原告：张小英。委托代理人：周燕燕、宋慧，浙江东方正大律师事务所律师。被告：嘉兴都汇置业有限公司。住所地：浙江省嘉善县惠民街道晋阳东路****号*楼。法定代表人：周忠兰，总经理。第三人：中国农业银行股份有限公司嘉善县支行。住所地：浙江省嘉善县魏塘街道解放东路***号。负责人：周益丰，行长。委托代理人：屠洁扬，浙江思贤律师事务所律师。原告张小英与被告嘉兴都汇置业有限公司（以下简称都汇置业公司）及第三人中国农业银行股份有限公司嘉善县支行（以下简称农行嘉善支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理，依法由审判员赵玲莉适用简易程序于2016年1月5日公开开庭进行了审理。原、被告及第三人于2016年1月6日申请继续适用简易程序，本院予以延长审限三个月。原告及第三人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告张小英起诉称：原、被告于2013年6月10日签订了编号为20130600179的《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买位于嘉汇城市广场8幢1-1303号、建筑面积为89.82㎡、单价为5850.55元／㎡、总价为525496元的商品房屋一套。房款支付方式为由原告首付款201496元，余款324000元通过向第三人按揭贷款的方式支付。合同第九条约定被告应当在2014年12月31日前将符合各项条件的商品房交付给原告使用。合同第十条约定，被告逾期交付90日后，原告有权解除合同。被告应当退还全部已付款，并向原告支付违约金。合同签订后，原告已经依约交付了首付款，并且与第三人之间办理了银行按揭手续，余款由第三人支付给了被告。但被告至今无法交付房屋，已经构成了违约，侵害了原告的合法权益，原告现依法起诉，请求法院判令：1、确认原、被告间签订的编号为20130600179《商品房买卖合同》解除；2、解除原告与第三人间签订的《个人购房担保借款合同》；3、被告立即返还原告已付的首付款201496元；4、被告返还原告向第三人偿还的按揭贷款本息暂计69524.96元（自2013年8月15日起至2015年12月15日）及向第三人偿还自2015年12月16日起的银行贷款本息（当庭变更）；5、被告赔偿上述已付款的利息损失（以201496元为基数，自2013年6月18日起计算至2014年12月31日止，按银行同期贷款利率计算）、逾期退房的利息损失（以525496元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算）（当庭变更）；6、被告向原告支付违约金5255元及保单费778元；7、本案诉讼费用由被告承担。原告为自己的主张提供以下证据：1、原告身份证、被告工商登记信息、第三人工商登记信息复印件各一份，证明原、被告、第三人诉讼主体资格。2、商品房买卖合同原件一份，证明原、被告之间的买卖合同关系。3、个人购房担保借款合同原件一份，证明原告与第三人之间系担保合同关系。4、销售不动产统一发票原件一份，证明原告已支付首付款201496元。5、银行个人贷款分期还款明细单原件一份，证明原告已付银行贷款本息。6、个人贷款抵押房屋综合保险保险单原件一份，证明原告缴纳保险费778元。被告都汇置业公司未作答辩，也未向本院提供证据。第三人农行嘉善支行答辩称，第三人与原告之间的个人购房担保借款合同合法成立，在本合同履行过程中，双方没有任何违约情形发生，合同履行情况良好，没有任何可以解约的情形。商品房买卖合同和借款合同是两个性质的合同，第三人对解除借款合同有异议，目前不存在解约情形。如果法院判决解除房屋买卖合同和借款合同，基于第三人对商品房没有付清本息前享有抵押权，请求法院在判决解除借款合同时，判决第三人在本案所涉贷款本息未付清之前仍享有本案所涉抵押物的优先受偿权。第三人为其抗辩向本院提供证据：1、房屋预告登记证明原件一份，证明在本案贷款未还清前，第三人对涉案房屋享有抵押权。2、贷款证明一份，证明截止2016年1月4日，原告尚欠第三人贷款本金为303043.62元。上述证据经庭审质证，本院认证如下：第三人对原告提供的证据真实性均无异议，且上述证据均与原件核对一致，对原告提供证据的真实性本院予以确认。原告对第三人提供的证据真实性均无异议，且上述证据均与原件核对一致，对第三人提供证据的真实性本院予以确认。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2013年6月10日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20130600179），合同约定：原告向被告购买浙江省嘉善县惠民街道嘉汇城市广场8幢1-1303室房屋一套，建筑面积89.82平方米，房屋总价525496元整。付款方式为买受人于本合同签署的同时支付首付款201496元，剩余购房款324000元通过按揭贷款方式予以支付。出卖人应在2014年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订当天，原告支付被告涉案房屋首付款201496元。2013年7月8日，原告与第三人农行嘉善支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定原告向第三人借款324000元用于购置涉案房产，借款期限240个月，被告作为保证人在该合同上盖章。原告自2013年8月起每月向第三人归还借款。至2016年1月4日，原告已向第三人支付按揭贷款本金20956.38元，利息48582.58元，已付本息合计69538.96元，尚欠本金303043.62元。涉案房屋已于2013年7月11日办理预购商品房抵押权预告登记。原告向中国人寿财产保险股份有限公司嘉善县支公司支付保险费778元，被告至今未向两原告交付涉案房屋，原告现诉至本院要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告返还其已付的首付款、按揭贷款本息、违约金等。另查明，本院于2015年11月13日向被告送达本案起诉状副本等相关材料。本院认为：原、被告签订商品房买卖合同系其真实意思表示，该合同对双方具有法律约束力。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人也可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告未按商品房买卖合同约定的期限交付商品房，原告据此要求解除该合同，符合合同约定的解除条件，故本院予以支持。依照法律规定，原告行使合同解除权时应当通知被告，商品房买卖合同自通知到达被告时解除，该时间即2015年11月13日本案起诉状副本送达被告之时。法律规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保借款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保借款合同的，法院应予支持。本案商品房买卖合同的解除，致使原、被告及第三人签订的借款合同的目的已无法实现，失去了继续履行的基础和必要，故原告请求解除该借款合同，本院予以支持。法律规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保借款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故结合原告诉请，被告应当向原告返还购房首付款201496元及首付款利息（以201496元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款利率为标准，自2013年6月18日起计算至本判决确定的履行之日止），同时被告还应向原告返还截至2016年1月4日原告已向第三人清偿的贷款本金20956.38元及贷款利息48582.58元，另外被告还应替原告向第三人清偿自2016年1月4日起尚未清偿的贷款本金及相应利息。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，由于被告违约致合同解除，故被告应赔偿原告因解除商品房买卖合同而遭受的损失，依照相关法律规定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。除前述首付款及相应利息，原告已偿还的银行贷款本息属于原告损失外，原告已支付的按揭保险费778元，亦属于原告损失，应由被告返还；原告诉请中关于损失的其他主张及计算方式依据不足，本院不予支持。同时本案已确认的原告各项损失已高于原、被告双方约定的违约金，原告也未就其他损失进行举证，原告既要求被告支付损失又要求其赔偿违约金，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于第三人主张的优先受偿权，本院认为原告在与第三人签订借款合同时，以涉案商品房作为抵押担保，并就此进行了抵押权预告登记。现涉案商品房买卖合同及借款合同均已解除，第三人主张对涉案商品房拍卖或变卖所得价款在尚未归还的贷款范围内享有优先受偿的权利，依法有据，本院予以支持。同时被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张小英与被告嘉兴都汇置业有限公司于2013年6月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20130600179）于2015年11月13日解除；二、解除原告张小英与第三人中国农业银行股份有限公司嘉善县支行于2013年7月8日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告嘉兴都汇置业有限公司返还原告张小英首付款201496元，并支付原告张小英相应利息（以本金201496元计算，自2013年6月18日起算至判决确定履行之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息），于本判决生效之日起五日内付清；四、被告嘉兴都汇置业有限公司向原告张小英返还购房贷款本金20956.38元，利息48582.58元，合计69538.96元，于本判决生效之日起五日内付清；五、被告嘉兴都汇置业有限公司支付原告张小英按揭保险费损失778元，于本判决生效之日起五日内付清；六、被告嘉兴都汇置业有限公司替原告张小英向第三人中国农业银行股份有限公司嘉善县支行偿还自2016年1月4日起尚欠的购房贷款本金及其相应利息，于本判决生效之日起五日内履行，第三人在被告尚未偿还的上述贷款本息范围内对嘉汇城市广场8幢1-1303室商品房享有优先受偿权；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5422元，减半收取2711元（原告已预交），由被告嘉兴都汇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 赵玲莉二〇一六年四月十二日书记员 曹倩云 更多数据：搜索“”来源：