（2015）九法民初字第18302号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-06-27
案件名称
百脑汇（重庆）实业有限公司与重庆罗森便利店有限公司百脑汇店房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
百脑汇（重庆）实业有限公司,重庆罗森便利店有限公司百脑汇店,重庆罗森便利店有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2015）九法民初字第18302号原告百脑汇（重庆）实业有限公司。法定代表人许昆泰，职务董事长。委托代理人刘梦媛。被告重庆罗森便利店有限公司百脑汇店。负责人上野功，职务副总经理。被告重庆罗森便利店有限公司。法定代表人三宅示修，职务总裁。二被告共同委托代理人邓敏。二被告共同委托代理人李红。原告百脑汇（重庆）实业有限公司（以下简称：百脑汇公司）诉被告重庆罗森便利店有限公司百脑汇店（以下简称：罗森百脑汇店）、被告重庆罗森便利店有限公司（以下简称：罗森便利店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邱玲适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，经原告申请，本院依法追加重庆罗森便利店有限公司作为被告参加诉讼。原告百脑汇公司的委托代理人刘梦媛，被告罗森百脑汇店以及被告罗森便利店的共同委托代理人邓敏、李红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百脑汇公司诉称，原、被告双方于2013年3月4日签订了《商铺使用合同》，约定由被告在原告商场1Y02商铺位进行经营，合同期限为2013年3月15日至2018年4月30日。2015年7月10日，在双方合同正常履行期间，被告单方面发函称将于2015年7月31日提前终止合同。原告认为该行为违反双方合同约定的提前解除方式，并多次与被告沟通，望其按约定方式解除合同（被告应向原告支付自7月10日起至预期2个月租金和违约金）。在双方协商未果的情况下，被告于2015年7月18日突然张贴停业通告并擅自闭店。现原告起诉来院，请求：1、判令双方合同自2015年7月18日起解除。2、判令被告向原告赔偿预期租金损失44944元（自7月30日被告租金实际支付之日到9月10日通知解除合同起2个月止）。3、判令被告向原告赔偿违约金67416元（按第三年月租金33708元计算2个月）。4、判令原告依约将被告已支付的保证金30000元作为违约金直接扣除。5、本案诉讼费由被告承担。被告重庆罗森便利店有限公司百脑汇店和被告重庆罗森便利店有限公司共同辩称，双方的合同已于2015年7月10日起正式解除，因为双方在合同履行过程中，百脑汇公司存在根本违约，2014年12月，百脑汇外墙进行装修整改，但被告并未收到正式的告知函，原告擅自拆除店招，上述行为导致被告租赁的房屋无法保持正常的适用状态，无法进行正常营业，遭受重大损失，2015年7月9日，罗森便利店公司向其寄发了《解除租赁合同通知书》，百脑汇公司于次日收到该通知书。因此，被告有权解除双方签订的合同。原告要求的违约金过高，而且也于2015年9月期间将商铺出租给他人，同时原告应将保证金退还被告。经审理查明，2013年3月4日，原告百脑汇公司（甲方）与被告罗森便利店公司（乙方）签订《商铺使用合同》，约定甲方将位于重庆市九龙坡区科园一路2号1层Y02商铺给乙方有偿使用，面积为87.12平方米，用途为罗森便利店，使用期自2013年3月15日起至2016年4月30日止，优先续约自2016年5月1日起至2018年4月30日止。租金以递增方式计算，2015年5月1日至2016年4月30日的月租金为33708元。租金按季支付，乙方须于上期期末前15日内并在收到正规发票后向甲方支付。为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付场地使用费，乙方须于本合同签订后15个工作日内向甲方支付30000元作为保证金。本合同约定试用期届满或者本合同解除后，甲方应在乙方归还商铺并结算所有应付款项后5个工作日内将保证金无息退还给乙方。甲方或者乙方违反本合同约定单方面提前解除本合同的，应提前2个月以书面形式告知对方并按照当月场地使用费的2倍向对方支付违约金，若违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应就不足部分予以赔偿。双方还就其他事宜进行了约定。合同签订后，被告向原告缴纳了保证金30000元，并按约支付租金至2015年7月31日。后被告罗森便利店公司于2015年6月23日向原告发出《解除租赁合同通知书》，称公司以商铺为住所的便利店自开业以来，营业额一直不理想，每月严重亏损，公司也在想尽一切办法努力提高销售，但在2015年因商铺外墙整改，门店销售更是一落千丈，亏损也更严重。为了减少进一步亏损，通知公司自2015年7月31日起，解除租赁合同。原告确认上述通知书于2015年7月10日收到，但原告并未同意被告解除合同，并于2015年7月22日向被告罗森便利店公司发出《公函》，称公司在2015年7月18日自行关门停业系单方解约，百脑汇公司要求罗森便利店公司于3日内联系相关负责人，否则有权追究法律责任并有权直接解除合同。被告罗森便利店公司认可该公函的真实性，但称便利店是在2015年7月31日撤场。后原告于2015年7月31日向被告罗森便利店公司发出了《合同解除通知书》，告知罗森便利店解除合同并承担违约责任。被告确认收到该通知书。2015年8月4日，原告向被告罗森便利店公司出具商铺退还确认单。庭审中，原告表示被告只结清了水电费，其他应付的违约款项并未支付。另查明，2014年12月开始，高新区政府对包含百脑汇商铺在内的石桥铺数码商圈进行外墙整改。庭审中，原告称该情况已于2014年12月15日向被告罗森便利店送达通知的形式告知，并举示了载有“王露”签名的通知单；被告对此予以否认，称原告是在2015年4月14日才将外墙整改情况告知被告，对此，提供了2015年4月14日原告出具的通知函，该通知函上有“王露”的签字。被告称其要解除合同的原因是外墙整改持续时间长，影响了公司的正常营业，店招也被拆除，品牌效应无法体现。2015年8月13日，原告与案外人就该商铺签订了《场地使用合同》。上述事实，有商铺使用合同、通知、公函、合同解除通知书、确认函、场地使用合同、照片以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告百脑汇公司与被告罗森便利店公司签订的《商铺使用合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，对双方当事人具有约束力。根据双方合同中关于提前解除合同的约定，单方解除合同需提前2个月以书面形式告知对方并承担违约责任，而被告罗森便利店公司从2015年6月23日向原告发出《解除租赁合同通知书》至2015年7月31日撤离租赁房屋，并未按照合同约定行使单方解除权，根据合同约定，双方合同解除的时间应从原告收到解除通知书之日起2个月后，但原告已于2015年7月31日同意被告罗森便利店解除合同，并且罗森便利店也以撤场的行为表示不再继续履行合同，故双方的租赁合同应于2015年7月31日解除。因该租赁合同是被告罗森便利店公司单方提出解除，故应当按照合同约定以当月场地使用费的2倍向原告支付违约金，按每月33708元计算，故被告罗森便利店公司应向原告支付违约金67416元。对于被告辩称合同解除的原因是外墙整改影响公司正常营业导致亏损，但该外墙整改并不是原告的行为，并且原告已告知被告外墙整改的情况，且整改期间被告承租的商铺仍能正常使用，因此，该合同解除并不是原告行为导致，被告单方解除合同应承担相应的违约责任。对于原告要求被告赔偿预期租金损失的请求，因原告已于2015年8月13日与案外人就该商铺另行签订了《场地使用合同》，并且被告罗森便利店公司将按照合同约定支付违约金，该违约金已足以弥补原告的损失，故原告要求被告赔偿预期租金损失于法无据，本院依法不予支持。至于原告要求将被告已支付的保证金30000元作为违约金直接扣除的请求，根据双方合同约定，在合同解除后，承租方归还商铺并结算所有应付款项后5个工作日内应将保证金退还，现双方合同已解除，并且原告已确认被告罗森便利店公司于2015年8月4日将承租的商铺退还，并结清了水电费，虽然庭审中，原告称被告未支付应付的违约款，但其并不属于双方签订合同时约定的应付款项，因此，原告应将保证金30000元退还被告罗森便利店公司。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告百脑汇（重庆）实业有限公司与被告重庆罗森便利店有限公司签订的《商铺使用合同》于2015年7月31日解除。二、被告重庆罗森便利店有限公司于本判决生效后15日内向原告百脑汇（重庆）实业有限公司支付违约金67416元。三、原告百脑汇（重庆）实业有限公司于本判决生效后15日内退还被告重庆罗森便利店有限公司保证金30000元。四、驳回原告百脑汇（重庆）实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1573元，由被告重庆罗森便利店有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审判员 邱 玲二〇一六年四月十二日书记员 张宏杰