（2015）杭拱民初字第1899号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2018-06-13
案件名称
陈悠宜与杭州远洋天祺置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈悠宜,杭州远洋天祺置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十一条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭拱民初字第1899号原告：陈悠宜，女，汉族，1987年10月29日出生，住浙江省天台县。委托代理人：陈新式，男，汉族，1960年3月24日出生住浙江省天台县赤城街道义里巷9-9号，系原告之父。被告：杭州远洋天祺置业有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区沈半路232号112室。法定代表人：李明，董事长。委托代理人：徐骏、胡春艳，浙江天册律师事务所律师。原告陈悠宜为与被告杭州远洋天祺置业有限公司(以下简称远洋公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告陈悠宜及委托代理人陈新式，被告远洋公司的委托代理人徐骏和胡春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年5月16日其为购买远洋公寓13幢2单元2103室商品房，与被告签订商品房买卖合同，约定在房屋验收合格并办理备案手续后于2013年8月31日前交付，后因被告原因延期。双方交房时，原告缴纳物业管理费后要求结算房款时，被告不能出示最基本的房屋实测面积文件，致使交房手续至今未完成。经粗略勘查，原告发现房屋存在重大质量缺陷：1、套内所有顶棚均无合同中约定的腻子刮平；2、主卧与客厅中间梁上开凿直径75MM的贯通孔洞达3个以上，其余房梁也应存在同样孔洞，导致建筑主体和承重结构受损；3、钢筋混凝土楼板质量低劣，有破损裂缝用不明胶水涂刮、凹凸不平；板厚相差15mm左右，严重超过国标《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）?和国标《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）强制性条文的许可范围；4、签约前被告声称所有合同文本均经主管部门审查备案，致使原告草草签约，实际在补充合同等文本中隐藏违法恶意条款，存在欺诈意图。故原告于2013年12月12日书面致函被告要求退房及赔偿，双方协商未果。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除涉案商品房买卖合同、认定房屋交付行为无效，并判令被告增加赔偿商品房款9867840元；2、被告赔偿购房款利息（自付款之日至判决履行期限届满之日，按2%月息计算）；3、被告赔偿购房费用：物业费5162.11元，购房差旅误工费10500元；4、被告承担检测费及诉讼费。原告当庭变更诉讼请求为：1、解除涉案商品房买卖合同、认定房屋交付行为无效，并判令被告退还购房本金3289280元及利息502132元、增加赔偿商品房款11377236元；2、被告赔偿购房款利息（自交房之日至判决履行期限届满之日）、诉讼费和鉴定费利息（按同期央行贷款基准利率4倍计算）；3、被告赔偿购房费用：物业费5162.11元，购房差旅误工费10500元；4、被告承担检测费92250元（鉴定费9万元及人工费2250元）及诉讼费。被告辩称：一、原告购买的房屋已经在2013年10月15日通过买卖合同约定的验收并办理了竣工验收备案，达到了法律规定和合同约定的交付条件。二、被告已经按照合同的约定于2013年10月15日书面通知原告领房，原告办理了领房手续，缴纳了物业管理费，领取了钥匙等资料及物件，房屋交付行为已经完成，不存在原告主张的房屋交付行为无效的情形。三、原告主张房屋存在重大质量缺陷没有事实依据，不构成原告解除合同的法定事由或约定事由。第一，原告主张的缺陷1并非双方约定的交付标准，原被告订立了补充合同附件对房屋的装饰设备标准进行了调整和变更，附件四中约定不再适用。第二，原告主张的缺陷2/3经浙江省建筑科学设计研究院有限公司鉴定，仅为一般质量缺陷，不属于重大质量问题，不会导致无法正常居住使用，不属于原告有权提出退房的质量问题。四、原告提出巨额赔偿的诉请没有事实和法律依据。本案中，原告向被告支付了房款，被告交付了房屋，合同项下的主要权利义务已经履行完毕，涉案房屋不存在主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响居住使用的情形，原告主张的缺陷不构成解除合同的事实和法律依据。原告依照消费者权益保护法第55条规定，提出三倍赔偿，但该规定不适用于本案，且被告不存在欺诈情形，原告适用法律错误。综上，原告要求解除合同并要求赔偿没有事实和法律依据，请求驳回全部诉请。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：1、浙江省商品房买卖合同及附件、补充合同及附件，证明商品房买卖事实和被告欺诈意图。2、购房发票，证明买卖行为。3、物业管理费收据，证明交房行为完成，但缴费是因为被告隐瞒欺诈。4、现场照片三张，证明房屋质量问题。5、要求退房报告书、邮寄快递单，证明原告要求退房。6、交房通知书，证明被告延期交房两个半月系为躲避延期三个月的赔偿问题7、延期交付通知书，证明被告申请延期交房没有合理告知。8、鉴定结论，证明房屋质量问题。9、人工费收条，证明原告鉴定必要支出。10、办证通知、须知、快递封面，证明被告逃避逾期办证的责任，交房时未提交房屋测绘报告书，不具备交房条件。上述证据经庭审质证，被告对证据2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，本院确认其证据效力。被告对证据1、5-7、10的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，本院确认证据真实性，可作为认定事实的基础。被告对证据8的真实性、合法性、关联性无异议，但提出不能认定截断了预留孔钢筋，本院确认该证据效力。被告对证据4、9的真实性不能确定，本院认为该证据与证据8能相印证，确认其证据效力。被告向本院提供以下证据：1.勘查单位工程质量检查报告，设计单位工程质量检查报告，施工单位工程质量评估报告，监理单位工程质量评估报告，建设单位工程竣工验收报告，证明涉案商品房在交付前验收合格，符合法定和约定交付条件。2、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案房屋已经竣工验收并完成了竣工验收备案。符合交付条件。3、远洋公寓（东二期）交付使用通知书及邮件详情单，证明被告已依约通知原告办理房屋交接手续且原告已收房。4、设计联系变更单，证明不满足设计要求之后需要经过设计核算，核算结果符合标准不影响使用，若核算结果不满足要求，才需要维修等措施，故不满足设计需要不等同于房屋存在质量问题。上述证据经庭审质证，原告对真实性、合法性无异议，对关联性和证明对象有异议。本院经审核确认证据真实性，可作为认定事实的基础。本院于2016年3月18日组织原、被告及设计单位浙江大学建筑设计研究院有限公司对涉案房屋进行了共同勘验，设计单位针对勘验结果，于2016年3月28日出具验算回复意见。经质证，原告对真实性无异议，对证明对象有异议，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院经审核确认该证据效力。根据以上有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：2011年5月16日，原告（作为买受人）与远洋公司（作为出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定出卖人将坐落于本市拱墅区远洋公寓13幢2单元2103室房屋出卖给买受人，建筑面积89.62平方米，单价每平方米36702.52元，总价款3289280元，于2011年5月13日付清首付款989280元，余款230万元申请银行按揭贷款；出卖人应当在2013年8月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，交接时出具第九条规定的证明文件并签署房屋交接单，此前出卖人不得拒绝买受人查验房屋，出卖人不出示证明文件或文件不全买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；交付时双方对房屋及装修质量有异议不能达成一致的，委托市级以上质量监督部门进行质量检测，合格的则出卖人书面通知交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的出卖人应当按要求返修并承担赔偿责任；附件中约定顶棚装饰标准为腻子刮平。双方在补充协议中约定，交房时若发现存在除主体结构外的质量瑕疵问题，买受人应当在五日内以书面形式向出卖人提出，情况属实的由出卖人根据法律法规及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付。双方还签订了有关装修的补充合同，约定出卖人委托具有相应资质的设计、施工和监理单位进行装修设计、施工、管理，按该补充合同附件明确的户型结构、装修标准将涉案房屋内部及归买受人独占使用或专用区域内所有功能空间全部一次装修到位，费用已包含在房屋买卖合同价款中无需另行支付；房屋顶棚装修采用轻钢龙骨纸面石膏板吊顶。原告于2011年3月30日支付预售定金30万元、5月13日支付房款689280元，于2013年11月10日支付2013年11月1日至2014年10月31日期间的物业费4409.3元、预付公共能耗费752.81元。2013年8月26日，涉案房屋的设计单位浙江大学建筑设计研究院有限公司、勘查单位浙江城建勘查研究院有限公司、施工单位江苏南通二建集团有限公司、监理单位杭州信达投资咨询估价监理有限公司分别做出工程质量检查报告，认定涉案房屋工程质量合格。被告于2013年10月15日将涉案工程相关竣工验收报告及文件向杭州市城乡建设委员会进行了备案登记。2013年8月29日，被告通知原告延期交付。2013年10月15日，被告向原告发出《远洋公寓（东二期）交付使用通知书》，通知于2013年10月16日办理交房。原告于2013年12月2日向被告发出书面通知，称涉案房屋存在下列问题：1、混凝土楼板未粉刷，不符合合同约定；2、主卧与客厅中间的梁开孔达4个，孔径75mm，违反《建设工程质量管理条例》；3、楼板底面高差15mm以上，不符合《GB50204-2002》国家规范要求，故要求退房。原告当庭确认其于2013年11月2日接收房屋交付。经原告申请，本院指定浙江省建筑科学设计研究院有限公司对涉案房屋工程质量问题进行检测鉴定，该公司出具J2015-107号鉴定报告，载明：1、检测到的22层6-9/B-E轴楼板板底平整度偏差超过《混凝土结构建设工程施工质量验收规范（GB50204-2002，2011年版）》的允许偏差值。板跨中部位有胀模现象，板东北角局部有蜂窝、麻面表观质量缺陷。上述质量问题均为一般质量缺陷，可进行修整处理。2、检测到的22层6-9/B-E轴楼板板底混凝土保护层厚度偏差超过《混凝土结构建设工程施工质量验收规范（GB50204-2002，2011年版）》的允许偏差值，需进行机构耐久性处理。3、个别孔洞预留位置不在梁高中部范围，距梁底距离小于150mm，不满足设计要求。4、梁上后开孔联系单虽经原设计单位签字认可，但未明确孔径大小，故无法判定是否符合设计要求。11/A-E轴梁上有一处后钻孔与预留孔重叠，截断了预留孔周边的附加钢筋，留有安全隐患。5、该楼层设计混凝土抗压强度等级C25，抽检的混凝土抗压强度推定值为31.8MPa，根据双方约定，该推定值仅供参考。涉案房屋设计单位浙江大学建筑设计研究院有限公司于2015年11月2日就鉴定结论所提梁开孔位置向被告发函确认有待核算。应当事人申请，鉴定人程某庭确认，上述鉴定结论1、2所涉问题未违反《混凝土结构建设工程施工质量验收规范（GB50204-2002，2011年版）》的强制性规定，结论3所涉问题可由原设计单位核算是否符合规范要求，结论4所涉“截断附加钢筋”系根据结构要求推定，“有安全隐患”解释为如打孔的梁可能开裂但可补救，对房屋主体结构无影响，结论5达到设计要求的可信度非常高。就鉴定结论所涉问题3、4，本院于2016年3月18日组织原、被告及设计单位对涉案房屋进行了共同勘验，设计单位于2016年3月28日出具验算回复意见，载明：次卧与卫生间隔墙上方梁开孔后承载力满足计算要求，但开孔位置偏低，不满足设计构造要求，需对梁进行构造加固处理；客厅背景墙左上方梁开孔后，在最不利工况组合下，梁端抗剪承载力略不足，需对该梁进行加强处理。本项目属于剪力墙结构体系，局部构件梁上开洞经加固处理后，对房屋结构整体安全性不会产生影响。另查明，原告为本案支出鉴定费90000元、人工费2250元。本院认为，陈悠宜与远洋公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。原告依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定，主张被告在合同备案、房屋质量和交付程序（未告知测绘面积）上存在欺诈，被告均予否认。对此本院认为，合同是否备案不影响房屋买卖合同的效力；同时原被告已于2013年11月2日完成涉案房屋交付，依照合同原告有权在被告未出具相关文件的情况下拒绝交付而其仍予接受，面积结算事宜不影响已完成的交付效力，亦不影响原告相应诉权。原告认为被告在该两个程序问题上构成欺诈的主张缺乏事实和法律依据。本案的焦点在于涉案房屋是否存在重大质量问题。经查，本案房屋于交付前已经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；对涉案房屋工程质量问题进行的检测鉴定显示，楼板平整度、胀模、蜂窝麻面问题和混凝土保护层厚度为一般质量缺陷可修整处理，梁上孔洞问题经鉴定人出庭确认，可由设计单位核算，对房屋主体结构无影响；设计单位出具的核算意见显示，梁上开孔不满足设计构造要求和造成梁端抗剪承载力略不足，但本项目属于剪力墙结构体系，局部构件梁上开洞经加固处理后，对房屋结构整体安全性不会产生影响。综上，本院认为经由鉴定和设计单位核算，可以认定涉案房屋所存在的问题在修理加固后不影响房屋主体质量和正常居住使用，故原告所提被告在质量问题上存在欺诈，要求解除合同、认定交付行为无效、退还购房款本息并三倍赔偿、赔偿诉讼费和鉴定费利息等诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋存在的上述质量问题，本院认为被告未尽到保证房屋质量的合同义务，存在违约，应支付返还与瑕疵严重程度和房屋价值相对应的价款，鉴于涉案房屋在杭州市拱墅区属相对高端楼盘，总价款达3289280元，而涉案房屋在楼板混凝土、数处梁上开孔等方面存在多个质量问题，故本院认为综合上述情节，宜判令被告酌情返还20万元价款为妥。同时，原告收房后未居住而与被告因质量问题讼争至今，支出的相关物业费用5162.11元、鉴定费90000元和拆除装修人工费用2250元、差旅费用均属因被告瑕疵履行的违约行为而给原告造成的损失，被告应予赔偿，本院对原告相关诉请予以支持；其中差旅费用原告未提供证据支持但属必然发生，本院酌情支持，被告需赔偿原告上述损失计99000元。被告并应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条关于“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，承担对涉案房屋的修复义务。本案诉讼费用结合案情由原、被告酌情分担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州远洋天祺置业有限公司修复坐落于杭州市拱墅区房屋的质量瑕疵（详见鉴定结论）；二、被告杭州远洋天祺置业有限公司支付原告陈悠宜人民币299000元（含鉴定费用）；上述一至二项于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告陈悠宜的其他诉讼请求。案件受理费人民币113441元，由原告陈悠宜负担人民币103441元，被告杭州远洋天祺置业有限公司负担人民币10000元。鉴定人出庭费用人民币500元，由被告杭州远洋天祺置业有限公司负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费113441元。（开户银行：工商银行湖滨支行；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 潘才敏人民陪审员 姜明珠人民陪审员 童华苗二〇一六年四月十二日代书 记员 田 恬 来源：