（2015）顺民初字第1037号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-07-26
案件名称
李飞、谢美玉与福建省顺昌远宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
武夷山市人民法院
所属地区
武夷山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李飞,谢美玉,福建省顺昌远宏房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
福建省顺昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第1037号原告李飞，男，1979年4月24日出生，汉族，教师，住福建省顺昌县。原告谢美玉，女，1979年5月28日出生，汉族，教师，住福建省顺昌县。被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司，住所地福建省顺昌县。法定代表人徐昌旭，执行董事。委托代理人黄辉，男，顺昌县”148”法律服务所法律工作者，住福建省顺昌县。委托代理人王明建，男，1963年1月15日出生，汉族，福建省顺昌远宏房地产开发有限公司副总经济师，住福建省顺昌县。原告李飞、谢美玉与被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司（以下简称顺昌远宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理，依法由审判员何园适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李飞、谢美玉及被告顺昌远宏公司的委托代理人黄辉、王明建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李飞、谢美玉诉称，2013年7月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以542599.24元价款购买天天花园小区XX幢XXXX室商品房一套。被告于2013年12月10日交房，土地使用权分割登记凭证时间为2014年6月18日。原告于2014年9月28日办理好土地使用权证。被告逾期提供办证资料99天，应支付原告逾期办证违约金8057.61元。厨房没有设置地漏，阳台栏杆非铝合金栏杆，均与合同约定不符。合同约定公摊面积为23平方米，而产权登记公摊面积为26.36平方米，共有公摊面积误差比为14.61%，绝对值超过3%。按照合同约定，原告不承担超出3%部分的房价款，被告应当退还原告12383.46元（超出3%面积2.67%4638元／平方米）。为此，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告赔偿原告逾期办理房屋所有权证、土地使用权证违约金8057.61元（自交房之日2013年12月10日起算至土地使用权分割登记之日2014年6月18日，扣除90天，计99天）；2、被告退还原告共有分摊面积增加超出合同约定3%的房价款12383.46元；3、按合同约定加装厨房地漏、整改阳台栏杆为铝合金栏杆。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告赔偿原告逾期办理房屋所有权证、土地使用权证违约金6429.81元（自合同约定交房之日2013年12月31日起算至土地使用权分割登记之日2014年6月18日，扣除90天，计79天）；2、被告退还原告共有分摊面积增加超出合同约定3%的房价款12383.46元。被告顺昌远宏公司辩称，一、答辩人按约交房后，因施工方拖欠工人工资，顺昌县住建局作出会议纪要，对天天花园四期所有项目进行限批，直至付清工人工资时止。该原因导致答辩人无法在合同约定期限内正常办理房屋权属登记等相关手续。因此，不应将逾期办证原因归结于答辩人，答辩人对逾期办证不应承担违约责任。二、《商品房买卖合同》约定的套内面积和公摊面积是以顺昌县测绘管理所的测绘结果为依据。因房屋结构特殊，套内存在入户花园属于每一户主专用，根据GH1003-1995测绘产品质量评定标准，应界定为套内面积，但在房屋竣工测绘时，武夷山中天新图测绘工程有限公司根据顺昌县房管所审核，将该入户花园界定为公摊面积。因此产生合同约定面积与房产证登记面积不一致的情况。答辩人在施工时，建筑面积和套内面积均依据图纸严格施工，预售、测绘面积均经顺昌县房管所现场审核确认。产生纠纷的原因是计算口径不一致，不属于出卖人责任。其次，合同约定面积误差是按建筑面积确定，公摊面积增加部分应以约定的建筑面积为依据，并未超过3%，因此答辩人不存在退还公摊面积差价的义务。经审理查明，2013年7月19日，原告李飞、谢美玉（买受人）与被告顺昌远宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告以每平方米4638元，总价540234.24元向被告购买天天花园小区XX幢XX层XXXX号房屋；该商品房合同约定建筑面积116.48平方米，其中，套内建筑面积93.48平方米、公共部位共有分摊建筑面积23平方米。合同第五条约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，原告向被告交付购房款542599.24元（因房屋面积增加，补交购房款2365.38元）。原告于2013年12月22日办理交房手续，领取房屋钥匙。被告于2014年6月18日办理该房屋土地使用权分割登记。原告于2014年9月1日完成房屋所有权登记。房屋所有权证载明建筑面积116.99平方米、套内建筑面积90.63平方米、共有分摊面积26.36平方米。以上事实，有原、被告的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、《交房通知书》、土地分割登记凭证、房屋所有权证等证据证实，故本院对上述事实予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容合法，为有效合同。依照合同约定原告应于商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。因被告于2014年6月18日办理土地使用权分割登记，致使原告迟延取得房屋权属证书，被告应承担相应的违约责任。原告要求被告支付自2013年12月31日后90日（即2014年4月1日）起至土地使用权分割登记之日（2014年6月18日）止的逾期办证违约金6429.81元（542599.62元0.015%79天），有合同依据，本院予以支持。关于共有公摊面积差异问题。被告交付的商品房产权登记面积与合同约定面积存在差异，双方应当按照合同约定处理。根据房屋所有权证的记载以及合同的面积约定，被告交付的商品房建筑面积误差比绝对值为0.44%［（产权登记建筑面积116.99平方米-合同约定建筑面积116.48平方米）÷合同约定建筑面积116.48平方米100%］，套内建筑面积误差比绝对值为3.05%［（产权登记套内面积90.63平方米-合同约定套内面积93.48平方米）÷合同约定套内面积93.48平方米100%］，共有分摊面积增加14.61%［（产权登记共有分摊面积26.36平方米-合同约定共有分摊面积23平方米）÷合同约定共有分摊面积23平方米100%］。因套内面积误差比绝对值超出3%、产权登记的共有分摊面积增加超出合同约定的共有分摊面积的3%，且原告未选择退房，故应当按照合同第五条的约定，按买受人不退房，”但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款”的方式处理。则原告不承担共有分摊面积增加超出合同约定的共有分摊面积3%部分的房价款，即原告不承担的共有分摊面积为2.67平方米［23平方米（14.61%-3%）］，被告应当退还原告房价款12383.46元（2.67平方米4638元／平方米），原告的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。被告认为产生面积差异系因不同测绘部门的测量口径不一致，不能归责于被告。但预售合同约定的面积与产权登记的房地产平面图均为被告提供，只要二者之间存在面积差异，即应当按照合同约定处理；面积测绘系被告在房地产开发各阶段与相关部门的问题，测绘口径不一致的理由不能对抗《商品房买卖合同》相对方，不能以此免除被告对商品房买受人的合同义务。其次，被告辩称共有分摊面积增加3.36平方米未超出合同约定的建筑面积（116.48平方米）3%，故被告无需退还房价款。合同第五条约定”但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的”，是指共有分摊面积增加超过合同约定的共有分摊面积3%，而非超过合同约定的建筑面积3%，因此，被告的抗辩理由与合同约定不符，本院不予采纳。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李飞、谢美玉逾期办证违约金6429.81元；二、被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告李飞、谢美玉共有分摊面积超出合同约定的共有分摊面积3%部分的房屋价款12383.46元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费270元，适用简易程序审理减半收取135元，由被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员 何 园二〇一六年四月十二日书记员 黄心怡附注本案依据的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”