（2016）粤1972民初535号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-08-29
案件名称
陈显辉与东莞市悦和置业有限公司、东莞市悦和物业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈显辉,东莞市悦和置业有限公司,东莞市悦和物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
{C}广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初535号原告：陈显辉，男，汉族，1987年2月10日出生，住香港特别行政区。委托代理人：邓旭阳，广东玉律律师事务所律师。被告：东莞市悦和置业有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：李文琪，该公司副总经理。委托代理人：吴宏忠，该公司员工。被告：东莞市悦和物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：李润华，该公司总经理。委托代理人：张艳敏，该公司员工。委托代理人：黄衍华，该公司员工。原告陈显辉诉被告东莞市悦和置业有限公司（以下简称“置业公司”）、东莞市悦和物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，依法由审判员陈志良适用简易程序独任审理，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓旭阳、被告置业公司的委托代理人吴宏忠、被告物业公司的委托代理人黄衍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈显辉诉称：原告于2011年5月24日分别与两被告签订了《商铺使用权转让合同》以及《商铺委托经营协议》，约定由原告以470534元受让被告置业公司所有的位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义务小商品批发城1层XXXX号商铺的使用权，并由原告将该商铺委托给被告物业公司经营管理，委托经营期限为10年，从2011年9月28日至2021年9月27日止；委托经营期间，按照双方于2011年5月24日签订的《商铺使用权转让合同》中约定的转让总价款470534元的80%（即376427.2元）作为回报分10年返还给原告；具体返还方式如下：第一年返还转让总金额的10%；第二年至第四年每年返还转让总价款的6%；第五年至第八年每年返还总价款的8%；第九年至第十年每年返还转让总价款的10%。合同签订后，原告按照合同约定，向被告置业公司支付了商铺转让款，并将商铺委托给被告物业公司经营管理。然而被告在返还了部分返回金额后，无任何理由拒绝支付剩余的返还款项，经原告多次催收，被告均置之不理，至今未支付剩余的返还款项。经原告查询得知，该商铺所涉物业没有依法取得建设规划许可证房产证、消防验收合格证等相关证明，依照《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，该案所涉物业应属于违章建筑，依据我国《合同法》的有关规定，原告与两被告签订的合同应属无效，两被告应连带返回原告为此支付的购房款以及利息。综上所述，两被告的行为严重违反了法律法规以及双方签订的合同约定，损害了原告的合法权益，现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认原告分别与被告置业公司、被告物业公司于2011年5月24日签订的《商铺使用权转让合同》与《商铺委托经营协议》无效；2.两被告向原告返还470534元及逾期返还利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2011年5月24日起算至付清之日止，暂计算至2015年12月14日为135149元）；3.两被告对上述金额承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由两被告承担。后原告变更第2项诉请判令两被告向原告返还374074.53元及利息（以470534元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2011年5月24日起算至付清之日止）。被告置业公司辩称：1.涉案的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》是原告作为投资人同时委托被告物业公司进行经营而自愿签订的投资经营合同，应当视为合法有效。2.原告诉请返还本金理由不能成立，因经营商铺的资金已投入建筑物业中，原、被告仍在经营该商铺，没有返还的理由。3.涉案合同的签订有律师见证，双方的权利义务清楚，合同应当有效。4.被告确认两被告主体混同，并同意两被告对涉案的债务承担连带责任。被告物业公司辩称：其答辩意见与置业公司一致。本院经审理查明：2011年5月24日，原告作为受让方，被告置业公司作为转让方，双方共同签订一份《商铺使用权转让合同》，约定被告置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城1层XXXX号商铺（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给原告，转让期限为2011年9月28日起至2051年9月27日止，转让费为470534元，原告必须于合同签订之日一次性支付转让总价款470534元。原告于2011年5月24日支付了上述合同转让款423480.6元。2011年5月24日，原告作为委托方，被告物业公司作为受托方，双方共同签订一份《商铺委托经营协议》，约定原告委托被告物业公司经营涉案物业，同意被告物业公司将涉案物业交由第三人使用；商铺委托经营期限为10年，从2011年9月28日至2021年9月27日止；委托经营期间，被告物业公司承诺按原告与置业公司签订的《商铺使用权转让合同》中约定的转让总价款的80%作为回报分10年返还给原告，《商铺使用权转让合同》中约定的转让总价款为470534元，则总返还金为376427.2元。第一年返还转让总价款的10%；第二年至第四年每年返还转让总价款的6%；第五年至第八年每年返还转让总价款的8%；第九年至第十年每年返还转让总价款的10%。第一年（即2011年9月28日至2012年9月27日）的返还金在原告向置业公司支付的首期转让款中扣除；第二年至第十年的返还金按季度支付，即在每个季度的第二个月的20号前支付该季度的返还金。被告置业公司分别于2012年12月3日、2013年2月28日、2013年5月31日、2013年11月20日、2015年1月13日向原告各支付返还金7058.01元，于2014年7月7日向原告支付返还金14116.02元；截至2015年1月13日两被告向原告支付返还金共计49406.07元（不包括第一年返还金），自此，两被告再未向原告支付返还金。本案审理过程中，原告明确其诉请两被告返还的款项以原告实际支付给被告置业公司的合同转让款扣除两被告实际支付给原告的返还金计算。两被告确认其混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任。另查明，本院向东莞市大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所调查涉案物业的报建情况，该办公室复函称位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城未按要求办理施工许可手续，该管理所复函上述建筑并未取得《建设工程规划许可证》。至一审法庭辩论终结时，涉案物业仍处于被告物业公司的管理中，未返还给被告置业公司。以上事实，有原告提供的账户明细清单、《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》，两被告提供的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》、集体土地使用证、规划建设办公室出具的《证明》、消防安全检查合格证、商品交易市场登记证、工程报建缴费单、收费缴款通知书、电汇凭证、《关于开办东莞市悦和义务小商品城的复函》、协议书、补充协议、补充协议书（二）、村民委员会出具的《证明》、住所（经营场地）使用证明、住所使用证明、企业基本建设投资项目备案证、返还表、银行付款凭证、收据，本院调取的大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所的复函及当事人的陈述附卷为据。本院认为：被告置业公司将涉案物业交由原告使用，原告支付使用费，原告与被告置业公司之间的关系为租赁合同关系，本案是租赁合同纠纷。原告与被告物业公司签订的《商铺委托经营协议》实质上是转租合同，原告与被告物业公司之间的关系是租赁关系。原告于2011年5月24日支付转让款423480.6元，截至2015年1月13日两被告向原告支付返还金共计49406.07元，双方对此均没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、涉案合同及协议的效力；二、两被告应否向原告返还款项及利息。关于争议焦点一。涉案物业在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，置业公司将涉案物业出租给原告使用，原告将涉案物业转租给被告物业公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院认定涉案《商铺使用权转让合同》及《商铺委托经营协议》无效。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因案涉合同及协议无效，各自取得的财产应相互返还对方，并根据各自的过错承担对方相应的损失责任。双方确认被告置业公司收取原告转让款423480.6元，已返还了49406.07元，该款应该予以扣除，被告置业公司实际收取了原告转让款374074.53元（423480.6元-49406.07元），故被告置业公司应当返还原告转让款374074.53元，本院对原告关于主张被告置业公司返还转让款374074.53元的诉请予以支持。原告主张的未返还款的利息属于法定孳息，被告置业公司应向原告返还。原告主张的利息应按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，从款项交付之日起（即以423480.6元为本金，从2011年5月25日起计算至2012年12月3日止；以416422.59元（423480.6元-7058.01元）为本金，从2012年12月4日起计算至2013年2月28日止；以409364.58元（416422.59元-7058.01元）为本金，从2013年2月29日起计算至2013年5月31日止；以402306.57元（409364.58元-7058.01元）为本金，从2013年6月1日起计算至2013年11月20日止；以395248.56元（402306.57元-7058.01元）为本金，从2013年11月21日起计算至2013年12月4日止；以381132.54元（395248.56元-14116.02元）为本金，从2013年12月5日起计算至2015年1月13日止；以374074.53元（381132.54元-7058.01元）为本金，从2015年1月14日起计算）至款项返还之日止。原告主张的利息符合上述计算方式部分予以支持，超出上述计算方式部分不予支持。两被告确认混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任，故本院对原告关于主张两被告对上述债务承担连带责任的请求予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告陈显辉与被告东莞市悦和置业有限公司于2011年5月24日签订的《商铺使用权转让合同》无效、与东莞市悦和物业管理有限公司于2011年5月24日签订的《商铺委托经营协议》无效；二、限被告东莞市悦和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陈显辉返还款项374074.53元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，以423480.6元为本金，从2011年5月25日起计算至2012年12月3日止；以416422.59元（423480.6元-7058.01元）为本金，从2012年12月4日起计算至2013年2月28日止；以409364.58元（416422.59元-7058.01元）为本金，从2013年2月29日起计算至2013年5月31日止；以402306.57元（409364.58元-7058.01元）为本金，从2013年6月1日起计算至2013年11月20日止；以395248.56元（402306.57元-7058.01元）为本金，从2013年11月21日起计算至2013年12月4日止；以381132.54元（395248.56元-14116.02元）为本金，从2013年12月5日起计算至2015年1月13日止；以374074.53元（381132.54元-7058.01元）为本金，从2015年1月14日起计算至款项返还之日止）；三、被告东莞市悦和物业管理有限公司对本判决第二判项确定的债务承担连带责任；四、驳回原告陈显辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取4675元，由原告陈显辉负担1219元，由被告东莞市悦和置业有限公司、东莞市悦和物业管理有限公司共同负担3456元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈志良二〇一六年四月十二日书记员 伦雪莹 来源：百度搜索“”