（2016）津02民终1649号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-05-24
案件名称
郭福顺与天津市嘉越物业管理有限公司、天津利晶物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭福顺,天津市嘉越物业管理有限公司,天津利晶物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终1649号上诉人（原审原告）郭福顺。被上诉人（原审被告）天津市嘉越物业管理有限公司，住所地河东区张贵庄路116号4楼。法定代表人夏彤玮，总经理。委托代理人张涛，该公司职员。被上诉人（原审被告）天津利晶物业服务有限公司，住所地天津市河东区直沽街汇贤里18-1-501。法定代表人杨洁良，总经理。上诉人郭福顺与二被上诉人天津市嘉越物业管理有限公司、天津利晶物业服务有限公司物业合同纠纷一案，天津市河东区人民法院于2016年1月18日作出（2015）东民初字第5532号民事判决。郭福顺不服，向本院提起上诉。本院2016年2月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭审理了本案。上诉人郭福顺，被上诉人天津市嘉越物业管理有限公司的委托代理人张涛，被上诉人天津利晶物业服务有限公司的法定代表人杨洁良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，原告郭福顺为坐落天津市东丽区国山路与程越道交口处西北侧康泽雅园小区10号楼1门706号公共租赁住房承租人，房屋产权人为案外人天津市保障住房建设投资有限公司。该涉诉房屋位于康泽雅园小区内。2015年1月17日被告天津市嘉越物业管理有限公司（以下简称嘉越物业公司）收取原告物业费670元，并为原告开具了收据。原审法院调取（2015）东民初字第5356号案件中公共住房小区物业服务合同复印件一份证实，被告嘉越物业公司与天津市保障住房建设投资有限公司签订公共租赁住房小区物业服务合同，合同约定保洁费为0.5元／月／平方米，电梯维护费为1元／月／平方米。原告向原审法院起诉，请求判令二被告：1、退还违法收取的物业费670元，并且要求三倍赔偿；2、案件受理费由二被告承担。原审法院认为，在原告提交的租赁合同第四页第六条第二款中约定“乙方自行负担物业管理服务费（包含物业管理基本服务费及机电运行费）”。依据天津市发展改革委员会，天津市国土资源和房屋管理局文件（津发改价房地（2009）1100号）发布天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法第五条第二款“物业服务费包括物业管理的基本服务费和机电设备日常运行养护费。”因此原告郭福顺为物业服务费的缴纳主体，且物业服务费包括物业管理的基本服务费和机电设备日常运行养护费。另原审法院走访了附近秋悦家园公租房小区，物业管理服务费用中高层住宅为0.6元／月／平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用为0.90元／月／平方米。故被告嘉越物业公司收取的物业费不明显高于同类小区的物业服务费收费标准。原告郭福顺与被告嘉越物业公司虽然没有书面合同，但是被告嘉越物业公司已经完成合同的主要义务，为原告提供了物业服务，故原告应该支付相应费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第六十二条第二项的规定，判决：驳回原告郭福顺的诉讼请求；案件受理费50元，减半收取25元，由原告郭福顺负担。原审判决后，郭福顺不服，向本院提起上诉，上诉请求为：1、撤销原判，改判支持上诉人原审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。主要事实和理由：原审法院在被告两次无故不到庭，且其未提供任何证据的情况下，作出裁判是违法的。原审法院称调查了秋月家园的收费情况，为何不去和静家园调查？和静家园是经济适用房，上诉人居住的是廉租房，公租房的住户比住经济适用房的住户还困难。在这种情况下，原审法院支持了被上诉人每平米收取1.5元物业费的请求，上诉人对此提出置疑。秋月家园的收费的法律依据是什么？如果秋月家园的收费违反了天津市物业管理费的具体的收费标准，原审法院是否还要参照？综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。故请二审法院判如所请。二被上诉人嘉越物业公司、天津利晶物业服务有限公司针对郭福顺的上诉请求答辩均认为：不同意其上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案围绕物业费的收取问题成讼。二审期间的争议焦点是：嘉越物业公司按每月1.5元／平方米标准向郭福顺收取物业费是否合法？围绕争议焦点阐述如下：上诉人郭福顺是涉诉公租房的承租人，该房屋产权人是天津市保障住房投资有限公司，产权人已经与嘉越物业公司签订涉诉小区物业服务合同，在该合同中明确约定物业费的收费标准为带电梯的每月按照1.5元／平方米（其中，保洁费0.5／平方米，电梯费1元／平方米）收取，现承租人郭福顺承租该涉诉公租房并实际享受了嘉越物业公司的物业服务，应当按照上述收费标准交纳物业费用。至于该标准是否违反相关价格管理规定，不属于民事案件审理范围。郭福顺该项主张本院难以支持。关于郭福顺主张的不应按年度收取物业费的问题，因合同中未明确约定履行方式，被上诉人嘉越物业公司按年度收取物业服务费，符合天津市物业服务费收取的一般惯例，并无不妥，故上诉人此项主张，本院亦不予支持。综上，上诉人郭福顺的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭福顺负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨桂军代理审判员 郭 鑫代理审判员 李冬梅二〇一六年四月十二日书 记 员 穆 艺速 录 员 辛 璐