（2016）闽05民终238号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-10-29
案件名称
庄江忠与林细忠租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省泉州市中级人民法院
所属地区
福建省泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
庄江忠,林细忠,王琼华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽05民终238号上诉人（原审原告）庄江忠，男，1974年3月18日出生，汉族，现住福建省泉州市丰泽区。被上诉人（原审被告）林细忠，男，1976年6月21日出生，汉族，住福建省惠安县。原审第三人王琼华，女，1955年3月24日出生，汉族，住福建省惠安县。上诉人庄江忠因与被上诉人林细忠、原审第三人王琼华房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2015）惠民初字第2012号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人庄江忠、被上诉人林细忠到庭参加诉讼。原审第三人王琼华经本院传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年8月23日，第三人王琼华与被告林细忠签订《房屋租赁合同书》1份，约定第三人王琼华将位于惠安县大红埔时代城20幢70号楼房屋（含车库）出租给被告林细忠，租赁期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止。2013年8月7日，原、被告签订《房地产租赁合同》1份，约定被告林细忠将位于惠安县大红埔时代城20幢70号楼房屋（含车库）出租给原告庄江忠，房屋用途办公居家，租期25个月，即自2013年8月1日起至2015年8月31日止，每月租金3000元，每半年支付租金一次，并于付租金当月半年前支付。在租赁期间内，任何一方提前终止合同的行为，均属违约行为。违约方须赔偿相当于5个月的租金作为违约金给守约方，同时在结清已经发生的物管、水电、有线电视等费用后本合同自行终止。双方在合同的补充条款中注明：凡在租赁期间若与第三人出现任何纠纷，均由被告林细忠负责处理。被告林细忠依约交付房屋给原告庄江忠，并于2013年8月7日收取原告庄江忠押金10000元。原告庄江忠于2015年3月3日以第三人王琼华发函限其搬离诉争房屋，导致其合同目的无法实现为由提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告签订的《房地产租赁合同》。二、被告林细忠返还原告庄江忠租房押金10000元。三、被告林细忠支付原告庄江忠违约金15000元。一审审理中，原告庄江忠提供证据1即《房地产租赁合同》1份，以此证明2013年8月7日，原告庄江忠向被告林细忠租赁位于惠安县大红埔时代城20幢70号楼房屋（含车库），租期自2013年8月1日起至2015年8月31日止。在租赁期间内，任何一方提前终止合同的行为，均属违约行为。违约方须赔偿相当于5个月的租金作为违约金给守约方，同时在结清已经发生的物管、水电、有线电视等费用后本合同自行终止。证据2即通知1份，以此证明第三人王琼华通知原告庄江忠搬离涉讼房屋，同时可以证明被告林细忠擅自转租系违约的事实。被告林细忠提供证据3即《房屋租赁合同书》1份，以此证明被告林细忠与第三人王琼华之间的租期到2015年8月31日到期。证据4短信记录1份，以此证明原、被告间系合伙关系，合作使用涉讼房屋。原审法院认为，虽然第三人王琼华与被告林细忠的房屋租赁合同约定，被告林细忠未经第三人王琼华同意不得转租。但在诉讼中，原、被告均共认第三人王琼华知道被告林细忠将位于惠安县大红埔时代城20幢70号楼房屋（含车库）转租给原告庄江忠，且从2013年8月1日原、被告之间实际形成租赁关系至今已长达一年多的时间，第三人王琼华均未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。应视为第三人王琼华已经接受了被告林细忠将房屋转租给原告庄江忠的事实。且原、被告之间的租赁期限并未超过原租期。因此，原告庄江忠以被告林细忠未经第三人王琼华同意转租为由请求解除合同，原审法院不予支持。原、被告签订《房地产租赁合同》合法有效，双方均应按照约定履行。由于原告庄江忠并未直接与第三人王琼华形成租赁关系，原告庄江忠与第三人王琼华之间并不发生直接的法律关系，也没有合同关系，且原、被告之间的租赁合同约定，凡在租赁期间若与第三人出现任何纠纷，均由被告林细忠负责处理。因此，根据合同相对性原则，原告庄江忠在租赁合同尚未到期的情况下，未经被告林细忠同意向第三人交付涉讼房屋，显属违约，故原告庄江忠请求被告林细忠退还租房押金及支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。被告林细忠对原告庄江忠尚欠其租金的主张在本案中未提起反诉，且其表示将依法另行提起诉讼，故被告林细忠的此主张原审法院不予一并处理，被告林细忠可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：驳回原告庄江忠的诉讼请求。本案受理费425元，由原告庄江忠负担。宣判后，原告庄江忠不服，向本院提起上诉称，1.一审认定原审第三人王琼华知道房屋被转租与事实不符。（1）上诉人与被上诉人共同隐瞒转租事实，上诉人以事业合伙的身份，以被上诉人的名义使用承租房屋。（2）原审第三人已陷入错误认知。故一审法院认定原审第三人事先或事中知道上诉人将房屋转租给被上诉人与事实不符。依照法律规定，原审第三人从知道或应当知道之日起六个月内未提出异议，则视为其同意转租行为。但本案中，原审第三人并不知道或应当知道，故无法推定原审第三人同意转租。2014年8月10日上诉人发给被上诉人的的短信内容：“约下三人一起谈下（我还是与你是合伙人）”，请求被上诉人处理好与房屋所有权人王琼华的纠纷。2.上诉人庄江忠与被上诉人林细忠的租赁合同与被上诉人林细忠与原审第三人王琼华签订的租赁合同虽属两份独立合同，但两份合同都依附于原审第三人的房屋，上诉人与被上诉人的租赁合同的履行及合同目的的实现，从债权角度，有赖于上诉人与原审第三人签订的合同，从物权角度，有赖于物权人的处分权。本案中，上诉人与被上诉人的租赁合同客观上已无法履行，依合同法第94条：“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第228条:“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，被上诉人具备提出解除合同并要求被上诉人承担违约责任的权利。具体事实：房屋所有权人王琼华要求上诉人搬离，上诉人要求被上诉人解决好与房屋所有权人王琼华的纠纷事宜，被上诉人不仅是“不能解决”，而且是不予解决，导致上诉人因在原审第三人王琼华因其权利主张而无法继续使用承租的房屋。综上，原审法院以“第三人未与上诉人形成租赁关系，根据合同相对性原则，认定上诉人在合同尚未到期的情况下，未经被上诉人同意向第三人交付涉诉房屋，显属违约。”为由，不予支持被上诉人要求上诉人返还租房押金10000元及违约金15000元的请求是错误的。请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审，由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人林细忠辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律准确。被上诉人与上诉人在2013年8月1日签订《房屋租赁合同》后，被上诉人即将合同约定的房屋包括房屋中的所有设施及办公设备等交由上诉人使用至今，且上诉人至今未将被上诉人租用的房子及钥匙交还给被上诉人。作为该房屋的实际使用人的上诉人，不但未按约支付房屋使用费，且至今还占用该租房，所以上诉人要求返还租房押金的要求属无理。二、上诉人自2014年7月30日起至今还拖欠房屋使用费，已构成根本违约。上诉人与被上诉人于2013年8月1日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2013年8月1日至2015年8月31日，租金为每月3000元，房屋使用费的缴付方式为每半年前付一次房屋使用费，上诉人签约入住合同约定的房屋后，自2014年7月30日起就一直拒交房屋使用费，根据上诉人的诉求证实，双方之间的租赁关系至今还未解除，所以上诉人已实际拖欠被上诉人达11个月的房屋使用费。三、上诉人与被上诉人的关系为合伙关系。被上诉人所以称房屋使用费而不是房屋租金，是基于上诉人与被上诉人的合作关系。根据被上诉人一审提交的由上诉人于2014年8月10日发给被上诉人的短信证实，上诉人与被上诉人的关系是合伙关系而非租赁关系。按照双方合伙关系的约定，双方的合作分工是：被上诉人提供合作场所、全部设备、办公设施并承担合作办公的零星开支，上诉人每月提供3000元资金。但在诉讼中，上诉人向法院隐瞒了双方为合伙关系的事实，而以租赁关系起诉，存在骗诉行为。当时将上诉人每月提供的3000元资金以租金方式写入合同，是经双方协商并请教了相关人士后共同同意的，目的是作为提供资金的保证。因为被上诉人提供合作用房的场所、家俱、设备及办公设施后，不可能随时搬走，而上诉人若不按时提供资金，则可以随时走人，所以以房租的形式确定，实际是起了保证作用。四、上诉人称其已将钥匙交还房东，其行为实属违约。本案已经几次审理查明，双方合作用房是被上诉人提供的，被上诉人提供的合作用房是向他人租赁的，原房东与被上诉人是租赁关系，而上诉人与原房东没有半点关系，如果原房东要求主张权利，是向被上诉人主张而非上诉人，退一步说，如果因为被上诉人与原房东产生租赁纠纷而给上诉人造成损失，上诉人则可以另外的法律关系向被上诉人主张。五、被上诉人将依法提起诉讼，要求上诉人偿还拖欠的所有房屋使用费。综上，一审判决认定事实及适用法律正确，请求二审法院在查清事实的基础上驳回上诉，维持原判。原审第三人王琼华未到庭亦未提交书面意见。经审理查明，双方当事人对原审查明认定的事实均无异议，对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审双方当事人的主要争议是：上诉人庄江忠请求被上诉人林细忠返还租房押金10000元及支付违约金15000元的诉讼请求能否成立？原审驳回上诉人庄江忠的诉讼请求是否正确。本院认为，上诉人庄江忠与被上诉人林细忠签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合同合法有效。双方在《房地产租赁合同》约定：“凡在租赁期间若与房东出现任何纠纷，均由林细忠负责处理……。”因被上诉人林细忠出租的房屋系向房东即原审第三人王琼华承租的，其与原审第三人王琼华签订的《房屋租赁合同书》又约定该诉争房屋不得转租。被上诉人林细忠未能处理好与原审第三人王琼华之间的纠纷，导致房屋的原出租人因主张权利致使其与上诉人庄江忠签订的《房地产租赁合同》无法继续履行，上诉人庄江忠与被上诉人林细忠签订合同的目的无法实现，被上诉人林细忠已构成了违约，上诉人庄江忠有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据被上诉人林细忠在一审庭审中的陈述，其对原审第三人王琼华限上诉人庄江忠在2014年10月15日前搬离诉争房屋是知情的，可以证明上诉人庄江忠就其主张与被上诉人林细忠解除合同，已履行了通知义务，故应认定上诉人庄江忠与被上诉人林细忠签订的《房地产租赁合同》自2014年10月15日起解除。被上诉人林细忠应依合同约定承担违约责任，即支付给上诉人庄江忠五个月的租金15000元作为违约金并返还给上诉人庄江忠租房押金10000元。上诉人庄江忠的上诉请求有相应的事实和法律依据，本院予以采纳。原审认定原审第三人王琼华知道被上诉人林细忠转租房屋的事实从而适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定进行判决属认定事实及适用法律错误，本院依法予以纠正。原审第三人王琼华未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销福建省惠安县人民法院（2015）惠民初字第2012号民事判决。二、上诉人庄江忠与被上诉人林细忠签订的《房地产租赁合同》于2014年10月15日解除。三、被上诉人林细忠应于本判决生效之日起十日内返还给上诉人庄江忠租房押金10000元并支付违约金15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各425元，均由被上诉人林细忠负担。本判决为终审判决。审判长 黄蕴真审判员 庄丽娜审判员 谢火生二〇一六年四月十二日书记员 黄双英一、判决书引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。二、执行申请提示根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”