（2016）津02民终1384号

裁判日期: 2016-04-12

公开日期: 2016-05-25

案件名称

郭瑞与冯德顺、天津滨海顺驰不动产网络有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

天津市第二中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

冯德顺,郭瑞,天津滨海顺驰不动产网络有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终1384号上诉人（原审被告）冯德顺。委托代理人申玉霞（系冯德顺之妻）。委托代理人王存忠，天津津港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭瑞。委托代理人任国华，天津仁华律师事务所律师。委托代理人王蕾，天津仁华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天津滨海顺驰不动产网络有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽营口道29号大泛华18楼bc座。法定代表人孟庆东，总经理。委托代理人陶虹，该公司法务部职员。郭瑞与冯德顺、天津滨海顺驰不动产网络有限公司房屋买卖合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2015年4月29日作出（2015）滨塘民初字第1405号民事判决。宣判后，冯德顺不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月3日受理后，依法组成合议庭进行审理，于2015年8月29日作出（2015）二中民四终字第680号民事裁定，裁定撤销原判决，将案件发回重审。天津市滨海新区人民法院重新组成合议庭进行审理，于2015年12月25日作出（2015）滨塘民重字第0017号民事判决。宣判后，冯德顺不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭审理本案。上诉人冯德顺及其委托代理人申玉霞、王存忠，被上诉人郭瑞的委托代理人王蕾，被上诉人天津滨海顺驰不动产网络有限公司之委托代理人陶虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年7月4日，冯德顺之子冯震提供冯德顺的房屋拆迁补偿协议、授权委托书、家庭情况证明表、户口本等材料，与郭瑞前妻董文霞签订《还迁房屋转让合同》，冯震为甲方，董文霞为乙方。合同约定：甲方自愿将拥有的编号为0011838《房屋拆迁补偿安置协议（实物还迁）》中约定的还迁房卖给乙方，交房日期按照还迁约定的交房日期执行。双方商议的成交价格为人民币215000元，此价格包括甲方取得此房屋房产证之后并将房产证在过户给乙方之前的所有费用，甲乙双方过户费用由乙方承担。本协议签订当日乙方定金10000元并在9日内给甲方人民币150000元，房屋交付使用后30日内，乙方交付甲方人民币40000元。房屋产权转让，房产证办理完毕后30日内乙方交付甲方人民币15000元。除上述条款外，双方还就其他事宜进行了约定。此协议签订后，郭瑞前妻董文霞于2009年7月4日至2009年7月22日分四笔支付购房款160000元。冯德顺之子冯震出具收条四张，承认收到上述笔款项。2011年1月20日，郭瑞给付冯德顺之子冯震购房款20000元。2014年9月11日，郭瑞与冯德顺、天津滨海顺驰不动产网络有限公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：郭瑞购买冯德顺还迁的坐落于滨海新区中心商务区和美苑9-1-1804号房屋一套，建筑面积51.21平方米，成交价格为人民币215000元，签订本合同时郭瑞向冯德顺支付定金206600元，该定金在办理产权过户手续时自动转为房款的一部分，剩余房款8400元，郭瑞需于2014年11月28日前将剩余房款存入资金监管中心，同时冯德顺须将已收取的定金存入资金监管中心。产权过户相关费用由郭瑞承担。冯德顺承诺于全款到账三日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于郭瑞。冯德顺需于领到房证两日内通知顺驰公司，通知顺驰公司后7日内顺驰公司协调郭瑞与冯德顺双方启动该房屋二手房交易相关手续。合同第六条第3项约定：依照天津市政策及本合同之相关约定，郭瑞与冯德顺双方应积极配合办理贷款（若有）及过户等相关手续，及时提供交易所需的各种书面证明材料，及时支付各项税费。未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的1%作为违约金，逾期十五日守约方有权要求违约方支付个房屋成交价10%作为违约金。根据郭瑞当庭陈述，除给付冯震180000元购房款出具的四张收条及银行卡存款业务回单外，还有郭瑞替冯德顺交纳的各种款项折抵房款。郭瑞与冯德顺在签订房屋买卖居间合同时，双方在顺驰公司办公场所就郭瑞给付购房款进行了核算，共同确认郭瑞给付购房款数额为206600元整。故冯德顺为原告出具收条一张，确认收到交来的购房定金206600元整。现郭瑞尚欠冯德顺购房款8400元未付。此外，郭瑞还向顺驰公司交纳服务费2800元。2015年1月9日，冯德顺将涉诉房屋产权证领走，之后便未能按约与郭瑞办理产权过户手续，郭瑞提起诉讼，请求1、依法判令冯德顺与顺驰公司履行合同义务，将冯德顺名下的坐落于天津市滨海新区中心商务区和美苑9-1-1804室房屋过户到郭瑞名下；2、冯德顺依据合同约定支付原告违约金21500元；3、冯德顺承担诉讼、保全费用。另查，涉诉房屋系拆迁还迁房屋，冯德顺有两套还迁房屋，另一套售予郭瑞前妻董文霞，因冯德顺均未办理过户手续，故董文霞亦提起诉讼。涉诉房屋冯德顺于2011年3月18日交付给郭瑞，由郭瑞占有使用至今。再查，郭瑞在本案诉讼前已申请诉前保全，本案涉诉房屋已被查封。原审法院认为，冯德顺之子冯震受冯德顺委托与郭瑞前妻董文霞签订《还迁房屋转让合同》，郭瑞前妻董文霞给付购房款180000元，冯德顺于2011年3月18日将涉诉房屋交付郭瑞，证明该转让合同已实际履行。后冯德顺与郭瑞、顺驰公司签订《房屋买卖居间合同》，系冯德顺对其子签订转让合同的追认，该居间合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。郭瑞依约交付购房款，冯德顺在取得房产证后未能按约与郭瑞办理产权过户手续，显然违约，理应承担相应民事责任。现郭瑞要求冯德顺履行合同义务，将涉诉房屋过户至郭瑞名下，事实清楚证据充分，原审法院应予支持。顺驰应依据合同约定履行协助办理义务。基于郭瑞至今尚欠冯德顺剩余购房款8400元，郭瑞的此行为亦构成违约，故对郭瑞要求冯德顺支付违约金的诉请，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决：“一、被告冯德顺于判决生效之日起十五日内将其名下的坐落于天津市滨海新区中心商务区和美苑9-1-1804号房屋产权过户至原告郭瑞名下；二、原告郭瑞于判决生效之日起十日内给付被告冯德顺剩余购房款8400元；三、驳回原告郭瑞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费4848元，保全费1553元，合计6401元，由被告冯德顺负担，于判决生效后十日内交付原告。”。宣判后，上诉人冯德顺不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人郭瑞的原审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人郭瑞负担。主要理由：上诉人冯德顺从来没有委托冯震代理自己转让、出卖自己名下的房屋，上诉人冯德顺不知道卖房的事，也没有收到过房款；上诉人冯德顺自2008年起就开始患脑萎缩病，时常意识不清，不能辨认自己行为，对上诉人冯德顺的行为能力及行为的效力问题还有待于法院确认；被上诉人郭瑞在购房之前与冯震有债权关系，其与冯震恶意串通，将上诉人冯德顺名下房屋出售抵偿债务，并伪造上诉人冯德顺签名的委托书，利用上诉人冯德顺患病头脑不清，强制其在合同、收条中签名，严重侵害了上诉人冯德顺的经济利益；冯震始终未将房款给付冯德顺，在其给付房款之前，上诉人冯德顺不同意过户房屋；约定的售房价格远低于房屋现价，按约定价格交易有悖于公平原则。据此，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判。被上诉人郭瑞辩称，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人顺驰公司辩称，《房屋买卖居间合同》真实有效，该公司同意执行法院判决结果，协助办理房屋过户手续。本院审理中，上诉人冯德顺提交以下证据，以证明其上诉主张：证据1、证人证言，证明上诉人冯德顺在2009年患脑萎缩，时常意识不清；证据2、《天津市入住养老机构协议书》，证明上诉人冯德顺之妻曾于2009年送其入住养老院，后因大小便失禁被养老院退回；证据3、入院记录、住院病案首页、出院记录、诊断报告等，证明上诉人冯德顺患脑萎缩，二便失禁。经本院组织质证，被上诉人郭瑞、被上诉人顺驰公司对上述证据的关联性及证明目的均不予认可。本院经分析证据认为，对于证据1证人证言，证人虽出庭作证接受质询，但依证人陈述，上诉人冯德顺系在酒后出现脱光衣服、跑上大街、跌进坑里的行为，而酒后行为不足以证明其在签订《房屋买卖居间合同》、出具收条时意识不清，不能辨认自己行为，故该证人证言与本案争议焦点不具有直接的关联性，本院不予认定；对于证据2《天津市入住养老机构协议书》，因该份协议书并不能反映出上诉人冯德顺在2009年的精神状态，本院对该份证据的证明目的不予认定；对于证据3入院记录、住院病案首页、出院记录、诊断报告等，依照入院记录记载，上诉人冯德顺神志清楚、言语流利，诊断报告书中虽记载“印象：2、脑萎缩”，但不能仅凭此证明上诉人冯德顺的精神状态，故本院对该组证据的证明目的亦不予认定。本院经审理查明的事实与重审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，《房屋拆迁补偿安置协议（实物还迁）》、授权委托书、《还迁房屋转让合同》、银行付款凭证、收条、《房屋买卖居间合同》等证据相互印证，能够证明上诉人冯德顺委托冯震将还迁房屋卖与被上诉人郭瑞且现已实际支付206600元房款的事实。因涉诉房屋已具备过户条件，依照《房屋买卖居间合同》的约定，被上诉人郭瑞应将剩余房款补齐，上诉人冯德顺亦应办理房屋产权过户手续。上诉人冯德顺主张并未委托冯震代为转让房屋、从未收取房款、也不知道卖房之事，与《房屋买卖居间合同》、收条等在案证据不符，本院对此不予采信。上诉人冯德顺主张授权委托书、《还迁房屋转让合同》中并非其本人签字，鉴于上述材料签署在先，《房屋买卖居间合同》签订在后，原审法院认定上诉人冯德顺已对冯震签订的转让合同予以追认，符合案件事实及相关法律规定，本院对此予以确认。上诉人冯德顺主张被上诉人郭瑞在购房之前与冯震有债权关系，存在恶意串通，还主张其自2008年起患脑萎缩，不能辨认自己的行为，但对此均未提交证据证明。对于上诉人冯德顺主张的约定的交易价格低于房屋现价，鉴于签订《还迁房屋转让合同》及付款时间均在2009年，上诉人冯德顺以当前价格作为衡量房屋售价是否合理的标准，显然依据不足，本院对此不予支持。对于上诉人冯德顺主张的冯震尚未给付其房款一节，与本案并非同一法律关系，上诉人冯德顺可另行据证主张权利。综合考量，上诉人冯德顺的上诉请求，理据不足，本院对此难以支持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4264元，依照《诉讼费用交纳办法》，免予收取。本判决为终审判决。审　判　长　　张晓彤代理审判员　　武　伟代理审判员　　孙　静二〇一六年四月十二日书　记　员　　马　丽速　录　员　　韩　鹏 微信公众号“”