（2016）皖01民终486号
裁判日期: 2016-04-12
公开日期: 2016-04-27
案件名称
朱厚华与邹垒房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邹垒,朱厚华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终486号上诉人（原审被告）：邹垒。被上诉人（原审原告）：朱厚华。委托代理人：欧明杰，安徽徽都律师事务所律师。上诉人邹垒因与被上诉人朱厚华房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第03418号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2014年9月29日，朱厚华、邹垒签订《房屋租赁合同》，主要约定：朱厚华将其所有的位于合肥市滨湖新区福徽苑T3栋110室的房屋租于邹垒；租赁期间自2014年10月23日至2016年10月22日；第一年租金78000元，第二年租金84000元，租金六个月一付，提前半个月支付房租；如果邹垒拖欠租金累计七天，应承担每日200元房租利息，朱厚华可以终止合同，收回房屋；如果一方违约，应承担由此造成损失的赔偿责任，违约金20000元。朱厚华一审庭审时自认，截至2015年10月22日，邹垒尚欠房租10000元。另查明，朱厚华曾通过发送律师函及其他方式向邹垒催要租金，但均无果，故朱厚华诉至原审法院，请求判令：一、合同于2015年10月23日解除，邹垒返还房屋；二、邹垒支付尚欠朱厚华的租金10000元，并支付利息（以10000元为基数，自2015年4月23日起，按照银行同期贷款利息的1.5倍计算至款清之日）和房屋占有使用费，自2015年10月23日起，按照日租金230.14元／天（84000元÷365天）的标准向朱厚华支付至邹垒实际交还房屋为止；三、本案诉讼费由邹垒承担。原审法院审理后认为：朱厚华、邹垒自愿签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定，行使自己的权利，履行自己的义务。邹垒已支付2014年10月23日至2015年4月22日六个月的房租，欠付2015年4月23日至2015年10月22日六个月的剩余房租10000元，该房租依据合同约定应提前半个月支付，即在2015年4月8日至2015年4月22日期间内支付。邹垒逾期未付，于法无据，故对朱厚华要求邹垒支付剩余房租10000元的诉请，予以支持。因邹垒迟延交纳房租，累计超过七天，一方面，朱厚华有权依据合同约定解除合同并要求邹垒返还房屋，对朱厚华要求的双方签订的房屋租赁合同于2015年10月23日解除和邹垒返还房屋的诉请，予以支持；另一方面，邹垒因此应承担违约责任，《房屋租赁合同》约定的日息200元或违约金20000元，均明显过高，朱厚华要求邹垒按中国人民银行的1.5倍贷款利率计算利息，不违反法律规定，且邹垒未举证证明朱厚华所受损失过高，也未向法院请求减少，故对朱厚华该项诉请予以支持。合同解除后，邹垒继续占用房屋，应以原租金标准230.14元／天（84000元÷365天）向朱厚华支付房屋房屋占有使用费。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、朱厚华与邹垒于2014年9月29日签订的《房屋租赁合同》自2015年10月23日解除；二、邹垒于本判决生效之日起十日内将合肥市滨湖新区福徽苑T3栋110室的房屋交还朱厚华并支付房屋占有使用费（自2015年10月23日起，按230.14元／日的标准，计算至邹垒实际交还房屋时止）；三、邹垒于本判决生效之日起十日内支付朱厚华房屋租金10000元并支付利息（利息以10000元为基数，自2015年4月23日起，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，计算至本判决确定的实际付款之日止）。本案一审案件受理费2578元，减半收取1289元，由邹垒负担。上诉人邹垒上诉称：2013年4月，邹垒拟承租朱厚华案涉房屋用于小超市经营，当时朱厚华提出房屋年租金6万元，另需支付转租费12万元给原承租人，同时需承租3年以上，租金不变。但在签订协议时，朱厚华要求合同一年一签，在签订合同后，邹垒对承租房屋进行了约9万元的装潢。第一年合同到期后续签合同时，朱厚华违反原承诺，要求租金由6万元涨到7.8万元，要签第三年就涨到8.4万元，由于前期投入过多，邹垒被迫答应。双方于2014年9月29日续签了《房屋租赁协议》，后邹垒将小超市承包给第三人经营。但案涉承租房屋与朱厚华另一出租房屋水电未分表，朱厚华收取的水电费每年都在2万元以上，费用明显过高，邹垒多次提出朱厚华收取的水电费应明确公开，但朱厚华拒绝邹垒的要求，在此情况下，邹垒2015年4月扣了1万元的房租费用。首先，朱厚华违约在先，先是违反承诺大幅度提高租金，后又违反约定乱收水电费用，邹垒暂扣1万元租金是要求朱厚华将收取的水电费核算清楚再支付。其次，解除合同违反了公平诚信原则，邹垒只是暂扣了很少的租金，若解除合同将导致邹垒巨大的经济损失。综上请求二审法院撤销原审判决，改判驳回朱厚华的诉讼请求。被上诉人朱厚华答辩称：邹垒的上诉理由不能成立，邹垒违约在先，没有按照合同约定支付朱厚华租金、水电费。朱厚华在规定期限内告知邹垒，如果不按照合同约定执行将解除合同，朱厚华已履行了告知义务。邹垒认为水电费由其上交与事实不符，实际上水电费都是由朱厚华支付的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回邹垒的上诉请求，维持原判。双方二审均未提供新证据，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：2014年9月29日，朱厚华与邹垒签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。邹垒对于拖欠朱厚华2015年4月23日至2015年10月22日六个月的剩余房租10000元表示认可，但其主张朱厚华未将其承租的房屋与其他经营户水电未分表，其认为朱厚华收取的水电费过高，在交涉无果的情况下故扣了此期间10000元的房租费用。本院认为，根据双方合同约定，水电费由邹垒自行支付，但本案一、二审期间邹垒并未提供相关证据证明其交纳了相关水、电费；另即使存在水电费交纳的相关争议，双方也应协商解除，在双方未协商一致的情况下，邹垒自行扣交10000元房租费用的行为，无合同依据，显然构成违约，对于邹垒的该项主张不予支持。双方合同约定“租金6个月一付，提前半个月支付房租”，邹垒未在双方合同约定的期限交足房租，在邹垒存在违约的情况下，原审法院判决解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，邹垒返还案涉房屋并支付拖欠的租金及利息并无不妥，本院予以维持。另邹垒认为朱厚华违反承诺大幅度提高租金构成违约的主张，无相关证据予以证明，不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律准确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2578元，由上诉人邹垒负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶玉军审 判 员 张 怡代理审判员 董江宁二〇一六年四月十二日书 记 员 朱 敏附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自：