（2016）粤04民终317号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-06-27
案件名称
珠海市香洲区梅华物业有限公司与陈绮雯、李厚洪物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海市香洲区梅华物业有限公司,陈绮雯,李厚洪,斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终317号上诉人（一审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司。住所地：珠海市香洲。组织机构代码：。法定代表人：欧阳湘波，总经理。委托代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。委托代理人：周姝彤，广东显德律师事务所律师。上诉人（一审被告）：陈绮雯，女，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托代理人：杨波青，广东铭建律师事务所律师。上诉人（一审被告）：李厚洪，男，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托代理人：杨波青，广东铭建律师事务所律师。一审第三人：斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会。负责人：党绍民。一审原告珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下称梅华物业公司）因与一审被告陈绮雯、李厚洪、一审第三人斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会（下称业委会）物业服务合同纠纷一案，均不服广东省珠海市斗门区人民法院（2015）珠斗法民三初字第420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2009年12月1日，梅华物业公司为乙方与甲方斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会（下称业委会）签订《龙珠花园物业管理服务委托合同》，约定由梅华物业公司为龙珠花园小区提供物业服务。合同第一条约定：“……龙珠花园……占地面积72600m2，其中绿地面积14520m2，建筑面积12100m2，其中住宅10万m2，商场2.1万m2，停车场7260m2。”第二条约定：“甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业的业主大会选聘的物业管理企业。”合同第四条约定梅华物业公司向业主或非业主使用人提供“基本服务”、“房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护”和“有偿服务”。其中基本服务分为日常服务、定期服务、综合管理。“日常服务”项目如下：（1）公共环境卫生，范围为物业管理区域范围内，业主户门以外；（2）绿化与建筑小品的维修养护与管理，服务范围包括物业管理区域范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地；（3）治安防范，服务范围为物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管；（4）交通、车辆停放秩序及停车场管理，服务范围为物业管理区域内交通秩序的维护及对车辆停放秩序的管理；（5）装饰装修管理；（6）消防管理，服务范围为物业管理范围内公共区域消防设施的维护和消防管理；（7）房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，服务范围为物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、道路、垃圾道、烟囱、化粪池、沟渠、池、共用照明系统、室外排水管网、自行车棚、建筑物防雷设施、共用设施设备使用的房屋、垃圾中转站；（8）生活服务设施的维修养护和管理；（9）社区文化建设等。而“房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护”，包括“房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造”、“房屋建筑共用部位、共用设备的小修”、“部分共用设施设备的中修、大修、更新及改造”和“其他特约服务”。合同第九条约定梅华物业公司按合同第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：“1、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.4元收取；2、商业用房、商业用车库按建筑面积每月每平方米1.2元收取；3、楼道内防盗对讲系统维修费具体施行由补充协议详细确定。”合同第十一条约定“合同2009年12月1日生效，并从2009年12月1日起计收物业服务费，当月管理费在下一个月收取，每个月的1至10日。……”合同第十二条第2款约定如下：“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。”合同第三十一条约定：“服务期限四年，自2009年12月1日至2013年11月30日，合同从2009年12月1日起算。”2012年12月19日龙珠花园业委会向梅华物业公司发出通知，同意上述合同约定的服务期限延长一个月，至2013年12月31日。双方还签订《龙珠花园移交协议》，确定服务、收费日期至2013年12月31日止，到期后梅华物业公司撤离，但长期保留办公室以清收欠费，其中第6条称“由于小区业主欠交物业费严重”，业委会应积极协助梅华物业公司追讨欠费。另查明，陈绮雯、李厚洪是珠海市斗门区井岸镇中兴南路X号铺的权属人，该房产建筑面积64.84平方米。该房屋用途为商业服务，前门临街，没有通往涉案小区的后门。龙珠花园业委会2015年7月27日出具《声明》称，2009年12月1日与梅华物业公司签订的案涉合同的“服务范围不包括一楼外围临街经营的商铺。”梅华物业公司提起本案诉讼，请求判令撤销原判，并依法改判；本案诉讼费由陈绮雯、李厚洪承担。一审判决的理由与结果梅华物业公司在一审法院庭审中出示了与涉案小区业委会签订的物业服务合同等证据，证明梅华物业公司为涉案小区提供了物业服务。虽然陈绮雯、李厚洪的涉案商铺属于临街商铺，但是涉案商铺是涉案小区内建筑的一部分，涉案商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，与涉案小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体。因此，陈绮雯、李厚洪的涉案商铺处于梅华物业公司提供物业服务的范围内。陈绮雯、李厚洪作为涉案商铺的业主实际享受了梅华物业公司提供的相关服务，应当支付相应的对价。根据庭审查明的事实，梅华物业公司为涉案小区提供的物业服务仅限于涉案小区内，涉案商铺临街门前的卫生、绿化、治安防范、交通及车辆停放秩序等均不属于其服务的范围。梅华物业公司仍按照物业服务合同中约定的商业用房的收费标准向梅华物业公司主张物业服务费，有违《中华人民共和国民法通则》第四条规定的民事活动应当遵循的公平、等价有偿、诚实信用原则。鉴于陈绮雯、李厚洪的涉案商铺属涉案小区建筑物的一部分，且有通往小区内的后门，陈绮雯、李厚洪实际上享受了梅华物业公司提供的部分服务，一审法院依照公平、等价有偿的原则，结合梅华物业公司实际为陈绮雯、李厚洪提供部分服务的情况，确定陈绮雯、李厚洪应按照每月每平方米0.2元的标准向梅华物业公司支付物业服务费。在庭审中，陈绮雯、李厚洪确认从2009年12月1日至2013年12月31日未向梅华物业公司支付过物业服务费，经一审法院核算，陈绮雯、李厚洪应向梅华物业公司支付的物业服务费为635.43元（64.84平方米0.2元／月／平方米49个月）。关于滞纳金的问题，根据陈绮雯、李厚洪提供的涉案小区业主委员会的声明，梅华物业公司与陈绮雯、李厚洪双方对涉案商铺是否属物业服务范围及陈绮雯、李厚洪是否应支付物业服务费及支付的标准均有争议，在争议未明确之前，陈绮雯、李厚洪有理由不支付，故梅华物业公司主张陈绮雯、李厚洪支付拖欠物业服务费的滞纳金依据不足，一审法院不予支持。陈绮雯、李厚洪抗辩梅华物业公司的诉讼请求超过诉讼时效。原审法院认为，梅华物业公司主张的物业服务费是分期履行的同一债务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，梅华物业公司的诉讼请求没有超过诉讼时效，对陈绮雯、李厚洪的该抗辩原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、陈绮雯、李厚洪于判决生效之日起七日内向梅华物业公司支付物业服务费635.43元；二、驳回梅华物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由梅华物业公司负担23元，陈绮雯、李厚洪负担2元。当事人二审的意见一审原告梅华物业公司不服一审判决上诉称，1、案涉商铺属于梅华物业公司管理物业的范畴，并存在管理的事实。商铺也大多开有后门，业主通过后门进出小区，享受了梅华物业公司提供的物业服务。一审法院的现场勘查并不能反映商铺后门开设的实际情况，况且梅华物业公司提供物业管理报务并无区分有无后门，商铺业主负有同等的缴费义务。2、一审法院无视合同约定及合同法的条文，径直引用法律原则，背离法律适用的基本原则，在认定案涉合同合法有效的情况下，又不按合同约定判决，有悖于法；合同约定的商铺收费标准符合相关办法，也是双方平等协商的体现，二审法院应改判按1.2元交纳服务费并支付滞纳金。3、一审法院将反映建筑物区分所有权关系的“物业服务合同”混淆为一般性的“消费服务合同”。涉案商铺虽临街，但是与小区不可分割的统一整体，是小区物业的组成部分，商铺业主与住宅业主的义务完全相同，不因地理位置而有差别。一审法院将物业服务合同混淆于一般消费合同，认为商铺门前的卫生、绿化、治安防范等不属于物业公司服务范围，认为少受益就少付费不当。4、物业公司受业委会委托对小区进行管理，提供的服务具有共性，物业服务费也用于整个小区的维护保养、小区秩序的正常运转，因此法律规定物业服务费的收取是按建筑物的建筑面积进行分摊，并非一审法院认为的享受物业服务的数量与质量。案涉商铺收费标准的约定合法有效，但一审法院回避了合同效力问题，以抽象的“公平原则”破坏了“诚实信用原则”，应予纠正。5、一审法院回避合同效力问题，一方面判令业主支付物业费，一方面又免除违约者的违约金，自相矛盾。当事人之间有争议并不能免责，抗辩成立才可能有用。物业公司在起诉时已考虑了违约金可能已超出物业服务费本金，故已主动减按本金金额主张，但一审法院本应支持而未支持，形成不良示范，二审法院应予纠正。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。一审被告陈绮雯、李厚洪答辩称：1、一审判决认定的基本事实不清，详细可见陈绮雯、李厚洪上诉状。梅华物业公司不是案涉物业合同的当事人，物业管理的范围不含陈绮雯、李厚洪拥有权属的案涉商铺。2、梅华物业公司的上诉请求不明，梅华物业公司要求依法改判，但上诉请求并不明确。3、临街商铺属于梅华物业公司管理的范畴这个说法没有事实依据，物业管理的区域是否包含陈绮雯、李厚洪的商铺，是本案应当予以查明和双方争议的焦点。梅华物业公司称大多数商铺有后门且后门长期打开的说法并没有证据加以支持。梅华物业公司称商铺的流水和管道作为其履行物管的证明并不合理。4、梅华物业公司称一审法院现场勘查与事实不符是不正确的，一审庭审笔录中，法庭调查时问到开后门时，梅华物业公司的回答是不清楚，庭后去核实。现在梅华物业公司上诉认为是有开后门显然是主观猜测。5、梅华物业公司认为其尽到临街商铺的管理职责，但是没有任何证据来佐证，即使其有自己制作的保安的巡逻记录、维修保洁记录及设备运行的记录，但梅华物业公司都没有提交，不能证明其进行了物业服务。6、梅华物业公司认为一审法院在适用法律方面有误的说法不成立。梅华物业公司认为业主应按照物业服务合同的约定交费，这种说法逻辑上是混乱的，并没有明确的指引，梅华物业公司上诉请求不清，应当予以驳回。一审被告陈绮雯、李厚洪亦不服上述判决，上诉称：1、一审法院判决陈绮雯、李厚洪支付物业服务费没有任何事实依据。一审中，《龙珠花园物业管理服务委托合同》的签订方龙珠花园业委会列举了大量证据证明梅华物业公司没有为商铺提供物业服务，其中包括：龙珠花园业委会出庭证实与梅华物业公司之间签订的《龙珠花园物业管理服务委托合同》中委托物业管理范围未包含商铺；出庭作证的梅华物业公司委派管理龙珠花园的员工张某、林某、赵英伦均证实工作范围不包括商铺；出庭作证的现在龙珠花园物业管理公司桐昌物业负责人苏某证实现在物业公司服务范围不包括商铺，梅华物业公司移交给桐昌物业的资料也没有商铺。此外，陈绮雯、李厚洪从来没有接到过缴纳物业管理费的通知，陈绮雯、李厚洪是在接到诉状时才知道梅华物业公司所称物业管理之事。如果真如梅华物业公司所称，从2009年12月1日起就提供了物业管理服务，那么在梅华物业公司所称管理长达3年多的时间内从不和陈绮雯、李厚洪联系，从不催缴管理费，也没有保留任何管理过陈绮雯、李厚洪商铺的证据明显不符合常理。可见，无论是从证据还是从常理分析，梅华物业公司均未为陈绮雯、李厚洪提供物业服务。一审法院判决陈绮雯、李厚洪支付物业服务费没有事实依据。2、一审法院适用法律错误，梅华物业公司没有任何证据证明其为陈绮雯、李厚洪提供过物业管理服务，应承担举证不利法律后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案属于物业管理费纠纷，梅华物业公司起诉陈绮雯、李厚洪缴交物业管理费，根据举证责任分摊，梅华物业公司应举证证明为陈绮雯、李厚洪提供了物业服务。但本案中，梅华物业公司并没有证据证明事实上其为陈绮雯、李厚洪提供了物业服务，按照法律规定，梅华物业公司应承担不利后果，其主张应予驳回。但遗憾的是，一审法院对此却视而不见，想当然的认为因为涉案商铺是涉案小区内建筑的一部分，那么必然接受了梅华物业公司的物业服务。一审法院不按照证据及证据规则判案，只凭想当然就判决陈绮雯、李厚洪缴纳物业服务费实在难以服众。综上，陈绮雯、李厚洪认为，一审法院判决认定事实错误，裁判结果与事实相违背。上诉请求：一、撤销一审判决第一项判项；二、驳回梅华物业公司的全部诉讼请求；三、判令梅华物业公司承担本案的全部诉讼费。一审原告梅华物业公司答辩称：本案应当驳回小业主的上诉请求，支持梅华物业公司的上诉请求。1、一审法院对商铺业主酌情0.2元或0.3元承担物业管理费违反了《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款的规定，业主提出的上诉理由其一是认为自己不需要，其二是不认可业委会的合同，这两个上诉理由均被《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条和第一条否认。业主提起上诉各种理由与法律规定明显冲突不应当支持。2、物业管理费是受物业所属区域决定，这是建筑物区分所有权理论决定的。一审法院错误的将业主义务与消费程度受益理论挂钩是没有理解物业管理合同的特点，是没有理解只要是业主就必须同等分摊费用，也就是交费义务应当公平的按照合同，任何人都不能例外。不管是商铺还是住宅，也不管是临街还是偏僻也不管是自住还是空置、只要同在一个物业管理区域就要参与分摊交费。3、一审法院并未否定龙珠花园物业合同的效力，合同效力问题也不是本案的重点。梅华物业公司主张按照与业委会合法签订的有效的物业管理合同来判决此案。4、业委会发表的声明和所有的证据都是在梅华物业公司提起诉讼之后发生的，梅华物业公司在合同履行完成之前没有与龙珠花园业委会就合同有过其他变更，其中有一个变更是将合同的时间延后一个月。这个变更是作为业委会自己提供了证据。5、关于龙珠花园其他的提供物业服务公司是否签订合同，均是其他物业服务公司与业主之间权利和义务，与梅华物业公司并无关系。无论他们是否依法主张他们的权利，这是当事人本身的权利，与本案无关。6、商铺是否开后门并不是确定业主是否接受物业服务的主要依据，商铺业主是否享受了物业服务是由其作为龙珠花园业主依据物业服务合同约定承担权利和义务，而开后门恰恰增加了物业管理的额外工作量，而开后门也恰恰涉及到物业管理的根本内容，具体就是违规装修的管理问题。一审第三人龙珠花园业委会未提交意见。本院判决的理由与结果本院认为，梅华物业公司取得物业服务企业资质，具有从事物业管理服务的资格。梅华物业公司与龙珠花园业委会2009年12月1日签订的《龙珠花园物业管理服务委托合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。龙珠花园业委会与梅华物业公司签订《物业管理委托服务合同》明确约定进行管理的龙珠花园是“多层住宅为主、商铺综合型小区”，建筑面积中包括“住宅10万m2”与“商场2.1万m2”，可见梅华物业公司管理物业涵括住宅和商业经营场所。而陈绮雯、李厚洪所有之商铺原本就与龙珠花园小区一并规划和建设，属于龙珠花园小区建筑的一部分，小区的供水、供电、排污等公用设施及绿化、小区业主专有部分以外的共有部分都是密不可分的共用整体。《物业管理委托服务合同》的上述约定将龙珠花园物业管理权交给梅华物业公司，并未将商铺区分为小区内商铺和临街商铺，更没有约定小区临街商铺不在物业管理范畴，在没有明确约定的情况下，合同所指商场应为小区规划、建设范围内的全部商铺，因此本院认为陈绮雯、李厚洪所有之临街商铺均在合同约定的梅华物业公司实施物业管理和服务的范围之内。龙珠花园业委会关于案涉合同约定的物业服务管理范围不包括“一楼外围临街经营的商铺”的《声明》，是在2013年12月31日合同期满，梅华物业公司陆续提起诉讼，主张小区业主交纳物业服务费后的2015年7月27日出具，是对合同约定物业管理范围作出的单方意思解释，未获梅华物业公司认可，并不符合合同约定。陈绮雯、李厚洪等商铺业主以龙珠花园业委会《声明》为据，认为涉案商铺不属于案涉合同约定的物业管理范畴的主张，依据不足，本院不予采纳。根据《物业管理委托服务合同》基本服务中日常服务第七项约定，梅华物业公司应当对物业管理区域内共用部分、共用设施设备进行维修养护和管理，共用设施包括：外墙面、化粪池、沟渠、池、室外排水管网等等。既然涉案商铺属于小区物业范畴，在梅华物业公司针对公用部分、公用设施提供服务进行维护和管理时，涉案商铺则必然从中享受部分服务、从中得益，因此应当支付相应的物业服务费。根据《物业管理委托服务合同》日常服务约定，梅华物业公司还应当负责物业管理区域范围内的公共环境卫生、绿化服务、治安防范、交通及车辆停放秩序等工作，但是案经审理，梅华物业公司并未提供证据证明其对龙珠花园小区外围、涉案临街商铺实施了合同约定的上述日常服务。梅华物业公司上诉认为其与龙珠花园业委会缔结合同则当然享有按照合同收取物业服务费的权利，但是享有按照合同收取物业服务费的前提是履行了合同约定的全部物业服务义务，如上所述，梅华物业公司并没有按照合同约定提供上述物业管理服务项目，则无权按照合同约定标准收取物业服务费，梅华物业公司该上诉主张，理据不足，本院不予采纳。一审法院从公平、诚实信用、等价有偿原则的角度出发，既考虑了陈绮雯、李厚洪客观上享受共有部分服务之事实，又考虑梅华物业公司未全面履行合同约定物业服务义务，酌情将物业服务费调整至每月每平方米0.2元，符合客观实际，理据充分，本院予以维持。如同上述，梅华物业公司并未提交证据证明对龙珠花园小区外围、涉案商铺实施合同约定的日常服务，梅华物业公司也没有证据证明在管理龙珠花园小区期间曾向陈绮雯、李厚洪主张过涉案商铺的物业服务费，故也不存在陈绮雯、李厚洪怠于交纳物业服务费的事实。一审判决指出陈绮雯、李厚洪依据业委会的声明对物业服务费是否应当支付及其标准提出异议，而与梅华物业公司存有争议，该争议当然是指梅华物业公司在案涉合同终止、退出龙珠花园小区管理之后，而陆续向陈绮雯、李厚洪等物业所有人主张物业服务费的情况下所生之争议，该争议厘清前陈绮雯、李厚洪并不确定梅华物业公司所主张的物业服务费支付标准等事项，故一审法院驳回梅华物业公司主张陈绮雯、李厚洪支付滞纳金的请求并无不当，本院予以维持。综上所述，梅华物业公司与陈绮雯、李厚洪的上诉主张均没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费人民币100元，由上诉人梅华物业公司负担50元，陈绮雯、李厚洪负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 张振峰审 判 员 曾艺能代理审判员 庹 佳二〇一六年四月十一日书 记 员 程 敏王莉 来自