（2016）冀10民终441号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-06-13
案件名称
闫仁华与聂志雄房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
聂志雄,闫仁华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终441号上诉人（原审被告）：聂志雄。委托代理人：赵振华，河北张克锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫仁华。委托代理人：张兵涛，河南元慧律师事务所律师。上诉人聂志雄因与被上诉人闫仁华房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2015）三民初字第4517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2015年7月28日，被告聂志雄的妻子与原告闫仁华经中介公司居间服务签订《存量房买卖合同》及《居间服务合同》，合同约定：“被告聂志雄将其名下的位于三河市燕郊开发区燕顺路西侧、神威北路北侧地中海风情纳丹堡14—1-902号的房屋以1130000元的价格出售给原告，原告应于合同签订当日交付购房定金20000元，并自行筹集剩余房价款支付给被告，具体时限由被告视具体情况而定；当事人双方同意，自本合同签订之日起7个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；中介公司有权收取居间代理费用，无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用”。合同签订当日，原告按约支付购房定金2万元，几日后，被告聂志雄表示不再继续履行合同。另查明，原告闫仁华于2015年7月31日向中介公司交纳中介费18080元，过户服务费3000元。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，被告聂志雄的妻子持本人身份证、房产证、聂志雄的军官证等证件与原告就涉案房屋签订存量房买卖合同，从聂志雄夫妻电话沟通购房事宜、微信传送军官证照片及签合同地点、在场人等情况看，原告有理由相信签约人即聂志雄的妻子具有代理权。因此，聂志雄妻子的行为构成表见代理，被告聂志雄应对其妻的代理行为承担民事责任。双方经中介公司服务签订的《存量房买卖合同》及《居间服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效，均应遵守。庭审中，双方均同意解除合同，本院准予。原告闫仁华按约支付购房定金，被告聂志雄明确表示不再继续履行合同，其行为应认定违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告双倍返还购房定金及支付中介费的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。但其主张的过户费因未实际发生，且该费用并未交与被告，本院无法支持，原告可选择与中介公司另行解决。主张的误工费、交通费等损失，因无证据支持，本院不予确认。被告提出的未授权其妻出售涉案房屋，合同有瑕疵，中介公司有过错不承担违约责任的抗辩意见，因未提供证据支持，本院不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告聂志雄于判决生效后十五日内双倍返还原告闫仁华购房定金共计40000元，同时支付中介费18080元（直接给付原告）。二、驳回原告闫仁华其他诉讼请求。案件受理费1252元，由被告聂志雄负担。原审判决后，上诉人聂志雄对一审判决不服，向本院上诉，请求依法撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由是：第一、一审法院认定事实不清。一审法院没有查清双方未能继续履行合同以及上诉人表示不再继续履行合同的真实原因。《存量房买卖合同》第四条第（三）款约定：具体的付款方式及期限的约定见补充协议，但是双方并没有签订补充协议。合同没有约定被上诉人支付首付款的时间及数额，也没有约定办理贷款的时间和数额。因自合同签订之日起7个工作日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，上诉人要求被上诉人明确支付首付款的方式、时间和数额，但是被上诉人却要求先办理房屋过户手续再说，不愿意就支付首付款的方式、时间和数额进行协商及明确。按照交易习惯，被上诉人应当在办理房屋过户手续前向上诉人支付首付款，在被上诉人未支付首付款的情况下就要求上诉人办理房屋过户手续，有违常理。上诉人面临着巨大的风险。上诉人在这种情况下才提出不同意过户，以没有授权妻子出售该涉案房屋相抗辩。一审法院没有查清该事实。第二、一审法院适用法律错误。1、一审法院认定“被告聂志雄明确表示不再继续履行合同，其行为应认定违约，应承担相应的违约责任”属于适用法律错误。如前所述上诉人系因被上诉人不同意在过户之前支付首付款及明确支付首付款的时间及数额，而表示不再继续履行合同，上诉人的行为不构成违约。2、一审法院判决上诉人双倍返还购房定金同时支付中介费18080元，属于适用法律错误。首先上诉人不构成违约，因双方就首付款的支付时间及数额未达成补充协议，上诉人只需返还被上诉人定金即可。《存量房买卖合同》并没有约定一方不履行合同的违约责任，即使法院认定上诉人违约，上诉人也只需双倍返还定金即可。上诉人在签订《存量房买卖合同》之日起七日内即明确表示不再继续履行合同，除了被上诉人支付的中介费18080元以外，被上诉人没有其他任何损失。上诉人双倍返还定金即可弥补被上诉人的中介费损失。一审法院判决上诉人双倍返还购房定金同时支付中介费18080元，远远超过了被上诉人的损失。被上诉人闫仁华答辩称，一、上诉人是在双方签订合同后直接明确表示不再履行合同，从未要求过被上诉人明确支付首付款的方式、时间和数额。二、在双方签订《房屋买卖合同》中已经明确约定，被上诉人是通过自行筹款的方式支付房屋价格。三、双倍返还定金是一种惩罚性质的违约金，并不以实际损失为前提。四、对于中介费的返还和追偿，《房屋买卖合同》中有明确约定，由违约方承担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，2015年7月28日，聂志雄的妻子与闫仁华经中介公司居间服务签订《存量房买卖合同》及《居间服务合同》，该两个合同就双方的相关权利义务进行约定；协议签订后，被上诉人向上诉人给付定金，并向中介公司交纳中介费18080元，过户服务费3000元。在履行协议过程中，因双方就首付款交付时间及数额、过户时间等问题协商未果，上诉人提出解除合同，导致双方不能继续履行上述协议，被上诉人无法实现合同目的，系因上诉人根本违约所致，根据相关法律规定，在此情况下，应有上诉人承担双倍返还定金的义务；根据双方协议约定，“中介公司有权收取居间代理费用，无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。”故一审判决上诉人退还中介费符合双方约定，综上所述，原审判决适用法律正确，程序合法，并无不当，二上诉人上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1252元，由上诉人聂志雄负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 欣代理审判员 杨 莉代理审判员 李成佳二０一六年四月十一日书 记 员 于盟佳 微信公众号“”