（2015）吴度民初字第539号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2017-10-13

案件名称

苏州市吴中区香山街道集体资产经营公司与卢福井、殷海艳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市吴中区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏州市吴中区香山街道集体资产经营公司,卢福井,殷海艳

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条

全文

苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴度民初字第539号原告苏州市吴中区香山街道集体资产经营公司，住所地江苏省苏州太湖国家旅游度假区墅里路22号。法定代表人顾卫列，总经理。委托代理人钟韵康，江苏吴中益律师事务所律师。被告卢福井。被告殷海艳。上列两被告共同委托代理人杨广先，江苏锐华律师事务所律师。本院于2015年9月16日受理了原告苏州市吴中区香山街道集体资产经营公司（以下简称香山街道集体资产公司）诉被告卢福井、殷海艳房屋租赁合同纠纷一案，先依法由代理审判员王伟适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟韵康、两被告及其委托代理人杨广先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香山街道集体资产公司诉称，2010年1月25日、5月25日，其与苏州群丰商贸有限公司签订租赁合同，由苏州群丰商贸有限公司承租香山花园邻里中心商铺。该商铺产权为吴中区人民政府香山街道办事处，该办事处委托其负责管理、出租商铺，出租收益归其所有。苏州群丰商贸承租后，又将部分商铺转租。2010年9月11日将商铺6栋建筑面积为1250平方米转租给被告。由于苏州群丰商贸有限公司拖欠其租金未付，其与苏州群丰商贸有限公司解除合同，已经法院判决并执行。后，其于2012年8月6日向广大承租户发出公告，告知其与苏州群丰商贸有限公司已解除租赁合同，并要求承租户前来变更承租合同主体，原租赁合同内容不变，但被告置若罔闻，未到其处变更，嗣后其又派员上门告知并追讨租金，但被告仍不理睬，拖欠租金至今未付。其认为与被告无法达成协议，其出租房屋收益的目的无法实现。故请求判令被告支付期租金900000元；解除其与被告之间的租赁关系，被告立即腾房归还给其；本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为要求两被告支付其自2012年9月20日起至2015年6月30日止按每年260000元的租金标准计算的租金。被告卢福井、殷海艳共同辩称，对承租使用涉案房屋无异议，但由于涉案房屋在出租时尚未办理好土地使用权证书、房屋所有权证书，致使其所经营的苏州极速飙歌城在开业后无法办理相关手续，被消防部门责令停业，造成了巨大的损失；其经营的飚歌城虽于2011年9月9日才办理了相关手续，但停业期间员工工资、办证的额外手续费是其额外支出，应该由原告承担；由于涉案房屋存在屋顶严重漏水等严重质量问题，造成装修及设备的损坏，致使其无法正常经营，其与原告方多次协商，要求原告对房屋进行维修，但由于房屋自身原因，无法解决漏水问题，同时双方就房租以及给其造成损失的赔偿问题一直在协调，但均未果。综上，不存在其无故拖欠房租的问题，故原告所主张解除合同的理由不存在，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查，2010年1月25日，原告（甲方）与苏州群丰商贸有限公司（乙方）于签订《香山花园邻里中心商铺房屋租赁合同》约定，苏州群丰商贸有限公司租赁甲方香山花园邻里中心商铺，期限自2010年2月28日至2015年2月27日。房屋租金总额为2902918.5元，其中前三年每年租金为563400元，从第四年起每年递增5%。租金交付方式为先付款后用房，租金每半年一付，乙方应提前15日预付下一半年度租金，以此类推。乙方向甲方支付房屋租赁履约保证金100000元。2010年5月25日，原告（甲方）与苏州群丰商贸有限公司（乙方）签订《香山花园邻里中心商铺C栋C1段房屋租赁合同》约定，乙方租赁甲方香山花园邻里中心C栋商铺C1段房屋，其中一楼的租赁期限自2010年7月1日至2015年7月31日，二、三楼及以上的租赁期限自2010年8月1日至2015年7月31日。房屋租金总额为3480356元，其中前三年租金为2013840元，从第四年起每年递增5%。租金交付方式为先付款再用房，租赁合同签订后一次性交清第一年半年期的租金及履约保证金，租金每半年一付，乙方应提前一个月付清下一期的租金，以此类推。乙方向甲方支付房屋租赁履约保证金150000元。另查明，香山花园邻里中心商铺产权属于苏州市吴中区人民政府香山街道办事处。该办事处于2015年9月6日出具了情况说明，明确苏房权证吴中字第××号房产由其下属单位即原告负责出租、收益等有效管理，由此产生的权利、义务均由原告负责承担。原告的企业法人营业执照载明，其经济性质为集体所有制，一般经营项目为香山街道集体资产的投资、经营、管理。再查明，苏州市群丰商贸有限公司（甲方）于2010年5月6日与被告卢福井（乙方）签订《房屋租赁协议》约定，甲方将位于苏州市吴中区香山街道香山花园邻里中心商铺用房第C号商铺中1750平方米出租给乙方。租赁期限为6年，自2010年5月6日至2016年5月5日。租赁期间，前三年每年租金为人民币260000元，从第四年起租金每年递增5%。先付款再用房，租金每年一付，乙方应提前一月预付下一个年度的租金，以此类推。乙方向甲方支付房屋租赁保证金人民币100000元。乙方对房屋的所有装修物品（含固定在房屋上的门、窗和墙地砖等）均归甲方所有，乙方在租赁期满或解除合同后不得搬迁和损坏，如有损坏应予以赔偿。乙方不支付或者不按照约定支付租金达60日的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋。双方合同签订后，甲方给乙方装修时间4个月，不计房租。原告知晓并认可苏州群丰商贸有限公司与两被告之间的转租协议。涉案房屋由两被告租赁使用至今。又查明，原告于2011年7月13日向本院提起诉讼，要求解除其与苏州群丰商贸有限公司之间的租赁合同，收回房屋；苏州群丰商贸有限公司支付原告拖欠房屋租金870736.8元。2011年10月14日本院作出（2011）吴度民初字第0202号民事判决书，判令解除原告与苏州群丰商贸有限公司于2010年1月25日、2010年5月25日签订的两份《租赁合同》，苏州群丰商贸有限公司迁出上述案涉房屋并支付截止2011年7月30日的房屋租金526376.6元。该判决现已发生法律效力。审理中，原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、原告于2012年8月6日发放给香山花园邻里中心承租户的公告一份，载明：香山花园邻里中心商铺房原由其委托苏州群丰商贸有限公司负责对外招租，其已经解除与苏州群丰商贸的合同，租赁户原与苏州群丰商贸有限公司签订的租赁合同仍有效，但出租主体应变为其。自公告之日起三日内到其公司办理变更合同事宜，如逾期不办，视为放弃承租，其有权对外出租。2、原告于2012年11月24日发给被告卢福井的催讨租金通知书一份，载明自2012年7月1日起被告已拖欠其租金达25000元，其已经多次上门催讨未果，要求被告收到通知书后五日内交请上述租金，逾期不交将采取相关措施，并立即解除双方之间租赁关系。3、原告于2012年11月23日发给被告殷海艳的催讨租金通知书一份及邮寄凭证一份，通知书载明自2012年7月1日起被告已拖欠其租金达24800元，其已经多次上门催讨未果，要求被告收到通知书后五日内交请上述租金，逾期不交将采取相关措施，并立即解除双方之间租赁关系。经质证，被告表示记不清楚是否收到上述公告及通知，但该时间段，原告向其表示由于房屋质量问题，故不再收取其房租租金，其只需交纳水电费，待房屋完全修缮后再商量赔偿及房租事宜。审理中，被告卢福井、殷海艳称，二人系夫妻关系，承租涉案房屋作为其经营的苏州极速飙歌城的营业场所，由于涉案房屋两证的问题导致其2011年9月9日才办理相关手续，又加之原告房屋存在严重质量问题，故导致其装修损坏，损失巨大，其就此与原告多次协商，原告亦同意不收取其房屋租金。两被告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、苏州极速飙歌城工商登记资料一份，载明苏州极速飙歌城住所地为苏州市××度假区香山花园邻里中心C栋，投资人殷海艳，从业人数21人。两被告提供该证据证明极速飙歌城于2011年9月9日方办理登记手续，延迟办理是因为原告房屋两证不齐，同时证明该飙歌城从业人员为21人，由于原告原因导致该飙歌城自租赁开始时不能经营，造成其员工工资损失。2、被告拍摄照片6张，证明涉案房屋存在质量问题，导致其不能正常经营，故并非是其无故不付房租。经质证，原告对证据1真实性无异议，但对关联性不认可，认为被告所称损失并非由其造成；对证据2的真实性不认可，不清楚被告照片的拍摄地点及时间。本案审理过程中，原告称（2011）吴度民初字第0202号民事判决书判令案外人苏州群丰商贸有限公司向其支付截至2011年7月30日的租金，该判决生效后其已向法院申请强制执行。2011年7月30日之后案外人苏州群丰商贸有限公司及两被告均未向其交纳过租金，现其仅向两被告主张从2012年9月20日起的房屋租金。两被告称其向苏州群丰商贸有限公司交纳了2010年9月6日到2011年9月5日的租金260000元及履约保证金100000，2011年9月5日之后的租金其未交纳。以上事实由原告提供的房屋产权证书、土地使用权证书、（2011）吴度民初字第0202号民事判决书、公告、催讨租金通知书、邮寄凭证以及被告提供的房屋租赁协议、苏州极速飙歌城工商登记信息、照片以及本院开庭笔录等附卷佐证。本院认为，房屋租赁合同解除后，出租人有权要求次承租人腾退房屋，次承租人逾期腾退的，应支付逾期腾房占有使用费。本案中，根据本院生效的（2011）吴度民初字第0202号民事判决书，原告与苏州群丰商贸有限公司之间的租赁关系已经解除，在上述租赁关系解除后，原告与作为次承租人的两被告之间未形成新的租赁关系，故苏州群丰商贸有限公司与两被告之间租赁关系随之解除，作为次承租人的两被告应在原告与承租人苏州群丰商贸有限公司的《租赁合同》解除后，将涉案房屋退还给原告。鉴于本院（2011）吴度民初字第0202号民事判决书生效后，被告作为次承租人并未履行退房义务，亦未与原告签订新的租赁协议，故两被告应当迁出涉案房屋将房屋归还原告。两被告的房屋租金交纳至2011年9月5日，在原告与苏州群丰商贸有限公司之间的《租赁合同》解除后，两被告仍然继续使用涉案房屋，且未交付相应的房屋使用费，故两被告应当自原告要求其迁出房屋之日起按照其与苏州群丰商贸有限公司之间租赁协议约定的租金标准每年260000元向原告支付至实际迁出之日的房屋占有使用费，原告于2012年8月6日通知两被告迁出，现原告仅主张自2012年9月20日起至2015年6月30日止按每年260000元租金标准计算的房屋占有使用费，系原告对其自身权利处分，且于法不悖，本院尊其自愿。由于被告所称履约保证金，系其向案外人苏州群丰商贸有限公司交纳，且未能提交相关证据予以证明，故本院对此不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告卢福井、殷海艳于本判决生效之日起十日内迁出其承租的位于苏州市吴中区香山花园邻里中心商铺房第C号商铺（1750平方米）。二、被告卢福井、殷海艳于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区香山街道集体资产经营公司自2012年9月20日起至2015年6月30日止按每年260000元标准计算的房屋占有使用费。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区非税收入财政汇缴专户，开户行：中国银行苏州市吴中支行，账号：52×××78。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12800元，由原告苏州市吴中区香山街道集体资产经营公司负担1707元、被告卢福井、殷海艳负担11093元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审　判　长　　王　伟人民陪审员　　陈健红人民陪审员　　钱其新二〇一六年四月十一日书　记　员　　陈　亮朱瑞 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