（2016）苏04民终122号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-07-15

案件名称

张建平与常州新城房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省常州市中级人民法院

所属地区

江苏省常州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张建平,常州新城房产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省常州市中级人民法院民事判决书（2016）苏04民终122号上诉人（原审原告）张建平。上诉人（原审被告）常州新城房产开发有限公司，住所地常州市武进高新技术产业开发区。法定代表人王振华，该单位董事长。委托代理人陆燕军，博爱星（上海）律师事务所律师。上诉人张建平与上诉人常州新城房产开发有限公司（以下简称新城公司）房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人不服常州市钟楼区人民法院（2014）钟民初字第349号民事判决，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审情况：张建平诉称，2010年1月20日，张建平与新城公司签订房屋买卖合同一份，由张建平购买新城公司开发的新城首府3幢702号房屋，购房总价为4060318元，合同约定房屋交付日期为2011年12月31日前。合同签订后，张建平按约履行了交付购房款的付款义务，但新城公司在2011年12月31日未能交付符合合同约定质量要求的精装修房屋，经张建平催促，迟至2014年1月22日新城公司多次整改建造的精装修房才勉强符合可以交付入住，仍存在装修上的瑕疵及中央空调不能正常工作等问题。张建平购买的房屋为精装修房屋，不能按照毛坯房的交付要求交付，新城公司的行为违反了合同的约定，给张建平的生活、工作带来不便，也给张建平精神上带来了极大的痛苦。为保证张建平合法权益，特诉至法院，请求判令：1、新城公司承担逾期交付合格房屋的违约金610671.82元；2��新城公司赔偿张建平经济损失10670.40元（物管费9248.40元，电梯费822元，车位管理费600元）；3、要求房屋的保修期自2014年1月24日至2016年1月23日止；4、诉讼费用由新城公司承担。后审理中，张建平变更诉讼请求，请求判令：1、新城公司承担违约金582655.36元（自2012年1月1日至2014年4月30日银行贷款利率计算）；2、新城公司赔偿张建平经济损失10670.40元（物管费9248.40元，电梯费822元，车位管理费600元）；3、要求房屋的保修期自2014年7月1日至2016年6月30日止；4、诉讼费用由新城公司承担。新城公司辩称，一、新城公司对新城首府3-702号房屋的交付未构成违约。新城公司于2011年12月13日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，张建平于2011年12月16日在新城公司处办理了房屋的相关交付手续，并领取了房屋的钥匙，新城公司已依双方签订的商品房买卖合同第十一条之约定向张建平交付了通过政府部门验收的质量合格的房屋，未构成合同违约。张建平要求新城公司承担逾期交付违约金无事实和法律依据；二、张建平要求新城公司赔偿经济损失、延长保修期无法定依据。新城公司向张建平所交付的房屋竣工验收合格，并无质量问题。针对张建平提出的墙纸起皱、污渍、吊顶灰尘问题新城公司及时进行了处理，并按照张建平的要求多次更换了墙纸，新城公司已尽保修义务。房屋墙纸问题并不属于司法解释规定的房屋质量问题严重影响正常居住使用的条件，张建平系因自身原因未入住房屋，张建平要求新城公司赔偿物业费、电梯费、车位管理费无事实和法律依据，该笔费用与答辩人无关。新城公司按照法律、法规规定承担保修责任，无义务为张建平延长至2016年1月23日；三、新城公司不应承担本案的诉讼费用。新城公司按照合同约定向交付房屋，并承担保修义务，并不构成合同违约，也未给张建平造成实际损失，无需承担本案的诉讼费用。综上，请求驳回张建平的全部诉讼请求。原审查明，2010年1月20日，张建平与新城公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：张建平以单价每平方米16742.20元的价格购买新城公司开发的新城首府3幢702号房屋（施工编号为3幢602号房，建筑面积242.52平方米）一套。合同第十一条交付期限、交付条件、交付手续中约定：新城公司应在2011年12月31日前将同时符合下列条件的商品房交付张建平使用：1、该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续；2、小区内公共配套设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、道路、供电、给水、排水、供气等市政公用设施按设计要求建成，并达到正常使用条件；4、园林绿化工程按设计要求建成（因季节因素可顺延，但最迟应在半年内实施到位）。第十六条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照出卖人据实赔偿装饰、设备差价的方式处理。合同附件四：合同补充协议第八条第（四）项约定：房屋交付过程中发生或发现下列情形不影响双方按约定的期限办理房屋交付手续，但出卖人应在交付后按合同相关约定承担相应的责任：（1）质量瑕疵问题（主体机构不合格与严重影响正常经营使用除外）；（2）、装饰和设备标准未达到合同附件三约定的标准；……第（五）项约定：除本合同另有约定外，若买受人无理由或以本条第（四）款的情形或其他未经过法定检测机构确认质量问题或其他事由延迟或拒绝办理该商品房的交付手续拒绝接受房屋的，出卖人有权视为房屋交��行为已完成，验收合格，房屋灭失、毁损等风险自约定或通知交付日期起转移给买受人，该商品房的保修期限也从该日起算。第十二条约定：（一）商品房的装饰、设备未达到附件三约定标准的，买受人应当在交付当日向出卖人提出，出卖人应按双方约定进行赔偿。买受人不得以此为理由拒绝交付房屋。第十四条对合同第十八条补充如下：（一）在保修期内发生的属于保修范围内的工程质量问题，出卖人应免费修复，买受人应给予必要的配合……。（三）该商品房的保修范围和保修期限以出卖人向买受人提供的《住址质量保证书》为准，保修期从出卖人向买受人交付该商品房之日起计算。2011年12月13日，涉案房屋所在工程于常州市城乡建设局办理备案手续。同月15日，双方办理房屋结算手续，房屋结算清单显示涉案房屋实际面积为244.69平方米，实际房价3974358元，房款张建平已付清。2011年12月16日，张建平在新城首府小区钥匙发放登记表上签名领取钥匙，该登记表备注栏先注明“临时交付”，后“临时交付”字样被划掉，又备注“已领钥匙”；张建平对此陈述其当时要求先验房，再交付，而新城公司提出必须先办理手续才能验房，双方存在争议，后商量先临时交付拿钥匙去验房；新城公司陈述房屋交付的标准主要在于钥匙的接收，领取了钥匙即视同取得房屋的占有、使用权利，已构成实际交付。在业主入住验收单上，双方确认以下验收内容存在问题：1、厨房移门门套上方破损；2、整体精保洁；3、走廊次卧开门处大理石破损，走廊大理石破损；4、进门处大理石门套做工粗糙；5、客厅装饰柜内木实材多处破损;6、主卧卫生间装饰柜内玻璃未放平；7、主卫左侧大理石破损（业主要求换）；8、主卫顶部刷白；9��衣帽柜内边缘粗糙；10、主卧内顶部有污渍；11、衣帽间门套粗糙；12、次卧木门上方开裂；13、走廊有一灯坏；14、微波炉放置不正；15、儿童房内窗户上方墙纸破；16、客厅几块大理石需处理（内有杂色）；17、厨房收纳柜不好开；18、进门处收纳柜木实面需处理；19、厨房间水槽内有污渍。2013年6月28日，新城首府物业服务中心工作人员陆秀保就新城首府3幢702室出具整修记录一份，显示：1、2012年5月702室吊顶裂缝修补；2、2012年7月份、8月份修补更换主卧、过道墙纸；3、2012年12月份、2013年1月份更换电视背景墙、餐厅墙纸；4、2013年4月、5月更换客厅与餐厅交汇处、客卧过道、玄关处墙纸、更换次卧卫生间墙纸；5、2013年5月拆修马桶浴缸。2013年7月27日，双方又对涉案房屋进行验收，双方签字确认的入住验收单显示：1、进门处客厅左侧墙纸有折皱��2、次卧左墙墙纸有污渍，背景墙有污渍；3、主卧卫生间有一块大理石脏；4、主卧书房空调出风口脏；5、主卧书房吊顶有灰尘；6、主卧走廊灯泡不亮；7、客厅背景、墙纸空鼓，窗下沿墙纸污渍；8、空中花园地砖油面受损，吊顶有灰尘；9、客卫、客卧门顶墙纸起翘，门套重新打胶。2013年11月17日整改单的验收内容为：1、客厅背景墙墙纸处理后仍有起翘现象；2、客卧过道墙纸处理后仍有起翘现象；3、主卧墙纸补胶；4、智能箱电视接头未接；5、主卧外阳台顶开裂有污渍；6、主卧、书房木基座补漆；7、客厅玻璃漏气。2014年1月22日，双方再次验收的入住验收单验收内容显示：1、客厅背景墙墙纸起翘；2、进门口右侧墙纸起翘；3、主卧阳台吊顶裂缝；4、餐厅北面墙纸需修补；5、走道灯有不亮；6、洗衣房台盆不存水；7、空调一开就跳闸，并在其后标注“年后统一维修（正月十五后）”。原审庭审中，张建平陈述新城公司承诺会修整，但几年了仍未修复，严格而言房屋到现在都没有交付给张建平，张建平于2012年7月正式提出要求整改，并给新城公司半年的时间，如还修不好就要让新城公司赔偿；张建平同时提出房屋还存在电路不通、没有热水和浴缸会自动发送声音等问题，也没有及时得到解决，经过半年才弄好。张建平并确认房屋本身暂时没有问题，也没有提出房屋结构问题，现只提出装修上的质量问题，其已于2015年5月入住该房屋。新城公司对验收单的真实性无异议，但认为新城公司一直在对张建平提出的维修问题在进行处理，验收单上所列问题均不属于房屋质量问题，仅仅是装修上面的保修责任；张建平何时入住是其权利，与新城公司无关。2013年10月25日，张建平书面告知新城首府物业中心，称因涉案房屋存在诸多装修质量问题，致使其一直没能入住，直至2013年7月27日仍没得到完全解决，故要求退回原先交付的物业费、车位管理费等10670.40元。新城首府物业服务中心于2013年10月28日在该书面材料上书面注明“因涉及装修质量异议，经物业协调，工程部夏工、陈工及业主本人于10月25日进行了协商，承诺十天内给予业主答复”，并加盖印章。2013年11月1日，新城公司向张建平发出《通知函》一份，内容为“我司已根据您的要求，同时依据我司与您所签订的《商品房买卖合同》中关于“房屋维保”的约定及房屋交付时我司所提供的《房屋质量保证书》的承诺已向您提供保修服务。现户内问题已得到及时维修处理。关于您所提到的赔偿要求，由于无相关合同及约定，恕我司无法认同”。2013年12月17日，原告向被告发出《催交函》一份，称至该日仍存在：��厅电视背景墙起翘、阳台顶开裂、餐厅过道墙纸脱壳裂开及筒灯不亮等现象，并使得其一直不能入住，希望新城公司尽快将房屋整修好交付，并因此产生的一切责任由新城公司承担。因协商不成，原告遂以新城公司交付的房屋装修质量不能达到入住标准，已构成逾期交付为由诉至法院，要求判如所请。原审另查明，2011年12月15日，张建平向新城首府物业服务中心缴纳电梯费822元、车位管理费600元及物业费9248.4元。原审认为，双方于2010年1月20日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案主要争议焦点在于涉案房屋是否构成逾期交付。双方在《商品房买卖合同》第十一条对交付条件已有明确约定，涉案房屋于2011年12��13日工程竣工并验收备案，具备交付条件，新城公司亦按合同约定期限前通知张建平交付，履行交付义务，张建平现庭审中认可涉案房屋本身并无问题，仅因装修质量不能达到入住标准而主张逾期违约，但依据双方签订的合同第十六条及附件四补充协议之约定，达不到约定装饰、设备标准的，张建平有权要求新城公司据实赔偿装饰、设备差价，属于保修范围内的工程质量问题，新城公司应免费修复，故张建平将房屋装修存在的质量问题视为房屋逾期交付缺乏法定及约定依据，其据此要求新城公司承担因逾期交付的违约金及顺延房屋的保修期，法院不予支持。但鉴于所购买的房屋为精装修房，交付本可入住，其购买价格、物业收费标准等均高于一般住宅，对新城公司的所售房屋的要求也应高于一般住宅，但从2011年12月15日验房之日直至2014年1月22日，虽经新城公司及物��公司多次维修，涉案房屋仍存在墙纸起翘、吊顶裂缝等装修质量问题，影响张建平的正常居住及居住的舒适性，故新城公司应对因装修所导致的张建平的损失承担相应的民事责任。张建平在新城公司交付的涉案房屋存在装修问题且经其多次维修后仍未能完全修复时，亦应在合理期限内及时采取自行修复等合理措施避免损失扩大，对其扩大的损失，法院不予支持。综合衡量房屋价款、装饰标准及房屋所存在的装修质量问题，法院酌情确定张建平自行修复的合理期限以四个月为宜。鉴于双方虽在合同中约定对达不到约定标准的装饰新城公司应据实赔偿差价或免费修复，但并无对修复的延误期间约定违约金或违约金的计算方式且损失数额难以确定，法院按照已付购房款总额，参照张建平主张时中国人民银行六个月内贷款基准利率5.6%计付，即74188元（实际房价3974358元×5.6%÷12×4）。该期间内的物业管理费、电梯费、车位管理费等计3556.8元也应一并由新城公司承担。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、常州新城房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿张建平损失77744.8元；二、驳回张建平的其他诉讼请求。三、案件受理费10014元，由张建平承担8761元，常州新城房产开发有限公司承担1253元。上诉人张建平不服上述判决，向本院提起上诉称：1.一审认定错误。首先，其所购房屋属精装修房屋，不属于一般毛坯房交付。精装修房屋的交付，不仅要求房屋主体验收合格，同时还要求合同约定的精装修标准验收合格，满足交付即可入住条件为前提，这是业主购买精装修房屋的合同目的所在。一审法院以毛坯房经综合验收合格具备交付条件的标准来衡量并认定本案装修房也符合条件，显然与合同的目的相悖。补充协议第八条第四项明确约定：质量瑕疵不影响房屋交付手续、但主题结构不合格皆严重影响正常经营使用的除外。从一审法院查明的事实看，维修和验收记录显示：2013年5月有拆修马桶、浴缸等记录，2014年1月22日再次验收的入住单发现空调一开就是跳闸（承诺正月十五后维修）等质量问题，新城公司在2014年4月15日才将热水管及插座线路接通，这些质量问题显然不属于一般质量瑕疵，而直接影响到正常的使用功能这些问题的存在显然不符合交付入住条件。因此新城公司逾期交房的事实客观存在，张建平追究其违约责任有事实依据。其次，在房屋未经业主验收的情况，新城公司要求先领钥匙再验房（注明是临时交付），并以领取钥匙作为房屋交付，严重违背了合同法平等、自由、公平和诚实信用的基本原则，该行为应属无效民事行为，法院支持该行为不当。再次，新城公司逾期交付的期限应该从合同约定的2011年12月31日之次日起计算，至张建平接受交付入住该房屋止，张建平起诉主张自2012年1月1日至2014年4月30日止期间按合同约定的计算标准计算违约金不超过合同约定。最后，由于所购房屋满足正常使用条件，张建平在入住前所交纳的电梯费、物管费、车位费等不属于新城公司向张建平赔偿的损失部分，应向张建平退还。2.一审判决适用法律错误，判决结果不当。第一，一审判决认定了新城公司违约事实的存在，并认为新城公司应当对张建平因此造成的损失进行赔偿。但判决同时认定张建平未采取措施避免损失扩大，扩大的损失由张建平自行承担，本案争议的焦点就是��时算交付，是新城公司认为的交钥匙即算交付，还是张建平认为的因质量问题严重影响房屋正常使用需整改完毕符合正常使用条件后才算交付。张建平认为至少应当认定2014年1月22日热水管及电路接通才能算勉强交付，因此空调、电路、热水尚不能正常使用，在此之前房屋未交付，张建平无权也无义务对房屋自行整改，交付前的损失由张建平承担无法律依据。第二，张建平依据合同追究新城公司逾期交付房屋的违约责任，具有选择权，根据合同第十二条第一项（2）的约定，张建平要求新城公司继续履行合同，并按逾期实际天数每日万分之二承担违约金符合约定也不违反法律规定，法院应当予以支持。但一审判决以总房价的四个月利息判决新城公司缺乏法律依据，也与合同约定相悖。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果不公正，请求二审法院查明事实并依法改判。上诉人新城公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决超出张建平诉请。2、新城公司承担物管费无事实依据。二审中，对原审查明的事实各方无异议部分本院予以确认。本院认为，一、关于张建平上诉部分。争议1.关于上诉人张建平上诉认为涉案房屋质量较差，交付不符合约定，不符合入住条件，不属于一般质量瑕疵的问题。本案据双方记载装饰的不达标事项、整改内容显示，均属可整改、整修的范围，属涉案房屋装饰质量瑕疵。目前已完成整改、整修，张建平亦已入住。上诉人张建平上诉认为因涉案房屋质量不符合入住条件的上诉理由，与实际情形存在较大差异，该上诉理由本院不予采信。争议2.关于上诉人张建平上诉认为涉案房屋存在逾期交付违约，本案应以整改完毕交付为确定交付日期的问题。2011年12月16日，张建平领取了涉案房屋钥匙，张建平对装饰质量持异议，其后发生对房屋质量整改与整修。如不发生交付事实，则无后续对房屋质量瑕疵进行整改与整修的事实。审理认为，2011年12月16日张建平领取了涉案房屋钥匙的行为，应视为房屋交付行为，原认定并无不当。上诉人张建平该上诉理由，本院不予采信。争议3.关于上诉人张建平上诉认为因房屋质量问题，不能满足居住条件，因此电梯费、物管费、车位费应予免除的问题。上列费用原审认定已由新城公司承担。上诉人张建平该上诉理由，本院不予采信。二、关于新城公司上诉部分。争议1.关于上诉人新城公司上诉认为原审判决超出张建平诉请的问题。经查原审判决未超出张建平诉请。上诉人新城公司该上诉理由，本院不予采信。争议2.关于上诉��新城公司上诉认为新城公司承担物管等费用无事实依据的问题。虽然张建平于2011年12月16日，张建平领取了涉案房屋钥匙，由于存在房屋质量整改与整修的事实，该部分损失费用应由新城公司承担。上诉人新城公司该上诉理由，本院不予采信。综上，上诉人张建平、新城公司的上诉理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元10014元，由上诉人张建平负担5007元，由上诉人常州新城房产开发有限公司负担5007元。本判决为终审判决。审　判　长　　丁　飞审　判　员　　邵泽宇代理审判员　　刘岳庆二〇一六年四月十一日书　记　员　　汪芫朗来源：百度“”