（2016）辽01民终3597号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-05-10

案件名称

上诉人赵红、康建与被上诉人沈阳市碧桂园房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵红,康建,沈阳市碧桂园房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2016）辽01民终3597号上诉人（原审被告）赵红，女，1970年7月20日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。上诉人（原审被告）康建，男，1969年6月14日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）沈阳市碧桂园房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区碧桂街10号。法定代表人杨文杰，系该公司总经理。委托代理人李珊珊，女，1992年12月5日出生，汉族。委托代理人白雪，女，1991年10月26日出生，汉族。上诉人赵红、康建与被上诉人沈阳市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服（2015）北新民初字第02048号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。碧桂园房产公司一审中诉称，1、要求解除碧桂园房产公司与赵红、康建签订的《商铺租赁合同》；2、要求赵红、康建支付所拖欠的房屋租金32160元及滞纳金2000元；3、要求赵红、康建承担本案诉讼费用。赵红一审中辩称，碧桂园房产公司公司王岩经理答应在二年的免租期外，免除一年的房屋租金，当时签写了一份书面合同，碧桂园房产公司公司王岩经理拿到总部审批去了。碧桂园房产公司还答应给我们一年的采暖费做为我们冬季开业的损失费用，我是2014年10月份实际离开涉案房屋的，不同意支付房屋租金，因为房屋漏水造成我所开药店药品的损失，至今没有赔偿我。康建未答辩。经一审法院审理查明，碧桂园房产公司与赵红、康建于2011年5月16日签订《商铺租赁合同》，赵红、康建承租碧桂园房产公司位于沈阳市沈北新区辉山经济开发区25号商铺（碧桂街1号商业网点），该合同署名承租方为程瑞，审理中，碧桂园房产公司与赵红、康建均认可系赵红、康建实际以程瑞的名义承租涉案房屋，程瑞签名亦为赵红、康建委托他人代签，赵红、康建对合同权利义务内容均予以承认。双方租赁合同约定租期自2011年6月1日至2019年5月31日，租金约定为前两年为免租期，2013年6月1日-至2014年5月31日按每月1729元支付租金，2014年6月1日至2015年5月31日按每月1902元支付租金，2015年6月1日至2016年5月31日按每月2093元支付租金……。合同第四条第4项约定“乙方（赵红、康建，下同）应在公历10号前分别到甲方（碧桂园房产公司，下同）财务部以现金或转账方式交纳当月租金，到物业服务公司财务部以现金或转账方式交纳当月的物业服务费，乙方交纳租金或物业服务费每逾期一天，应分别向甲方或物业公司支付欠款额千分之五的滞纳金。”合同第四条第5项约定“乙方在签订合同时应向甲方支付租赁合同保证金人民币7145元及预缴一个月租金1729元。上述保证金在乙方没有任何违约行为的前提下，由甲方在本合同终止且乙方依约交回该商铺之日起15天内无息退还乙方，但下列情况除外……（1）若租赁期满或本合同终止时，存在乙方拖欠甲方租金、水费、电费及其它费用等违约情况，甲方有权将该保证金先行冲抵乙方拖欠的租金、水费、电费、违约金及其他应付费用后，再将剩余部分移交乙方……”。租赁合同签订后，赵红、康建向碧桂园房产公司支付了保证金7145元及第一个月的房屋租金1729元。审理中，双方均认可现赵红、康建已经离开涉案房屋，双方均同意解除合同。关于租金的支付截止期限，碧桂园房产公司主张赵红、康建实际于2014年11月离开涉案房屋，要求赵红、康建支付租金至2014年11月30日。赵红、康建主张已经于2014年10月离开涉案房屋。审理中，赵红、康建主张因涉案房屋漏水造成其损失，碧桂园房产公司公司经理王岩同意在两年免租期外再免除一年的房屋租金，碧桂园房产公司对被告主张的该事实不予承认。上述事实有《商铺租赁合同》、照片，收款收据及当事人陈述等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，康建经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，赵红、康建实际承租了碧桂园房产公司位于沈阳市沈北新区辉山经济开发区25号商铺（碧桂街1号商业网点），碧桂园房产公司与赵红、康建均同意按2011年5月16日形成的商铺租赁合同确定双方权利义务，对碧桂园房产公司与赵红、康建之间的租赁关系予以认定。合同签订后，碧桂园房产公司已经将涉案房屋交付赵红、康建使用，故赵红、康建应向碧桂园房产公司支付房屋租金。关于赵红、康建应付租金期限，赵红、康建虽陈述于2014年10月离开涉案房屋，但并没有提供证据加以证明，且赵红、康建离开涉案房屋并不能确定双方合同权利义务的终止，现碧桂园房产公司要求支付租金至2014年11月，予以支持，故赵红、康建应付租金32160元（1729元／月×12个月＋1902×6个月）。本案中，赵红、康建已经支付了第一个月的租金1729元并交纳了保证金7145元，根据合同约定，双方权利义务终止时保证金应先行冲抵拖欠的租金、水、电费等，故对赵红、康建交纳的保证金应从应付款32160元予以扣除，对赵红、康建要求返还房屋保证金的主张，不予支持，故赵红、康建现应向碧桂园房产公司付款23286元（32160元-7145元-1729元）。关于碧桂园房产公司要求赵红、康建支付滞纳金的请求，双方合同约定为每逾期付款一天，按欠款额千分之五支付滞纳金，现碧桂园房产公司仅要求支付2000元，予以确定。关于赵红、康建主张碧桂园房产公司公司负责人员承诺免除其一年租金、免除相关采暖费及涉案房屋漏水造成药品损失等问题，因赵红、康建未提供相应证据加以证明，无法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司与被告赵红、康建之间的房屋租赁合同关系；二、被告赵红、康建于本判决发生法律效力10日内给付原告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司房屋租金23286元；三、被告赵红、康建于本判决发生法律效力10日内给付原告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司滞纳金2000元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；案件受理费650元，减半收取325元，由被告赵红、康建负担。宣判后，赵红、康建不服原审法院判决，向本院提起上诉1、请求人民法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、请求人民法院依法判决被上诉人赔偿上诉人经济损失50万元整；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一审法院认定事实不清。1、2011年8月7日，上诉人发现房屋屋顶漏水，把药房中的柜台、电脑、冰箱和药品泡坏。碧桂园招商办答应给上诉人维修，减免一年房费，至今没有履行。2、碧桂园每年都在不通知并没有得到上诉人允许的情况下对药房进行外墙装修，并强制更换药房连锁公司的统一牌匾，使上诉人无法正常营业。2013年7月，碧桂园要对药房门窗进行更换并进行室内装修，上诉人开始不同意，经协商后，碧桂园将免除上诉人一年的房费，在装修期间的水电费由碧桂园承担，至今没有履行。3、碧桂园房屋质量存在问题。由于外墙皮脱落造成上诉人的药房的水管、水表冻坏，碧桂园应就此进行赔偿。4、碧桂园私自停电，导致上诉人至今无法营业，并拖欠药师一年半的工资10，800元，会计两年的工资12，000，这些损失应由碧桂园承担。碧桂园房产公司则辩称同意一审法院判决。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实有《商铺租赁合同》、照片，收款收据及当事人陈述等证据在卷佐证，经庭审质证及本院审查，予以认定。本院认为，关于上诉人称因租赁房屋漏水致使经营的产品遭受损失，要求被上诉人赔偿经济损失50万元的上诉请求，在庭审中上诉人称被上诉人经理王岩认可了其所称的因房屋漏水所造成的物品损失，构成事实上的承诺认可，但被上诉人称其公司没有王岩此人，不认可上诉人所说被上诉人公司对其因房屋漏水致使其经营产品所造成损失认可承诺。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人只是称被上诉人口头对其所主张的事实确认，却没有提供相关证据加以证明。再者，根据相关法律规定，法院只针对当事人提出的诉讼请求进行审理，上诉人提出被上诉人赔偿其经济损失50万元，因本案上诉人系原审被告，在本案庭审辩论结束之前也未针对赔偿损失提起反诉，综上，上诉人要求被上诉人赔偿其经济损失50万元的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元由上诉人康建、赵红负担。本判决为终审判决。审　判　长　　贾宏斌审　判　员　　周海鹏代理审判员　　史舒畅二〇一六年四月十一日书　记　员　　王潇潇本案判决所依据的相关法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。百度搜索“”