（2015）深福法民三初字第1913号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2017-01-05
案件名称
崔慧敏与李红党房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市福田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崔慧敏,李红党
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第1913号原告（反诉被告）崔慧敏，女，汉族，1984年1月23日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人夏木林，男，汉族，1989年5月23日出生，住址广东省深圳市福田区，公民代理。被告（反诉原告）李红党，男，汉族，1980年4月9日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人肖云品，广东星辰律师事务所律师。上列原告崔慧敏诉被告李红党房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后，被告提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法由代理审判员吴颂、人民陪审员蒋如秋、陈绍粦组成合议庭适用普通程序审理本案，于2015年11月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人夏木林、被告委托代理人肖云品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年6月22日，原告与被告在居间方深圳市世华房地产投资顾问有限公司梅林金梅花园五栋104号铺相关客户经理的见证下签订了编号为1508725的《二手房买卖合同》，约定原告将其位于深圳市蓝宝石名庭1107的房产以165万元的实收价格出售给被告，房产交易所产生的一切费用由被告承担，同时被告需于《二手房买卖合同》签订时向原告支付房产交易定金10万元，并于《二手房买卖合同》签订之日起30日内（即至2015年7月21日）付清首期款50万元至原告指定银行监管账户，若被告无法取得银行贷款承诺额或者银行贷款额不足以支付房款的，应于知道后10日内补足应付房款，否则视为违约。截至起诉日，被告除向原告支付人民币10万元定金外，一直未将首付款足额支付至原告指定银行监管账户，被告逾期履行《二手房买卖合同》所约定的义务已经超过15日，属于根本违约。另外，被告在与原告及居间方签订《二手房买卖合同》时明确表示其为首套购房，可以申请首套房贷款。但事实上，被告还有其它房产尚未结清贷款，本次贷款实际为被告第二套购房，首付款应为购房款的70%并且不能申请首套房贷款。由于被告根本违约并且故意欺骗原告订立合同，导致合同已经无法继续履行，根据《二手房买卖合同》的约定，原告有权解除合同并没收被告已支付的定金。据此，请求法院判令：1、解除编号为1508725号的《二手房买卖合同》；2、被告向原告交付的10万元房产交易定金归原告所有；3、被告向原告赔偿房屋空置期的租金损失、赎楼款利息损失、赎楼费、误工费及车马费损失共计6.05万元（暂计至起诉日）；4、被告向原告支付违约金1.452万元（暂计至起诉日）；5、由被告承担本案的诉讼费用。后原告变更诉讼请求为:1、解除编号为1508725号的《二手房买卖合同》;2、被告向原告支付违约金33万元;3、被告向原告赔偿房屋空置期的租金损失、赎楼款利息损失、赎楼费、误工费及车马费损失共计6.05万元（暂计至起诉日）；4、被告承担本案的诉讼费用。针对原告的起诉，被告答辩称：被告不清楚原告认定被告根本违约的事实和理由，是指被告没有在宽限期内支付首期款，还是被告没有在收到银行通知后补足房款，还是被告在订立合同时进行了隐瞒，未告知其二套房的事实。如果是第一项，本合同于2015年6月22日签订，被告应在30日内即2015年7月22日之前支付首期款，宽限期为15天即2015年8月6日，被告在宽限期内已按合同约定将首期款支付至监管账户。关于第二项，被告在2015年8月11日收到银行通知后，即补足了1万元购房款到监管账户，除此之外被告没有收到任何银行关于补足款项的通知。关于第三项，被告并未隐瞒上述事实，也不可能隐瞒，信息在系统是公开的，即便原告认为构成了隐瞒，在法律上也是撤销合同事由，并非解除合同事由。综上，被告不存在根本违约，对原告诉求的第2、3、4项应予以驳回。对原告第1项诉求，对原告来说应确认合同解除，而非判令解除，原告已于8月10日解除了合同。被告并提起反诉称：2015年6月22日，被告与原告通过居间方深圳市世华房地产投资顾问有限公司签订了编号为1508725的《二手房买卖合同》，约定原告将其位于深圳市蓝宝石名庭1107的房产以165万元的实收价格出售给被告，被告需于上述合同签订之日向原告支付房产交易定金10万元，并于合同签署之日起30日内（即2015年7月22日）付清首期款约50万元至指定银行监管账户。如一方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为，另一方有权解除合同并要求对方支付违约金或适用定金罚则。根据上述合同，被告在合同签署之日向原告交付了10万元购房定金，并于2015年8月3日之前即在15日宽限期届满之前向资金监管账户汇入了款项：39.5万元。上述二项款项合计支付首期款49.5万元。然而原告拒不履行资金监管配合义务，致使资金无法监管，合同约定的后续事项也无法如期进行。且原告在被告未构成根本违约、不具备解除合同的条件下，于2015年8月10日通知被告强行解除合同。被告认为,合同的解除应当依法依约进行,原告在不具备解除合同的条件下强行解除与被告之间的合同，导致该合同无法继续履行，其行为已构成根本违约，依法应当承担相应责任。据此，请求法院判令：1、解除编号为1508725的《二手房买卖合同》；2、原告双倍返还定金20万元；3、原告返还赎楼费6500元；4、原告承担本案的全部诉讼费用。针对被告的反诉，原告答辩称：原告并未构成违约，原告已经在7月30日配合在北京银行高新园支行签订资金监管协议，是因为被告的事先违约，未足额支付首期款，未通知银行做资金监管。根据银行客户经理录音记录可知，即使进行资金监管也没有意义，因为被告根本无法从银行获得贷款，所以原告未构成违约。经审理查明，2015年6月22日，原告（卖方）与被告（买方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市福田区蓝宝石名庭1107房产以165万元价格转让给买方，购房定金共计10万元，买方在签订合同当日支付；经双方协商，约定买方向银行按揭贷款方式支付约定的楼款。买方用于签署合同之日起30日内（含当日）内付清首期款以银行承诺贷款为准，约50万元；并于上述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提前签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约；前述采取银行按揭付款方式下的首期款交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在签署约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户。房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼；买卖双方须于买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方逾期履行超过十五日，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。同日，被告向原告支付定金10万元。2015年7月29日，被告向原告账户支付6500元，备注为蓝宝石名庭1107赎楼费。原告当庭确认已收到，但认为不需要返还。2015年7月30日，双方前往北京银行深圳高新园支行（以下简称北京银行）申请资金监管。7月31日至8月3日，被告往资金监管账户陆续转入资金395050元。2015年8月6日，原告向被告发出短信称首付款应于2015年7月21日付清，超过15日可解除合同并没收定金。并告知被告如果明天下午5点前还未收到首付款，被告就构成根本违约。被告立即回复称，首付款周二就付完了。但是没有及时通知银行。随后，被告短信通知北京银行客户经理罗千里，称：首期款监管款前几天已打入监管账号，忘了告诉你。罗千里则回复称：好的，明天就做监管。2015年8月10日，原告向被告发出短信，称被告存在根本违约，通知被告解除合同。2015年8月11日，被告再次向监管账户转入监管资金10000元。同日，被告向罗千里发出短信称：上午按照罗千里的要求多存了一万元到账号。并要求罗千里不要再受卖方干扰，请求罗千里今天帮忙做监管。罗千里则回复称主要是监管是两个人签字，现在业主说不做监管，银行不能强行去做。根据被告的调查取证申请。本院向北京银行客户经理罗千里进行了调查取证并制作了相应的笔录。根据罗千里的陈述：原被告双方于2015年7月30日前往北京银行填写了一个资金监管申请书，该申请书上没有填写监管金额。金额一般是银行在查询到买方征信后由银行填写。本案中，当时计算的资金监管金额为395000元，但是银行的贷款一定是个整数，于是银行当即告知双方监管的资金是40万元，并告知双方买方何时将资金存入买方名下的监管账户，银行何时为双方做资金监管。买方在将395000元存入监管账户后，不久告知银行已存入资金。但是经核查后，发现金额不够，遂要求买方存入40万元整。后买方于8月11日补足了监管资金。在买方补足监管资金之前，银行已查过买方的资信记录，发现买方名下有一套房，而且存在房贷没有还清，银行就要求买方结清贷款并提供结清证明，才能上报贷款审批材料。但买方一直没有向银行出具结清证明。大概8月7日、8日的样子，卖方致电银行询问资金监管的情况时，银行告知卖方上述征信的查询情况，显示买方名下有房贷。卖方说暂时不做资金监管，需要与买方就该问题进行协商。另查，被告于2015年8月14日向中国邮政储蓄银行提前还清其名下的房屋贷款。本院于2015年8月27日向李红党送达崔慧敏的起诉材料。2015年10月9日向崔慧敏送达李红党的反诉材料。本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告在合同履行过程中，未按合同约定与被告前往银行办理资金监管手续，导致被告合同目的无法实现。被告有权要求解除合同并要求原告双倍返还定金200000元及要求原告返还赎楼费6500元。关于合同解除的时间。被告并未提交证据证明在起诉前已向原告主张要求解除合同，则本案涉案房屋买卖合同的解除时间应为原告收到本院向其送达的被告反诉材料之日，即2015年10月9日。原告虽起诉主张被告存在违约行为。但首先，原告与被告于2015年7月30日前往银行申请资金监管及提交按揭贷款申请。该事件虽晚于合同约定的日期，但前往银行办理资金监管系买卖双方共同的合同义务。双方均未举证证明去银行办理资金监管延迟的原因。且即便该日晚于合同约定的日期，也未晚于合同约定的合理宽限期15天。原告并不能据此主张解除合同并要求被告承担解除合同的违约责任；其次，原告于2015年8月3日即已在资金监管账户内存入395000元的首期款。虽然剩余首付款5000元迟至8月11日才支付。但如前所述的，双方当事人在7月30日才申请资金监管，应视为双方当事人合意延迟了合同的履行期限。而根据合同约定，申请资金监管后3日内需要付清首期款。被告即便8月11日才支付完毕所有的首期款监管资金，也未超过合同约定的15日宽限期；再次，被告名下虽有一套房产存在房贷，无法按照三成首付申请银行按揭贷款，但被告在8月14日即已还清第一套房产的房屋贷款。且即便被告没有还清贷款，银行无法承诺发放足额房贷的，根据合同约定，被告亦可以在接到银行通知后，另行筹措资金支付剩余的房款。对于原告主张被告存在根本违约导致合同无法继续履行，本院不予确认。原告据此要求被告承担20%违约金，以及房屋空置期的租金损失、赎楼款利息损失、误工费及车马费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告崔慧敏与被告李红党于2015年6月22日签订的《二手房买卖合同》于2015年10月9日解除；二、原告崔慧敏应于本判决生效之日起十日内向被告李红党支付赎楼费6500元；三、原告崔慧敏应于本判决生效之日起十日内向被告李红党双倍返还定金200000元；四、驳回原告崔慧敏的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7157.5元（已由原告预交），由原告负担。反诉案件受理费4397元（已由被告预交），由原告负担。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴 颂人民陪审员 蒋 如 秋人民陪审员 陈 绍 粦二〇一六年四月十一日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅第1页共810页 关注公众号“”