（2015）吴度民初字第538号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2017-10-26
案件名称
538苏州市吴中区香山街道集体资产经营公司与曹垒房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州市吴中区香山街道集体资产经营公司,曹垒
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴度民初字第538号原告苏州市吴中区香山街道集体资产经营公司，住所地江苏省苏州太湖国家旅游度假区墅里路22号。法定代表人顾卫列，总经理。委托代理人钟韵康，江苏吴中益律师事务所律师。被告曹垒。本院于2015年9月16日受理了原告苏州市吴中区香山街道集体资产经营公司（以下简称香山街道集体资产公司）诉被告曹垒房屋租赁合同纠纷一案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟韵康到庭参加诉讼。被告曹垒经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告香山街道集体资产公司诉称，2010年1月25日、5月25日，其与苏州群丰商贸有限公司签订租赁合同，由苏州群丰商贸有限公司承租香山花园邻里中心商铺。该商铺产权为吴中区人民政府香山街道办事处，该办事处委托其负责管理、出租商铺，出租收益归其所有。苏州群丰商贸承租后，又将部分商铺转租。2010年9月11日将商铺9栋建筑面积为840平方米转租给被告。由于苏州群丰商贸有限公司拖欠其租金未付，其与苏州群丰商贸有限公司解除合同，已经法院判决并执行。后，其于2012年8月6日向广大承租户发出公告，告知其与苏州群丰商贸有限公司已解除租赁合同，并要求承租户前来变更承租合同主体，原租赁合同内容不变，但被告置若罔闻，未到其处变更，嗣后其又派员上门告知并追讨租金，但被告仍不理睬，拖欠租金至今未付。其认为与被告无法达成协议，其出租房屋收益的目的无法实现。故请求判令被告支付期租金604800元；解除其与被告之间的租赁关系，被告立即腾房归还给其；本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为要求被告支付其从2012年9月20日起至实际迁出之日止按照年租金189000元标准计算的房屋租金。被告曹垒未作答辩。经审理查，2010年1月25日，原告（甲方）与苏州群丰商贸有限公司（乙方）于签订《香山花园邻里中心商铺房屋租赁合同》约定，苏州群丰商贸有限公司租赁甲方香山花园邻里中心商铺，期限自2010年2月28日至2015年2月27日。房屋租金总额为2902918.5元，其中前三年每年租金为563400元，从第四年起每年递增5%。租金交付方式为先付款后用房，租金每半年一付，乙方应提前15日预付下一半年度租金，以此类推。乙方向甲方支付房屋租赁履约保证金100000元。2010年5月25日，原告（甲方）与苏州群丰商贸有限公司（乙方）签订《香山花园邻里中心商铺C栋C1段房屋租赁合同》约定，乙方租赁甲方香山花园邻里中心C栋商铺C1段房屋，其中一楼的租赁期限自2010年7月1日至2015年7月31日，二、三楼及以上的租赁期限自2010年8月1日至2015年7月31日。房屋租金总额为3480356元，其中前三年租金为2013840元，从第四年起每年递增5%。租金交付方式为先付款再用房，租赁合同签订后一次性交清第一年半年期的租金及履约保证金，租金每半年一付，乙方应提前一个月付清下一期的租金，以此类推。乙方向甲方支付房屋租赁履约保证金150000元。另查明，香山花园邻里中心商铺（香山花园公建9幢）产权属于苏州市吴中区人民政府香山街道办事处。该办事处于2015年9月6日出具了情况说明，明确吴中字第00250710号房产由下属单位即原告负责出租、收益等有效管理，由此产生的权利、义务均由原告负责承担。同时，原告的企业法人营业执照载明，其经济性质为集体所有制，一般经营项目为香山街道集体资产的投资、经营、管理。再查明，2010年5月6日苏州市群丰商贸有限公司（甲方）与被告曹垒（乙方）签订《租房合同》约定，甲方将位于苏州市吴中区香山街道香山花园邻里中心商铺B栋中840平方米出租给乙方。租赁期限为10年，自2010年7月10日至2020年7月9日止。租赁期间，每年租金为人民币180000元，交纳日期为租房前一个月，三年后递增5%，金额为189000元。原告知晓并认可苏州群丰商贸有限公司与被告曹垒之间的转租协议。该房屋由被告租赁使用至今。又查明，原告于2011年7月13日向本院提起诉讼，要求解除其与苏州群丰商贸有限公司之间的租赁合同，收回房屋；苏州群丰商贸有限公司支付其拖欠房屋租金870736.8元。2011年10月14日本院作出（2011）吴度民初字第0202号民事判决书，判令解除原告与苏州群丰商贸有限公司于2010年1月25日、2010年5月25日签订的两份《租赁合同》，苏州群丰商贸有限公司迁出上述案涉房屋并支付截止2011年7月30日的房屋租金526376.6元。该判决现已发生法律效力。审理中，原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、原告于2012年8月6日发放给香山花园邻里中心承租户的公告一份，载明：香山花园邻里中心商铺房原由其委托苏州群丰商贸有限公司负责对外招租，其已经解除与苏州群丰商贸的合同，租赁户原与苏州群丰商贸有限公司签订的租赁合同仍有效，但出租主体应变为其。自公告之日起三日内到其公司办理变更合同事宜，如逾期不办，视为放弃承租，其有权对外出租。2、原告于2012年11月24日发给被告曹垒的催讨租金通知书一份，载明自2012年9月20日起被告已拖欠其租金达200000元，其已经多次上门催讨未果，要求被告收到通知书后五日内交请上述租金，逾期不交将采取相关措施，并立即解除双方之间租赁关系。审理中，原告称（2011）吴度民初字第0202号民事判决书判令案外人苏州群丰商贸有限公司向其支付截至2011年7月30日的租金，该判决生效后其已向法院申请强制执行。2011年7月30日之后案外苏州群丰商贸有限公司及被告均未向其交纳，现其仅向被告主张从2012年9月20日起的房屋租金。以上事实由原告提供的房屋产权证书、土地使用权证书、（2011）吴度民初字第0202号民事判决书、公告、催讨租金通知书、租房合同复印件以及本院开庭笔录等附卷佐证。本院认为，房屋租赁合同解除后，出租人有权要求次承租人腾退房屋，次承租人逾期腾退的，应支付逾期腾房占有使用费。本案中，根据本院生效的（2011）吴度民初字第0202号民事判决书，原告与苏州群丰商贸有限公司之间的租赁关系已经解除，在上述租赁关系解除后，原告与作为次承租人的被告之间亦未形成新的租赁关系，故苏州群丰商贸有限公司与两被告之间租赁关系随之解除，作为次承租人的被告应在原告与承租人苏州群丰商贸有限公司的《租赁合同》解除后，将涉案房屋退还给原告。鉴于本院（2011）吴度民初字第0202号民事判决书生效后，被告作为次承租人并未履行退房义务，亦未与原告签订新的租赁协议，故被告应当迁出涉案房屋将房屋归还原告。在原告与苏州群丰商贸有限公司之间的《租赁合同》解除后，被告仍然继续使用涉案房屋，且未交付相应的房屋使用费，故被告应当自原告要求其迁出涉案房屋之日起，按照其与苏州群丰商贸有限公司之间租赁协议约定的租金标准向原告支付至实际迁出之日的房屋占有使用费，现原告仅主张2012年9月20日起的房屋使用费，系原告对其自身权利处分，且于法不悖，本院尊其自愿。根据被告与苏州群丰商贸有限公司之间的租房合同，前三年的租金为每年180000元，三年后为189000元。故从2012年9月20日至2013年7月9日应当按照每年180000元的标准计算房屋使用费，从2013年7月10日至被告实际迁出之日止按每年189000元的标准计算房屋使用费。被告曹垒经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，亦未向本院提供书面答辩意见，应当承担由此产生的可能对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曹垒于本判决生效之日起十日内迁出其承租的位于苏州市吴中区香山花园邻里中心商铺房第B号商铺（840平方米）。二、被告曹垒于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区香山街道集体资产经营公司自2012年9月20日至2013年7月9日按照每年180000元的标准计算的房屋使用费以及自2013年7月10日至被告曹垒实际迁出之日止按每年189000元标准计算的房屋使用费。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区非税收入财政汇缴专户，开户行：中国银行苏州市吴中支行，账号：52×××78。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9848元、公告费人民币600元，合计人民币10448元，由原告苏州市吴中区香山街道集体资产经营公司负担762元、被告曹垒负担9686元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 王 伟人民陪审员 沈云妹人民陪审员 陆振华二〇一六年四月十一日书 记 员 邵任艳 百度搜索“”