（2015）穗中法民五终字第6008号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-07-01
案件名称
广州天银物业管理有限公司与陈雄辉物业服务合同纠纷2015民五终6008二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈雄辉,广州天银物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第十四条第一款；《广东省物业管理条例》：第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第6008号上诉人（原审被告）：陈雄辉，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州天银物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：吴嘉智，总经理。委托代理人：郑芝敏、郑显非，均系广东君厚律师事务所律师。上诉人陈雄辉因与被上诉人广州天银物业管理有限公司（以下简称“天银物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：天银物业公司系2000年3月23日经广州市工商行政管理局核准登记的企业法人，已取得由广州市国土资源和房屋管理局核发的物业服务企业资质证书。陈雄辉系广州市天河区黄村西路72号501房（以下简称“涉案房屋”）的业主，涉案房屋建筑面积为84.5936平方米。陈雄辉确认自其入住以来天银物业公司一直是广州市天河区东圃镇黄村西路2-90号东某广场商住小区（以下简称“东某广场”）的物业管理企业。2001年3月3日，陈雄辉签订《业主（住户）入住承诺书》，承诺其完全明白并愿意遵守天银物业公司制订的《住户手册》中各项管理规定之全部条文，并愿意与天银物业公司配合协作，贯彻维护广场安全有序，文明整洁的居住环境。根据天银物业公司提供的《东某广场业主手册》显示，天银物业公司的物业服务项目包括东某广场公共设备保养、维修、公共场所绿化、保安、清洁等管理服务工作及其相关的一切事务。该《东某广场业主手册》同时亦明确了物业管理服务的收费方式：（一）管理费，住户从入住之日起开始缴交管理服务费，15日前入住的，当月交1个月管理费，15日后入住的，当月交半个月管理费；（二）代收代缴费用，住户单元内的水、电、煤气费是根据每月计量表读数按政府有关规定标准，公共差额水、电费，按规定份额分摊计算到各单元；（三）其他一次性收费……；天银物业公司对园区内所有住户的管理费，代收代缴水电费采取在银行办理委托交款方式，物业公司每月定期将各住户上月所发生的费用通知单送达各住户，对逾期缴款的住户，将按每天千分之三的标准加收滞纳金等。2002年6月3日，广州市天河区物价局向天银物业公司发出了穗天价函（2002）18号《关于核定东某广场一期物业管理服务收费标准调整的批复》，称鉴于该小区在第一次定价后，先后投入大量资金建设完善了中心花园、园林绿化、游泳池、网球场等设施，据此批复同意东某广场第一期商住楼共十一栋的物业管理综合服务费调整为高层住宅1.7元／月／平方米，商铺5元／月／平方米。天银物业公司亦申领了相应的《广东省经营服务性收费许可证》。2003年9月22日，广州市天河区物价局又向天银物业公司发出了穗天价函（2003）31号《关于东某广场一期物业管理服务收费标准的批复》，内容为：一、东某广场D栋物业管理综合服务费，高层住宅带电梯每月每平方米建筑面积定为1.7元……二、公共水电按实际用量另行分摊；三、此收费标准为最高限价，允许适当下浮；四、请做好宣传解释工作，执行中出现的情况应及时告知我局；五、上述有关物业服务收费，要定期向业（用）户公布收支情况；六、业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理单位商定物业管理服务收费标准，报我局备案等。天银物业公司亦申领了相应的《广东省经营服务性收费许可证》。2005年6月1日，广州天银房地产开发有限公司（甲方，以下简称“天银房地产公司”）作为东某广场的建设单位，与天银物业公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定甲方将东某广场委托乙方实行物业管理，包括多层1栋，高层15栋；委托管理期限为2005年6月1日起至2010年6月1日止，此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；乙方的管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序等；根据2001年3月23日广州市人民政府令第二号发布的《广州市物业管理办法》，东某广场小区实行物业服务费用酬金制，小区的物业管理服务资金包括物业服务支出和物业管理服务酬金，物业管理服务酬金按主营业务收入的8%计提等。2010年6月2日，因上述《物业管理委托合同》到期，在东某广场业主大会尚未成立的情况下，天银房地产公司与天银物业公司签订了《﹤物业管理委托合同﹥续签协议》，约定将原物业管理委托合同的合同期限延长至2015年6月1日，本协议自签字盖章之日起生效等。又查，东某广场至今未成立业主委员会，亦未通过业主大会选聘新的物业管理公司。因本案纠纷，天银物业公司于2014年7月30日向原审法院提起本案诉讼，诉称：广州市天河区东圃广场小区系由广州天银房地产开发有限公司开发建设的物业，由于该物业自发售至今未成立业主大会，因此广州天银房地产开发有限公司委托天银物业公司进行物业管理。陈雄辉作为东某广场荔雅居501室的业主，于2001年3月3日收楼时签署了《业主（住户）入住承诺书》等文件，承诺遵守天银物业公司制订的《住户手册》中各项管理规定之全部条文，并愿意与天银物业公司配合协作。2013年11月25日，在经过合法有效的程序及律师的见证下，小区专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主表决通过，将住宅物业服务费从1.3元／平方米／月调整为2.3元／平方米／月，并从2014年1月1日起开始执行。2014年4月15日天银物业公司发通知告知业主，将物业服务费的标准从2.3元／平方米／月减至2.0元／平方米／月，对于部分已交第一季度2.3元／平方米／月的业主，多交的金额在第二季度服务费中扣减。截至2014年7月17日，陈雄辉已拖欠2014年1月至2014年6月的管理费1675.2元，2013年4月至2014年3月的水某591.5元，2013年7月至2014年6月的垃圾处理费60元，2012年7月至2013年6月的路灯公摊电费12.1元，共产生滞纳金212.8元。天银物业公司认为，陈雄辉作为东某广场业主之一，应该按照《东某广场业主手册》及天银物业公司的规定，按时缴纳物业服务费、水电费等费用。逾期缴纳的，须按照《东某广场业主手册》的规定，按每天千分之三的标准（实际执行按每天千分之一的标准）加收滞纳金。陈雄辉逾期不缴费的行为，已经侵犯了全体业主的利益。综上，为维护全体业主及保障物业管理服务工作的顺利进行，特诉至法院，请求判令：1、陈雄辉向某物业公司支付2013年7月至2014年6月的管理费1675.2元，2013年4月至2014年3月的水某591.5元，2013年7月至2014年6月的垃圾处理费60元，2012年7月至2013年6月的路灯公摊电费12.1元，以上共计2338.8元；2、陈雄辉向某物业公司支付逾期缴纳上述费用的滞纳金（以2338.8元为本金，按每日千分之一的标准计算，从2014年7月25日起计至清偿之日止）；3、本案诉讼费由陈雄辉承担。陈雄辉原审辩称：一、天银物业公司与广州天银房地产开发有限公司就东某广场小区的物业管理事宜签订的《物业管理委托合同》未按法律规定经过招投标程序，在签订前也没有获得天河区房地产管理部门的批准，违反了法律的强制性规定；且天银物业公司与广州天银房地产开发有限公司为关联公司，两公司的股东、法定代表人均相同，但双方在签订对东某广场小区全体业主的利益具有重大影响的《物业管理委托合同》时，却不按照法律规定且在业主不知情的情况下签订，其行为无异于自己与自己签订合同，应当认定为无效。二、即使东某广场小区业主同意天银物业公司继续作为小区的物业管理服务企业，东某广场小区从2005年至今大部分业主是按照1.3元／平方米的标准缴纳物业服务费，部分业主甚至只同意按照0.8元／平方米的标准交纳物业服务费，因为天银物业公司在2005年的涨价程序就不合法；东某广场小区因天银物业公司的阻挠至今未成立业主大会和业主委员会，根据法律规定，物业服务企业调整前期物业服务收费的，应当根据物业服务实际情况与业主协商确定，但天银物业公司在未与东某广场小区业主协商一致的情况下，擅自强行按照2元／平方米或2.3元／平方米的标准收费没有事实和法律依据；天银物业公司为提高东某广场小区物业服务收费而自行策划的“公投”及在律师见证下的开箱验票，程序不合法、不合理、不公平、不客观，投票结果应为无效：1、天银物业公司作为提供物业服务的一方，是物业服务收费标准提高后的受益者，其作为组织者主导该次投票没有公某甲；2、天银物业公司组织的“公投”投票时间长达三个月，这期间所有的选票都由天银物业公司保管，所有参与投票的人也都未验证身份，选票统计后只公布投票结果，而未将投票情况公某乙，让业主监督，程序上具有重大瑕疵；3、广东经国律师事务所出具的《见证书》只是对开箱点票的过程进行见证，并特别声明见证律师并未参与投票过程，而投票过程与开箱点票的过程对投票结果的公平、公正均具有重大影响，不能因为开箱点票的过程有律师见证就将“公投”过程合理合法化；4、业主自发组织的签名投票结果显示，东某广场小区共有1232户业主，771户参与投票，同意按原价1.3元／平方米交费的为291户，占小区总户数的23.62%，按1.6元／平方米交费的为170户，占小区总户数的13.80%，按1.8元／平方米交费的为277户，占小区总户数的22.48%，按2.3元／平方米交费的仅为33户，占小区总户数的2.68%。也就是说，不同意按2.3元／平方米交费的户数占到小区总户数的55.9%，与天银物业公司组织的“公投”投票结果完全相反。故如需调整东某广场小区的物业服务费收费标准，在目前合理且合法的方式应当是由广州市天河区房管部门或广州市天河区人民政府黄村街道办事处作为组织者，并在天银物业公司和业主代表的共同监督下，在东某广场小区内重新组织投票，并将投票情况公某乙；或者先搁置争议，待东某广场小区业主大会和业主委员会成立后，由业主大会与天银物业公司协商确定物业服务费的收费标准。三、天银物业公司发起本轮诉讼，目的是为了破坏东某广场小区成立业主大会，根据规定，成为业主委员会委员的条件之一是“按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用”，天银物业公司现起诉的业主都是获得业主推荐的业主大会筹备组成员，都因不认可天银物业公司操纵的“公投”而拒绝按2.3元／平方米交纳物业管理费，天银物业公司的诉讼目的就是企图获得生效判决证明竞选业委会委员的业主不符合竞选资格，进而阻止东某广场小区顺利成立业主委员会，业主为了尽快成立业主大会和业主委员会而暂时缴纳物业服务费的行为，不能视为业主同意了天银物业公司按照2.3元／平方米的标准交费，业主也在交费的同时向某物业公司发出了不同意按照2.3元／平方米交费的《声明》。四、天银物业公司所提供的服务与其所想要收取的物业服务费标准完全不匹配，长期以来，天银物业公司在东某广场小区的服务都极不到位；小区原有的三个消防通道，有两个被天银物业公司关闭，所有小区的车及行人仅从仅有的一个出口出入，为业主出行带来极大不便，且一旦发生消防事故，后果不堪设想；另天银物业公司随意提价，将住宅小区的服务人员调配给天银大厦的写字楼使用，管理十分混乱；更甚天银物业公司把全体业主共同所有的车位作为其牟利的工具，业主想获得月保车位极为困难。五、对于自来水某和垃圾处理费，并非两陈雄辉不愿缴纳，而是天银物业公司拒收，天银物业公司强制性地将物业服务费与自来水某和垃圾费绑定，导致两陈雄辉无法缴纳自来水某和垃圾费。综上，请求法院驳回天银物业公司要求两陈雄辉按照2元／平方米的标准缴纳物业服务费的诉讼请求，判决陈雄辉按照1.3元／平方米的标准缴纳物业服务费。天银物业公司称虽2002年天河区物价局已批复东某广场的住宅管理费收费标准为1.7元／月／平方米，但天银物业公司一直按照1.3元／月／平方米的标准收取管理费，至今已近十年，为了解决天银物业公司面临的收支失衡问题，其于2013年7月28日作出《致东某广场业主的一封信》，称东某广场2000年开盘投入使用至今已有13年，由于近年来物价指数不断提升，通货膨胀，广州市最低工资标准涨幅高达227%，加上小区公共设备设施经过长期运行常出现故障，老化现象比较严重，小区供配电、发电机、供水、消防、排水排污、电梯等设备系统，日常物业维修和保养费用不断增大，导致小区每年的经营管理成本也在逐年上升，如果继续维持现在的服务费收取标准，管理处将难以保证公共设备设施的正常运行和小区保安清洁绿化等员工的最低工资标准，员工的流失越来越大，设备设施的损坏程度也会随之加剧，高昂的物业维护成本给小区经营管理带来巨大压力，严重影响了正常的物业管理运营、物业服务质量。为了使物业经营管理工作能够正常开展，保障公共设备设施得到及时的维修和保养，确保广大业主的正常生活秩序，全面提升物业服务管理质量，管理处拟对小区住宅物业费收取标准进行适当调整，由原来住宅收费1.3元／㎡／月，调整后为2.3元／㎡／月，2013年8月1日开始，管理处就物业服务费调整事宜进行住户意见征询，请业主在《东某广场住宅小区物业服务费标准调整确认表》上签名确认，拟于2013年第四季度起对小区的物业服务费收缴标准进行适当的调整，敬请业主配合等。2013年8月1日，天银物业公司又作出《关于东某广场调整物业服务费标准的通告》，内容为：依据法规，现管理处就东某广场小区的物业服务费调整方案，采用书面征询业主的意见（即通过投票表决方式）进行议事，现提前15日公告本次议事事项，并将议事及表决内容及有关投票表格派发予全体业主，诚邀各业主积极参与投票表决，本次意见征询工作有关安排如下：1、议事及表决事项为东某广场物业服务费调整方案；2、公某乙期为2013年8月1日至2013年8月15日；3、调整后物业管理服务标准为住宅单元2.3元／㎡／月，商铺单元8元／㎡／月；4、新物业管理服务费标准执行时间为2013年第四季度起；5、各业主可通过以下方式进行投票表决即从8月份起管理处工作人员将亲临贵府征询您的意见，发、收投票表决表格；6、管理处已将《2012年度小区财物收支情况专项审计报告》再次公布于桃园会所宣传栏处等。天银物业公司称其于2013年8月1日开始在东某广场的宣传栏内张贴天银物业公司2012年财务收支情况、调整物业服务费依据、调整物业服务费后小区公共环境及服务改善、小区调整物业服务费通告等，并将《致东某广场业主的一封信》派发至东某广场的每户业主，公某乙于每栋楼宇的宣传栏内，并逐户上门给业主作调整物业服务费解释工作及发、收投票表决表格。2013年11月19日，天银物业公司称其在小区内张贴《通知》，告知东某广场各业主关于小区物业服务费调整投票表决事宜即将结束，请尚未参与投票的业主于2013年11月20日22：00前进行投票，逾期将视为弃权。2013年11月23日，天银物业公司称在小区内张贴《公告》，告知全体业主定于2013年11月25日邀请天河区国土房管局、黄村街道办、黄村西社区居委会现场监督统计投票表决结果，并诚挚邀请业主参与见证，地点为东某广场管理处会议室，时间为11月25日15时。2013年11月25日，天银物业公司委托广东经国律师事务所律师对东某广场调整物业服务费的业主投票箱开箱点票的经过进行见证，该所出具的《见证书》记载：现场出席人员包括东某广场业主六十五名，天银物业公司工作人员十余名，黄村派出所、天河区国土资源及房屋管理局、黄村西居委的工作人员及见证律师等；经过现场点票统计，共有867票对住宅部分自2013年第四季度起调整物业服务费为2.3元／㎡／月作出表决，其中同意人数为733人，占总人数的59.49%，同意面积65956.4425㎡，占总面积61.3%，共有16票对商铺部分自2013年第四季度起调整物业服务费为8元／㎡／月作出表决，其中同意人数为16人，占总人数的69.57%，同意面积1045.1788㎡，占总面积71.36%。2013年11月26日，天银物业公司称在小区内对前述投票结果进行了公某乙，内容为：依据有关法规规定，本次表决有效，将公某乙30天（11月26日-12月25日），公某乙期间，如果对本次投票结果有异议，可以到管理处或有关上级部门咨询。2013年12月31日，天银物业公司称在小区内发出《关于东某广场住宅小区物业服务费标准调升及执行的通告》，内容为：根据表决结果，参与本次投票表决的业主已超过法定人数，表决内容也已得到本小区专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半的业主同意，我司已于2013年11月26日至2013年12月30日对表决结果进行了为期35天的公某乙，本次投票表决有效通过。依据《广东省物业管理条例》等相关法规，东某广场住宅物业服务费原可从2013年第四季度起由1.3元／㎡／月调整为2.3元／㎡／月，商铺物业服务费原可从2013年第四季度起由5元／㎡／月调整为8元／㎡／月，为感谢广大业主的支持，新物业服务费标准将延至2014年第一季度（2014年1月1日）起开始执行。2014年4月15日，天银物业公司称在小区内发出《通知》，内容为：决定2014年从应收2.3元／㎡／月减至2.0元／㎡／月的标准计收物业服务费，对于部分已交2014年第一季度服务费2.3元／㎡／月的业主，多交的金额在第二季度服务费中扣减。陈雄辉主张其已向某物业公司交纳了2013年7月至12月的管理费660元、2013年4月至2013年9月的水某320.9元、2012年7月至2013年6月的路灯公摊电费12元并向本院提供了相应发票为证，天银物业公司予以确认；故陈雄辉确认现尚欠天银物业公司的费用为2014年1月至6月的管理费及2013年10月至2014年3月的水某270.6元、2013年7月至2014年6月的垃圾处理费60元，并表示同意缴纳欠付的水某、垃圾费，只是天银物业公司不愿收取；而拒交管理费则是因为天银物业公司擅自提高管理费，程序不合法。陈雄辉并就此提交了其称系东某广场业主于2013年12月3日自发组织的投票统计表，显示签名投票总数为771票，占小区总户数1232户的62.5%，弃权票462票，占小区总户数1232户的37.58%；其中同意涨价1元／㎡／月的票数为33票，占小区总户数的2.68%；不同意按小区管理处涨价1元／㎡／月的票数为738票，占小区总户数的59.9%（不同意涨价的票数为291票，同意涨价0.5元／㎡／月的为277票，同意涨价0.3元／㎡／月的票数为170票）。陈雄辉称该投票统计表已在作出后送往天银物业公司、居委会及黄村街道办等相关部门。另陈雄辉还提供了李某乙、张某乙、黎某等七人于2014年8月24日作出的致天银物业公司的《声明》一份，称：“东某广场成立业主大会和选举业主委员会的各项事宜正在进行中，为了东某广场能够依照法律的规定尽快成立业主大会并选举业主委员会，我们愿意暂时缴纳物业服务费用，但并不代表我们同意按照天银物业公司单方设立的2.0元／㎡／月或者2.3元／㎡／月的收费标准缴费，不得从任何方面将本次暂时缴纳物业服务费用的行为解释为对天银物业公司单方设置的缴费标准的同意或默许；我们坚持认为天银物业公司于2013年组织的关于提高东某广场物业服务收费标准的投票行为违反基本法律程序，违反合同自由和平等原则，没有法律效力，在业主与天银物业公司就物业服务收费标准达成一致前，天银物业公司只能按照1.3元／㎡／月的标准收取管理费，待小区业委会成立，并就物业服务收费标准与天银物业公司协商一致后，天银物业公司应将多收的费用退还广大业主。”天银物业公司确认收到了该份《声明》。又，天银物业公司向原审法院提交了一份其委托广州恒越会计师事务所有限公司于2015年1月30日出具的《广州天银物业管理有限公司专项审计报告》［恒越会审（2015）L003号］，对东某广场管理处小区2014年1-12月财务收支情况进行了列明，该表显示：东某广场住宅总面积为107599.64㎡，商铺总面积2086.72㎡，其中物业管理费收入实收2045274.6元，应收2782712.8元，住宅按2元／月／平方，商铺按8元／月／平方计收管理费，2014年1-3月应收物业管理费为695678.2元，已收589425.4元（1065户），未收106252.8元（203户）；2014年4-6月应收物业管理费695678.2元，已收557707.1元（1014户），未收137971.1元（254户）；2014年7-9月应收物业管理费695678.2元，已收517945.4元（941户），未收177732.8元（328户）；2014年10-12月应收物业管理费695678.2元，已收380196.7元（699户），未收315481.5元（568户）。经合计，天银物业公司于2014年1-12月的实收支净额为-793411.34元，应收支净额为-126494.55元。此外，天银物业公司还提交了一份其自行制作的统计日期为2014年4月10日的《2014年东某广场住宅小区物业服务费收费情况统计》，详细列明了2014年东某广场所有业主全年交纳物业服务费的情况，并统计得出2014年东某广场物业服务费全年收费率为85.75%。天银物业公司称上述数据均显示东某广场2014年已有过半业主按照2元／月／平方的标准缴交物业管理费，而目前小区物业管理运营处于收支严重失衡的状态。陈雄辉否认上述《广州天银物业管理有限公司专项审计报告》、《2014年东某广场住宅小区物业服务费收费情况统计》的真实性，认为系天银物业公司单方作出，且两份数据结果存在不一致。天银物业公司称两份数据结果存在差异，是因为统计时间不同造成。原审法院认为：根据《物业管理条例》的规定，在东某广场的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，天银物业公司作为东某广场的建设单位天银房地产公司委托的物业服务企业，依据其与天银房地产公司签订的《物业管理委托合同》可以进驻东某广场并履行物业管理职责，且天银物业公司于入驻东某广场后至今亦一直履行了小区的物业管理职责；虽陈雄辉未直接与天银物业公司签订《物业管理委托合同》，但其于2001年3月3日签订《业主（住户）入住承诺书》，承诺愿意接受天银物业公司的管理和服务，并实际享受了天银物业公司提供的物业管理服务；故双方已形成事实上的物业管理关系，均应受上述《物业管理委托合同》、《业主（住户）入住承诺书》的约束，即天银物业公司应当履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，陈雄辉则负有向某物业公司支付物业管理费的义务。天银物业公司、陈雄辉对东某广场于2014年以前长期按照1.3元／㎡／月的标准计收住宅物业管理费的事实均予确认，现双方的主要争议焦点为天银物业公司调整收费标准，要求东某小区的业主自2014年1月1日起按照2.0元／㎡／月的标准计收住宅物业管理费是否依法有据。根据广东省、市物价部门及国土资源和房屋管理部门的相关规定，东某广场的物业服务收费属住宅前期物业服务收费，应实行政府指导价管理。而2010年8月1日起，广州市新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准为2.8元／㎡／月，故如天银物业公司需调整前期物业服务收费的，应当按照物权法和物业管理法相关法律规定执行，并在前述政府指导价范围内根据物业服务实际情况与业主协商确定。天银物业公司依据1.3元／㎡／月的标准向东某广场的业主计收住宅物业管理费已达十余年，在其面临收支失衡的情况下，采用书面征询即投票表决的方式，与业主协商确定物业管理费标准，并无不当。陈雄辉亦确认天银物业公司确在小区内进行了数月的书面征询，可见天银物业公司在此过程中已尽合理的通知义务，陈雄辉亦可通过投票方式表达意见。而经有关部门及业主监督的投票表决结果显示，东某广场专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半的业主同意该小区的住宅物业管理费收费标准调整为2.3元／㎡／月。陈雄辉虽称该投票及点票过程存在程序瑕疵，投票结果不客观真实，但却未向原审法院提供相应证据予以证明，其所提交的东某广场业主于2013年12月3日自发组织的投票统计表，亦不足以否定东某广场的业主在2013年11月25日统计投票表决结果前已对物业管理费的调整方案作出了真实意思表示，故应由陈雄辉就其主张承担举证不能的法律后果。另，根据天银物业公司提供的其委托有审计资质的会计师事务所出具的审计报告来看，自2014年1月1日天银物业公司调整物业管理费收费标准以来，1-3月按新标准缴交物业管理费的户数为1065户（未收203户），4-6月为1014户（未收254户），7-9月为941户（未收328户），10-12月为699户（未收568户）；均有过半业主按新标准2.0元／㎡／月缴交了物业管理费，可推知已有过半业主认可了本次物业管理费的提价。虽陈雄辉提交的李某乙、张某乙、黎某等七人于2014年8月24日作出的《声明》中明确其七人缴纳物业服务费用并不代表其同意按照天银物业公司的收费标准缴费，但该七人亦无法代表过半业主的一致意见。故天银物业公司现要求陈雄辉按2.0元／㎡／月的标准缴纳2014年1月至6月的管理费，有其事实依据，原审法院予以支持。案涉房屋建筑面积为84.5936平方米，按每月每平方米的物业管理费2.0元的标准计算，案涉房屋每月应交纳的物业管理费为169.19元（84.5936平方米×2.0元），故陈雄辉应向某物业公司缴纳2014年1月至6月期间的物业管理费为1015.14元（169.19元／月×6个月）。另天银物业公司要求陈雄辉支付2013年10月至2014年3月的水某270.6元、2013年7月至2014年6月的垃圾处理费60元，因陈雄辉没有异议并表示同意支付，原审法院亦予以支持。对于天银物业公司要求陈雄辉支付拖欠上述期间物业管理费、水某、垃圾处理费及路灯公摊电费的滞纳金诉请一项。原审法院认为，因天银物业公司于2013年年底采取书面征询即投票表决的方式与东某广场的业主协商物业管理费的调整，并于2014年1月1日起按新的收费标准收取物业管理费，但天银物业公司此行为未能取得东某广场所有业主的支持与理解，导致包括本案陈雄辉在内的部分业主与天银物业公司产生争议，双方对于物业管理费收费标准的分歧较大，当时情况下矛盾难以调和，故陈雄辉关于天银物业公司因其不愿按2.0元／平方米／月的标准交纳管理费而拒绝收取水电费、垃圾处理费等陈述是合理可信的，原审法院予以采信，导致上述费用至今仍未交纳并不可完全归责于陈雄辉。综合以上案情，依照公平合理的民法原则，对于天银物业公司要求陈雄辉支付上述滞纳金的诉请，原审法院不予支持。需指出的是，天银物业公司作为物业管理公司，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责的履行物业服务义务，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真的予以整改，不断改进、完善自身的服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。天银物业公司作为物业服务公司，是以业主交纳的物业管理费维持日常运转及提供相应服务的，若业主均不交纳物业管理费，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身。因此，作为业主的陈雄辉以后也应当及时支付物业管理费。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年8月20日作出如下判决：一、被告陈雄辉于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年1月至6月期间的物业管理费1015.14元、2013年10月至2014年3月期间的水某270.6元、2013年7月至2014年6月期间的垃圾处理费60元给天银物业公司广州天银物业管理有限公司。二、驳回原告广州天银物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈雄辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告广州天银物业管理有限公司。本案受理费50元，由被告陈雄辉负担。判后，上诉人陈雄辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、天银物业公司的物业管理费用涨价程序不合法，一审法院认定事实错误，应予以纠正。东某广场小区至今未成立业主大会和业主委员会，根据法律规定，物业服务企业调整前期物业服务标准的，应当根据物业服务实际情况和业主协商确定，但天银物业公司未与东某广场小区的业主协商一致，就擅自按照2元／月／平方或2.3元／月／平方的标准收费，更自行策划所谓的“公投”和律师见证下的开箱验票，在程序上不合法也不合理：1、天银物业公司作为主导者，组织“公投”以及开箱验票没有公某甲；2、天银物业公司从组织投票到开箱验票，历经三个月一直实际控制着选票。在保管选票期间，缺乏业主或者第三方的监督，从律所出具的《见证书》可见，律师只是对开箱投票进行见证，并没有参与到投票过程的监督。因此，程序上有失公允。2013年8月至11月由天银物业公司组织的“公投”结果与业主2013年12月3日自发组织的投票结果完全相反；3、调价方案公某乙时间不够，公某乙内容不完整。《广州市物业管理办法》69条规定，调价方案表决结果公某乙时间应有60天以上，且表决结果应包括业主房号，专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，天银物业公司自导的公投公某乙时间只有35天，而且只有其认定的升价结果没有公某乙业主真正投票原件。天银物业公司没有按照物业管理办法的规定执行，故其升价是违规的，“公投”结果不应被采信。4、天银物业公司在公某乙期间就已升价，这是藐视物业管理办法和欺骗业主的行为。二、天银物业公司在一审中出示的审计报告以及物业服务费收费情况统计内容不可信，一审认定事实不清，应予纠正。天银物业公司在原审时提交了《广州天银物业管理有限公司专项审计报告》（恒越会审（2015）L003号），该审计报告显示自2014年1月1日天银物业公司调整物业管理费收费标准以来，是由天银物业公司委托广州恒越会计事务所有限公司于2015年1月30日出具的。另外，天银物业公司在一审中提交了自行制作的统计日期为2014年4月10日的《2014年东某广场住宅小区物业服务费收费情况统计》，强调该证据列明了2014年东某广场所有业主全年交纳物业服务费的情况，并统计得出物业服务费全年收费率为85.75%。试问，2014年4月10日如何统计得出2014年全年的物业服务费收费情况？天银物业公司出具的物业发票不规范，交物业管理费时，没有列明具体的收费时间，故会计师事务所出具的《广州天银物业管理有限公司专项审计报告》有瑕疵，业主有理由相信天银物业公司收支情况与事实不符。另外，两份证据严重缺乏真实性。综上，陈雄辉上诉请求：1、撤销（2014）穗天法民四初字第2161号民事判决，并判决驳回天银物业的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由天银物业公司承担。被上诉人天银物业公司答辩称：同意一审判决。1、物业管理费的涨价程序符合当时广东省物业管理条例第19条的规定。2、广州市物业管理暂行办法的实施是2014年5月1日，而本案所涉的物业管理费调整时该办法还未实施，该办法的规定不是适用本案。3、审计报告是由第三方出具，内容真实可信，陈雄辉主张说该证据缺乏真实性没有法律依据。经审查，双方当事人对原审查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院予以确认。二审中，陈雄辉称对原审判决其支付拖欠的水某和垃圾费没有异议。本院认为，本案二审争议的焦点为天银物业公司对涉案小区物业管理费标准提价是否合法有据。首先，经本案查明，陈雄辉确认自2001年入住涉案房屋以来，天银物业公司一直是涉案小区的物业管理企业，虽然物价部门于2002年、2003年曾经批复同意涉案小区的住宅物业管理费标准调整为1.7元每平方米每月，但事实上2014年之前天银物业公司长期按照1.3元每平方米每月的标准收取。因收支失衡，天银物业公司要求从2014年1月1日起按照2.0元每平方米的标准计收，并未超过当时的政府指导价2.8元每平方米每月，也符合社会经济发展情况。其次，关于调整程序问题，涉案小区至今未成立业主委员会，亦未通过业主大会选聘新的物业管理公司。对于业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，2014年5月1日起实施的《广州市物业管理暂行办法》第六十九条作了详细的规定，但本案物业管理费标准的调整发生于2013年年底，故陈雄辉以该规定衡量天银物业公司的调整程序，显然缺乏依据。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”因涉案小区未成立业主委员会，故原审认为天银物业公司在面临收支失衡的情况下，可采用书面征询即投票表决的方式，与业主协商确定物业管理标准，并无不当。《物业管理条例》第十四条规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会”；《广东省物业管理条例》第十九条规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公某乙三十日以上，业主有权查阅相关资料。”本案天银物业公司于2013年8月1日将物业管理费标准调整的方案进行公告，通过投票表决的方式书面征询业主的意见，并于2013年11月25日邀请了天河区国土房管局、黄村派出所、黄村街道办、黄村西社区居委会等有关人员现场监督及律师现场见证开箱点票结果，并将表决结果公某乙超过三十天，从上述过程看，不违反上述法律、法规规定。陈雄辉认为投票程序不合法，缺乏依据，应不予采纳。再次，从表决结果看，涉案小区已经超过法律规定的“双过半”的业主同意天银物业公司的调价方案，而且，天银物业公司也提供了有审计资质的会计师事务所出具的2014年专项审计报告显示该年度已有过半的业主按照新的标准实际缴纳了物业管理费。虽然陈雄辉提供了涉案小区的业主于2013年12月3日自发组织的投票统计表，显示不同意涨价的户数超过50%，以及李某乙等七人的《声明》证明其愿意暂时缴纳物业服务费，但不代表同意天银物业公司调整方案。但上述证据并不足以反驳经有关部门监督的表决结果，在没有其他证据佐证的情况下，也不足反驳2014年年度有超过50%业主按照新标准实际缴纳了物业管理费。综上，原审认可天银物业公司对物业管理费标准的调整方案，并根据天银物业公司自行决定的从应收2.3元每平方米每月减至2.0元每平方米每月的标准，作出相关的判决，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈雄辉的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人陈雄辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁审 判 员 李 静代理审判员 黄春成二〇一六年四月十一日书 记 员 林嘉丽 来自