（2016）津02民终1425号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-05-24
案件名称
杨春燕与天津忠诚玮业房地产开发有限公司返还原物纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津忠诚玮业房地产开发有限公司,杨春燕
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终1425号上诉人（原审被告）天津忠诚玮业房地产开发有限公司，住所地天津市津南区双港镇长青科工贸园区重庆街60号。法定代表人张忠玮，董事长。委托代理人李忠安，天津致信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨春燕。委托代理人徐维（杨春燕之子）。委托代理人樊毅，上海建纬（天津）律师事务所律师。上诉人天津忠诚玮业房地产开发有限公司因返还原物纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2015）南民一初字第1682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月11日公开开庭进行审理。上诉人天津忠诚玮业房地产开发有限公司之委托代理人李忠安，被上诉人杨春燕之委托代理人徐维、樊毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年末，杨春燕听闻天津忠诚玮业房地产开发有限公司（以下简称忠诚公司）处销售何庄子村还迁安置房屋，价格低于该地区商品房价格，故欲购买一处。杨春燕于2012年11月20日来到忠诚公司，该公司协助法定代表人张忠玮处理有关事务的人员朱文成及公司会计贾毅接待了杨春燕，双方口头商定，杨春燕通过忠诚公司购买何庄子村拆迁房屋安置面积68平方米，将来可选得楼房一处，房款总价550000元，忠诚公司为杨春燕提供房型图一份。杨春燕与忠诚公司未签订书面合同，未对房屋的坐落楼层、交房期限、违约责任等进行明确约定。当日，杨春燕应会计贾毅要求将购房款550000元转入贾毅账户，贾毅为杨春燕出具加盖忠诚公司财务专用章的收据，该收据中写明收取何庄子还迁房购房款550000元。另查，现已有六人通过朱文成、贾毅向忠诚公司购买还迁房面积，并向贾毅账户支付购房款。经原审法院向公安机关调查核实，朱文成于2013年7月死亡，后六人中的三人杨红、王学发、吕庆文分别向公安机关报案，公安机关以涉嫌合同诈骗立案，忠诚公司法定代表人张忠玮支付三人款项后，2013年12月24日公安机关以犯罪嫌疑人朱文成死亡为由决定撤销案件。现杨春燕提起诉讼，请求：被告忠诚公司偿还购房款550000元，并按年利率6%标准支付自交纳购房款时起至实际返还购房款之日止的利息，本案诉讼费由忠诚公司承担。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。忠诚公司营业执照登记的经营范围包括商品房开发，房屋拆迁等，实际办公场所在何庄子市场后身，杨春燕有理由判断从忠诚公司处可以购买还迁房。忠诚公司会计贾毅虽不是该公司销售业务员，但其与杨春燕洽谈购房业务时，基于其会计身份，杨春燕有理由相信其能够代表公司销售还迁房安置面积，并有权收取购房款。在杨春燕交付购房款后，贾毅亦出具了加盖忠诚公司财务章的收据，使得杨春燕更加有理由确信杨春燕是与忠诚公司进行的房屋面积买卖交易。故贾毅收取购房款、出具公司收据的行为，能够代表公司，该效力及于忠诚公司。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。通过查明的事实，杨春燕与忠诚公司口头约定了所购房屋的面积、总价款，忠诚公司又已履行了支付购房款的主要义务，故应认定买卖合同成立。同时依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。何庄子村还迁安置房系给予何庄子村民或在何庄子村有房屋被征拆的公民的待遇。杨春燕并非何庄子村集体经济组织成员，在何庄子村又无房屋被征拆，无权取得该村还迁安置房屋，忠诚公司亦不应向非何庄子村集体经济组织成员高价销售该村还迁安置房屋。杨春燕与忠诚公司口头达成的购买何庄子村还迁安置房屋的合同，违反国家土地管理法规，侵犯了何庄子村村民的集体利益，故该合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，忠诚公司应将收取的550000元购房款返还杨春燕。在本案中，杨春燕为追求较低的价款购买何庄子村村民应享受的拆迁安置房屋，忠诚公司违反国家法律法规向城镇居民倒卖村民还迁房面积，显然双方对订立该无效合同均有过错，故各应承担相应的责任。故杨春燕要求忠诚公司按照年利率6%的标准支付利息的主张，不符合法律规定，对此不予支持。同时考虑杨春燕交付该笔款项至忠诚公司返还款项期间确有损失，原审法院对其经济损失按照同期银行存款利率标准确定。同时考虑到杨春燕自身也有一定过错，应自担一部分损失，故原审法院根据双方在缔结合同关系时存在的过错程度，酌定忠诚公司按照年利率1.5%的标准赔偿杨春燕自支付购房款之日2012年11月20日至实际付清之日的利息损失。对于忠诚公司提出的其会计贾毅有犯罪嫌疑，杨春燕应先向公安机关报案的问题。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条规定：同一公民、法人或其他经济组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，经济纠纷案件和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理。故会计贾毅在其工作中是否有违法犯罪行为，不影响本案审理。且根据本案双方提供的证据，尚不足以证实贾毅有犯罪嫌疑。又根据其他购房人杨红、王学发、吕庆文向公安机关报案后，经公安机关调查最终决定撤销案件，并未将贾毅确定为犯罪嫌疑人，故对忠诚公司的这一抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十九条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告天津忠诚玮业房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告杨春燕购房款人民币550000元。二、被告天津忠诚玮业房地产开发有限公司于本判决生效后三日内按年利率1.5%标准赔偿原告杨春燕自2012年11月20日至实际付清以上款项之日的经济损失。三、驳回原告杨春燕的其他诉讼请求。被告天津忠诚玮业房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10080元，原告杨春燕负担1190元，被告天津忠诚玮业房地产开发有限公司负担8890元。”宣判后，上诉人忠诚公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，发回重审，或改判驳回被上诉人杨春燕的原审全部诉讼请求，或裁定驳回起诉，将案件移送公安机关查处。主要理由：上诉人既不是合同相对方，也不是购房款的收取人，如法院认定买卖合同无效，应当由收款人贾毅承担返还义务，且案件涉及刑事犯罪，依法应移交公安机关查处。原审认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判。被上诉人杨春燕辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，被上诉人听闻上诉人出售何庄子村还迁安置房屋，故前往上诉人处购买，原审法院基于上诉人营业执照中关于房地产开发及销售的经营范围、实际办公场所等情况，结合上诉人公司会计贾毅接洽被上诉人并收取了被上诉人交付的购房款且开具了加盖公司印章收据等事实，认定被上诉人有理由相信贾毅能够代表公司销售房屋并有权收取购房款，其行为的效力及于上诉人，并据此认定上诉人与被上诉人之间形成房屋买卖合同关系，符合案件事实及相关法律规定。因买卖的标的物系何庄子村还迁安置房屋，被上诉人并非该村村民，原审认定房屋买卖合同违反法律禁止性规定，该合同无效，并无不当。原审法院在认定合同无效后，依据被上诉人的诉讼请求，判令上诉人返还购房款550000元，符合法律规定。原审法院经分析双方对于合同无效的过错程度，判令上诉人按照年利率1.5%的标准支付被上诉人占用购房款期间的利息，该处理方式基本符合本案事实，且不违反法律禁止性规定，本院对此予以维持。上诉人虽主张其并非合同相对方，也非购房款的收取人，但因贾毅系上诉人公司会计，其以公司名义接洽被上诉人，其收取购房款、开具收据的行为与其在公司的职务具有关联性，构成职务上的表见代理，故应由上诉人承担相应的民事责任。另对于上诉人主张的将本案移送公安机关查处一节，鉴于上诉人提供的证据不足以证明本案涉及刑事犯罪，其该项主张依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人天津忠诚玮业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 包 颖代理审判员 刘继永代理审判员 孙 静二〇一六年四月十一日书 记 员 马 丽速 录 员 李晓旭 微信公众号“”