（2016）渝0106民初933号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-07-04

案件名称

赵天石与舒仁兵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市沙坪坝区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵天石,舒仁兵

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初933号原告赵天石，男，汉族，1969年3月15日出生，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托代理人曾斌，重庆钧睿律师事务所律师。被告舒仁兵，男，汉族，1953年11月25日出生，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托代理人袁力，重庆天栋律师事务所律师。委托代理人钟映川，重庆天栋律师事务所实习律师。原告赵天石与被告舒仁兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法由代理审判员向容独任审判，适用简易程序并于2016年2月3日公开开庭进行了审理，原告赵天石的委托代理人曾斌，被告舒仁兵及委托代理人袁力、钟映川到庭参加了诉讼。适用简易程序于2016年3月18日公开开庭进行了审理，原告赵天石的委托代理人曾斌，被告舒仁兵及委托代理人袁力、钟映川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵天石诉称，2015年12月6日，原被告双方签订了厂房租赁合同，约定被告将位于重庆市沙坪坝区某厂房（以下简称涉案厂房）出租给原告。合同签订后，原告缴纳了20000元定金，并对厂房内准备安装设备的地面进行了加固处理，支付工程款25880元。因涉案厂房只有850平方米，且提供的电动力不能满足原告100KW以上的用电负荷要求，并且涉案厂房没有合法规划手续和产权证书，属于违章建筑。遂起诉至本院，请求：1、确认双方签订的《厂房租赁合同》无效；2、判令被告退还原告定金20000元；3、判令被告赔偿原告损失25880元。被告舒仁兵辩称，1、原被告双方签订的合同是双方真实意思表示，不存在致使该合同无效的情形；2、被告不应向原告退还定金20000元，因为合同有效，就应当继续履行，没有退还的理由，即使是合同无效，也要求按照双方约定的租金标准来抵扣原告的诉请金额；3、被告不应当赔偿原告损失25880元，如果双方签订的厂房租赁合同无效，原告明知道合同无效还对厂房的地面进行加固处理，属于扩大损失，责任应当由原告自行承担，如果租赁合同有效，原告在租赁涉案厂房时已经对厂房面积以及用电负荷现状进行充分的了解，被告不存在过错，不应当向原告赔偿损失。经审理查明，2005年1月5日，被告与案外人李培国签订《共同购买井口村土地协议》，约定：二人共同购买井口村土地约8亩，由双方各出资百分之五十。2005年1月18日，李培国（乙方）与重庆市沙坪坝区井口镇井口村复兴社（甲方）签订《土地流转有偿使用合同》，约定：甲方将自属集体土地按地貌现状交给乙方进行规模经营；地点位于井口村复兴社，有偿使用土地面积5.17亩；有效使用期限期从2005年1月18日至2055年1月27日止；有偿使用土地收取基础建设基金和土地收益金361900元。2007年10月18日，被告与李培国签订《协议书》，约定：鉴定双方于2005年1月5日签订了《共同购买井口村土地协议》，共同取得了沙坪坝区井口镇井口村相关土地使用权，双方又共同出资在取得使用权的该片土地上修建房屋及附属设施，为明确房屋及土地权利归属，双方一致确认现已动工修建的土地为下段土地，未动工修建的土地为上段土地，已动工修建的房屋全部归被告所有，已动工的下段土地的使用权归被告享有，未动工的上段土地的使用权归李培国享有等；协议签订之后产生的债权债务分别由双方自行享有和承担。2009年8月18日，被告（乙方）和李培国（甲方）签订《协议书》，约定：甲乙双方以前协议上的划分区域图中未明确实际土地数据，经双方测量，甲方占地1.5亩，乙方占地3.67亩。2015年12月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于沙坪坝区某厂房即涉案厂房租赁给乙方使用；租赁期限为长期，从2015年12月1日起至该厂房被拆迁为止；租金为前三年每年人民币140000元，后每三年递增百分之三；合同定金为20000元，在甲乙双方签订合同后乙方在三个工作日内打入甲方账户，定金在合同签订两个月后可作为第一次租金的一部分；租金每半年交纳一次，除第一次因办理证照等事项延迟两个月缴纳外，以后均按每年11月30日以前交纳上半年租金，每年5月30日以前交纳下半年租金；乙方因正常生产需要，在租赁物内进行固定资产改造建设，由乙方自行负责。2015年12月6日，原告通过银行转账的方式向被告支付定金20000元。2016年3月9日，本院组织原被告双方前往涉案厂房进行现场勘验，经勘验查看到：涉案厂房有较大面积的地面存在被加固的痕迹；一间房间进行了部分卫生间改造工程（进行了较少部分的施工，未施工完毕）；涉案厂房属于空置状态，未安装机器等设备。另查明，原告承租涉案厂房系用于安装印刷机，从事书籍印刷业务。再查明，涉案厂房至今未取得房地产权证，未取得建设工程规划许可。审理中，原告举示了其于2015年12月10与案外人蒋登平日签订的《厂房修缮合同》一份，约定：原告将涉案厂房机座，地坪及卫生间的修缮工程委托给蒋登平施工；施工修缮的范围及标准包括四色胶印机混凝土机座两处、单色胶印机混凝土机座一处、部分地坪混凝土浇筑及卫生间装修；施工内容有挖方、出渣、钢筋、混凝土浇筑、卫生间水电管线铺设安装、打垫层、贴砖、吊顶；方式为包工包料；四色机机座标准长10米、宽2.2米，深度不低于0.8米，单色机机座标准长4.5米、宽2.5米、深度不低于0.5米；混凝土标号为C30、钢筋要求主钢筋为18螺丝钢、箍筋为12螺纹钢；房屋修缮费用共计29300元，分别为挖方4500元、出渣3500元、钢筋制作3600元、混凝土浇筑14800元、卫生间2900元。原告举示了其于2015年12月29日与蒋登平签订的《厂房修缮终止协议》一份，约定：双方签订的涉案厂房的修缮合同因租赁厂房可能出现纠纷，双方终止原厂房修缮合同；原告同意将已开挖浇筑的混凝土机座及混凝土地坪按原合同计价方式的95%支付给蒋登平，金额为25080元；蒋登平已施工卫生间管道、地坪部分由原告支付800元。施工款项共计25880元。原告举示了蒋登平于2015年12月29日出具的《收条》一份，载明蒋登平收取了原告的厂房修缮款25880元。另外，原告申请了蒋登平作为证人出庭作证，蒋登平在作证时陈述：其承包了涉案厂房的修缮工程，主要工程内容是挖土方、浇筑混凝土、植钢筋以及部分卫生间改造的工程；在施工现场见过被告本人，被告未表示意见；因原告使用的机器有27吨重，普通地面无法承重，所以需要对地面进行加固；从2015年12月20日左右开始施工，共计施工了5天；地面加固的工程已施工完毕，卫生间改造工程未做完；共计收到25880元的工程款。被告对原告举示的《厂房修缮合同》、《厂房修缮终止协议》、《收条》以及证人蒋登平的证人证言的真实性均不予认可，并表示因系由原告单方面制作，厂房修缮并没有经过被告的同意。审理中，因被告抗辩要求按照房屋租金标准抵扣原告诉请金额，由于涉案厂房修建于农村集体土地上，且未取得建设工程规划证，本院向被告释明，原被告双方签订的《厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定，应为无效合同。经法院释明后，被告要求将应由原告支付的2015年12月6日至2016年2月5日期间、按照140000元/年的租金标准计算的房屋占有使用费在原告诉请金额中予以抵扣。原告对被告要求抵扣的金额存在异议，认为原告并没有占有使用涉案厂房，不同意在本案中予以抵扣。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、被告举示的《共同购买井口村土地协议》、《共同购买井口村土地协议》、《协议书》等以及双方当事人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，最高人民法院关于审理《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，被告将涉案厂房出租给原告并签订的《厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告基于该合同向被告交纳了定金20000元，因合同无效，被告应当返还原告定金20000元。关于原告要求被告赔偿损失25880元的诉讼请求。原告为了证明其因为了安装印刷机对涉案房屋进行地面加固、卫生间改造等产生了损失25880元，举示了其与案外人蒋登平签订的《厂房修缮合同》、《厂房修缮终止协议》、《收条》，约定原告将涉案厂房机座，地坪及卫生间的修缮工程包工包料委托给蒋登平施工，施工内容包含挖方、出渣、钢筋、混凝土浇筑、卫生间水电管线铺设安装等，原告向蒋登平支付工程款25880元。蒋登平作为证人出庭作证时陈述其进行了原告委托的涉案厂房挖土方、浇筑混凝土、植钢筋以及部分卫生间改造的工程并收取了原告工程款25880元。被告对原告主张的该损失金额不予认可。在案件真伪不明的情况下，本院将结合案件情况，根据民事证据高度盖然性的证明标准作出判断。原告举示的《厂房修缮合同》、《厂房修缮终止协议》、《收条》与蒋登平的证人证言的基本一致，另外，经过本院现场勘验查看到，涉案厂房确有较大面积的地面存在被加固的痕迹、一间房间进行了部分卫生间改造工程。综合分析上述证据，本院对原告主张的25880元的损失金额予以确认。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告将未经建设用地规划部门审批修建的涉案厂房出租给原告，原告明知涉案厂房未经过建设用地规划许可，仍与被告签订《厂房租赁合同》并进行地面加固等工程，另外，《厂房租赁合同》约定原告因正常生产需要，在涉案厂房进行的固定资产改造建设，由原告自行负责，可见被告对原告因正常生产需要对涉案厂房进行的改造建设也予以同意。综上，本院认定原被告双方存在同等过错，对于原告主张的损失25880元，由被告赔偿原告12940元（25880元*50%）。被告抗辩将应由原告支付的2015年12月6日至2016年2月5日期间、按照140000元/年的租金标准计算的房屋占有使用费在原告诉请金额中予以抵扣。原告对被告要求抵扣的金额存在异议，且不同意在本案中予以抵扣。因此，对此抗辩，不应在本案中一并处理，原被告双方应另行协商解决或者另案解决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院关于审理《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告赵天石与被告舒仁兵于2015年12月6日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。二、被告舒仁兵于本判决发生法律效力后三日内返还原告赵天石定金20000元。三、被告舒仁兵于本判决发生法律效力后三日内赔偿原告赵天石损失12940元。四、驳回原告赵天石的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费948元（原告已预交474元），减半交纳474元，由原告赵天石承担237元，由被告舒仁兵承担237元，限被告舒仁兵在本判决发生法律效力后三日内立即给付原告赵天石237元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员　　向容二〇一六年四月十一日书　记　员　　潘莹 关注公众号“”