（2015）崇民一（民）初字第6198号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-07-25

案件名称

吴健生与徐庆基、杨卫国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

崇明县人民法院

所属地区

崇明县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

崇明县人民法院民 事 判 决 书（2015）崇民一(民)初字第6198号原告吴健生，男，1973年8月31日生，汉族，住安徽省。委托代理人严仲禧，上海市申江律师事务所律师。被告徐庆基，男，1978年10月20日生，汉族，住安徽省。被告杨卫国，男，1960年11月7日生，汉族，住上海市崇明县。委托代理人杨凯杰(系被告杨卫国之子)，男，1987年7月24日生，汉族，住上海市崇明县。原告吴健生诉被告徐庆基、杨卫国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员顾锦华独任审理。后本案依法组成合议庭进行审理，于2016年3月3日、3月17日两次公开开庭进行了审理。原告吴健生的委托代理人严仲禧、被告杨卫国的委托代理人杨凯杰到庭参加诉讼，被告徐庆基经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告徐庆基于2015年6月8日签订了“店铺租赁合同”一份。合同约定，被告徐庆基将坐落于上海市崇明县城桥镇北门路XXX号，建筑面积为65平方米的房屋出租给原告，租赁期限为3年，即自2015年6月18日至2018年6月17日，年租金为人民币60,000元(以下币种均为人民币)、押金为10,000元，合同还对违约责任等事项做了约定。合同签订后，原告向被告徐庆基交付押金10,000元并支付第一年度的租金60,000元。后原告委托装潢公司对系争房屋进行了适当的装修，花去装修费19361.6元。嗣后，因原告需办理营业执照，两被告又配合原告办理了租赁房屋备案延期登记手续。2015年9月5日，被告杨卫国向原告发出通知，要求原告腾退涉案房屋。2015年10月10日，涉案房屋被被告杨卫国收回，致使原告无法开展正常的经营活动。故原告诉至法院请求依法判令：一、两被告返还原告房屋租金45,000元;二、两被告赔偿原告房屋装修费19,361.6元；三、两被告承担违约金5,000元。原告为证明其诉称，向本院提交了如下证据：1、店铺租赁合同、网银交易明细、农业银行卡交易明细各1份、收条2份，证明原告与被告徐庆基之间存在房屋租赁合同关系，原告向被告徐庆基支付了租金60,000元、押金10,000元等事实；2、房屋租赁备案延期申请表复印件、个体工商户名称预先核准通知书复印件、店铺租赁合同复印件、被告杨卫国身份证复印件各1份，证明对于原告与被告徐庆基之间的租赁合同，被告杨卫国是知晓的，原告与被告杨卫国之间签订的店铺租赁合同的目的仅仅是为了办理工商营业执照，该合同双方并未实际履行的等事实；3、营业执照复印件1份，证明原告在涉案房屋内开设了上海市崇明县异域珍果食品店的事实；4、通知书复印件1份，证明被告杨卫国通知原告于2015年9月1日至2015年10月1日间腾退房屋的事实；5、上海市房地产登记簿复印件1份，证明系争房屋为上海市崇明县城桥镇永凤花园XXX号XXX室，权利人为被告杨卫国，建筑面积为82.76平方米的事实。被告徐庆基未应诉、答辩。被告杨卫国辩称，原告与被告徐庆基签订转租合同并未经过本被告的同意。被告徐庆基曾向本被告声称其与原告系表兄弟关系，因原告想在系争房屋内经营水果生意，故要求被告杨卫国协助办理营业执照。因转租协议无法办理营业执照，故被告杨卫国与被告徐庆基于2015年6月11日签订了一份落款时间为2015年5月8日的店铺租赁合同，该份合同约定租赁期限自2015年5月8日起至2017年5月8日止，年租金为68000元。并且，本被告协助原告办理了房屋租赁备案延期手续，有效期至2017年5月8日。上述的店铺租赁合同未实际履行，仅用于协助原告办理工商营业执照。2015年9月5日，被告杨卫国向原告发出通知，要求原告腾退涉案房屋，并于2015年10月10日实际收回系争房屋。之前，本被告均是从案外人许某处收取租金的。本被告与原告之间没有任何关系，也未收取原告的租金、押金，故不同意原告的诉讼请求。被告杨卫国为证明其辩称，向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同复印件1份，证明被告杨卫国与案外人许某于2013年9月16日签订了房屋租赁合同一份。合同约定被告杨卫国将坐落于上海市崇明县城桥镇永凤花园XXX号XXX室房屋出租给许某，租期为2013年9月1日至2015年9月1日的事实；2、饭店租赁合同复印件1份，证明案外人杨某与被告徐庆基于2014年8月8日又签订了饭店租赁合同1份，案外人杨某将坐落于上海市崇明县北门路XXX号房屋出租给被告徐庆基使用，租期自2014年8月8日至2017年7月8日止。经审理查明，本案涉案房屋坐落于上海市崇明县城桥镇永凤花园XXX号XXX室(即上海市崇明县北门路XXX号)，建筑面积为82.76平方米。被告杨卫国于2013年9月16日与案外人许某签订租赁合同1份，该合同约定，被告杨卫国将坐落于上海市崇明县城桥镇永凤花园XXX号XXX室房屋出租给案外人许某使用。租期为2013年9月1日至2015年9月1日。后被告杨卫国同意后，案外人杨某于2014年8月8日与被告徐庆基签订了饭店租赁合同1份。合同约定，杨某将坐落于上海市崇明县北门路XXX号房屋出租给被告徐庆基使用，租期自2014年8月8日起至2017年7月8日止。2015年6月8日原告吴健生与被告徐庆基签订了店铺租赁合同1份，合同约定被告徐庆基将系争房屋中的65平方米转租给原告经营使用，租期为2015年6月18日至2018年6月17日，年租金为60,000元,押金为10,000元。同时双方就其他权利义务及违约赔偿等事项进行了约定。原告按约向被告徐庆基支付租金60,000元及押金10,000元。2015年6月11日，原告、被告徐庆基及被告杨卫国之子杨凯杰一同办理了房屋租赁备案延期手续，有效期至2017年5月8日。后因被告杨卫国与案外人许某之间的房屋租赁合同于2015年9月1日到期，许某声称无法收到被告徐庆基的租金，故在合同到期后终止了与被告杨卫国之间的租赁关系。之后，被告杨卫国转而向被告徐庆基收取租金，被告徐庆基表示要暂缓支付租金。被告杨卫国见无法收到租金，故于2015年9月5日向原告发出搬离通知，要求其于2015年9月1日至2015年10月1日将系争房屋腾退并归还被告杨卫国。2015年10月10日，系争房屋由被告杨卫国收回，致使原告无法经营使用，故涉讼。审理中，原告变更诉讼请求，要求二被告共同退还原告租金41,166元(自2015年10月11日起至2016年6月17日止，按月租金5,000元的标准计算)及退还押金10,000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告徐庆基作为转租合同的出租人，有义务确保转租合同的承租方即本案原告对系争房屋的正常使用，现系争房屋被权利人即本案被告杨卫国收回，导致原告无法对系争房屋的正常使用。鉴于转租合同已实际终止履行，故被告徐庆基作为合同的相对方理应退还多收的租金并退还押金。综上，原告要求被告徐庆基退还多收租金及返还押金的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告杨卫国共同退还多收的租金及退还押金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告徐庆基经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐庆基于本判决生效之日起十日内退还原告吴健生房屋租金人民币41,166元；二、被告徐庆基于本判决生效之日起十日内退还原告吴健生押金人民币10,000元；三、原告吴健生其余的诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1,080元，由被告徐庆基负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　沙卫国代理审判员　　顾锦华人民陪审员　　陈忠涛二〇一六年四月十一日书　记　员　　蔡榆柠附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传唤，无证的那个理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”