（2016）内29民终31号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-05-06

案件名称

内蒙古国力房地产开发有限责任公司与萨仁格日勒房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

内蒙古国力房地产开发有限责任公司,萨仁格日勒

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民事判决书（2016）内29民终31号上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司。法定代表人张志刚，系该公司董事长。委托代理人张建军，男，1967年7月23日出生，汉族，系该公司副总经理。委托代理人任振华，系该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）萨仁格日勒，女，1974年5月7日出生，蒙古族。委托代理人李文丹，系内蒙古北杰律师事务所律师。上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称：国力公司）与被上诉人萨仁格日勒因房屋买卖合同纠纷一案，不服阿左旗人民法院（2015）阿左民一初字第1153号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人国力公司委托代理人张建军、任振华，被上诉人萨仁格日勒及委托代理人李文丹到庭参加诉讼。一审法院经审理查明，阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区由国力公司开发建设。具体负责该小区施工建设的系国力公司设立的内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门项目部（以下简称：国力公司子龙门项目部）。2014年4月19日国力公司子龙门项目部与萨仁格日勒签订《商品房认购书》，萨仁格日勒购买国力公司开发建设的小区区号楼单元号房屋，面积120.32平米，车库20.32平米，合计价款365660元整。协议签订后，萨仁格日勒如约支付了购房款365660元，国力公司给萨仁格日勒出具收款凭据。2015年6月，萨仁格日勒发现国力公司将其预购的房屋又另行出售他人，经萨仁格日勒多次催促，国力公司既不与萨仁格日勒签订《商品房买卖合同》，也不向萨仁格日勒交付房屋。另查明，涉案房屋已于2014年10月21日被乌拉特前旗人民法院查封。现萨仁格日勒诉至法院。一审法院认为，国力公司是阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区承建主体，国力公司子龙门项目部对外是以国力公司名义进行施工和楼房的销售，萨仁格日勒并不知道国力公司和国力公司子龙门项目部之间的内部关系。因国力公司未提交证据证明国力公司子龙门项目部经过工商登记，故国力公司子龙门项目部不具备诉讼主体资格。因此，该院确定国力公司是涉案《商品房认购书》的出卖人。国力公司对国力公司子龙门项目部的存在表示异议，但并未举证证明，故对国力公司关于萨仁格日勒起诉主体错误的辩解意见，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，涉案房屋已于2014年10月21日被乌拉特前旗人民法院查封，致使萨仁格日勒的合同目的无法实现，萨仁格日勒诉请解除双方签订的《商品房认购书》，该院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，萨仁格日勒请求国力公司返还其支付的购房款365660元及承担损失的主张，该院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条之规定，判决：一、解除萨仁格日勒与内蒙古国力房地产开发有限责任公司于2014年4月19日签订的《商品房认购书》；二、由内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告萨仁格日勒返还购房款365660元及赔偿经济损失（损失计算方式：以365660元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年4月19日至被告实际付清之日止）。案件受理费3392.45元，由内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。一审判决送达后，国力公司提出上诉，认为1、被上诉人起诉上诉人国力公司，主体设置错误。2、一审法院判决要求解除上诉人与被上诉人双方签订的《商品认购书》，缺乏事实及法律依据。3、一审法院判决被上诉人返还购房款及赔偿经济损失缺乏事实及法律依据。现请求二审法院予以撤销一审判决并驳回被上诉人要求上诉人承担责任的诉求。二审期间国力公司又向本院提出司法鉴定的申请及中止本案审理的申请。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：第一、上诉人国力公司是否为本案适格主体；第二、国力公司与萨仁格日勒是否存在房屋买卖合同关系，合同效力如何确定；第三、涉案合同是否具备解除条件，国力公司应否承担返还房款及赔偿经济损失的责任。关于上诉人国力公司是否为本案适格主体及责任问题。2010年8月1日国力公司法定代表人书面授权冯富荣为该公司的全权代理人，并以该公司的名义签署该工程住宅楼建设工程一切文件和处理与之有关的一切事务，该授权委托书加盖了法定代表人张志刚及国力公司的公章。同时冯富荣以国力公司的名义承包了阿拉善盟巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区（以下简称子龙门小区）建设工程，冯富荣系子龙门小区项目负责人，后冯富荣刻制了国力公司项目部印章、合同印章等，并以国力公司名义对外进行施工和楼房的销售。因项目部是根据企业需要临时设立、管理项目工程及具体履行相关施工合同的内部机构，项目部由于没有独立的财产，也不能独立的承担民事法律责任，故不具有独立的民事权利能力，不属于独立承担民事责任的主体。但项目部在具体签署和履行合同时，是企业在具体施工合同项下的代表，其法律后果应当归属施工企业。本案中，由于国力公司项目部是基于国力公司法定代表人授权而设立的，委托书确定了项目部负责人冯富荣的权限范围，由此，国力公司项目部冯富荣是否超越权限范围签订合同，加盖项目部或合同印章，除相对人知道或有重大过错外，应视为国力公司的意思表示，对国力公司应具有约束力。因此，国力公司应系本案适格主体，也是对外承担民事责任的主体。国力公司提出司法鉴定的申请及中止本案审理的申请，因与本案没有直接关系，本院不予准许。关于双方是否存在房屋买卖关系及合同效力如何确定。2014年4月19日，国力公司项目部与萨仁格日勒签订了《商品房认购书》，该认购书载明了房屋价款、单价、面积、付款方式及期限。国力公司项目部加盖印章，萨仁格日勒签署其姓名，并由项目部出具收条一张印证收款事实。国力公司系本案的适格主体，是涉案《商品房认购书》的相对方。该认购书具备商品房买卖合同实质构成要件，反映双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合同是有效的。合同依法成立，受法律保护，双方均应恪守履行。关于涉案合同是否具备解除条件，国力公司应否承担返还房款及赔偿经济损失的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条相关规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。双方在签订合同后，萨仁格日勒依约支付了全部房款，自2014年4月19日到至今，经萨仁格日勒催促国力公司项目部未与之签订《商品房买卖合同》，亦未表示向其交付房屋的意思表示，且涉案房屋已于2014年10月21日被乌拉特前旗人民法院查封，致使萨仁格日勒的合同目的无法实现。萨仁格日勒诉请解除合同，国力公司在接到通知后未表异议，故双方签订的《商品房认购书》具备法定解除条件，一审法院判决解除双方签订的合同，合法有据，本院予以支持。一审法院判令国力公司返还购房款并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，有事实及法律依据，应当予以支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6785元，由上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　范海锋审　判　员　任　　丽代理审判员　哈斯塔娜二〇一六年四月十一日书　记　员　李　　蓉来源：百度“”