（2016）鄂09民终100号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-08-26
案件名称
石鹏与湖北同升鹏祥置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省孝感市中级人民法院
所属地区
湖北省孝感市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖北同升鹏祥置业有限公司,石鹏
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂09民终100号上诉人（原审被告）湖北同升鹏祥置业有限公司。住所地：湖北省孝感市车站月湖街。法定代表人马荣华，该公司董事长。委托代理人沈胜堂，孝感市孝南区天平法律服务所法律工作者。代理权限：代为参加诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为调解，代签收法律文书。被上诉人（原审原告）石鹏。委托代理人涂远钊，湖北山川律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人湖北同升鹏祥置业有限公司（以下简称鹏祥置业公司）因与被上诉人石鹏商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2015）鄂孝南民初字第01993号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年1月28日立案受理后依法组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。鹏祥置业公司的委托代理人沈胜堂，石鹏的委托代理人涂远钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明，2012年2月8日，石鹏与鹏祥置业公司签订了《湖北同升鹏祥置业有限公司城市绿洲认购书》，认购书上约定，石鹏购买鹏祥置业公司位于孝感市马家砦城市绿洲7#16层3室，建筑面积为96.46平方米的商品房，认购书上约定石鹏在接到鹏祥置业公司电话通知或书面通知的一周内，携带认购书及身份证或相关文件来销售中心签订《商品房买卖合同》。2012年11月21日、2014年2月17日，石鹏向鹏祥置业公司支付了150000元、50000元，共计200000元的购房订金，经手人马仁怀，并由鹏祥置业公司盖章，但至今，鹏祥置业公司未按照认购书的约定向石鹏发出签订《商品房买卖合同》的通知，石鹏多次要求与鹏祥置业公司签订《商品房买卖合同》，鹏祥置业公司一直未能履行，遂引起诉讼。一审法院认为，石鹏与鹏祥置业公司签订的《湖北同升鹏祥置业有限公司城市绿洲认购书》上有鹏祥置业公司的公章，该认购书系双方当事人的真实意思表示，合法有效。鹏祥置业公司一直未履行认购书上的义务，事实清楚。因此，对于石鹏要求鹏祥置业公司依法解除认购书的诉讼请求，予以支持。因鹏祥置业公司违约造成的合同解除，其应退还石鹏所支付的全部订金200000元，并赔偿损失，石鹏主张鹏祥置业公司按照银行同期贷款利率支付石鹏利息（自2014年2月18日起计算至本息清偿之日止）的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除石鹏与湖北同升鹏祥置业有限公司签订的《湖北同升鹏祥置业有限公司城市绿洲认购书》；二、湖北同升鹏祥置业有限公司于判决生效之日起十日内退还石鹏订金200000元，并按照银行同期贷款利率支付利息（自2014年2月18日起计算至本息清偿之日止）；如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由湖北同升鹏祥置业有限公司负担。上诉人鹏祥置业公司不服原判上诉称，一、一审判决认定事实不清，本案不能排除石鹏与案外人马汉清（别名马仁怀）恶意串通损害鹏祥置业公司利益的嫌疑。石鹏没有向法庭提交付款凭证，其是否付款，鹏祥置业公司并不知情也不认可。鹏祥置业公司没有授权马汉清与石鹏签订《优先认购书》，石鹏在明知马汉清没有授权委托书的情况下仍然与其签订认购书，并将所谓的房屋认筹款交给他，说明他们之间的关系超出正常的房屋认购关系。鹏祥置业公司有理由怀疑他们之间存在恶意串通。对于马汉清身份，一审法院有两个关联案件的判决在认定上存在矛盾，这也说明一审法院认定事实不清。（2015）鄂孝南民初字第01169号民事判决认定，马汉清的身份是鹏祥置业公司的员工，而另一民事判决认定，马汉清的身份是临时工作人员，相互关联的两个案件对同一人的身份认定出现不同的结论，也证明一审法院认定事实不清。鹏祥置业公司认为，如果马汉清是鹏祥置业公司的员工，则他的行为可能是职务行为，如果马汉清是临时工，在没有鹏祥置业公司明确授权的情况下，则不应是职务行为。鹏祥置业公司认可马汉清临时工的身份，但其临时的职责是负责登记清理团购人员的名单，并不是签订房屋认购书，也不是私自收取房款。一审法院在缺乏马汉清是否有权签订认购书及是否有权收取购房款的证据下，判决鹏祥置业公司返还购房款是错误的。二、一审判决适用法律错误。本案现有证据不能证明《优先认购书》的法律效力，也不能证明认购书是依法成立的，一审判决适用法律是错误的。综上所述，由于一审判决认定事实不清，本案不能排除石鹏与马汉清恶意串通损害鹏祥置业公司利益的嫌疑，且适用法律错误。故请求二审法院：1、依法撤销（2015）鄂孝南民初字第01993号民事判决，驳回被上诉人石鹏的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人石鹏承担。被上诉人石鹏二审答辩称，其已支付购房款200000元，并提交了相关的证据证明。鹏祥置业公司称其未委托马汉清收取购房款，是鹏祥置业公司的内部管理问题，与石鹏无关。因石鹏交纳购房款时，鹏祥置业公司出具了加盖公章的收据，这一行为足以让石鹏相信马汉清是鹏祥置业公司的工作人员。因此，相应的法律责任也应由鹏祥置业公司承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人鹏祥置业公司、被上诉人石鹏二审均未提交新的证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。另，鹏祥置业公司在法庭辩论时陈述，马汉清签订认购书后没有在规定的时间找公司，收取购房款也不是公司，购房款是通过银行转账给马汉清，是马汉清的个人行为。本案争议焦点：石鹏是否支付认筹款，马汉清的签约、收款行为是否代表鹏祥置业公司履行职务行为，其法律后果是否由鹏祥置业公司承担。本院认为，本案系当事人因商品房的预售而引发的纠纷，故本案案由应定性为商品房预售合同纠纷，一审案由定性不准应予以纠正。石鹏与鹏祥置业公司签订的《城市绿洲优先认购书》系双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。根据鹏祥置业公司二审庭审“购房款是通过银行转账给马汉清”的陈述，结合一审认定的其他证据，一审认定石鹏已交纳认筹款20万元的事实是正确的。双方当事人签订的认购书上、房屋认筹款的收据上均加盖了鹏祥置业公司的公章，故石鹏有理由相信，马汉清签约及收款的行为是代表鹏祥置业公司履行职务的行为，法律责任应由鹏祥置业公司承担。鹏祥置业公司上诉称，对于马汉清的身份，一审法院的两个关联案件作出不同认定存在矛盾，故一审判决认定事实不清。本院认为，因“临时工作人员”与“公司员工”的不同表述方式，均不影响马汉清行为在本案中的法律后果由鹏祥置业公司承担的事实，故对此项上诉理由，本院不予采信。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。鹏祥置业公司的上诉理由本院不予采信，对其上诉请求本院予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由湖北同升鹏祥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 铮审判员 汪书力审判员 胡 红二〇一六年四月十一日书记员 陈平川附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注公众号“”