（2016）苏05民终553号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2016-04-27

案件名称

苏州伊徕尔特机械有限公司与上海彩韵粉末涂料有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海彩韵粉末涂料有限公司,苏州伊徕尔特机械有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2016）苏05民终553号上诉人（原审被告）上海彩韵粉末涂料有限公司，住所地上海市青浦区华新镇周浜村。法定代表人朱叶舟，该公司总经理。委托代理人陆敏华，昆山市花桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）苏州伊徕尔特机械有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇蓬星路498号。法定代表人WANGLEI，该公司总经理。委托代理人王首旺，江苏狮山律师事务所律师。委托代理人谭晚元，江苏狮山律师事务所实习律师。上诉人上海彩韵粉末涂料有限公司（以下简称彩韵公司）因与被上诉人苏州伊徕尔特机械有限公司（以下简称伊徕尔特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第2226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年12月3日，双方当事人签订一份《工业厂房租赁合同》，约定彩韵公司承租伊徕尔特公司位于昆山市花桥镇蓬星路498号厂房，建筑面积为4373平方米，租赁期间为2010年11月16日至2015年10月16日，第一年租金标准为每月10元每平方米，合计43730元每月，第二年租金标准为每月11元每平方米，合计48103元每月，第三年至第五年租金标准为每月12元每平方米，合计52476元每月，租金采用先付后组形式，双方一旦签订合同即生效，彩韵公司应支付50000元押金，并约定彩韵公司使用厂房期间的水、电、煤气、电话等通讯的费用由彩韵公司承担，逾期不支付伊徕尔特公司有权停止供应水电并向彩韵公司收取滞纳金，电费采用预付费形式，租赁期间，彩韵公司应及时支付房租及其他应支付费用，如拖欠不付满一个月，伊徕尔特公司有权按照日千分之五标准计算滞纳金，并有权中止租赁协议，租赁期满后，该厂房归还伊徕尔特公司时，应符合正常使用状态。该租赁合同载有双方公司盖章及负责人签字，彩韵公司支付押金50000元。彩韵公司租赁上述厂房后向伊徕尔特公司全额支付了2011年5月16日之前的厂房租金，之后彩韵公司于2011年7月14日向伊徕尔特公司支付过200000元租金，彩韵公司于2013年6月15日搬离上述厂房，因房屋租金支付及水、电��燃气等费用的支付问题与伊徕尔特公司产生此次纠纷。华燕五金制品有限公司制作的月水电记录表载明彩韵公司厂区工业用水量为：2011年5月至2012年4月1501吨，2012年5月至10月分别为128吨、42吨、109吨、91吨、55吨、0吨，2012年10月至2013年12月245吨；厂区厕所用水量为：2011年5月至2012年6月394.5吨、2012年7月1日-7月14日349吨、2012年7月15日-7月27日327吨、2012年8月135吨、2012年9月107吨、2012年10月24吨、2012年10月-2013年12月0吨；厂区消防用水量为：2012年1月12日168吨、2012年6月28日7吨、2012年7月17日140吨。以上水费单价均为2.92元每吨（不含税），上述水费共计11161.7元（3822.5吨×2.92元）。2011年7月19日昆山华燕五金制品有限公司出具请款说明书一份，载明，临时用电为4477度×1.3元=5820.1元，彩韵公司收到该申请后一周内付款到昆山华燕五金制品有限公司。彩韵公司厂区电费明细为：2011年7月-2012年4月电费为207048度，单价为0.912元每度；2012年5月电费为34768度，单价为1.096元每度；2012年6月电费为26496度，单价为1.209元每度；2012年7月电费为13848度，单价为1.594元每度；2012年8月电费为14720度，单价为1.065元每度；2012年9月电费为1640度，单价为1.364元每度；2012年10月电费为560度，单价为1.876元每度；2012年10月-2013年12月电费为5716度，单价为0.702元每度，上述电费共计309837.93元。2011年6月20日，昆山华燕五金制品有限公司与昆山利通天然气有限公司签订天然气公用合同一份，约定用气地址为昆山市花桥镇蓬星路498号，供气期限暂定为2023年12月，工程总额为232500元，昆山华燕五金制品有限公司向昆山利通天然气有限公司支付了该笔工程款。彩韵公司于2012年5月30日向昆山利通天然气有限公司支付用气定金100000元，之后彩韵公司的天然气使用费系伊徕尔特公司替其垫付，彩韵公司于2012年6月18日用气17783立方米，单价2.91元，不含税金额为51775.28元，税率13%，税额6730.79元；2012年6月24日用气6540立方米，单价2.81元，不含税金额为18404.6元，税率13%，税额2392.6元；2012年7月22日用气6314立方米税额总金额为2309.92元；2012年8月24日用气5416立方米，单价2.81元，不含税金额为15241.49元，税率13%，税额1981.39元；2012年9月24日用气827立方米，单价2.81元，不含税金额为2327.31元，税率13%，税额302.55元；以上天然气使用金额总计105517.28元，含税金额为119234.53元，扣除彩韵公司自行支付的100000元，余款19234.53元系伊徕尔特公司替彩韵公司支付。2012年10月后彩韵公司未使用天然气。2013年12月12日，昆山华燕五金制品有限公司向彩韵公司发出厂房限期整修通知函一份，载明，双方签订的《工业厂房租赁合同》，后达成调解协议，彩韵公司于2013年6月15日搬离，2013年8月23日彩韵公司法定代表人手写一份厂房维修承诺书，承诺以原厂房为依据，对上述厂房造成的损坏进行修补，并约定于2013年10月25日修缮完毕……截止至2013年12月12日，彩韵公司仍未对上述厂房进行维修，昆山华燕五金制品有限公司要求彩韵公司最晚于2013年12月22日前对上述厂房按原厂房标准维修完毕，否则昆山华燕五金制品有限公司将安排厂房承建厂商进行维修，维修期间产生的一切费用，将由彩韵公司全额承担，该通知函列明了厂房维修明细表。2014年3月20日，伊徕尔特公司与昆山维诚建筑安装工程有限公司签订《1#厂房维修工程合同书》一份，载明，工程名称为苏州伊徕尔特机械有限公司1#厂房维修工程，地点为昆山市花桥镇蓬星路498号，承揽范围为1#厂房维修工程，详附件报价单，合同签订一个��完工，昆山维诚建筑安装工程有限公司以工程总价105000元承揽此工程。伊徕尔特公司分别于2014年11月10日、2014年12月2日向昆山维诚建筑安装工程有限公司通过转账支付工程款20000元、35000元，并另通过现金方式支付工程款35000元，以上共计支付工程款90000元。原审另查明：2013年4月18日，彩韵公司、昆山华燕五金制品有限公司在原审法院主持下达成调解协议，经（2013）昆商初字第0278号民事调解书载明：“一、上海彩韵粉末涂料有限公司于2013年6月15日前从昆山华燕五金制品有限公司的厂房全部搬出；二、昆山华燕五金制品有限公司在上海彩韵粉末涂料有限公司全部搬出之日起一周内一次性补偿上海彩韵粉末涂料有限公司损失950000元……”。原审又查明：苏州伊徕尔特机械有限公司原名昆山华燕五金制品有限公司，于2013年进行工商登记变更。上述事实由伊徕尔特公司提供的工业厂房租赁合同、民事调解书、银行回单、请款申请书、电费发票、水电记录表及发票、抄水电记录表、发票、邮寄凭证和通知函、通知函、天然气供用合同、燃气费用发票、厂房限期整修通知函、承诺书、报价单、竣工验收合同证明、发票、进账单；彩韵公司提供的租赁厂房押金证明及双方当事人的庭审陈述予以证实。原审原告伊徕尔特公司的诉讼请求为：1、彩韵公司支付房屋租金1006948.00元，以及租赁期间产生的水、电、煤气费用475546元，并支付逾期付款滞纳金（按每日千分之五的标准计算至实际支付之日止）；2、彩韵公司承担房屋维修费用105000元；3、诉讼费由彩韵公司承担。原审法院认为：双方当事人签订的《工业厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务��享受各自权利，后经双方协商，彩韵公司于2013年6月15日搬离租赁的厂房，彩韵公司理应支付租赁期间的房租及水、电、燃气等费用。一、关于房租：彩韵公司已支付2010年11月16日至2011年5月16日期间的厂房租金，2011年5月16日至2013年6月15期间厂房租金1206948元（2011年5月16日-2011年11月15日租金为43730×6=262380元；2011年11月16日-2012年11月15日租金为48103×12=577236元；2012年11月16日-2013年6月15日租金为52476×7=367332元），彩韵公司支付了20万元，余款1006948元彩韵公司仍应支付伊徕尔特公司。二、关于水费：彩韵公司支付了2010年11月16日-2011年5月之间的的水费，2011年5月之后彩韵公司使用的水费为11161.7元，该笔费用系伊徕尔特公司替其支付，彩韵公司理应支付伊徕尔特公司。三、关于电费：彩韵公司未支付的电费总金额为309837.93元，该款项系伊徕尔特公司替其垫付，彩韵公司理应支付伊徕尔特公司。四、关于燃气费：彩韵公司未支付的燃气费为19234.53元，该款项系伊徕尔特公司替其垫付，彩韵公司理应支付伊徕尔特公司，伊徕尔特公司要求彩韵公司支付其天然气管道折旧费并无法律及事实依据，对此不予支持。五、关于房屋维修费：因双方约定彩韵公司搬离涉案厂房时应对上述厂房进行维修，但彩韵公司未履行该义务，伊徕尔特公司委托让人对上述厂房进行维修，花费90000元，该笔费用彩韵公司理应支付伊徕尔特公司。六、关于滞纳金：因双方在合同中对迟延支付房租、水、电、天然气等费用的滞纳金标准有约定为日千分之五，但该标准过高，原审法院酌情调整为中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，上述房屋租金、水、电、燃气费用合计1347182.16元，扣除50000元押金后金额为1297182.16元，自2013年6月15日起开始计算至实际支付之日止��据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、上海彩韵粉末涂料有限公司于判决生效后十日内支付苏州伊徕尔特机械有限公司房屋租金、水、电、燃气费用合计1297182.16元及滞纳金（以1347182.16元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍自2013年6月15日起开始计算至实际支付之日止）。二、上海彩韵粉末涂料有限公司于判决生效后十日内支付苏州伊徕尔特机械有限公司厂房维修费90000元。三、驳回苏州伊徕尔特机械有限公司其他诉讼请求。案件受理费73726元，由苏州伊徕尔特机械有限公司负担54751元，上海彩韵粉末涂料有限公司负担18975元。上诉人彩韵公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，判决依据不足。1、关于房租，原审忽视了我公司提供的参股协议书以及根据法律规定伊徕尔特公司已经丧失了房租追诉权，关于支付房租的认定错误，我公司不应支付房租。2、关于水电燃气费，原审法院仅凭伊徕尔特公司单方面提供的费用明细就认定其垫付相应费用依据不足。我公司一直表明关于水电燃气费用已经结算完毕，不存在拖欠。3、关于房屋维修费，我公司在一审中已经提供了相关证据证明已经对租赁厂房予以维修，原审法院未予采信明显不公。鉴于以上事实，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判撤销原审判决第一、二项判决内容，上诉费用由伊徕尔特公司承担。被上诉人伊徕尔特公司二审辩称：1、关于房租，我公司多次向彩韵公司催缴，且在2014年10月向彩韵公司发出了律师函，彩韵公司也回函承认欠��租、水电费，只因为其认为我公司欠其货款、加工款及借款大于租赁费用，所以不肯支付我公司租赁费；关于参股协议书，该参股协议书因未履行引发纠纷，彩韵公司已经诉至原审法院，后经原审法院调解，由我公司补偿彩韵公司95万元得以解决，退一步说，即使彩韵公司当初已经参股，股东也没有给自己免交房租的权利，因为彩韵公司于我公司是两个独立的主体、独立的法人，有各自的法人财产，且参股协议书违背法律是无效的，因为股份的转让只能在股东之间签订，不能由彩韵公司与我公司直接签订。2、关于水、电、燃气费用，我公司也多次向彩韵公司催缴，2014年10月的律师函中也提到了水、电、燃气费用，彩韵公司的回函是认可的。3、关于房屋维修费，彩韵公司提到其已经对房屋进行了维修，但事实上与我公司要求的维修结果不一样，我公司于2013年12月16��发出了厂房限期整修通知函，但彩韵公司置之不理，在迫不得已的情况下我公司才委托第三方对房屋进行了维修，在维修前又对彩韵公司进行了充分的告知，故由彩韵公司承担维修费用是合理合法的。综上，请求法院驳回彩韵公司的上诉请求，维持原审判决。二审经审理查明，2012年5月16日，彩韵公司与昆山华燕五金制品有限公司签订参股协议书一份，约定彩韵公司支付昆山华燕五金制品有限公司1200万元，参股昆山华燕五金制品有限公司50%股权等相关事宜。该协议履行过程中，双方产生纠纷，彩韵公司诉至原审法院，后双方在原审法院组织下达成调解，原审法院出具（2013）昆商民初字第0278号民事调解书予以确认。二审中，双方明确已经按照该调解书履行。彩韵公司认可2011年5月16日至2013年6月15日期间的厂房租金尚欠付1006948元，但认为自2012年5月16日参股协议书签订至2013年6月15日按照调解搬出涉案房屋，其公司系伊徕尔特公司的股东，可以不支付2012年5月16日至2013年6月15日期间的房屋租金。伊徕尔特公司认为参股协议书有违法律规定，应属无效，协议书也未实际履行，彩韵公司没有获得股东身份，也无权拒付租金；伊徕尔特公司多次向彩韵公司主张支付租金，彩韵公司均以加工款折抵为由拒绝支付。2014年10月28日，伊徕尔特公司委托赵雨兵律师向彩韵公司发出律师函，要求彩韵公司在收到函件后7日内支付结欠的厂房租金、水电费、燃气费、污水处理费、厂房使用损失维修费等各项费用1882040.3元以及迟延支付上述费用应承担的滞纳金。彩韵公司于2014年11月4日回函称：对律师函中阐述事宜不认可，自签订《工业厂房租赁合同》起，伊徕尔特公司欠彩韵公司的货款、加工款以及借款总金额一直大于租赁费用��并且伊徕尔特公司一直在扣除到期的租赁费，也有做对账确认工作，不存在彩韵公司拖欠伊徕尔特公司租赁费等款项的情况。二审中，彩韵公司表示针对伊徕尔特公司欠付的货款、加工款以及借款，其公司已经分别提起诉讼及申请仲裁，目前案件尚在审理中。二审中，彩韵公司认可欠付伊徕尔特公司燃气费用19234.53元。对于水电费用的结算，双方签订的《工业厂房租赁合同》第四条第1项约定：彩韵公司使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由彩韵公司承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。彩韵公司称：其公司有分出来的水、电表，每次伊徕尔特公司抄表后由双方签字认可，之后由伊徕尔特公司制作其公司应当支付的水、电费用报表，其公司签字认可后以现金方式支付水、电费用，支付水、电费用之后伊徕尔特公司不出具收款凭证。对此，伊徕尔特公司不予认可，伊徕尔特公司认为2011年6月之后的水、电费彩韵公司一直主张用加工费抵扣而未支付，如果支付，伊徕尔特公司会出具收款凭证。对于涉案房屋的维修，彩韵公司法定代表人朱叶舟于2013年8月23日出具书面承诺对租赁厂房进行维修。彩韵公司二审中提供《2013年昆山修补工程结算清单》一份，用以证明其公司已经安排对涉案房屋进行了维修，花费44718元；伊徕尔特公司认为彩韵公司没有维修好，其所称维修也未得到伊徕尔特公司的验收认可，伊徕尔特公司已经就维修问题发函催告，在催告无果的情况下才自行安排维修。以上事实，由参股协议书、（2013）昆商民初字第0278号民事调解书、2014年10月28日律师函、2014年11月4日回函、2013年8月23日承诺、《2013年昆山修补工程结算清单》以及当事人陈述予以证实。二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。本院认为：双方当事人签订的《工业厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。彩韵公司一直占有使用租赁厂房，直至2013年6月15日按照双方调解协议搬离，根据合同约定，租赁期间产生的房租以及水、电、燃气费用应由承租人彩韵公司承担。关于厂房租金，彩韵公司认可2011年5月16日至2013年6月15日的厂房租金尚欠1006948元未付，本院予以确认。根据双方陈述，彩韵公司与伊徕尔特公司前身昆山华燕五金制品有限公司签订的参股协议书未能履行完毕，履行过程中产生纠纷，后经协商双方达成调解协议，伊徕尔特公司支付补偿，参股协议书未再继续履行，故彩韵公司认为其已经获得伊徕尔特公司的股东身份且有权不予支付2012年5月16日至2013年6月15日的厂房租金没有事实和法律依据，本院不予支持。对于厂房租金是否已过诉讼时效，双方在2014年的律师函及回函能够证明彩韵公司提出过厂房租金与货款、加工费等费用进行抵销的主张；二审中，彩韵公司明确确有厂房租金未支付，而其公司已就货款、加工费等另行诉讼主张，可见双方就费用抵销问题未能达成一致，在此情况下，伊徕尔特公司起诉主张厂房租金未过诉讼时效。关于水、电、燃气费用，二审中，彩韵公司认可欠付燃气费用19234.53元，本院予以确认。对于水、电费用，一审中伊徕尔特公司已经提供了水、电抄表清单以及各月的水、电费发票，能够证明彩韵公司使用的水、电用量以及伊徕尔特公司垫付水、电费的情况。彩韵公司二审中提出水、电费用经其公司确认后以现金支付，伊徕尔特公司不开具收款凭证，该付款方式与租赁合同中约定的水、电费用在见到收据或发票后三日内支付不相符，伊徕尔特公司对此也不予认可。彩韵公司未能提供证据证明水、电费用已经结清，在无反证的情况下，原审法院采信伊徕尔特公司提供的证据对水、电费用予以认定并无不当。关于租赁厂房维修费用，彩韵公司虽然提供证据证明其曾对涉案租赁厂房进行维修，但并无证据证明其维修得到伊徕尔特公司的确认。伊徕尔特公司发出厂房限期整修通知函，说明房屋维修不符合要求，并明确仍需维修的部分要求彩韵公司继续维修，函件中同时明确了不维修的后果。彩韵公司收到该函件后未按通知继续维修，也未与伊徕尔特公司就维修情况进行确认。彩韵公司承诺维修租赁厂房但未能完成，伊徕尔特公司另找他人完成维修，相应费用应由彩韵公司承担。综上，彩韵公司上诉主张均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73726元，由上诉人上海彩韵粉末涂料有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王稚群审　判　员　　叶　刚代理审判员　　郭　锐二〇一六年四月十一日书　记　员　　张维雯更多数据：