（2015）佛南法民三初字第1861号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2017-03-07

案件名称

邓国元与袁智聪租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邓国元,袁智聪

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2015）佛南法民三初字第1861号原告（反诉被告）：邓国元，男，汉族，1952年5月4日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人:黎卫国，系广东睿广律师事务所律师。委托代理人：叶辉华，系广东睿广律师��务所律师。被告（反诉原告）：袁智聪，男，汉族，1970年10月5日出生，住广东省广州市番禺区。上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月31日受理后，被告提起反诉。经审查，本院决定受理反诉并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序由代理审判员黄伟独任审判，并于2016年3月1日公开开庭对本案进行了审理。原告委托代理人叶辉华、被告袁智聪到庭参加诉讼。诉讼中，本院根据原告申请依法对被告设备实施财产保全措施。当事人申请庭外和解，但未能达成协议；和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月28日，原、被告就被告租赁原告位于佛山市南海区丹灶镇新农洲中新开发区的厂房（面积约1300平方米）签订《租赁厂房合同》，约定租赁期限为5年，从2014年3月28日起至2019年4月16日止；合同保证金10000元；没水电提供时，第1至3年（2014年4月17日起至2017年4月16日止）租金为每月5850元，第4、5年（2017年4月17日至2019年4月16日止）租金为每月6727.5元。有水电提供时，第1至3年（2014年4月17日起至2017年4月16日止）租金为每月10400元，第4、5年（2017年4月17日至2019年4月16日止）租金为每月11960元。双方均同意按没水电标准租赁。租金按月支付，被告应于每月25日前向原告支付下一月租金，逾期应按拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之二支付滞纳金并视同违约，原告有权提前解除合同。在2014年4月至11月期间，被告还能勉强按时支付租金，但从2014年12月起，被告均以资金困难为由，一直拖欠租金，并拒绝履行合同。滞纳金的计算方式以每月租金5850元为本金，按照每日0.2%的标准从2014年12月至2015年12月期间每月1日起计算至实际清偿之日止。为维护原告合法权益，特起诉，请求判令：1.解除原、被告于2014年3月28日签订的《厂房租赁合同》，被告立即搬出租赁厂房；2.被告立即向原告支付尚欠的2014年12月至2015年12月的租金76050元，按照每月5850元的标准计算从2016年1月到被告实际搬离之日止的租金以及滞纳金；3.被告承担本案的全部诉讼费用。被告答辩并反诉称，原告赔偿被告的损失后被告同意立即搬离，租金要按实际面积计算，滞纳金不应支付。被告已按照每月5850元交清至2014年11月止的租金，确认从2014年12月起未缴纳租金。要求按照实际的1191.25平方米计算租金，每月金额为5360元。根据《中华人民共和国民法通则》第136条规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。现原告要求被告支付租金的诉求已经超过法律规定的诉讼时效。一、签订合同时，原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实和提供虚假情况；签订合同后，又欺骗被告，拖延时间，致使被告对厂房进行改建、装修、安装设备，给被告造成重大经济损失，应当承担赔偿责任。合同签订前原告向被告承诺会在三个月内将水电安装到位供被告正常生产使用，并安装符合消防要求的消防设备。经被告多次催促，原告虽不断承诺安装，但一直以各种理由搪塞拖延，至今仍未能安装水电及消防设备。2014年10月，供电局人员曾在厂房外街道拉设电线，但未到厂房安装电线、电表。原告承诺及厂房外街道统一铺设了电缆线的事实，使被告相信厂房是合法建筑、原告可以安装水电、消防，提供符合法律、法规规定的房屋，故被告才在厂房安装生产设备并进行简单装修和改建，对此原告知情且没有异议。涉讼厂房无有效权属证明或其他合法报建手续，属于违法建筑，致使双方签订的涉讼合同无效，而且致使合同无效的主要过错在于原告，根��相关法律规定，原告应当赔偿被告设备及装修损失。二、涉讼合同无效，被告已交的合同按金应予以返还。三、虽合同约定涉讼厂房面积为1300平方米，但经被告自行测绘，涉讼厂房面积仅为1191.255平方米，双方应重新测量面积，租金按照测量后的面积计算。四、涉讼厂房属于违法建筑，违法收入应予以收缴，厂房应予以拆除。被告特提起反诉，请求判令：1.确认《厂房租赁合同》无效；2.原告赔偿被告损失776682元；3.原告返还被告按金10000元。4.本案诉讼费由原告承担。原告针对被告反诉辩称，被告无证据证明涉诉合同无效，对于反诉请求没有事实依据，按金应该由原告没收，请求法院驳回被告提出的4项反诉请求。诉讼中，原告举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.厂房租赁合同原��1份，用以证明原告与被告租赁关系存在且生效。3.土地租赁合同原件2份。4.证明原件1份。证据3、4用以证明原告对涉诉土地及厂房享有使用权。经质证，被告对原告提供的证据12没有异议。对证据3、4真实性没有异议，但认为土地是农业用地不能做工业使用，合同违反法律规定。诉讼中，被告举证如下：1.网页打印件2页，用以证明建筑物已被确认是违法建筑。2.办公室装修、厂房设备安装费清单打印件1页及照片打印件18张，用以证明装修投入的费用情况。3.太阳能光伏发电设备及安装清单打印件1页及照片打印件2张，用以证明安装太阳能光伏发电设备及安装费用情况。4.厂内设备及原材料的搬迁费用清单打印件1页。5.搬家报价单复印件1份。证据4、5用以��明搬迁费用的情况。6.厂房保安人员（2个人）工资清单打印件1页，用以证明被告支出的人员工资情况。7.保安人员宿舍费及宿舍水电费用复印件1份。8.收款收据原件1份。证据7、8用以证明被告支出的保安人员宿舍费及水电费情况。9.厂内电信费用打印件1页，用以证明每月被告支出的网络费用。10.安防设备费用（12路网络安防监控设备）打印件1页及照片打印件3张，用以证明被告支出涉诉安防设备费用情况。11.大型焗箱费用清单打印件1页，用以证明被告为涉讼厂房定制大型焗箱支出的费用情况。12.收据原件1份，用以证明支付押金10000元。经质证，原告对被告提供的证据111的真实性，关联性不予认可。对于证据12没有异议。经审核，原告出示的证据1、2、被告出示的��据12均来源合法，内容真实，与本案相关联，相对方对其真实性均无异议，故本院均予采信。被告出示的证据111为被告单方制作，无法反映与本案关联，原告不予确认，本院不予采信。根据上述采信的证据，并结合当事人陈述，确认以下事实：2014年3月28日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区丹灶镇新农洲中村新开发区1300平方米的厂房租赁给被告使用。租赁物采取包租的方式，由被告自行管理。租赁期限为5年，从2014年3月28日起至2019年4月16日止。租赁合同生效之日起2日内，原告将租赁物按现状交付被告使用，且被告同意按租赁物及设施的现状承租。租赁保证金为10000元。免租期为20天，从2014年3月28日起至2014年4月16日止。免租期届满次日起开始计收租金。没水电提供时，第1至3年（2014年4月17日起至2017年4月16日止）租��为每月5850元，第4、5年（2017年4月17日至2019年4月16日止）租金为每月6727.5元。有水电提供时，第1至3年（2014年4月17日起至2017年4月16日止）租金为每月10400元，第4、5年（2017年4月17日至2019年4月16日止）租金为每月11960元。租金按月支付，被告应于每月25日前向原告支付下一月租金，逾期应按拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之二支付滞纳金并视同违约，原告有权提前解除合同。水电按现状提供，被告若要更改，费用自理。被告应在租赁物内按有关规定配置灭火器，严禁将楼宇内消防设施用作其他用途。租赁期限内如被告须对租赁物进行装修、改建，应事先向原告提交装修、改建设计方案，并经原告同意，同时须向政府有关部门申报同意。如被告的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，应经原告及原设计单位书面同意后方能进行。租赁期内，若被告欠交租金��原告在书面通知被告交纳欠款之日起五日内未支付款项的，原告有权停止被告使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失，包括但不限于被告及受转租户的损失由被告全部承担。2015年12月30日，佛山市南海区丹灶镇新农村洲中股份合作经济社出具《证明》，证明原告于2004年5月投得租用经济社开发区土名为大山杏路下土地，土地面积分别为556.4平方米和569.4平方米，并于2013年6月在上述两地块出资合建一厂房，建筑面积约1300平方米，土地使用权及厂房产权归原告所有，现厂房已投入使用。双方确认被告已按照每月5850元标准交清至2014年11月止的租金，被告从2014年12月起未缴纳租金。涉讼厂房没有办理规划、报建手续。诉讼中，经本院询问，被告在指定期间内未申请装修评估。本院认为，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。至庭审辩论终结，原告仍未能提供涉讼厂房权属证书或相应的建筑规划、报建、验收资料，涉讼厂房不具备交付使用的条件，故涉讼合同依法无效。无效合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题，故原告请求解除合同没有法律依据，本院不予支持；被告反诉请求确认合同无效符合法律规定，本院予以支持。因无效合同取得的财产应予以返还，故原告请求被告返还涉讼厂房、被告反诉请求原告退还保证金10000元合法有据，本院均予以支持。涉讼合同明确区分有无水电情况并约定不同的租金标准，且约定水电按现状提供，被告按现状接收涉讼厂房，双方实际亦按没有水电的租金标准交收租金，可见原告未隐瞒水电情况，亦未承诺被告提供水电，故原告不负有提供水电的义务，被告相应抗辩理据不足，本院不予采纳。一个租赁期间内产生的所有的租金应视为一个整体，承租人每月支付租金为整体债务的分期履行，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，被告认为原告诉请已超过诉讼时效的主张本院不予采纳。涉讼合同无效，被告实际占有使用涉讼厂房，应计付相应占有使用费。涉讼合同虽约定涉讼厂房面积为1300平方米，但同时约定厂房按现状交付、租金为固定标准，并未约定租赁单价，被告亦按合同约定标准交纳租金，且其提出的面积主张并无证据印证支持，故本院根据公平原则、诚实信用原则，酌定参照合同约定的每月5850元的标准计算使用费，则被告应支付以每月5850元标准计算的从2014年12月起至实际返还厂房之日止的使用费予原告。涉讼合同无效，其中有关滞纳金的约定亦无效，但被告逾期未支付使用费，原告确实存在利息损失，参照��讼合同有关每月25日前支付下月租金的约定，并结合原告诉讼请求，本院酌定被告支付以每月使用费5850元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2014年12月至2015年12月期间每月1日起，均至实际清偿之日止的利息予原告。原告有关使用费及利息的诉请在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。被告诉请赔偿损失776682元实际包括装修投入、设备投入、工人工资、宿舍费、水电费、电信费、搬迁费等损失，但其一，被告未提供充分证据证明上述损失实际发生及具体数额。其二，原、被告对订立涉讼无效合同均有过错，应承担相应的责任。对于设备投入，即使存在，被告亦可自行作拆除设备处理，投入应由其自行承担。工人工资、宿舍费、水电费、电信费，均为被告经营产生的费用，实际受益人均为被告，应由被告自行承担。��迁费亦应由被告承担。其三，对于装修投入，原告认为被告不存在装修，而被告亦对装修投入不申请评估，被告依法应承担举证不能的不利后果。综上，被告该项诉请理据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本案判决如下：一、确认原告邓国元与被告袁智聪于2014年3月28日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告袁智聪应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上列第一项判决合同项下的厂房予原告邓国元；三、被告袁智聪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付按照每月5850元标准计算的从2014年12月起至上列第一项判决实际履行之日止的使用费予原告邓国元；四、被告袁智聪应支付以每月使用费5850元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2014年12月至2015年12月期间每月1日起，均至实际清偿之日止的利息予原告邓国元，本项随上列第三项判决清；五、原告邓国元应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金10000元予被告袁智聪；六、驳回原告邓国元的其他诉讼请求；七、驳回被告袁智聪的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1234.01元、财产保全费660元，合计1894.01元（原告邓国元已预交），由被告袁智聪负担。反诉受理费5833.41元，由原告邓国元负担25元，由被告袁智聪负担5808.41元。经抵扣，被告袁智聪应于本判决发生法律效力之日起十日内将其负担份额1869.01元迳付予原告邓国元，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员　黄　伟二〇一六年四月十一日书　记　员　邓莹莹关注微信公众号“”