（2016）苏0115民初1255号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-08-25
案件名称
原告许一多诉被告林祥租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许一多,林祥
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0115民初1255号原告许一多，男，1992年10月18日生，汉族。被告林祥，男，1953年10月20日生，汉族。委托代理人孙巧英，女，1954年2月4日生。委托代理人程增伟（系林祥之婿），男。原告许一多诉被告林祥租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法由审判员季嘉独任审判，分别于2016年3月21日、2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告许一多、被告林祥的委托代理人孙巧英、程增伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许一多诉称：其于2015年7月20日租赁了被告林祥位于南京市江宁区东麒路富力城48栋506室的房屋，该房屋系刚验收的新房，无人居住过，环境良好且装修精致，其与未婚妻颇为满意，虽然房内没有基本生活设施，但也勉强接受。其于2015年7月20日入住，居住一段时间后发现案涉房屋存在以下问题：1、主卧室的地板发霉发臭、开裂翘起；2、主卧室与卫生间连接的墙壁有霉斑和虫子；3、所有室内门的门边开裂掉石灰；4、一进门右侧的小卧室墙壁发霉渗水；5、客厅的砖缝全是石灰粉。2015年12月，其致电孙巧英反映上述情况，后孙巧英与物业公司均上门查看，但迟迟未予维修。2016年1月1日左右，其致电孙巧英要求退房，同年1月6日搬出案涉房屋，同年1月8日办理了交接手续。其于签订合同当日给付被告林祥租房押金3500元及半年的租金21500元。因被告林祥未承担维修义务，致使其不能正常使用案涉房屋，其有权单方解除合同。现请求判令：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告林祥退还其租房押金3500元及2016年1月6日至2016年1月20日期间剩余租金1791.6元（43000元/360天*19天=1791.6元）；二、被告林祥承担合同违约金3583.3元（43000元/12个月）；三、被告林祥承担其宽带移机费108元及两次搬家费1100元；四、被告林祥承担其精神损失费1000元；五、被告林祥承担诉讼请求第一、二、三项费用的利息(自2016年1月6日起至实际付清之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；六、被告林祥开具金额为21500元的营业税发票；七、被告林祥承担本案诉讼费用。被告林祥辩称：一、案涉《房屋租赁合同》系2015年7月16日签订，但租期从2015年7月20日起算。半年租金21500元以及租房押金3500元均已收到；二、原告许一多系2015年12月20日通过电话和短信方式联系其妻孙巧英，反映楼上装修吵，房屋有损坏。2015年12月23日，其与物业公司以及原告许一多三方一起查看房屋，发现所有的地板完好无损，主卧室与卫生间连接的墙壁有少量霉斑，该现象不排除人为使用原因导致，此外，案涉房屋并不存在原告许一多所述的其他问题。2015年12月27日，原告许一多短信给孙巧英说“楼上还在装修，我要另找房子。”三、2016年1月6日，原告许一多擅自毁约自行搬家，2016年1月8日，原告许一多把房屋钥匙交给其，但租赁期间所产生的物业费、水费、电费、煤气费应当在租房押金中扣除；四、原告许一多提前单方解约属违约在先，不应退还剩余租金，不应给付违约金及搬家费；五、原告许一多主张宽带移机费无合同依据；六、原告许一多要求给付精神损失费以及开具营业税发票没有依据；七、原告许一多擅自解除合同属违约行为，应给付其违约金3500元并赔偿其停租损失7000元。综上，请求驳回原告许一多的全部诉讼请求。经审理查明：2015年7月16日，许一多与林祥签订《房屋租赁合同》1份，约定由许一多承租林祥位于南京市江宁区东麒路富力城48幢506室房屋一套，租期为2015年7月20日至2016年7月19日；年租金为人民币43000元，于2015年7月16日和2016年2月16日各支付21500元；押金为3500元，租赁期满或合同解除后，该押金抵扣许一多应承担的费用、租金、以及违约赔偿责任之外，剩余部分退还许一多；在租赁期间，水费、电费、气费、电视收视费、物业管理费、卫生费、上网费、车位费等均由许一多自理；租赁期间，若林祥未承担维修义务，致使许一多不能正常使用房屋的，许一多有权单方解除合同，林祥应按租金的100%向许一多支付违约金；林祥提前收回房屋或许一多提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金。合同签订当日，林祥收取了半年租金21500元及押金3500元，许一多入住案涉房屋。2015年12月下旬，因许一多认为案涉房屋存在问题，应其要求，林祥会同物业公司前往案涉房屋进行了现场查看。2015年12月27日、28日，许一多发短信给林祥之妻孙巧英以楼上装修噪音太大，屋内地板墙体发霉为由表达了退房之意，孙巧英回复并承诺会找楼上邻居协商并联系物业公司解决上述问题。2016年1月6日，许一多短信告知孙巧英，因房屋至今无人修理且楼上装修噪音也未停止，其会尽快找房子搬家，并于当晚8时许搬离案涉房屋。2016年1月8日，许一多将案涉房屋交还林祥。另查明：许一多租赁案涉房屋期间所产生的物业费1553元和煤气费163.4元均由林祥缴纳。2016年1月，许一多向本院提起诉讼。庭审中，双方一致确认许一多租赁期间尚未结清的水费（垃圾费）为18.18元、电费为176.8元。此外，就许一多所述案涉房屋所存在的质量问题，林祥仅对主卧室与卫生间连接的墙壁有霉斑这一事实予以认可，就其他质量问题，许一多并未提供相应的证据予以证明。因双方意见分歧，致调解未成。上述事实，有《房屋租赁合同》、照片、物业费发票、水电费发票、煤气费发票、短信记录以及当事人的陈述等证据证实。本院认为：原告许一多与被告林祥签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按约行使权利并履行义务。本案的争议焦点为：原告许一多解除案涉《房屋租赁合同》是否具有事实和法律依据。本案中，原告许一多解除案涉《房屋租赁合同》的理由为被告林祥未承担维修义务导致其不能正常使用案涉房屋。对此，本院认为，首先，原告许一多提供的证据仅能证明案涉房屋主卧室与卫生间连接的墙壁出现了霉斑，鉴于案涉房屋系新房且入住时经过原告许一多的验收，因此，该霉斑出现的原因不明，且该霉斑的出现并不足以对原告许一多使用案涉房屋造成严重影响；其次，2015年12月下旬，在原告许一多向被告林祥反映上述霉斑问题后，被告林祥及时联系了物业公司前往勘查，然而2015年12月底，原告许一多便表达了退房之意并于2016年1月6日自行搬离，原告许一多在未给予被告林祥合理维修时间的情形下便单方解除了《房屋租赁合同》；再次，即便被告林祥未履行维修义务，原告许一多仍可自行维修，维修费用由被告林祥承担，且因维修影响房屋使用的，亦可相应减少租金或延长租期，而不是简单地通过解除合同的方式来解决维修争议；许一多于2016年1月6日自行搬离案涉房屋，双方于同年1月8日办理了案涉房屋的交接手续，故案涉《房屋租赁合同》于2016年1月8日解除，但原告许一多解除合同并无事实和法律依据。关于诉讼请求一，本院认为，根据合同约定，租房押金3500元应当在扣除原告许一多租赁期间所产生的物业费1553元、煤气费163.4元、电费176.8元、水费（垃圾费）18.18元后退还原告许一多；鉴于原告许一多提前解除案涉《房屋租赁合同》并无依据，属违约在先，故其无权要求被告林祥返还剩余租金。关于诉讼请求二，鉴于原告许一多并未提供充分的证据证明被告林祥未承担维修义务导致其不能正常使用案涉房屋，故其要求被告林祥承担违约金3583.3元无事实和法律依据，本院不予支持。关于诉讼请求三、四、五、六，原告许一多要求被告林祥承担宽带移机费、两次搬家费、精神损失费、相关利息以及开具发票，上述主张均无合同和法律依据，本院不予支持。被告林祥认为原告许一多解除案涉合同系违约行为，应给付其违约金3500元并赔偿其停租损失7000元，该主张属反诉范畴，经本院释明，被告林祥明确表示就上述主张不在本案中提起反诉，故对于上述主张，被告林祥可另行起诉。综上，对原告许一多的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告许一多与被告林祥2015年7月16日签订的《房屋租赁合同》于2016年1月8日解除。二、被告林祥应退还原告许一多租房押金3500元，扣除原告许一多租赁期间所产生的物业费1553元、煤气费163.4元、电费176.8元、水费（垃圾费）18.18元（合计1911.38元），被告林祥还应退还租房押金1588.62元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。三、驳回原告许一多的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费78元，减半收取39元，由原告许一多负担33元，被告林祥负担6元。被告林祥负担的部分已由原告许一多垫付，被告林祥在给付上述款项时应加付此垫款。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行鼓楼支行，账号：10105901040001276）。审判员 季嘉二〇一六年四月十一日书记员 秦潇 来自