（2015）杭萧民初字第3411号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-06-02
案件名称
杭州德汇房地产开发有限公司与孟娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市萧山区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州德汇房地产开发有限公司,孟娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭萧民初字第3411号原告杭州德汇房地产开发有限公司。法定代表人郑海燕。委托代理人陆凤麟、尤晓波。被告孟娟。委托代理人冯学锋。原告杭州德汇房地产开发有限公司诉被告孟娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于同年8月27日公开开庭进行了审理。后转普通程序并组成合议庭，于2016年2月25日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆凤麟到庭参加第一次庭审，被告委托代理人冯学锋到庭参加第一次庭审。原告委托代理人尤晓波到庭参加第二次庭审，被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加第二次庭审。案经院长审批延长审限。现已审理终结。原告杭州德汇房地产开发有限公司诉称：原、被告于2105年3月1日签订《认购书》，《认购书》约定被告向原告购买位于杭州市萧山区北干街道6号金地德圣中心1001室房屋，该房屋建筑面积137.92平方米，合同单价为22000元／平方米，合同总价3034240元，合同签订当日被告向原告支付定金5万元，被告应当于2015年3月11日前携带资料到原告售楼处，签订《商品房买卖合同》，同时约定，如果被告不能在约定时间签订合同，原告有权解除合同并没收定金。合同签订当日，被告向原告支付了5万元定金。2015年3月11日前，被告没有按照约定到原告处签订《商品房买卖合同》，此后至今，被告仍然没有携带相应的资料到原告处签订《商品房买卖合同》。基于以上事实，原告认为，被告不按照《认购书》约定的时间和期限与原告签订《商品房买卖合同》，构成违约，原告有权解除合同并没收被告已经支付的5万元定金。据此，原告请求判令：1.确认解除原、被告签订的《认购书》，原告没收被告支付的5万元定金；2.诉讼费用由被告承担。原告杭州德汇房地产开发有限公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《认购书》一份，证明原、被告之间的定金合同关系成立并有效。2.银联商务签购单、收据存根联各一份，证明被告按照合同约定支付了相应的定金，也证明合同关系已经成立并生效。3.承诺函一份，证明被告已经了解了所购买项目的整体情况。4.律师函一份，证明被告擅自要求解除合同的事实，已经构成了违约。5.客户延期签约审批表一份，证明原、被告就签约事项不止一次进行了协商，而且在这个协商过程中被告一直都是同意签订《商品房买卖合同》的。被告孟娟辩称：2015年3月1日下午，被告到原告售楼部看房，营销部人员向被告介绍了楼房坐落地址、房屋预售市价行情，提供户型鉴赏资料（未标明尺寸）、日照系数等概况性信息，以及双方签约时应携带《认购书》、收据、身份证、收入证明等资料。但原告未主动向被告说明房屋的得房率（公用分摊建筑面积）、户型尺寸以及相对明确的日照时间情况，也未向被告出示或者说明《商品房买卖合同》、《特别约定》和补充条款及相关文件、《委托装修协议》中的具体内容。当天原、被告签订了《认购书》一份，被告现场交付认购金5万元。嗣后，被告再次向销售人员了解房屋情况，才知晓房屋的得房率约57%，一般高层的得房率在70-80%之间，远远低于被告的预期，户型尺寸偏小，达不到被告的预期要求。日照情况和时间经被告自行观测，也不满足被告的预期要求，至于原告销售人员所说的日照系数，对被告来讲是很抽象的概念，被告在当时也是要求销售人员明确具体的日照时间，但销售人员没有做到。所以被告只能自行多次观察。另，原告销售人员对被告宣称，经过改造房屋实际使用面积能够达到150-160平方米。被告认为房屋改造是否有合法的手续，如果没有，原告在改造过程中是否会受到政府有关职能部门（譬如城管、国土）的制止，而发生改造不能的局面。另改造后的面积能否作为房产证认可的建筑面积，如不能，这部分改造的房屋的合法性就得不到政府的认可，对缺乏合法性的房屋面积进行买卖合法吗？原告的行为已经涉嫌虚假宣传。第三方面，原告未向被告出示或者说明《商品房买卖合同》、《特别约定》和补充条款及相关文件、《委托装修协议》中的具体内容，这属于隐瞒与订立合同相关的重要信息。综上，被告认为，原告作为专业性的房产销售公司，在与被告订立合同过程中存在隐瞒重要购房信息和不合法销售房屋的嫌疑等不规范的方面，故原告依据《认购书》的规定要求没收被告的5万元是没有事实和法律依据的，原告的请求不应得到法律的支持。且经被告了解，在2015年6月份的时候，该案涉房产也已销售给第三人。请求驳回原告的诉讼请求。第二次庭审前提交书面答辩状增加答辩：第一，《认购书》第八条、第十一条、第十四条内容存在《合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权力的，该条款无效”规定的无效情形。故对《认购书》的效力不予认可。第二，原告未履行向被告出示或者说明《商品房买卖合同》、《特别约定》和补充条款及相关文件、《委托装修协议》中的具体内容的义务。致使被告无法获得购房所需的必要信息，被告依法行使不安抗辩权，拒绝与原告签订《商品房买卖合同》。第三，原告告知涉案房屋的实际面积大约为150一160平方米，其中包含赠送面积70平方米左右，但未出示这些赠送面积是否与规划相符，如果变更了规划，是否办理相应的变更手续。如果原告不能出示赠送面积的合法依据，则将对被告构成欺诈，必将导致《认购书》不具备法律效力。综上，从公平合理，权利义务相对等的原则，原告在未履行其自身应尽的义务情况下，无权要求没收被告缴纳的5万元认购金。被告孟娟为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：宣传单一页，证明原告方在签订预约购房时，告知被告的信息不准确、不全面，连最基本的购房尺寸都没有标明，这可以说明原告在正常房屋买卖交易上没有尽到告知义务。经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：被告对证据1的真实性无异议，对合法性和关联性有异议。这份认购书是原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据合同法的规定，该《认购书》中第十一条“乙方（被告）在签署本《认购书》和缴付定金前，已对该物业情况、该物业的《商品房买卖合同》及补充条款、《特别约定》和《委托装修协议》及其相关文件有充分了解和认识，并确认没有异议，同意在上述约定日期内按上述合同签署，并不作修改”，以及第十五条第二款“乙方（被告）声明《认购书》内由其提供资料全属真实。如因资料失实致使双方认购书无法履行，一切责任由乙方负责，甲方不承担责任”的约定，属于免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利的条款，该条款无效。对证据2的真实性无异议，对关联性有异议。只能表明被告有购房意向，但在原告未将有关影响被告是否决定购买物业的情况进行充分告知前，原告无权也不能仅凭被告支付的5万元，就推定被告已经同意购买房屋的意思表示。对证据3承诺函的质证意见同证据1，因为该承诺函属于格式条款，其中第三条规定，属于免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利的条款，该条款无效。同时，告知购买项目情况是原告应尽的责任，原告是否尽责应由原告负举证责任，而不是根据文字内容来推定的。更加不能根据文字表述，来推论被告就已经实际了解情况。否则一项根据诚实信用原则建立的交易行为，会演变为文字游戏，有失客观公正和实事求是的基本原则。对证据4律师函的真实性和合法性无异议，对关联性有异议。该证据恰恰说明原告的认购书、承诺函存在法律瑕疵，同时也说明原告未尽应尽的告知义务，隐瞒了重要信息，故双方不能达成房屋买卖合意的原因是原告过错导致的。对证据5，这份客户延期签约审批表上的签署人是被告，签署时间是在2015年3月1日，这上面为什么有一行话写在那边，因为销售人员告知被告其个人的权限只有10天，如果被告签署了这张单子，可以再延长5天。结合质证意见并经审查，本院对证据1-5的真实性予以认定。本院对被告提供的证据认证如下：原告对该证据的真实性有异议，关联性也有异议，即使这份证据是真实的，就该份宣传单本身并没有包含双方签订合同的全部因素，而作为被告方购买房屋，也不可能仅仅只凭这份宣传单去购买房屋，所以被告方仅凭这份宣传单是无法达到其的证明目的。经审查，本院认为，该证据客观真实，本院予以认定。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2015年3月1日，原、被告签订《认购书》一份，约定被告向原告购买位于杭州市萧山区北干街道6号金地德圣中心1001室房屋，该房屋建筑面积137.92平方米，房产售价为22000元／平方米，总价为3034240元；被告须于《认购书》签订当日内一次性向原告支付定金5万元，作为双方订立《商品房买卖合同》及其相关文件的担保。双方签订《商品房买卖合同》后，被告交付的定金转为房价款。被告应当于2015年3月11日前携带《认购书》、购买方身份证等签约所需的资料及所有房款到原告售楼处，签署《商品房买卖合同》、《特别约定》及相关文件；若被告不能在约定时间签订合同，原告有权解除合同并没收定金，并有权将该物业另行出售。本认购书所定时间至为重要，原、被告必须遵守，若被告未按指定日期与原告签订《商品房买卖合同》、《特别约定》和补充条款及其相关文件、未能及时缴付首期款或全额房款、未能带齐购房所需带证件及相关资料、未能按贷款银行要求提供按揭资料或不履行本《认购书》任何条款时，原告有权没收被告所付之上述认购定金，原告无须另行书面通知被告，本《认购书》即自行终止，原告有权将该物业另行出售，而无须书面通知被告。被告在签署本《认购书》和缴付定金前，已对该物业情况、该物业的《商品房买卖合同》及补充条款、《特别约定》和《委托装修协议》及相关文件有充分了解和认识，并确认无异议，同意在上述约定日期内按上述合同签署，并不作修改等内容。同日，被告就付款方式和联系地址及联系方式等内容向原告出具承诺函。《认购书》签订当日，被告向原告支付了5万元定金。2015年3月13日，上海锦天城律师事务所接受被告委托向原告寄送律师函：“2015年3月1日，贵司市场销售人员朱玲与委托人签订《认购书》一份，委托人于当日交付给贵司认购定金5万元。在此之前的看房和签订《认购书》过程中，营销人员朱琳向委托人介绍了楼房坐落地址、房屋预售市价行情，提供户型鉴赏资料（未标明尺寸）、日照系数等概况性信息，以及双方签约时应携带本《认购书》、收据、身份证、收入证明等资料。但未主动向委托人说明房屋的得房率（公用分摊建筑面积）、户型尺寸以及相对明确的日照时间情况，也未向委托人出示或者说明《商品房买卖合同》、《特别约定》和补充条款及相关文件、《委托装修协议》中的具体内容。嗣后，委托人再次向营销人员了解房屋情况，才知晓房屋的得房率约57%、户型尺寸偏小，达不到委托人的预期要求。日照情况经委托人自行观测，也不能满足委托人的预期要求。为此，委托人与原告营销部工作人员朱琳沟通，明确表明无法购买这套不符合委托人实际需求的房屋，并要求退还认购定金5万元。但贵司营销人员朱琳表示无法处理。基于以上事实，本律师代表委托人郑重函告贵司：贵司与委托人签订《认购书》之前，未能将预购商品房的关于得房率、房屋面积、日照系数等基本参数指标等关系买房人权益的重要信息和条款清楚的并以恰当方式让委托人知晓致使委托人作出不符合自身购房需求的认购决定。根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，贵司作为专业性的房产销售公司在与委托人签订《认购书》之前隐瞒与订立商品房买卖有关的重要信息，已然违反了我国合同法平等协商、诚实信用的基本法律原则，对双方不能履行《认购书》负有不可推卸的责任。为此，本所律师根据委托人的授权，特此敦请贵司在收到本《律师函》之日起3日内依法解除双方《认购书》，并将5万元认购定金全部返还委托人。”本院认为：原、被告签订的《认购书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方应遵照执行。合同明确约定被告应在2015年3月11日前签订《商品房买卖合同》，如被告未按指定日期与原告签订《商品房买卖合同》，原告有权没收定金，《认购书》终止。本案被告未按约定日期与原告签订《商品房买卖合同》，已构成违约，故原告主张解除《认购书》及没收定金5万元的诉请，符合合同约定，本院予以支持，自2015年7月16日原告起诉状副本送达至被告之日，原、被告签订的《认购书》解除生效。被告抗辩原告在与被告订立合同过程中存在隐瞒重要购房信息和不合法销售房屋的嫌疑等并无事实依据，本院不予采信。被告于2015年3月13日向原告寄送律师函要求解除合同，不符合合同约定的解除条件，该律师函不发生解除合同的法律效力。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认杭州德汇房地产开发有限公司与孟娟于2015年3月1日签订的《认购书》于2015年7月16日解除；二、孟娟已支付杭州德汇房地产开发有限公司的5万元定金归杭州德汇房地产开发有限公司所有。案件受理费1050元，减半收取525元，由孟娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）审 判 长 戴永梅人民陪审员 徐亚兰人民陪审员 李 松二〇一六年四月十一日书 记 员 赵振华 来自