（2015）惠中法民一终字第1241号

裁判日期: 2016-04-11

公开日期: 2017-04-27

案件名称

梁某、胡某租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省惠州市中级人民法院

所属地区

广东省惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

梁某,胡某

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省惠州市中级人民法院民事判决书（2015）惠中法民一终字第1241号上诉人（原审原告）：梁某，男，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托代理人：陈熹煜、冯毅，均系广东汇和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡某，男，汉族，住广东省惠州市惠城区。上诉人梁某、胡某因租赁合同纠纷一案，不服（2015）惠城法民一初字第195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审当事人意见原审原告梁某向原审法院提起诉讼，请求：1、被告立即向原告支付商铺租金人民币93600元整，利息（暂计至起诉日）人民币2707.98元整，共计人民币96307.98元整；2、没收被告所交的押金给原告，并判令被告在判决生效��十日内向原告重新交付押金人民币25000元整；（第1、2项请求共计人民币121307.98元整）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。主要事实和理由：2012年05月10日，原告与被告签订了租赁原告位于麦地某公寓首层X号商铺的物业的《商铺租赁协议书》。2012年05月20日，被告正式使用该租赁物，并成立了惠州皓凯公司，法定代表人周某。2014年07月01日起被告己无缴纳租金，原告于2014年10月30日以律师函的形式通知被告支付租金。但被告一直无动于衷。至今，现被告仍以各种理由拒绝支付租金，损害了原告的债权。原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条和《中华人民共和国合同法》第六十八条、第二百零五条、第二百零六条的规定，现向贵院提起民事诉讼。原审被告胡某辩称，1、拖欠的租金为70200元，与原告委托律师所发律师函中确认的金额相符。2、被告支付押金25000元，2015年2月16日支付租金11700元，实际欠租33500元。3、双方的租赁合同已于2014年11月8日解除。4、原告违反合同约定，强行索要被告向案外人收取的转让费50000元，阻止被告转租档口，给被告造成很大损失，档口空闲至今，原告有不可推卸的责任，原告并非涉案档口的业主，被告租赁该档口时，已支付75000元的转让费，所以原告没有任何理由限制他人转让档口，并强行索取转让费。5、原告并非恶意拖欠租金，纯属经营困难，且被告于2014年7月24日和9月5日仍然交缴租金，与原告起诉状中所说从2014年7月1日已无缴纳租金事实不符，收到原告的律师函后，被告采取积极的态度与原告协商，均未成功。6、商铺租金以及其他事宜一直以来都是刘某负责，每月租金也是转入刘某银行账户，且缓交租金经刘某同意。7、原告提供的商铺租赁协议和租赁合同补充协议的��容、时间并非原始协议，是为了合同纠纷一案临时补充的，是虚假的。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，2012年5月10日，原告梁某与被告胡某签订《商铺租赁协议》，约定：原告将其承租的位于麦地某公寓首层X号总面积为117平方米的商铺转租给被告，租赁期限为6年，即从2012年5月20日起至2018年5月19日，2012年7月20日至2015年7月19日期间的租金为11700元/月，此后的租金为13221元/月，租金于每次月5号前付清，被告应支付转让费75000元及押金25000元共计100000元给原告，若被告违约，原告有权没收被告所交的押金。合同签订后，被告向原告支付转让费及押金100000元。当天，原告将商铺交付给被告使用。租赁期间，被告按约定支付租金至2014年6月份，自2014年7月1日起未再支付租金。2014年10月30日，原告委托律师向被告送达《律师函》，称自2014年7月1日��2014年10月30日止，被告共拖欠租金70200元及相关违约金、利息，要求被告在接到《律师函》后于2014年11月7日17点前付清所欠租金及利息、违约金及原告实现债权的费用等，如被告到期未付清所欠租金的，则自2014年11月7日原告将立即解除与被告的租赁合同。被告收到该律师函后，未按原告的要求付清所欠租金。被告于2015年2月18日支付租金11700元，原告予以认可。庭审中，被告称因原告不愿接收商铺钥匙，故租赁房屋的钥匙仍在被告处，同时，被告表示不愿继续租赁涉案商铺，但未提交相关证据。原告称被告于2015年2月停止经营，于2015年6月底搬离涉案商铺。另查，涉案商铺的所有权人为案外人刘某英，原告与刘某英签订的《商铺租赁协议》，原告承租涉案商铺的租赁期限至2018年8月15日止。原审判决理由和结果原审法院认为，原告梁某与��告胡某签订的《租赁合同》系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原告已如约将商铺交付给被告使用，被告应依合同约定支付租金，第一被告自2014年7月起拖欠租金，已构成违约，应承担相应的责任。原告诉请被告支付拖欠的租金并按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，理由成立，应当支持。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，本案中，原告于2014年10月30日向被告送达律师函，催告被告在限定期限内支付拖欠的租金，逾期原告立即解除与被告的租赁合同，而被告未在原告要求的期限内付清租金，即被告以其行为表示同意原告解除合同的意思表示，视为双方就��除合同事宜达成一致意见，双方的租赁合同于2014年11月8日解除。所以，自2014年7月1日起至2014年11月8日，被告应支付的租金为38220元（11700元/月×4个月＋11700元/月÷30天×8天－11700元），双方约定租金支付时间为次月5日，故被告应付的租金利息自次月的6日开始计算。根据租赁合同的约定，因被告违约，原告有权不退还押金。合同解除后，原告与案外人刘某英的租赁合同仍在租赁期限内，被告应向原告返还所租赁的房屋，而被告未举证证明原告不愿接受租赁房屋的钥匙，视为未向原告返还所租赁的房屋，故仍应支付房屋占用费，但双方的合同既已解除，原告应在合理期限内及时向被告主张权利，收回房屋，以防止损失的扩大，而原告怠于行使该权利，且原告不退还被告所交的押金，其损失已得到部分弥补，结合原告关于被告停止经营及搬离时间的陈述，对于合同解除��的房屋占用费，本院酌情由被告自2014年11月9日起按约定租金的50%支付至2015年6月30日止，为45045元（11700元/月×50%×7个月＋11700元/月×50%÷30天×21天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告胡某应在判决生效之日起五日内向原告梁某支付租金人民币38220元及利息（利息以11700元为本金自2014年8月6日开始均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2015年2月18日止，以11700元为本金分别自2014年9月6日、10月6日、自11月6日起，以3120元为本金自2014年11月8日起均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清租金之日止。）二、被告胡某应在判决生效之日起五日内向原告梁某支付房屋占用费人��币45045元。三、驳回原告梁某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2726元，保全费1127元，合计3853元（原告已预交2490元），由被告胡某负担。被告应在本判决生效之日起五日内将其负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。当事人二审意见上诉人梁某不服原审判决上诉，请求：1．维持(2015)惠城法民一初字第195号判决第一项；2．撤销(2015)惠城法民一初字第195号判决第二、三项，依法改判上诉人胡某自2014年11月9日起至2015年6月30日止，按每月租金11700元支付��屋占用费90090元，并以拖欠的房屋占用费为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；3．上诉费由上诉人胡某承担。事实及理由：一、上诉人梁某积极主动向上诉人胡某主张民事权利，并无怠于行使权利的情况。上诉双方于2012年5月10日起订立《商铺租赁协议》，约定租赁期限至2018年5月19日止，至2014年7月1日上诉人胡某未付租金之日，《商铺租赁协议》已经履行2年之久。因上诉人胡某未支付租金，上诉人梁某于2014年10月30日委托律师向上诉人胡2某送达《律师函》催要租金并附条件通知解除租赁合同。由于上诉人胡某未按上诉人梁某要求支付租金等其他费用，《商铺租赁协议》于2014年11月8日解除，由于协商不成，上诉人梁某在合同结束后1个月内委托律师提起诉讼主张权利，因此一审法院认定上诉人梁某怠于行使权利与法院审理查明的客观事实相悖。二、因收回租赁物涉及上诉人胡某的其他法律权益，上诉人梁某不适合强行收回租赁物就应如何行使收回租赁为权利问题，一审法院并未充分考虑本案的客观情况：首先，上诉人胡某将租赁物用于经营高级门窗销售，租赁物内存储着大量贵重的财物，虽然法律赋予了上诉人梁某对防止损失扩大支出费用的请求权，但如上诉人梁某直接清场很有可能引发其他纠纷，诸如财物的损毁、灭失；其次，在《商铺租赁协议》解除后，上诉人胡某至2015年2月期间仍继续占用租赁物经营，直至找到了新的地方存放门窗，在2015年6月底上诉人胡某才彻底撤出租赁物。如不是上诉人秉着善意给予上诉人胡某宽限期继续占用租赁物，上诉人胡某将直接面临无处存储一堆高级的门窗。综上所述，鉴于上诉人胡某占有使用租赁物的客观情况，上诉人梁某确实不适合强行收回房屋。依一审判决裁判的逻辑，上诉人梁某在合同解除后应不考虑后果、不考虑方法收回房屋以防止损失扩大，但上诉人梁某认为：裁判文书具有示范、引导社会行为的功能。如一审判决生效，是否意味着租赁关系中的出租人在合同解除后应不考虑后果、不考虑方法收回房屋以防止损失扩大？再次请求二审法院予以纠正。三、上诉人梁某的损失是明确的，可计算的，且上诉人在解除合同的过程中给予上诉人胡某妥善安置的时间及空间，是善意的，具有道德的，综上，原审法院并没有酌情裁判的空间，上诉人胡某应填补上诉人梁锦兴的全部损失。另外，原审判决并没有使用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于减损规则的条款，因此恳请二审法院查清事实后予以纠正。上诉人胡某答辩称，一、根据(2015)惠城法民一初字第195号判决书判决，租赁双方就解除合同事宜达成一致意见��于2014年11月8日合同解除。既然合同解除，双方租赁义务就此终止，该物业使用权、处理权就归上诉人梁某。如果上诉人胡某在无合同的情况下占用，就属侵占。所以上诉人梁某要上诉人胡某支付90090元房屋占用费是没有法律依据的。二、按判决所支持的数额，按比例由双方当事人分担一、二审诉讼费。事实与理由：1、2014年10月20日上诉人胡小华完全搬迁档口已清空，并告知上诉人收租代理人刘某，有证人证词。2、2014年10月至2014午7月15日三环物业管理公司收款收据电费一项中可以看出，200天．电费仅118元，这完全是电表损耗，无人用电，足以证明该档口未上诉人胡某占用。3、上诉人胡某有4000平方米工厂，又另租浩盛大厦首层9号商铺经营门窗，根本不需要占用该档口。（附合同）综上所述，事实清楚，证据充分，上诉人梁某要求上诉人胡某在租赁合同解除后仍需支��90090元房屋占用费是没有任何理由，上诉人梁某一直在寻找新的承租人。由于该路段租金高，地理位置差，无法做生意，档口空闲至今。上诉人梁某为了减轻自己的负担，完全不实事求是，要求法院判决由上诉人胡某承担房屋占用费毫无证据和法律依据。因此，特恳请二审法院以事实为依据，以法律为准则，公平、公正判决。上诉人胡某不服原审判决上诉，请求：一、请求法院依法撤销一审判决第二项内容，改判上诉人胡某无需支付房屋占用费。二、请求法院依法按判决所支持的数额，按比例由双方当事人分担一、二审诉讼费。三、经一审判决：1、双方的租赁合同于2014年11月8日解除。2、支付原告租金人民币38220元及利息。3、支付原告房屋占用费人民币45045元。4、驳回原告梁某的其他诉讼请求。5、支付受理费、保全费合计3853元。事实和理由：上诉人胡��与上诉人梁某于2012年5月10日，订立了为期6年的商铺租赁协议书，即从2012年5月20日至2018年7月1日止。由于上诉人胡某经营生意不好，从2014年7月1日起至2014年10月30日止未按时足额缴交租金，上诉人梁某起诉追交欠租。2014年10月30日上诉人梁某委托金卓越律师事务所对上诉人胡某发了(2014)粤卓律函字第114023号（律师函），第二条函中明确阐述如到2014年11月07日仍未付清所欠租金的自2014年11月07日起将立即解除双方的租赁合同。因此双方就解除合同事宜达成一致意见，双方的租赁合同于2014年11月8日解除。2014年10月30日，上诉人胡某就已明确告知上诉人梁某收租代理人刘勇，档口已搬迁不再续约，交回钥匙。1、一审判决租赁合同于2014年11月8日已解除，即双方租赁义务就终止，商铺使用权就已归还上诉人梁某。2、上诉人梁某与上诉人胡某在商铺租赁协议书中，对解除合同档��如何移交并未有约定，因此租赁合同解除的同时，口头移交应视归还档口。从三环物业公司电费收据：2014年10月一2015年7月15日共计200天，电费118元，平均每天0.59元，不足1度电，可以证明该档口从2014年10月20日起未被占用。3、有证人证词证明上诉人胡某在解除合同前（即2014年10月20日）已清空档口搬迁完毕，并于2014年10月30日在上诉人胡某新档口当面告知上诉人梁某收租代理人刘某，档口退还，钥匙交回。当时刘某说要请示老板（梁某）拒收钥匙。2015年1月23日上诉人胡某签收法院传票后再一次电话告知上诉人梁某收租代理人刘某，档口已清空退还，得到回答是请示老板（梁某）再说。就此再无下文了。4、一审判决中所述，上诉人梁某与案外人刘某英（物业主）的租赁合同仍在租赁期限内，、视为未向上诉人梁某返还所租赁的房屋，故仍应支付房屋占用费，确定性��不当，认定事实不清。5、上诉人梁某由于该处商铺无法及时出租（已张贴出租广告）不愿档口收回，接收钥匙，有意拖延收回档口时间，是想减少自己的损失。鉴于以上事实和理由，一审判决上诉人胡某还应承担房屋占用费45045元，是完全不合理的，敬请中院法官以事实为依据，以法律为准则，公平公正的判决。上诉人梁某答辩称，一、被答辩人拖欠租金后，答辩人已通过多种方式多次向其催收，并已在租赁合同解除后当月内向原审法院起诉，答辩人已在合理期限内及时向被答辩人主张权利。二、被答辩人辩称于2014年10月20日已搬离租赁物，并向答辩人明确告知需交回钥匙，是答辩人故意拖延收回租赁物。被答辩人的前述辩解并非事实，答辩人在其拖欠租金后多次进行催收，并于2014年10月30日委托律师向其发送律师函，告知其如不交租将与其解除租赁合同。如向被答辩人前述辩解，答辩人根本无需向其发律师函，无需与其解除租赁合同，租赁合同不解除答辩人反而可正当要求事后租金。三、本案纠纷源于被答辩人的违约行为，其理应在合同解除后及时清场并交还租赁物，但被答辩人却怠于履行合同解除后的清场义务，并且片面认为租赁合同解除之时，双方租赁义务即终止，答辩人就能理理所当然行使租赁物的使用权。正因被答辩人租赁物内存放着大量贵重商品，答辩人不宜强行收回租赁物，致使答辩人无法行使租赁物的使用权，使权益受到进一步侵害，被答辩人理应承担给答辩人造成的损失。上诉人胡某二审期间补充提交以下证据：证据一、上诉人身份证明，证明上诉人主体资格；证据二、被上诉人身份证明，证明被上诉人主体资格；证据三、证人练某的身份证明及其书面证词：“本人练某于2014年5月至今是惠州皓凯公司麦地南路某公寓首层X号门店的导购员，商铺钥匙由我掌管，商铺于2014年10月20日搬迁，刘勇（××）在2014年10月30日到新档口时，我提出把钥匙给他，他不同意接收，说要请示老板梁某”，以证明档口已搬迁，钥匙拒收；证据四、证人孙某的身份证明及其书面证词：“欣皓凯门市2014年10月20日搬迁，搬迁后再没有看见有人来开档口门市做生意”，以证明档口搬迁，未占用；证据五、图片，以证明原野食府与欣皓凯门市相邻，档口转租信息；证据六、三环物业收据，以证明档口未被占用，使用电；证据七、租赁商铺协议书，以证明上诉人胡某与上诉人梁某合同解除，档口移交手续办理未约定。上诉人梁某对以上证据进行质证认为：对于证据一、二，三性均无异议；对于对于证据三的真实性与合法性有异议，证人必须当庭接受双方的询问，证人练某是对��员工，证言与对方有利害关系，不足以采信；对于证据四的真实性有异议，先需要证人证明一下自己身份；证据五的图片没办法看出拍照的时间与要表达的内容。证据六，没办法看清，对其真实性有异议；对于证据七的真实性、合法性、关联性均无异议。应胡某的申请，本院依法传唤案外人刘某到庭进行事实查询，双方当事人均对其进行了询问。本院查明的事实、判决理由及结果经审理查明,一审法院查明的事实基本属实,本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷案件，根据当事人的上诉及答辩意见，双方当事人对于解除涉案合同以及支付拖欠租金均无异议，本案的争议焦点是：上诉人胡某是否应向上诉人梁某支付房屋占用费，若应当支付则数额是多少。胡某主张其在租赁合同解除之前，就提出要把钥匙交还刘某但刘某拒收，提供了其雇员练某的证人证言，但据刘勇本人向本院陈述，胡某未向其交付钥匙；胡某提供的另一份证人证言的出具人孙某，在出庭作证时陈述，其并不清楚胡某的物品是否已经全部搬完。故上诉人胡某提供的两份证人证言，尚无法证实其在解除合同后就已经腾房的观点。胡某提供了三环物业公司出具的从2014年10月起至2014年7月15日止电费收据118元，以证明从2014年10月20日起未占用涉案商铺，但并不排除上诉人胡某仅占用涉案商铺以存放物件但并未用电的可能，且上诉人胡某未提供其他证据予以佐证，故此理由不充分。至于上诉人胡某提到的案外人刘某拒收钥匙、上诉人梁某有意拖延收回档口时间等，鉴于其没有提供相应的证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，“没有证据或者证据不足以证明当事人的事��主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人胡某对此承担举证不能的不利后果。故原审法院酌情判决胡某支付房屋占用费，具有事实与法律依据，本院予以维持。上诉人梁某认为其没有怠于行使权利，对此，其虽于2014年10月30日委托律师向上诉人胡某送达《律师函》催缴租金，但一直未与上诉人胡某当面协商，也未现场催促上诉人胡某搬离，故上诉人梁某对合同解除后的此部分损失，其自身应承担一定的责任。故原审法院酌情减少占用费，并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费926元，由上诉人梁某、上诉人胡某各自负担463元。梁某、胡某已分别向本院预缴926元，由本院分别退回463元给梁某、胡某。本判决为终审判决。审　判　长　　赖锦荣审　判　员　　苏丹红代理审判员　　胡　江二〇一六年四月十一日异书　记　员　　赵　铎来自