（2015）宝民三（民）初字第1710号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-06-14
案件名称
彭国琼与王静房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭国琼,王静
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第1710号原告彭国琼，女，1954年12月25日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人李艳，1984年4月10日出生，汉族，住址同上。委托代理人姚余川。被告王静，女，1951年2月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人杨静艳，上海市诚建成律师事务所律师。原告彭国琼诉被告王静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭国琼及其委托代理人李艳、姚余川，被告王静及其委托代理人杨静艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭国琼诉称，2015年5月31日，被告以凌云的名义与原告就宝山区月浦五村XXX号甲XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订《房屋买卖居间合同》。原告按约支付了2万元定金。6月15日，双方按约拟签署正式买卖合同，此时原告才得知该房产登记的所有权人凌云系被告前儿媳，被告仅出示其儿子与凌云离婚协议复印件，证明该房屋归男方所有，但拒绝出具出售房屋的授权书。当日，在上述重大情况未明确的情况下，被告及其前儿媳凌云先行离开中介公司，导致双方无法签约。原告认为被告在房产权属不明，无明确授权委托的情况下与原告签订买卖合同，违反了合同义务，应归退还定金并承担定金罚则，故原告起诉，要求被告立即退还4万元，并依法撤销被告超出权限所签署的房地产买卖居间协议。被告王静辩称，根据双方签订的居间合同的约定及双方实际履行合同的情况，被告不存在违约行为。6月15日，双方约定签署正式合同，被告按照合同日期前往签约，由于原告拒绝购买系争房屋，不同意签订正式合同，导致合同无法履行，故被告认为原告违约，2万元定金不予返还。其次，在签署居间合同时，原告已经知悉房屋产权人的情况及被告的代理人身份，被告已向原告表明被告并非是产权人但有代理权限，被告儿子及凌云向被告提供了委托书，表明由被告对系争房屋的买卖进行处置，不存在欺骗、欺诈和重大误解等情形，双方签订的居间合同不符合法定撤销情形。经审理查明，2015年5月31日，被告代理人身份代表房屋登记产权人凌云与原告签订《房屋买卖居间合同》，约定由原告以93万元购买系争房屋。当日，被告收取原告定金2万元。6月15日，双方按约拟签署正式备案的房屋买卖合同。当日，被告及凌云均到场，但原告在得知凌云系被告前儿媳，凌云与被告儿子的离婚协议约定系争房屋归被告儿子所有等情况后，要求被告出具出售房屋的正式授权书，被告认为其已经充分说明情况，且有权出售房屋，双方未能达成一致，当日未签订正式备案的房屋买卖合同。另查明，2015年5月19日，凌云与邵冰（系被告儿子）登记离婚，离婚协议载明系争房屋归邵冰所有。以上事实，有原告提供的《房屋买卖居间合同》、收款收据、产权证，被告提供的《自愿离婚协议书》及当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。庭审中，被告还提供了凌云及邵冰的证明、保证书、委托书等，证明系争房屋在购买时，以凌云的名义贷款，凌云只是名义上的产权人，凌云、邵冰均保证被告对系争房屋有买卖等处置权利。本院认为，社会生活的多样性和复杂性不能以简单的法律条文进行概括，需要人们以合理的行为方式和适当的分析判断来理解和决策相关的社会活动。本案中双方对于被告是否有权出售房屋，发生了争议。一方面，原告认为根据离婚协议的约定，系争房屋的实际产权人系邵冰，在缺少邵冰的正式授权的情况下，不能贸然签署买卖合同，其对房屋交易的不安符合常理；另一方面，被告认为其已经充分披露了房屋及家庭的实际情况，并由名义产权人积极配合办理相关手续，已经充分证明了出售房屋的诚意和真实性，无需另外提供委托手续，而且邵冰、凌云的保证书等材料也证明被告有权出售房屋。由此可见，本案从双方各自的角度出发，双方辩解均有其合理性，但双方又缺乏合理的分析和相互理解来解决争议。若纯粹从法理来分析，可以认定被告享有了房屋的处分权，原告应当在6月15日签署备案的房屋买卖合同，但购房毕竟是普通家庭的重大事件，不能强求普通公民都运用专业的法律逻辑来分析判断购房中遇到的困惑，故本案不宜认定原告违约，而被告已经完全披露了房屋权利状况并由名义产权人前来签约，亦不存在违约。综上，本院认为从公平角度出发，避免过于加重原告的法律责任，应认定双方解除合同，互不承担违约责任，定金予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：一、解除原告彭国琼与被告王静就宝山区月浦五村XXX号甲XXX室房屋的房屋买卖合同关系；二、被告王静于本判决生效之日起十五日内，返还原告彭国琼2万元定金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王 力审 判 员 蒋梦娴人民陪审员 时金兰二〇一六年四月十一日书 记 员 朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自