（2014）萝民初字第127号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-06-01
案件名称
翁国民、宁辉诉黑龙江省保华医药有限公司买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
鹤岗市绥滨县人民法院
所属地区
鹤岗市绥滨县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
翁国民,宁辉,黑龙江省保华医药有限公司,王文兰
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
黑龙江省萝北县人民法院民 事 判 决 书（2014）萝民初字第127号原告翁国民，男，1966年3月25日出生，汉族，萝北县新一百光明金店个体经营业主。原告宁辉（二原告系夫妻关系），女，1964年2月28日出生，汉族，萝北县新一百光明金店个体经营业主。二原告委托代理人李江，黑龙江艾未律师事务所律师。二原告委托代理人张丽，黑龙江艾未律师事务所律师。被告黑龙江省保华医药有限公司，住所地鹤岗市工农区40委人防综合楼101室。法定代表人封丽娜，职务经理。委托代理人曹景志，黑龙江吉相律师事务所律师。第三人王文兰，女，1942年2月16日出生，汉族，萝北县养路段退休职工。委托代理人孙山（系第三人儿子），男，1968年5月29日出生，汉族，萝北县养路段职工。原告翁国民、宁辉诉被告黑龙江省保华医药有限公司（以下简称保华公司）买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年5月20日、2015年6月17日、11月27日公开进行了审理。本院于2014年5月20日作出中止审理的裁定，并记入笔录，本案于2015年6月17日恢复审理，在案件审理过程中，因被告存在变更名称情形，原告将被告萝北县医药药材有限责任公司（以下简称药材公司）变更为保华公司，第三人王文兰作为有独立请求权的第三人参加诉讼。原告翁国民、宁辉及二原告委托代理人李江、张丽，被告保华公司委托代理人曹景志，第三人王文兰委托代理人孙山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翁国民诉称：2010年5月31日，原告以刘福贵名义与被告保华公司前身药材公司签订了《房屋买卖合同》，约定原告以分期付款的方式以2，580，000.00元的价格购买被告房屋面积480平方米，包括营业大厅252平方米、仓库158平方米，两个门市共计70平方米。原告已经按照约定全面履行付款义务。2010年6月8日双方签订《抵押合同》、《借贷合同》，被告将1层4室、三十五-7两处房产抵押给原告，并办理他项权利登记，以保证其履行交房义务，合同订立至今被告并未履行交房义务。综上所述，被告未履行合同义务，损害原告财产权益，现原告提起诉讼，请求法院判令被告继续履行房屋买卖合同，交付医药公司1层3室、4室两个门市，返还购房款1，256，462.00元，双倍返还定金800，000.00元，判令第三人与药材公司买卖合同无效。被告保华公司辩称，原告诉讼主体不适格，原告起诉依据的是2010年5月31日房屋买卖合同，合同中出卖方是药材公司，买方是刘福贵，根据合同相对性原则，被告与原告不存在任何权利义务关系。第三人王文兰述称，原告诉讼请求中所争议的1层3室门市房所有人是第三人王文兰。原告翁国民、宁辉为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：第一组证据，2010年5月31日案外人刘福贵与药材公司签订的《房屋买卖合同》一份，其主要内容是：药材公司将营业大厅252平方米、仓库158平方米、两个门市（相邻）共计70平方米出售给案外人刘福贵，总价款2，580，000.00元，定金400，000.00元，以上房屋药材公司要进行翻建，翻建后药材公司交付给刘福贵的房屋面积不得少于480平方米，同时约定刘福贵允许药材公司利用两个门市通行；药材公司证明一份，其主要内容是：许波是药材公司的法人代表；药材公司董事会会议记录一份，其主要内容是：经董事会研究决定，原医药商店及东侧仓库扒掉翻扩建营业大厅及四层楼，用途为商业综合商场，由于公司缺少资金，决定将一层门厅以2，600，000.00元的价格卖给刘福贵，该会议记录有董事长许波与董事孙江芝的签名；案外人刘福贵与原告翁国民签订的协议一份、刘福贵当庭证言一份，其主要内容是：刘福贵代替翁国民与药材公司签订《房屋买卖合同》，总价款2，580，000.00元；翁国民与药材公司抵押合同一份、他项权证两份。该组证据证明，案外人刘福贵代替翁国民与药材公司签订了房屋买卖合同，该合同系有效合同，药材公司为保证债务的履行提供了担保，同时证明约定的定金为400，000.00元。被告保华公司对原告提供的第一组证据质证认为：对房屋买卖协议，房屋买卖合同中是刘福贵的签名，原告来起诉主体不适格；对许波是药材公司经理无异议；对董事会的决定有异议，该份决定不真实，公司并未开过董事会；对于刘福贵与药材公司签订的合同及刘福贵的当庭证言的真实性，被告不知情。第三人王文兰的质证意见同保华公司质证意见。本院对上述证据认证如下：因被告对许波的身份无异议，许波作为药材公司经理有权代表公司与他人进行交易，且根据被告提交的本院依据原告申请对公司董事孙江芝的调查笔录，可以证明药材公司就与刘福贵交易事项开过董事会，原告提交的刘福贵与药材公司房屋买卖合同系证据原件，合同上盖有药材公司印章、许波个人名章，原告提交了刘福贵与原告协议原件，且刘福贵当庭证言证明，刘福贵是代表原告与药材公司进行的交易，该组证据可以证明原告的主张。综上，本院对原告提供的第一组证据予以采信。第二组证据，署有药材公司许波签名的收条11份（其中2010年6月2日收据记载数额为110，000.00元，该款性质为定金，该款用途为药材公司办理消防手续；2010年6月3日收据记载数额为1，100，000.00元，该款性质为定金，该款用途偿还药材公司在朱洪福处的债务；2010年6月6日收据记载数额为110，000.00元，收据上注有办事用，是药材公司办理开发手续用；2010年6月8日的收据记载数额为32，000.00元，该款用于一辰药店执行款；未标注日期收据一份，该款数额为32，000.00元，该款用于一辰药店执行款，是原告宁辉在法院取房照时交的32，000.00元；2010年6月8日的收据一份记载数额为100，000.00元，用于代替药材公司偿还付淑珍、于长河各50，000.00元；2010年7月6日的收据记载数额为100，000.00元，该款系用于交纳法院执行款；2010年8月6日的收据记载数额为50，000.00元，用于给药材公司交房钱；2010年9月5日的收据记载数额为100，000.00元，该款用于办理消防手续，收据上许波注明消防队专用；2010年9月5日的收据记载数额为10，700.00元，该款用于交纳药材公司销售不动产税，由周景华转交给许波，转交后许波出具了收据；2010年9月5日的收据记载数额为100，000.00元，该款用于盖房用；2013年11月1日的收据记载数额为50，000.00元，收条上注明系刘福贵交购买房屋款）；2010年6月9日萝北县法院出具的收据1份，数额为31，762.00元，该款系一辰医药商店执行款，由宁辉代交；周景华当庭证言一份，其主要内容是：2010年9月5日许波出具的的收据10，700.00元，系周景华购买房屋后许波交纳的销售不动产税，该款由宁辉交给周景华；2010年10月6日于波出具的借据一份，于波当庭证言一份，该两份证据主要内容是：于波为药材公司办理消防审批手续，在原告处借现金30，000.00元；原告宁辉与药材公司签订的《商品房买卖合同》一份，其主要内容是：宁辉购买了一层3室门市，面积35.05平米，总金额350，500.00万元。该组证据证明原告交给药材公司款项合计1，956，462.00元，两个门市每平方米售价为10，000.00元，减掉两个门市价值700，000.00元，被告应当返还购房款1，256，462.00元，同时证明原告实际交付1，210，000.00元定金，被告应当双倍返还定金800，000.00元。被告保华公司对原告提供的第二组证据质证认为：对于真实性被告不清楚，这些钱未进入公司财务帐，借款是许波的个人行为，对周景华那笔收款无异议。第三人王文兰的质证意见同保华公司质证意见。本院对上述证据认证如下：许波系药材公司法定代表人，其行为代表药材公司，其出具的收据原件系药材公司的行为，故对署有药材公司许波签名的收据本院予以采信，对于波的借款因无法核实系药材公司借款，对该份收据本院不予采信。第三组证据，药材公司企业法人营业执照一份、企业名称变更核准通知书一份、有限责任公司变更登记申请书一份、保华医药企业法人营业执照一份，其主要内容是：2011年7月5日药材公司变更为保华公司，证明药材公司的债务应当由保华公司承担。被告及第三人对原告提供的该组证据无异议。本院对上述证据认证如下：因被告及第三人对原告提供的该组证据无异议，故对该组证据本院予以采信。第四组证据，2009年12月26日药材公司与第三人签订的商品房买卖合同一份，2014年7月2日萝北县房产管理处颁发的王文兰房产证一份，标注有开庭日期2014年5月20日、被传唤人为翁国民的萝北县人民法院传票一份，萝北县房产管理处于2014年7月2日对王文兰所作的房屋所有权登记询问笔录一份，萝北县国土资源局（以下简称县国土局）提供的药材公司办理土地使用证时提交给县国土局的土地备案手续一份，主要内容是：1层3室土地使用权人登记为孙江芝。对该组证据，原告认为，对药材公司与第三人签订的商品房买卖合同，该合同存在日期倒签的情况，第三人王文兰系孙江芝的母亲，2010年6月3日孙江芝作为药材公司的董事对原告购买的两个门厅及其他房屋的行为进行了追认，如果该合同是2009年12月26日订立，孙江芝不可能在该门厅已经被自己母亲追认的情况下再将该门市卖给原告，另外该房屋买卖合同中无法定代表人许波的签名，不符合许波的交易习惯，不能排除该合同系许波死后，他人擅自使用许波名章的情况；第三人在办理房产证过程中，存在虚假陈述，且县国土局提供的土地备案手续显示土地使用权属登记在孙江芝名下，后登记在王文兰的名下，违反了房屋登记办法，房屋产权证系违法办理，不应该受到保护。被告保华公司对原告提供的第三组证据未发表质证意见。第三人王文兰对原告提供的第三组证据质证意见是：对真实性无异议，但该组证据不能证明原告的主张。本院对上述证据认证如下：因第三人对上述的真实性无异议，故本院对上述证据予以采信。被告保华公司未向本庭提供证据。第三人王文兰为证明其述称主张，向本院提交了以下证据：药材公司出具的收据一份，药材公司与第三人签订的房屋买卖合同一份、药材公司与第三人签订的房屋租赁合同一份、萝北县人民法院对王文兰、孙江芝、徐颖的调查笔录各一份，证明1层3室房屋归王文兰所有。原告对第三人提供的证据质证意见如下：对收据的真实性有异议，第三人未提供会计凭证证明这180，000.00元进入药材公司帐户，收据的要素不全，单位负责人未签字；对房屋买卖合同，合同签订日期为2009年12月26日，但付款时间为2006年，不符合交易习惯，正常应该先形成合同，明确权利义务，然后才能履行义务即买方付款；对房屋租赁合同也提出异议，房屋租赁应当是对房屋享有所有权，但初始登记是在2014年，当时租房时并未取得物权；对于孙江芝的证言，孙江芝与本案有利害关系，且如果存在买卖的情况，孙江芝不会同意药材公司将争议房屋再卖给原告，对于徐颖的证言，无会计凭证予以佐证。被告对第三人提供的证据未发表质证意见。本院对第三人王文兰提供的证据认证如下：第三人提供的证据均系证据原件，且原、被告无证据推翻第三人提供的证据，故对第三人王文兰提供的证据予以采信。本院出示了在本院执行局调取的关于萝北县医药商厦工程建设项目相关文件，用以证明萝北县医药商厦建设的相关情况。原、被告及第三人对本院调取的证据无异议。因原、被告及第三人对本院调取的证据无异议，故对该组证据本院予以采信。根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见并结合双方当事人庭审陈述，本院查明事实如下：2010年5月31日原告翁国民、宁辉以案外人刘福贵的名义与药材公司签定了房屋买卖合同，合同约定药材公司将天池医药商店营业大厅252平方米、仓库158平方米、1层3室、4室两个门市（两个门市合计69.57平方米）出售给原告，房屋总价款2，580，000.00元。合同同时约定，以上房屋由药材公司进行翻建，翻建后甲方交付给乙方的房屋面积不得少于480平方米。合同签订后，原告交付给药材公司购房款1，926，462.00元，其中定金1，210，000.00元。药材公司原经理许波为原告出具了收据。2011年6月23日萝北县发展和改革局做出了《关于﹤翻接建萝北县医药商厦工程建设项目立项的请求﹥的批复》（萝发改发（2011）57号），同意药材公司将翻接建萝北县医药商厦工程建设项目列为2011年基本建设计划，项目总投资3，800，000.00元。2011年7月19日萝北县城建规划部门出具了《建设工程选址意见书》（萝建城字第（2011055）号）。2011年8月17日萝北县城镇规划建设管理处为药材公司颁发了《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第2011-055号）。萝北县医药商厦于2010年10月份开工，现尚未完工。2011年3月14日经黑龙江省工商行政管理局核准，药材公司名称变更为被告保华公司，2011年7月5日鹤岗市工商行政管理局为保华公司颁发了新营业执照。本院认为：一、关于合同主体及债务承担问题。虽然被告对原告主体资格提出异议，认为合同相对人是刘福贵，但刘福贵当庭证言及原告提供的协议可以证明，与药材公司签订合同的相对方是本案二原告，刘福贵是隐名代理，依据合同法的规定，介入权是在代理人因第三人的原因对被代理人不履行义务的情况下，代理人有义务对被代理人披露第三人，被代理人因此处在代理人的地位直接对第三人行使权利的能力。翁国民、宁辉有委托人介入权，作为原告是适格的，故二原告作为诉讼主体适格；原告与药材公司签订合同后，药材公司更名为保华公司，对于药材公司的债务应由更名后的保华公司承担。二、关于争议一层3室门市归属问题。原告与药材公司签订的合同和第三人王文兰与药材公司签订的合同均有效，但药材公司已经将争议房屋交付给王文兰，王文兰亦办理了房屋产权证，故争议的1层3室门市应当归第三人所有。三、关于被告违约责任问题。原告与被告签订的合同不具有无效情形，故原告与药材公司签订的合同有效，因该合同已不能实际履行，原告请求解除合同，并要求被告返还部分购房款及适用定金罚则的主张本院予以支持。两个门市的面积为69.57平方米，根据原告与药材公司的买卖合同可以确定每平方米的价格为10，000.00元，两个门市的总价款应当为695，700.00万元，原告主张按700，000.00元计算，本院予以准许。原告已经交付房款为1，926，462.00元，减去两个门市的价款700，000.00元，被告还应返还原告1，266，462.00元。被告未履行部分为1，266，462.00元，对该部分被告应当承担双倍返还定金责任，原告实际交付定金为1，210，000.00元，但根据法律规定返还的定金数额不能超过未履行部分的百分之二十即不能超过245，292.00元，故被告应当返还定金245，292.00元。因争议的1层3室门市归第三人所有，故该部分价款被告构成违约，应承担违约责任，原告对该部分请求可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、位于萝北县凤翔镇十三委的医药公司1层4室门市归原告翁国民、宁辉所有，被告黑龙江省保华医药有限公司于本判决生效之日起十五日内将上述房屋交付给原告翁国民、宁辉，并协助办理过户登记手续；二、被告黑龙江省保华医药有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告翁国民、宁辉购房款1，156，462.00元和定金245，292.00元；三、驳回原告翁国民、宁辉的其它诉讼请求；四、位于萝北县凤翔镇十三委的医药公司1层3室门市归第三人王文兰所有。如果被告黑龙江省保华医药有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30，640.00元、保全费5，000.00元均由被告黑龙江省保华医药有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审 判 长 刘传军人民陪审员 李建军人民陪审员 赵金豹二〇一六年四月十一日书 记 员 李 娟 来源：百度“”