（2016）川1025民初361号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-12-28
案件名称
四川佳信达物业服务有限公司与张国英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
资中县人民法院
所属地区
资中县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川佳信达物业服务有限公司,张国英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第四十六条第一款
全文
四川省资中县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1025民初361号原告四川佳信达物业服务有限公司，住所地资中县重龙镇东外街2号-8号。法定代表人周群，经理。委托代理人官胜，男，1971年3月18日出生，汉族，资中县人，四川佳信达物业有限公司第一国际管理处主任，住资中县。委托代理人陈禺旭，四川资达律师事务所律师。被告张国英，女，1978年6月3日出生，汉族，资中县人，农村居民，住资中县。原告四川佳信达物业服务有限公司诉被告张国英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法由审判员胡敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川佳信达物业服务有限公司的委托代理人官胜、陈禺旭、被告张国英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告四川佳信达物业服务有限公司诉称，2012年12月25日，原告与资中县亨达房地产综合开发公司签订《〈第一国际〉前期物业服务合同，对“第一国际”小区实行物业管理、服务。被告系原告物业服务、管理中的“第一国际”小区2栋2层2号的业主。原告按照相关法律和《物业服务合同》的规定和约定履行了全部义务，但被告自2013年1月1日起至2015年12月31日止未向原告交纳物业服务费，被告共拖欠原告物业服务4162元。为此，原告起诉来院要求：1、被告立即支付原告物业服务费4162元；2、案件受理费由被告负担。被告张国英辩称，欠交原告物业服务费是事实，不交物业管理费的原因如下：1、在原告接管“第一国际”前的物业公司同意被告在阳台上搭棚，被告买回材料后，物业公司不允许搭建，导致被告低价处理购买回的材料；2、2012年涨水，由于物业公司管理不善，导致厨房后面阳台上的下水道堵塞，致使积水经过阳台浸入客厅，使被告的部分家具及房屋受损。3、楼上的其他住户将生活垃圾扔到被告的阳台上，导致垃圾堆积如山，原告不派人清理。经审理查明，资中县水南街“第一国际”小区全部建成完工，至今未成立业主委员会。2012年12月25日，该小区的开发商资中县亨达房地产综合管理开发公司与原告签订了《〈第一国际〉前期物业服务合同》，“合同”约定资中县亨达房地产综合管理开发公司将“第一国际”小区委托原告实行前期物业管理；并约定了委托管理事项，即在房屋建筑保质期后对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；在房屋建筑保质期后本体共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；本物业规划红线内属于物业管理范围保质期后的市政共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；物业管理服务业主按其建筑面积0.86元／㎡每月向原告交纳。被告张国英系“第一国际”小区2栋2楼2号的业主，并于2011年12月入住该小区。被告房屋建筑面积为118.85㎡，被告在2012年12月前的物业管理费均予缴纳。2013年6月26日，资中县物价局作出关于公布资中县前期物业服务政府指导价的通知（资价发〔2013〕71号），该通知第一条规定了前期物业服务政府指导价为：电梯住宅最高不超过1.00元／月×平方米。原告在收到此文后，主动联系了当地社区居委会，并在公示栏对该通知进行了公示。另查明，在原告为“第一国际”小区提供物业管理前，系另一家物业公司为该小区提供前期物业服务。以上事实有原、被告陈述及原告提交的物业服务合同、资中县物价局作出关于公布资中县前期物业服务政府指导价的通知（资价发〔2013〕71号）、催款通知书、欠费清单、资中县水南镇水南社区居民委员会的说明、庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，被告所居住的“第一国际”小区，因未成立业主委员会，该小区的开发商与原告签订了《〈第一国际〉前期物业服务合同》，将“第一国际”委托原告实行前期物业管理，原告也按照合同约定，对该小区实施了物业服务及管理。被告作为该小区物业的使用人，有义务接受原告的物业服务及管理，并交纳物业管理费用。《〈第一国际〉前期物业服务合同》约定了住宅物业服务管理费由业主按其建筑面积0.86元／㎡每月向原告交纳，故原告主张从2013年1月起至2013年7月起按建筑面积0.86元／㎡收取物业管理费符合合同约定，本院予以支持。2013年6月26日，资中县物价局作出关于公布资中县前期物业服务政府指导价的通知（资价发〔2013〕71号），该通知第一条规定了前期物业服务政府指导价。原告在收到此通知后，主动联系了社区居委会，且在公示栏对该通知进行了公示，“第一国际”小区的大部分业主也按照该标准缴纳了物业管理费。从2013年8月起，原告主张物业管理费按房屋建筑面积1.00元／㎡每月向原告交纳，符合资中县人民政府《关于进一步加强前期物业服务及收费管理的通知》（资中府办发〔2013〕29号）文件精神，本院予以支持。故被告拖欠的物业服务费共计4162.13元（118.85×0.86元／㎡×7＋118.85×1.00元／㎡×29），原告主张物业管理费4162元，符合合同约定，本院予以支持。关于被告提出原告接手之前的物业公司先允许在阳台上搭棚，待其把材料买回后又不允许其搭，导致其低价转让为搭棚而购买的相应材料的辩称，只能证明原告在小区管理上存在一些瑕疵，且尚不足以认定已经达到减免物业费的程度。关于被告提出的因2012年涨水，被告阳台后的下水道堵塞，造成水浸入客厅其部分家具受损，该损失系另一法律关系，本案不予处理。且原、被告均认可现在下水道已经疏通，被告以此而拒付物业管理费理由不当，不予支持。关于被告提出的其阳台上其他住户扔建筑和生活垃圾，导致环境恶劣，因阳台是被告的独立空间，不属于原告管理的公共区域，故该阳台的卫生不属于原告打扫的范围。在被告将问题向原告反映后，原告也找其他业主协调处理过，表明原告亦履行了其相应职责。被告以此而拒付物业管理费理由不当，不予支持。为此，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十六条《最高人民法院人民关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告张国英在本判决生效后十日内支付原告四川佳信达物业服务有限公司物业服务费4162元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，从人民法院指定的履行期间届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张国英负担（原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员 胡敏二〇一六年四月十一日书记员 陈勤 关注微信公众号“”