（2016）鲁02民终1450号
裁判日期: 2016-04-11
公开日期: 2016-07-18
案件名称
董延清与薛成平、康战林等房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛成平,董延清,康战林,青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）鲁02民终1450号上诉人（原审被告）薛成平。委托代理人梁玉学，青岛黄岛德倡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）董延清。委托代理人张海青，山东泰成律师事务所律师。原审被告康战林。原审被告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会。法定代表人薛兵，主任。委托代理人张新红，山东倡通律师事务所律师。委托代理人王海军，山东倡通律师事务所律师。上诉人薛成平因与被上诉人董延清、原审被告康战林、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会（以下简称安子社区居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第5187号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董延清在原审中诉称,2004年，其购买位于薛家岛街道办事处安子社区别墅一套，原门牌号码为××，建筑面积424平方米，价款76万元。董延清按约向康战林的代理人薛成平支付全款且该房屋交付董延清占有使用。对此买卖行为，安子社区居委会向董延清出具证明一份，证明薛成平受康战林委托有权利出卖该别墅，使董延清确信房屋卖方主体的合法性。2011年该别墅楼拆迁。2011年1月4日，董延清与安子社区居委会签订拆迁补偿协议，约定：安置董延清三套面积为113平方米的拆迁安置房屋。2013年1月11日，薛成平代董延清签订拆迁补偿协议，协议中的乙方明确为董延清，其中2个平方米的买卖协议也注明是董延清。薛成平在拆迁利益的诱惑下，竟称拆迁安置房屋归其所有，安子社区居委会也未交付董延清房屋。董延清依法提起诉讼，请求依法判令康战林、薛成平、安子社区居委会返还购房款76万元；赔偿损失176万元；诉讼费用由薛成平、康战林、安子社区居委会承担；后董延清变更诉讼请求，请求法院判令安子社区居委会交付拆迁安置楼房三套；薛成平返还拆迁补偿款15445.44元；安子社区居委会支付后期补偿款7万元以及附着物补偿款500元。康战林在原审中辩称，其委托薛成平将房子卖给了董延清，其未反悔，房屋拆迁补偿安置与其无关。薛成平在原审中辩称，一、董延清起诉返还购房款，应先确认合同效力。二、董延清的起诉超出诉讼时效，应予驳回。三、董延清的起诉违反了“一事不再理”原则，属于重复起诉，且本案不属于人民法院民事案件的受案范围，应予驳回。四、康战林、安子社区居委会不应是本案被告，本案房屋买卖的双方应该是董延清与薛成平，与他人无关。五、董延清要求赔偿损失不成立，即使存在损失，也只是利息损失，本案合同无效，应各承担损失的一半。安子社区居委会在原审中辩称，其同意交付三套楼房，但应由法院确定交付主体之后交付。关于7万元补偿款，因薛成平在社区拆迁补偿的另外一套房屋面积超出应安置面积9.1平方米，社区按照5000元一平方的价格，扣除45500元，该款剩余24500元，另，还有附着物补偿费500元，合计未领取的是25000元，仅能支付补偿款25000元。原审查明，1、董延清提交楼房转让协议一份，载明：甲方：青岛经济技术开发区薛家岛街道办事处安子社区居委会薛成平代，乙方：董延清，甲方有三层别墅座落薛家岛街道办事处安子村村西别墅区，门牌号为××，建筑面积424平方米，以76万元价格转让给乙方……。落款处甲方：薛成平代，乙方：董延清，落款时间2004年12月18日，该协议背面，加注：此楼房属康战林全权委托薛成平处理，薛成平具有此楼房自主主张处置权。落款处：薛家岛安子社区居委会，并加盖公章。董延清提交康战林出具的委托书以及薛成平出具的收到条，证明上述三层别墅系康战林委托薛成平处理以及薛成平足额收取了房款的事实。庭审中，薛成平认为，上述别墅系康战林以64万元价格卖给薛成平，薛成平装修后以76万元价格卖给了董延清，康战林认为系其委托薛成平将上述别墅卖给了董延清，并收到了薛成平转交的64万元房款。2、2011年1月4日，董延清（乙方）与安子社区居委会（甲方）签订《安子社区二层以上楼房安置补偿协议》，约定：甲方安置乙方348.07平方米楼房，以及其他补偿等。后因补偿面积计算有误，双方于2011年1月11日重新签订了《安子社区二层以上楼房安置补偿协议》，约定：甲方安置乙方354.16平方米楼房……，乙方签字处：“薛成平代”。庭审中，董延清与安子社区居委会均认为系董延清委托薛成平签订，而薛成平认为其是代表全家在协议上签字，而不是代表董延清。3、2011年2月23日，薛成平以董延清名义转让了涉案别墅补偿面积2平方米，价款12000元，该转让协议书中甲方均是董延清，但都是薛成平所签。4、安子社区居委会将涉案别墅补偿款154445.44元支付给了薛成平，2015年，涉案别墅又下来7万元补偿款，因薛成平在社区拆迁补偿的另外一套房屋面积超出应安置面积9.1平方米，社区按照5000元的价格，扣除45500元，该款剩余24500元，另，还有附着物补偿费500元，尚有25000元在安子社区居委会处。4、庭审中，董延清、康战林、薛成平、安子社区居委会对安置楼房面积以及补偿款数额均未有异议，并且一致同意按照抓阄的方法分配三套高层安置楼房以及补偿款。原审认为，本案系合同纠纷。本案中，董延清与安子社区居委会签订了《安子社区二层以上楼房安置补偿协议》，后因面积计算有误，重新签订了协议，系薛成平代替董延清签订，在落款处是“薛成平代”，协议中的甲方、乙方仍然是董延清与安子社区居委会，薛成平认为其是代表全家在协议上签字，其享有合同的权利，明显与涉案别墅系康战林委托薛成平卖给董延清的事实相矛盾，对其辩称，原审不予支持。故，在双方均一致同意按照抓阄的方法分配三套高层安置楼房的情况下，安子社区居委会应交付董延清三套楼房（面积352.16平方米）；关于拆迁补偿款154445.44元，该款项的权利人应为董延清，薛成平在起诉之前领取了该款项，应当返还董延清；关于后期补偿款7万元及附着物补偿费500元，在原审告知安子社区居委会不得支付后，仍然抵扣薛成平应付款项45500元，故，安子社区居委会应支付董延清25000元并与薛成平连带支付董延清45500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、安子社区居委会于判决生效后十日内交付董延清三套高层安置楼房（面积共计352.16平方米，位于薛家岛街道办事处安子社区，双方按照抓阄的方式选取相应的三套高层楼房）。二、薛成平于判决生效后十日内返还董延清拆迁补偿款154445.44元。三、安子社区居委会于判决生效后十日内支付董延清补偿款25000元。四、薛成平与安子社区居委会于判决生效后十日内连带支付董延清补偿费45500元。五、驳回董延清的其他诉讼请求。一审受理费26960元（董延清已预交），由薛成平负担1960元，由安子社区居委会负担25000元。宣判后，薛成平不服原审判决，向本院提起上诉。请求：一、依法撤销青岛市黄岛区人民法院(2015)黄民初字第5187号民事判决书第一、二、三、四项。二、驳回被上诉人的起诉或发回重审。三、一审受理费及上诉费均由被上诉人承担。其主要理由为：一、一审法院程序严重违法。被上诉人变更诉讼请求后一审法院未给上诉人答辩期也未让上诉人进行答辩。一审判决书上显示的上诉人的答辩意见只是上诉人对被上诉人原诉讼请求的答辩，根本未有上诉人对被上诉人变更诉讼请求后的答辩，这充分证明了一审法院未让上诉人进行答辩，剥夺了上诉人的诉讼权利，故一审程序严重违法。二、本案案由错误。被上诉人基于买卖合同请求上诉人返还购房款，原立案案由是合同纠纷是正确的，但是被上诉人变更诉讼请求后应为拆迁纠纷而不是合同纠纷，一审法院未随被上诉人变更诉讼请求而变更案由，故一审法院的案由仍为合同纠纷是错误的。三、本案不属于人民法院民事案件受案范围，且违背了一事不再理的原则，应裁定驳回被上诉人的起诉。一审法院未随着被上诉人变更诉讼请求而变更案由，从而做出实体审理是违法的也是错误的。依据相关法律规定及青岛中院2015年7月份的会议精神，本案争议的房屋系集体土地性质，且房屋买卖双方不是同一集体经济组织的成员，被上诉人变更后的请求，属于拆迁纠纷，而拆迁纠纷不属于人民法院民事案件的管辖受案范围，被上诉人曾在2013年、2014年以拆迁纠纷向黄岛法院提起过诉讼，但都被黄岛区人民法院以不属于人民法院民事案件管辖受案的范围依法裁定驳回起诉，案号分别是(2013)黄民初字第5190号、(2014)黄民初字第2942号。现被上诉人再次以同样的理由起诉（变更后的请求），违背了法律规定的一事不再理的原则，属于重复起诉，应驳回其起诉。四、本案也违背了法律规定的合同的相对性原理。本案的事实是：原审被告康战林在上诉人所在社区有集体土地性质的别墅一处，委托上诉人对外出售，上诉人认为价格合理，就购买了此别墅，经上诉人进行装修后，转卖给了具有城镇户口的被上诉人，故上诉人与被上诉人及原审被告康战林之间存在着房屋买卖合同关系，法院只能就买卖合同双方的权利义务作出处理，而不能对合同外的其他人作出履行合同义务的判决。一审法院判决原审被告安子社区居委会交付房屋及交付拆迁款，不但违背了合同的相对性原理，也不符合法律规定的拆迁案件不属于人民法院民事案件的管辖受案范围的相关规定。同时，该判决确定的义务不属于原合同的义务，这属于拆迁合同的义务。一审法院如此判决，等于是变相支持城镇户口的人员可以购买农村集体土地性质的房屋。五、一审法院明显偏袒被上诉人。上诉人在一审中做出了本案超出诉讼时效、本案违背了一事不再理的原则、本案应当对合同效力作出认定的答辩内容，但一审法院对上诉人的答辩意见既没有进行查明，更没有在本院认为中对是否采信作评判，是严重违法的，本案涉及集体土地性质房屋的买卖，对合同效力的认定超出了两年的时效，法院不应该受理该案。同一案件，在2013年、2014年一审法院都是从程序上驳回了被上诉人的起诉，现在一审法院却做出了实体判决，前后矛盾，上诉人有理由相信一审法院的判决存在着不公正性、适应法律的不严肃性和随意性。综上，上诉人请求二审法院依法撤销青岛市黄岛区人民法院(2015)黄民初字第5187号民事判决书第一、二、三、四项；请求二审法院裁定驳回被上诉人的起诉或发回重审。被上诉人董延清答辩称，一审符合事实，符合公平原则，本案与上诉人无关。原审被告安子社区居委会答辩称，希望法院查明事实，依法判决。本院经审查认为，本案系因涉案房屋所在社区旧村改造，当事人对拆迁安置补偿主体的确定产生争议而引发的纠纷，依法不属于人民法院民事案件受理范围，对董延清的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第(二)项之规定，裁定如下：一、撤销青岛市黄岛区人民法院(2015)黄民初字第5187号民事判决；二、驳回董延清的起诉。三、一、二审案件受理费均予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 徐 明代理审判员 王化宿代理审判员 高仁青二〇一六年四月十一日书 记 员 王 繁 关注公众号“”